【正文】 。（二）購房者按照購房款 2%的比例向售房單位繳交專項維修資金。二、公有住房售后的專項維修資金來源于兩部分：（一）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的 20%，高層住宅不低于售房款的 30%。 5 專項維修資金的主要來源是什么 ? 答：一、商品住房的專項維修資金由購房者按照購房款 2%~3%的比例向售房單位繳交。業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費用，這僅是租賃合同的約定，不能因為租賃合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費用，就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。 A 是否應(yīng)負擔該筆費用？第四十二條 答： A 應(yīng)負連帶責任。 B 欠交 6 個月管理費后 偷偷搬走。五、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。三、業(yè)主需要裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 4 物業(yè)使用人必須遵守執(zhí)行的規(guī)定包括哪些？ 答：一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。（五）有權(quán)選聘專業(yè)機構(gòu)承擔專項服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將其物業(yè)管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方。（三）有權(quán)制止違反業(yè)主公約和法律法規(guī)的行為。 4 為了實現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)與所有權(quán)的分離，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要有哪些？ 答：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定物業(yè)管理辦法。八、違約責任。六、物業(yè)管理用房。四、雙方的權(quán)利義務(wù)。二、服務(wù)質(zhì)量。（八）當事人雙方約定的其他事項。（六）合同終止和解除的約定。（四）物業(yè)的管理費用。（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項目。（ 六）其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的。（四）被業(yè)主大會罷免后 7 年內(nèi)的。（二）個人已經(jīng)宣告破產(chǎn)，或者擔任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)被宣告破產(chǎn)7 年內(nèi)的。四、 “ 專 項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定 ” （《條例》第五十四條第三款）。三、 “ 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。二、 “ 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。（《條例》第五十一條第一款） 4 《物業(yè)管理條例》的 “ 授權(quán)四項規(guī)定 ” 是什么？ 答：一、 “ 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。（五） “ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途 ” 。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 ” 《條例》第三十八條）。（二）“ 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分 ” （《條例》第二十七條）。 4 《物業(yè)管理條例》的 “ 六項禁止行為 ” 是什么？ 答：（一） “ 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動 ” （《條例》第十九條第一款）。六是國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進緩慢。四是業(yè)主委員會的運作缺少監(jiān)督和 制約。二是建設(shè)與管理職責不清，缺乏有效銜接。 4 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利？第六條 答：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有 被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。七、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。五、保安費。三、綠化管理費。 物業(yè)服務(wù)費用由哪 幾部分構(gòu)成？ 答：一、管理、服務(wù)人員的工資和按照規(guī)定提取的福利費。（四）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。（六）企業(yè)上一年財務(wù)審計表。（四）物業(yè)管理委托合同復印件。（二）營業(yè)執(zhí)照復印件。四、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年。 3 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？ 答：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明 文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。（六）開標、評標、決標。（四）組織勘察現(xiàn)場。（二）編制招標文件。 3 簡述物業(yè)管理招標的程序。（六） 物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理。（四）保安服務(wù)。（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新。四、辦理移交承接事宜。二、設(shè)計管理模式，草擬物業(yè)管理制度。五、業(yè)主大會賦予的其他職責。三、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 3 業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責是什么？ 答：一、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。四、參照有關(guān)《示范文本》，聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約等有關(guān)文件。二、每幢樓房協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員或者業(yè)主代表，業(yè)主小組成員應(yīng)當為業(yè)主代表。（六）實現(xiàn)決策科學化。（四）實現(xiàn)信息的共享與高速交換，并與住戶建立更廣泛的聯(lián)系。（二）分類記錄、統(tǒng)計日常發(fā)生的各項事務(wù)。八、依法管理的原則。六、專業(yè)和高效的原則。四、統(tǒng)一管理的原則。二、 公平競爭的原則。十、專項維修資金制度。八、交接制度。六、資質(zhì)管理制度。四、承接驗收制度。二、業(yè)主委員會備案制度。五是推動了社區(qū)精神文明建 10 設(shè)。三是有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程。 2 物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面？ 答：一是改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 2 業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？第七條 答：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。二、法律責任的種類和復合關(guān)系復雜性。三、物業(yè)裝飾裝修和使用方面的違法行為。 2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違反行為主要包括哪些？ 答：一、治安違法行為。二、公開原則。 物業(yè)管理的目的是什么？ 答：物業(yè)管理的目的是加強物業(yè)管理的水平，保證物業(yè)管理的質(zhì)量，維護業(yè)主的合法權(quán) 益。三、合同關(guān)系以特定物業(yè)為依托。 1 物業(yè)服務(wù)合同的特點表現(xiàn)為什么？ 答：一、合同主體特定。二、有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。三是防止物業(yè)承接驗收的資料 “ 不齊全 ” 。 1 物業(yè)承接驗收中，應(yīng)當注意防止什么？ 答：一是防止物業(yè)承接驗收工作 “ 走過場 ” 。二是兩種驗收所處的階段和使用不同。三、為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 1 物業(yè)承接驗收的作用主要體現(xiàn)在哪幾個方面？ 答：一、進一步明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。 9 1 采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件是什么？ 答：一是物業(yè)投標人少于 3 個，或者住宅規(guī)模較小的。（三）各項收費合理合法。 1 選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從哪幾個方面進行考察？ 答：（一）社會信譽。三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的。 1 物業(yè)服務(wù)合同具有哪些特征？ 答：一、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當是有償?shù)摹? 1 物業(yè)服務(wù)合同按照其作用以及合同當事人主體的不同，分幾種類型？ 答：一、房屋出售單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。二是保護先期入住業(yè)主的合法權(quán)益。（六）提起民事訴訟。（四）警告。（二）制止。（三）民主性原則。 訂立業(yè)主公約應(yīng)當把握的原則是什么？ 答：（一）合法性原則。（四）違反業(yè)主公約的法律責任。（二）業(yè)主的共同利益。四、中標的結(jié)果要公開。二、開標的程序要公平。三是物業(yè)管理活動具有綜合性。 物業(yè)管理活動中監(jiān)督管理工作的特征有哪些？ 答：一是對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理具有權(quán)威性。（四）管理手段的現(xiàn)代化。（二）管理機構(gòu)的現(xiàn)代化?！稐l例》的時間