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【正文】 （五）保潔服務(wù)。（六） 物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理。（七）物業(yè)檔案資料的保管等。 3 簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)的程序。 答：（一）選擇招標(biāo)方式。（二）編制招標(biāo)文件。（三）投標(biāo)單位資格審查。（四）組織勘察現(xiàn)場(chǎng)。（五）報(bào)送標(biāo)書。（六）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。（七）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 3 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？ 答：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明 文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 3 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限是多少？ 答：一、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年。三、供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期。四、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。 3 申請(qǐng)?jiān)u定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？ 答：（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（三）建設(shè)部頒布的物業(yè)管 理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員、專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。（四）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。（五）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。（六）企業(yè)上一年財(cái)務(wù)審計(jì)表。 3 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要有哪些？ 答：（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營。（二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。（三）定 11 期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。（四）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)，如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由哪 幾部分構(gòu)成？ 答：一、管理、服務(wù)人員的工資和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)。二、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。三、綠化管理費(fèi)。四、清潔衛(wèi)生費(fèi)。五、保安費(fèi)。六、辦公費(fèi)。七、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。八、法定稅費(fèi)。 4 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利？第六條 答：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有 被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 4 物業(yè)管理存在的問題主要表現(xiàn)在哪些方面？ 答：一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，缺乏有效銜接。三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范。四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和 制約。五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理不落實(shí)。六是國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢。七是物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)偏低，人才缺少。 4 《物業(yè)管理?xiàng)l例》的 “ 六項(xiàng)禁止行為 ” 是什么？ 答：（一） “ 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng) ” （《條例》第十九條第一款）。 “ 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定 ” （《條例》第四十八條第一款）。（二）“ 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分 ” （《條例》第二十七條）。（三） “ 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 ” 《條例》第三十八條）。（四） “ 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人 ” （《條例》第四十條）。（五） “ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途 ” 。（《條例》第五十條第一款）（六） “ 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地， 損害業(yè)主的共同利益 ” 。（《條例》第五十一條第一款） 4 《物業(yè)管理?xiàng)l例》的 “ 授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定 ” 是什么？ 答：一、 “ 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定 ” （《條例》第九條第二款）。二、 “ 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定 ” 《條例》。三、 “ 國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定 ” （《條例》第三十二條第二款）。四、 “ 專 項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定 ” （《條例》第五十四條第三款）。 4 哪些人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員？ 答：（一）已經(jīng)不是業(yè)主的。（二）個(gè)人已經(jīng)宣告破產(chǎn)，或者擔(dān)任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)被宣告破產(chǎn)7 年內(nèi)的。（三）司法部門已經(jīng)認(rèn)定有違法犯罪行為，或者有違法犯罪嫌疑正在接受調(diào)查的。（四）被業(yè)主大會(huì)罷免后 7 年內(nèi)的。（五）有組織煽動(dòng)群眾鬧事、干涉物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)管理活動(dòng)、違章裝修、侵占公共場(chǎng)地、私搭亂建等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)，或者違反業(yè)主公約等嚴(yán)重行為的。（ 六）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 4 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容？ 答：（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所。（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項(xiàng)目。（三）物業(yè) 12 管理的合同期限。（四）物業(yè)的管理費(fèi)用。（五）物業(yè)管理的要求和標(biāo)準(zhǔn)。（六）合同終止和解除的約定。（七）違約責(zé)任。（八）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。 4 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 答：一、物業(yè)管理事項(xiàng)。二、服務(wù)質(zhì)量。三、服務(wù)費(fèi)用。四、雙方的權(quán)利義務(wù)。五、專項(xiàng)維修資金的管理與使用。六、物業(yè)管理用房。七、合同期限。八、違約責(zé)任。除此之外 ，合同雙方還可以在合同中約定其他未盡事宜，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)，合同附件的效力，合同的變更、補(bǔ)充，索賠及爭(zhēng)議解決方式等。 4 為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)與所有權(quán)的分離，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要有哪些？ 答：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法。（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)行管理。（三）有權(quán)制止違反業(yè)主公約和法律法規(guī)的行為。（四）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。（五）有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將其物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。（六）可以實(shí)行 “ 一業(yè)為主，多種經(jīng)營 ” ， 以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 4 物業(yè)使用人必須遵守執(zhí)行的規(guī)定包括哪些？ 答：一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。二、業(yè)主不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。三、業(yè)主需要裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。四、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金。五、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 50、 A 將房子出租給 B，合同約定由 B 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 B 欠交 6 個(gè)月管理費(fèi)后 偷偷搬走。 A 根據(jù)《民法通則》的 “ 誰受益，誰付款 ” 原則，要求管理處將 B 欠交的管理費(fèi)從其帳戶中扣減。 A 是否應(yīng)負(fù)擔(dān)該筆費(fèi)用？第四十二條 答： A 應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這僅是租賃合同的約定，不能因?yàn)樽赓U合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。因此， A 應(yīng)當(dāng)承擔(dān) B 所拖欠交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)然， A 可以依法向 B 追償其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 。 5 專項(xiàng)維修資金的主要來源是什么 ? 答：一、商品住房的專項(xiàng)維修資金由購房者按照購房款 2%~3%的比例向售房單位繳交。售房單位代為收取的專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。二、公有住房售后的專項(xiàng)維修資金來源于兩部分：（一）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的 20%，高層住宅不低于售房款的 30%。該部分資金屬售房單位所有。（二）購房者按照購房款 2%的比例向售房單位繳交專項(xiàng)維修資金。售房單位代為收取的專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。