【正文】 （4）接地線應專人負責，所有停電安全措施完成后，方可進行保養(yǎng)工作。（2）工作時穿戴長袖工作服，身上不帶其它雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實測驗電器是否正常。高低壓保養(yǎng)維修程序：變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對變壓器線圈和緊固螺絲進行檢查、收 緊、清污等。停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。停電操作規(guī)程：驗明所停電線路開關(guān)位置，確認無誤后，方能停電，再掛上“有人工作，嚴禁合閘”標識牌。先合變壓器低壓側(cè)進線總開關(guān)，然后才能合分開關(guān)。備用電源及檢修開關(guān)、線路、應掛上“有人操作，嚴禁合閘”標識牌并記錄在運行本上。檢驗一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時，可按實際選用送電。作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。發(fā)現(xiàn)設備缺陷，應及時處理并上報。正確執(zhí)行各項操作規(guī)程，確保用電安全。配電運行規(guī)程：正確記錄各種儀表的數(shù)值。認真執(zhí)行交接班制度。配電室設備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。查出問題應及時處理，并做好記錄。值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。配電室管理制度：未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。維修或養(yǎng)護后的電氣設備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。應安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二人進行。在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。（3）各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。（3）止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件是否需要更換。（6）清潔水泵外表。（4）校對軸線、檢查鍵的磨損情況。（2）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面。每年至少進行一次控制閥門的開關(guān)試驗。水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱內(nèi)沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2——3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復正常供水。水箱清潔員需持有有效的“健康證”操作。每周清潔一次水泵房內(nèi)的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。（二）給排水設備水泵房管理制度：未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔 。油泵壓力正常，油路暢通。潤滑：按時、按質(zhì)、按量加油、換油。修好：及時排除故障，使設備保持良好。 設備使用的“三好”要求：管好：設備使用人要管理好設備，未經(jīng)相關(guān)部門同意，不得隨意轉(zhuǎn)由他人操作。每次巡查，應將巡查情況記錄于工作日志。新員工上崗前必須進行安全教育，經(jīng)考試合格后方能上崗。請業(yè)主驗收，得到業(yè)主認可后，禮貌告退。 維修過程中必須移動有關(guān)物品時，應征得業(yè)主同意，并小心輕放。（6） 值班日記上字跡不清或亂寫亂畫現(xiàn)象。交接班時，雙方人員在值班日志上簽字。交班人員必須做好交接班的準備工作，提前15分鐘進行交班。交接班制度:值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。應按統(tǒng)一班次值班，不得遲到，早退，無故缺勤。根據(jù)操作規(guī)程及崗位職責的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規(guī)定做好相關(guān)記錄。四、管理制度值班制度：必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗并交代離崗時間及去向。熟悉小區(qū)配套設備設施。配合督促外委項目的工作，并作好記錄。接到維修任務后，按約定的時間前往現(xiàn)場，并盡快修復。努力學習，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務水平。不擅離崗位和串崗。使其處于良好狀態(tài)。設施設備巡檢運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、零部件更換記錄應清楚填寫，定期交工程部審閱。技術(shù)帶頭人，當好工作骨干，做好班組管理工作，解決技術(shù)上的難題。班組（小區(qū)）負責人崗位職責：負責所任范圍內(nèi)的設施設備的安全，有效運行，對運行情況，技術(shù)問題向工程部提供準確情況。負責相關(guān)資料的接收工作。負責部門員工技能培訓的組織工作，不斷增強員工的綜合能力與素質(zhì)。（3）巡查重點設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，采取措施及時消除。深入現(xiàn)場，掌握人員和設備情況：（1）查閱巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。要密切關(guān)注設備對外委托保養(yǎng)的實施過程，嚴謹細致得了解外委設備的技術(shù)狀況，確保維護質(zhì)量，確保外委合同的經(jīng)濟效益。兩者各有特點，適用場合不同。應該根據(jù)管理規(guī)范和設備技術(shù)要求，分類編制各單項設備的操作維護規(guī)程，并建立相應的督促檢查機制，使設備設施管理制度化規(guī)范化。而且具有相當?shù)牟僮?、維護技能；應當成為“一專多能”的技術(shù)工人。作為管理人員，應當熟悉物業(yè)管理和樓宇設備、設施的相關(guān)法規(guī)；應當掌握關(guān)鍵設備的技術(shù)知識；對所管轄范圍內(nèi)的樓宇設備、設施有全面了解；應當具備指導下屬正確操作，合理維護保養(yǎng)的技術(shù)理論；應當具有學習新技術(shù)，應用新技術(shù)的能力。追求的目標是設備周期壽命費用最經(jīng)濟和設備的綜合效能最高。以科學的管理、經(jīng)濟的費用，及時的維修使設備設施，保持良好的技術(shù)狀態(tài)。工程部管理規(guī)程一、 概 述在公司總體管理方針的指導下，合理選擇配備人員。因嚴重損壞或使用期限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進行更換的低值易耗性物資，領(lǐng)用時必須交舊領(lǐng)新。若退回的是已使用的物資，倉管人員應另設帳登記、保管。已領(lǐng)用的物資，凡質(zhì)量、規(guī)格不符合使用，應允許使用部門退貨。倉管員發(fā)貨時，要堅持按發(fā)貨程式發(fā)貨：一查庫存量，二先入先出，三當面點清。 凡屬代保管的物資（含暫不需用或不合用的），需辦理進庫手續(xù)，倉管人員應另設帳登記、保管。各倉庫應分品種、規(guī)格設帳登記各種物資的收、發(fā)、存情況，并定期進行帳實核定。主管部門應對一些主要的物資定出最低庫存量。1)、盤點中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質(zhì)等情況應查明原因及時報告主管部門及財務部；2)、情況嚴重時，應及時報告公司領(lǐng)導。倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資有變質(zhì)情況時，應及時進行處理。已取得發(fā)票的物資，還必須對發(fā)票上所列的內(nèi)容進行核對。二、驗收進庫制度所有物資進庫前由采購經(jīng)辦人填寫一式四聯(lián)收料單，收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價和金額。及時、準確的做好記帳工作，如實反映物資的庫存及發(fā)放情況。修或報廢的上述物資如屬人為損壞、報廢或丟失的，應由責任人進行賠償。固定資產(chǎn)、低值易耗品或非消耗性物品需要報廢時，由使用部門填寫“物品報廢表”，屬工程、機電、設施等物品報工程部；其他物資報綜合事物部。1報銷時應附上符合要求的發(fā)票和名稱、規(guī)格、數(shù)量、金額相符的送貨單，收料單并有驗收人簽章，所附單據(jù)內(nèi)容需與申請單相符。屬固定資產(chǎn)及專用的物品，還需由使用部門驗收簽章。綜合事物部按已批準的申購單的內(nèi)容申購物品，若需要對原已批準的申購單作出更改，更改部分需由部門、小區(qū)管理主管做出確認，并經(jīng)公司公司領(lǐng)導鑒字認可。對于一時在市場上難以購買和購買程式需占較長時間的物品，綜合事物部應將情況告知使用部門，以便使用部門能及時采取相應措施。公司總經(jīng)理批準購買的物資，主要由綜合事物部進行采購，屬急需使用或?qū)I(yè)物品可由各使用部門進行采購。綜合事物部應要求固定供應商定期提供近期物品的供貨價和供貨品種，根據(jù)可供貨品種和價格核對申購物品的報價。各部門、小區(qū)管理處凡需新增固定資產(chǎn)、低值易耗品或使用各種其他物資，需填寫物品申購單，申購單需詳細列明需購物資的名稱、單價、數(shù)量綜合事物部要隨時了解和掌握公司常用物品的市場價格和供應情況，接到申購單后，向有關(guān)供應商詢價。 物料用品的定義——進行管理所需使用的消耗物品。 低值易耗品的定義——不屬于固定資產(chǎn)，而又價值較高或使用時間較長的物品。情況嚴重的，應報告公司總經(jīng)理。領(lǐng)用各種物品必須填寫領(lǐng)料單,經(jīng)部門主管簽批后辦理領(lǐng)用。但數(shù)額較大的，按使用時間攤銷。固定資產(chǎn)提足折舊后,仍可繼續(xù)使用的,不再計提折舊。固定資產(chǎn)的折舊年限按國家的每一固定資產(chǎn)預計殘值率10%確定其殘值后，按直線法計提折舊,從投入使用月份的次月起,按月計提。固定資產(chǎn)或低值易耗品報廢時,由使用部門填寫報廢表，經(jīng)綜合事務部組織相關(guān)部門鑒定并經(jīng)公司領(lǐng)導批準后報廢，由歸口主管部門進行處理。低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時,由使用部門或使用人向有關(guān)管理部門辦理以舊換新。由使用部門提出檢修計劃,經(jīng)批準后,由對口部門安排檢修.固定資產(chǎn)發(fā)生損壞時,使用部門應立即報告管理部門維修。各種物資應設倉庫保管,倉庫應分品種、規(guī)格和型號設帳記錄各種物品的收、發(fā)、存情況,并按月向總經(jīng)理、副總經(jīng)理和財務部報送月報表。所有固定資產(chǎn)和非消耗性物品按使用部門歸類登記。不屬于固定資產(chǎn)而價值較高使用時間較長的物品為低值易耗品。其他物質(zhì)由綜合事務部管理。資產(chǎn)實行分級管理。不得在空白紙張、介紹信上蓋章，特殊情況需蓋空白介紹信、應經(jīng)公司領(lǐng)導批準。提取郵件、貨物和匯款、取款、辦自行車上戶以及開介紹信等需蓋印章者，必須要有依據(jù)、由管印人酌處。凡不符合用印規(guī)定或?qū)徟掷m(xù)不全的，應拒絕用印并向領(lǐng)導匯報。印章管理人員要有高度的政治責任感和保密觀念。使用公司印章，須經(jīng)公司領(lǐng)導批準；使用財務印章,須經(jīng)主管財務領(lǐng)導簽字批準；使用各小區(qū)管理處印章，須經(jīng)各小區(qū)管理處負責人簽字批準。發(fā)現(xiàn)重大情況，可報公安機關(guān)偵破處理。印章要隨時放入加鎖的專柜內(nèi)妥善保管，節(jié)假日應加封。公司行政印章，由綜合事物部負責掌管、監(jiān)印；各小區(qū)管理處印章由各小區(qū)管理處指定可靠人員專人掌管、監(jiān)印。二、印章的管理設專人專柜管理，并建立健全管理制度。印 章 管 理 制 度一、 公司印章的制發(fā)印章是組織機構(gòu)的象征。 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常工作事務。 負責員工餐廳的管理工作。根據(jù)清潔、綠化工作標準,定期或不定期的進行考核。包括各種臺帳的建立、物資領(lǐng)用卡的建立、組織固定資產(chǎn)報廢鑒定工作等。（3）事務管理員崗位職責 負責公司各類文件、資料的打印、復印、分發(fā)和核稿、呈批、催辦工作。根據(jù)各部門的需求,統(tǒng)一進行采購。負責公司的物資采購工作。按照業(yè)戶投訴流程的規(guī)定進行投訴處理,并負責組織業(yè)戶回訪工作負責公司所有檔案資料的收集、建檔工作。負責公司員工的考勤、工資核算、社保辦理、員工請銷假辦理工作。（2）人事管理員職責負責公司人事管理工作。1嚴格遵守公司經(jīng)營管理制度，保守公司秘密，就本職工作及所轄人員的工作對直接上級負責。1負責公司印鑒及各類合同的管理工作。有權(quán)對本部門人員的任免、獎勵、升遷和處罰向上級主管領(lǐng)導提出建議。處理公眾關(guān)系，在雙向信息溝通的基礎上，處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系，如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。 積極開辦新的服務項目,并提出可行性研究報告或建議、意見。 負責公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章、制度等各類文件的起草、審核 工作。 負責綜合事務部工作計劃的制定,組織實施本部門日常工作及監(jiān)督、檢查本部門各項工作的執(zhí)行情況。完成領(lǐng)導布置的其他工作。1嚴格按著裝要求著裝，作到著裝整潔、證件佩帶齊全，準時上班。1處理公眾關(guān)系，在雙向信息溝通的基礎上，處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系，如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。如物業(yè)政策法規(guī)咨詢、中介服務、家政服務等。1以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和文化體育設施，做到既方便住戶，又增加企業(yè)收入。1負責小區(qū)內(nèi)清潔、綠化工作的監(jiān)督、檢查。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放。負責接待業(yè)戶投訴及回訪工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級工作，并負責辦理員工的請假、休假有關(guān)手續(xù)。負責人事管理工作，根據(jù)公司需要做好人員招聘，并協(xié)助辦理好各項有關(guān)手續(xù)。檔案資料包括公司文件、會議紀要、員工檔案及工程峻工圖紙資料等。負責公司級會議的籌建和安排，做好會議記錄，整理會議記要，對會議決議的執(zhí)行情況進行催辦和檢查。其職責范圍：學習、研究黨和國家的方針、政策、貫徹落實領(lǐng)導的指示，深入基層調(diào)查研究，努力掌握第一手資料，為公司領(lǐng)導的工作決策提供可靠的依據(jù)。二、綜合事務部組織機構(gòu)人事管理員事務管理員綜合事務部經(jīng)理說明： 綜合事務部共 3 人。綜合事務部標準規(guī)程一、總 則綜合事務部是XXXX物業(yè)管理有限公司的一個重要組成部門，是直接代表我們物業(yè)管理公司對外形象的一個重要窗口。嚴格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本職工作及所轄人員的工作對直接上級負責。配合其它部門做好工作銜接,努力探索自身的工作特點和規(guī)律,提高工作效率。負責搞好小區(qū)交房后的服務管理工作,開展多種經(jīng)營,盡量開源節(jié)流。負責小區(qū)的前期交房工作。四、小區(qū)管理處主任工作職責直接上級:副總經(jīng)理直接下級:小區(qū)管理處所有工作人員管理范圍:小區(qū)管理處日常工作制定小區(qū)管理處的年度工作計劃,確定小區(qū)管理處的工作崗位,制定崗位職責。1負責直接下級人員的任用、升遷提名。1負責對公司各部門有關(guān)財務業(yè)務的指導和監(jiān)督。負責本公司財務、物質(zhì)的核算管理及應收、應支款項和內(nèi)部往來備用金的結(jié)算業(yè)務的管理。負責安排填制有關(guān)業(yè)務范圍內(nèi)的會計憑證、自制原始憑證,作出財務分析。組織進行統(tǒng)計工作,并按月編制統(tǒng)計月報。制定單位內(nèi)部核算的自制原始憑證,建立健全核算管理制度,積極組織合理使用和加強資金管理,充分發(fā)揮資金效益。負責編制財務計