【正文】 升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、進(jìn)修等。 （5）工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。（6）文化活動(dòng)系統(tǒng)是創(chuàng)新物業(yè)的發(fā)展之源。通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。方式有集體活動(dòng)、旅游、生日會(huì)、員工家屬節(jié)日聯(lián)歡會(huì)。（7）在“以人為本”的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為接管入住期管理和常規(guī)期管理兩部分，按照輕重有序，科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理計(jì)劃：一、接管入住方案：新大樓接管入住方案按階段來(lái)分，它可以分為介入期、入住期、裝修期。216。 介入期：我們深入了解本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)施思路和業(yè)主的需求。制訂了本項(xiàng)目物業(yè)管理接管方案，為物業(yè)的接管打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。216。 入住期：成立項(xiàng)目辦公室，進(jìn)行樓宇的接管驗(yàn)收。（一）、項(xiàng)目接管流程成立本項(xiàng)目接管小組簽訂物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理施工前期介入 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備物業(yè)土建部分的分層驗(yàn)收接管成立項(xiàng)目辦公室接管樓層鑰匙移交物業(yè)各系統(tǒng)分項(xiàng)驗(yàn)收接管物業(yè)各設(shè)備間、機(jī)房、配電房的鑰匙移交產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料移交管理處進(jìn)駐物業(yè)客戶資料移交簽收移交清單開始進(jìn)入正式物業(yè)管理（二）、前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度的滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：項(xiàng)目接管小組 簽定物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司本部?jī)?nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成項(xiàng)目小組，開展前期介入工作。項(xiàng)目小組將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，提出針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想及策劃，同時(shí)對(duì)大廈的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與業(yè)主及承建商協(xié)調(diào)決。前期準(zhǔn)備工作在深入了解業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，做好前期準(zhǔn)備工作。進(jìn)行人員的招聘，培訓(xùn)等。（三）、入住驗(yàn)收階段按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 充分利用前期介入收集的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，通過接管驗(yàn)收這一管理程序?qū)Ρ卷?xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料清單（1）、產(chǎn)權(quán)資料：216。 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件216。 用地批準(zhǔn)文件216。 建筑執(zhí)照 216。 拆遷安置資料216。 環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告（2）、技術(shù)資料：216。 竣工圖一包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙216。 地質(zhì)勘察報(bào)告216。 工程合同及開、竣工報(bào)告216。 工程預(yù)決算216。 圖紙會(huì)審記錄216。 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）216。 隱蔽工程驗(yàn)收簽證216。 沉降觀察記錄216。 竣工驗(yàn)收證明書216。 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書216。 新材料、新配件的鑒定合格證書216。 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書216。 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告216。 供水、供暖的試壓報(bào)告216。 所有設(shè)備的使用說明書及供貨合同復(fù)印件216。 所有廠家聯(lián)絡(luò)一覽表（3）、其他相關(guān)手續(xù)：216。 供電協(xié)議書216。 供水協(xié)議書216。 供氣協(xié)議書216。 電信相關(guān)協(xié)議216。 有線電視使用協(xié)議216。 網(wǎng)絡(luò)協(xié)議216。 電梯準(zhǔn)運(yùn)證216。 防雷系統(tǒng)檢驗(yàn)報(bào)告（4）、客戶資料 216。 簽約客戶統(tǒng)計(jì)表216。 客戶租賃合同簡(jiǎn)要及備忘錄216。 其他涉及客戶及物業(yè)的資料樓宇驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值：不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂 或相鄰房屋的損壞。3．2 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過規(guī)范的規(guī)定值。3．3 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。木結(jié)構(gòu)座結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合規(guī)范的有關(guān)規(guī)定 ．3．4 外墻不得滲水。3．5 各類屋面必須符合GBJ207中4．0．6條的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的層面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 固、接口平密、不滲漏。3．6 樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盟洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。3．7 鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無(wú)翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。3．8 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鍍應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道、窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 3．9 木裝修工程度表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽、與基層必須釘牢。 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁 導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。 ，并有電器接地裝置。，部件齊全，接觸良好，位置正確。，接地電阻值必須符合GBJ232 的要求。 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的吸聲和震動(dòng)聲不得超 過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工 程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施 必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。 ，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。 消防設(shè)施必須符合GBJlGBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 ，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。 管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排 列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的 規(guī)定。 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。 經(jīng)過48h連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窖井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合 GBJl4第二章第2．3．4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 ，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。 、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 。并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。 室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量 和使用功能要求。 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)費(fèi)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。進(jìn)場(chǎng)接收方案4．1各類文案資料的交接216。 在進(jìn)行樓宇及系統(tǒng)交接前：技術(shù)資料的交接。216。 在進(jìn)行樓宇及系統(tǒng)交接后：進(jìn)行產(chǎn)權(quán)資料、相關(guān)協(xié)議、及客戶資料的交接。4．2樓宇及系統(tǒng)交接216。 分層驗(yàn)收、接管216。 對(duì)于驗(yàn)收合格樓層同時(shí)進(jìn)行鑰匙交接216。 所有土建工程接收后再進(jìn)行系統(tǒng)分項(xiàng)驗(yàn)收和接收216。 驗(yàn)收應(yīng)四方到場(chǎng)4．3驗(yàn)收記錄單一覽表216。 《鑰匙移交清單》216。 《 項(xiàng)目 驗(yàn)收表》216。 《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》216。 《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題登記表》216。 《接管驗(yàn)收問題整改表》216。 《物業(yè)移交書》216。 各類分項(xiàng)工程驗(yàn)收表入住前后安全防范措施，建立健全管理制度和技術(shù)檔案及業(yè)主檔案。，了解房屋整體結(jié)構(gòu)和所運(yùn)作的有關(guān)規(guī)章制度及操作規(guī)程。，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行全封閉24小時(shí)不間斷巡視，技防、人防、物防相結(jié)合，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用，進(jìn)行全面監(jiān)控、合理安排，定點(diǎn)、定位巡視檢查,做到進(jìn)出有登記。，根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)場(chǎng)危急程度的不同，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，采取相應(yīng)等級(jí)的保護(hù)措施。：采取定點(diǎn)崗、巡視崗相結(jié)合，機(jī)動(dòng)車、自行車及步行相結(jié)合，實(shí)行大中有小循環(huán)的巡視方案。做到一處有事，環(huán)環(huán)連動(dòng)。在任何一個(gè)部位發(fā)生情況，第一應(yīng)急救援人員30秒到現(xiàn)場(chǎng)，第二應(yīng)急救援人員40秒到位。：216。 中控室及各定點(diǎn)崗位，實(shí)行24小時(shí)值班(地下車場(chǎng)除外)并作記錄。發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象立即通知巡視保安員到現(xiàn)場(chǎng)查詢處理。216。 巡視保安員要及時(shí)糾正亂停亂放車輛(業(yè)主車輛進(jìn)入固定車位，外來(lái)車輛進(jìn)入 臨時(shí)車位)，保障消防通道暢通。216。 發(fā)現(xiàn)異常情況還應(yīng)及時(shí)向服務(wù)部報(bào)告，由服務(wù)部協(xié)調(diào)處理。保安員每次巡視時(shí)，檢查設(shè)備、設(shè)施作外觀是否完好，填寫檢查記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知負(fù)責(zé)人。二、常規(guī)期管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)的重要階段，針對(duì)的實(shí)際情況與特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作主要是常規(guī)期的物業(yè)管理。（一）治安管理治安管理以“人防、物防、技防相結(jié)合，全面防范”的整體治安思路。智能化系統(tǒng)要經(jīng)過入住磨合期的調(diào)試與養(yǎng)護(hù)，多數(shù)業(yè)主基本能熟練使用，該系統(tǒng)必將進(jìn)入一個(gè)誤報(bào)率低，運(yùn)行相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。根據(jù)治安形式的變化，我們的治安管理將由磨合期的“人防為主、技防物防為輔”的思路向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)。（1）保安工作內(nèi)容： 保安控制室負(fù)責(zé)園區(qū)弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）的值班檢查、檢測(cè)工作。 每天按時(shí)巡視園區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或上報(bào)，并在值班記錄上登記。 24小時(shí)值班，按時(shí)巡視檢查，保證物業(yè)設(shè)施完好。 管理和引導(dǎo)園區(qū)的進(jìn)出車輛按規(guī)定路線行駛，避免交通事故。 執(zhí)行消防制度，消除火災(zāi)隱患，保證消防設(shè)施完好。 主動(dòng)盤查園區(qū)內(nèi)的可疑人員，保證園區(qū)和業(yè)主的安全。（1） 保安工作標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)外來(lái)人員要嚴(yán)格驗(yàn)證，登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入園區(qū) 園區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路暢通，車輛停放有序，機(jī)動(dòng)車、自行車停車場(chǎng)秩序井然，機(jī)動(dòng)車地下車庫(kù)照明通風(fēng)良好。 保證消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行 各種消防設(shè)施、器材配備合理，更新及時(shí)、使用有效 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保園區(qū)不發(fā)生安全問題，迅速有效處置突發(fā)事件 建立突發(fā)事件應(yīng)給預(yù)案（3） 保安執(zhí)行方案: 保安隊(duì)伍的挑選，創(chuàng)新物業(yè)保安隊(duì)伍的來(lái)源于北京市警衛(wèi)一師。 保安預(yù)警方案 應(yīng)急方案：u 意外事故的發(fā)生，任何物業(yè)項(xiàng)目都有可能出現(xiàn)，在客觀上這是無(wú)法杜絕的。而處理意外事故的速度、方法及如何將事故損失降到最低，則能夠充分顯示物業(yè)管理公司的管理水平、人員素質(zhì)和協(xié)調(diào)能力。“創(chuàng)新物業(yè)”早已針對(duì)此類問題制定了一整套各類事故的處理程序和各級(jí)應(yīng)急預(yù)案，并通過培訓(xùn)落實(shí)到每一位員工，以應(yīng)付突然出現(xiàn)的停電、停水、空調(diào)故障、電梯故障和跑水事故，以及可能出現(xiàn)的各類自然災(zāi)害及火警、火災(zāi)、爆炸事件等等。(二)車輛管理 合理規(guī)劃交通，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理根據(jù)博大大廈的實(shí)際情況，合理規(guī)劃大樓進(jìn)出口和行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車分流，對(duì)交通車輛實(shí)行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等方面。 實(shí)施車輛環(huán)保管理車輛鳴喇叭將會(huì)給業(yè)主的辦公帶來(lái)嚴(yán)重的噪音污染,因此我們建議業(yè)主能夠增加噪音監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等智能化硬件設(shè)施,對(duì)此嚴(yán)格管制,以維護(hù)大樓良好的辦公環(huán)境. 機(jī)動(dòng)車停放管理方案：園區(qū)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。規(guī)格設(shè)計(jì)上，要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通車，縮減車流進(jìn)入車庫(kù)的最短路徑，使車庫(kù)內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問題。配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo)志(路標(biāo)、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植綠灌植物，減少司機(jī)眼睛疲勞。建筑平面的設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)、照明、CTV安裝部位及排污口，設(shè)立車道、人行道在車庫(kù)內(nèi)的劃隔等。日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交