【正文】 升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、進修等。 （5）工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。既考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。（6）文化活動系統(tǒng)是創(chuàng)新物業(yè)的發(fā)展之源。通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。通過文化的凝聚功能、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。方式有集體活動、旅游、生日會、員工家屬節(jié)日聯(lián)歡會。（7）在“以人為本”的激勵系統(tǒng)中，我們還將結合全面質量管理模式，進行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管入住期管理和常規(guī)期管理兩部分，按照輕重有序，科學實效的原則，擬定如下管理計劃：一、接管入住方案：新大樓接管入住方案按階段來分，它可以分為介入期、入住期、裝修期。216。 介入期：我們深入了解本項目的規(guī)劃設施思路和業(yè)主的需求。制訂了本項目物業(yè)管理接管方案，為物業(yè)的接管打下了堅實的基礎。216。 入住期：成立項目辦公室，進行樓宇的接管驗收。（一）、項目接管流程成立本項目接管小組簽訂物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理施工前期介入 物業(yè)管理的前期準備物業(yè)土建部分的分層驗收接管成立項目辦公室接管樓層鑰匙移交物業(yè)各系統(tǒng)分項驗收接管物業(yè)各設備間、機房、配電房的鑰匙移交產(chǎn)權資料、技術資料移交管理處進駐物業(yè)客戶資料移交簽收移交清單開始進入正式物業(yè)管理（二）、前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中，使物業(yè)最大限度的滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：項目接管小組 簽定物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司本部內選派多名管理、技術人員，組成項目小組，開展前期介入工作。項目小組將對本項目進行分析，提出針對物業(yè)項目的整體設想及策劃，同時對大廈的設計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與業(yè)主及承建商協(xié)調決。前期準備工作在深入了解業(yè)主需求的基礎上，做好前期準備工作。進行人員的招聘，培訓等。（三）、入住驗收階段按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入收集的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，通過接管驗收這一管理程序對本項目進行嚴格、細致、全面的接管驗收。物業(yè)接管驗收應提交的資料清單（1）、產(chǎn)權資料：216。 項目批準文件216。 用地批準文件216。 建筑執(zhí)照 216。 拆遷安置資料216。 環(huán)境評價報告（2）、技術資料：216。 竣工圖一包括：總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙216。 地質勘察報告216。 工程合同及開、竣工報告216。 工程預決算216。 圖紙會審記錄216。 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）216。 隱蔽工程驗收簽證216。 沉降觀察記錄216。 竣工驗收證明書216。 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書216。 新材料、新配件的鑒定合格證書216。 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書216。 砂漿、混凝土試塊試壓報告216。 供水、供暖的試壓報告216。 所有設備的使用說明書及供貨合同復印件216。 所有廠家聯(lián)絡一覽表（3）、其他相關手續(xù)：216。 供電協(xié)議書216。 供水協(xié)議書216。 供氣協(xié)議書216。 電信相關協(xié)議216。 有線電視使用協(xié)議216。 網(wǎng)絡協(xié)議216。 電梯準運證216。 防雷系統(tǒng)檢驗報告（4）、客戶資料 216。 簽約客戶統(tǒng)計表216。 客戶租賃合同簡要及備忘錄216。 其他涉及客戶及物業(yè)的資料樓宇驗收標準3．1 地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值：不得引起上部結構的開裂 或相鄰房屋的損壞。3．2 鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過規(guī)范的規(guī)定值。3．3 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。木結構座結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合規(guī)范的有關規(guī)定 ．3．4 外墻不得滲水。3．5 各類屋面必須符合GBJ207中4．0．6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。陽臺和三層以上房屋的層面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固、接口平密、不滲漏。3．6 樓地面面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盟洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒水和滲漏。木樓地面應平整牢固，接縫密合。3．7 鋼木門窗應安裝平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。3．8 進戶門不得使用膠合板制作，門鍍應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道、窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 3．9 木裝修工程度表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽、與基層必須釘牢。 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁 導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。 ，并有電器接地裝置。，部件齊全，接觸良好，位置正確。，接地電阻值必須符合GBJ232 的要求。 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的吸聲和震動聲不得超 過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工 程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施 必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈活。 ，運行時無較大震動。 消防設施必須符合GBJlGBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 ，必須在采暖期以前兩個月進行。鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。 管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排 列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的 規(guī)定。 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙排放濃度應符合環(huán)保要求。 經(jīng)過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。 室外排水系統(tǒng)的標高、窖井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合 GBJl4第二章第2．3．4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 ，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。 、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 。并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。 室外地面平整，室內外高差符合設計要求。 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量 和使用功能要求。 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。，可約定期限由建設單位負費維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。進場接收方案4．1各類文案資料的交接216。 在進行樓宇及系統(tǒng)交接前：技術資料的交接。216。 在進行樓宇及系統(tǒng)交接后：進行產(chǎn)權資料、相關協(xié)議、及客戶資料的交接。4．2樓宇及系統(tǒng)交接216。 分層驗收、接管216。 對于驗收合格樓層同時進行鑰匙交接216。 所有土建工程接收后再進行系統(tǒng)分項驗收和接收216。 驗收應四方到場4．3驗收記錄單一覽表216。 《鑰匙移交清單》216。 《 項目 驗收表》216。 《接管驗收資料遺留問題登記表》216。 《接管驗收設施設備遺留問題登記表》216。 《接管驗收問題整改表》216。 《物業(yè)移交書》216。 各類分項工程驗收表入住前后安全防范措施，建立健全管理制度和技術檔案及業(yè)主檔案。，了解房屋整體結構和所運作的有關規(guī)章制度及操作規(guī)程。，對本項目實行全封閉24小時不間斷巡視，技防、人防、物防相結合，充分發(fā)揮智能化設備的作用，進行全面監(jiān)控、合理安排，定點、定位巡視檢查,做到進出有登記。，根據(jù)保衛(wèi)對象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)場危急程度的不同，制定相應的應急預案，采取相應等級的保護措施。：采取定點崗、巡視崗相結合，機動車、自行車及步行相結合，實行大中有小循環(huán)的巡視方案。做到一處有事，環(huán)環(huán)連動。在任何一個部位發(fā)生情況，第一應急救援人員30秒到現(xiàn)場，第二應急救援人員40秒到位。：216。 中控室及各定點崗位，實行24小時值班(地下車場除外)并作記錄。發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象立即通知巡視保安員到現(xiàn)場查詢處理。216。 巡視保安員要及時糾正亂停亂放車輛(業(yè)主車輛進入固定車位，外來車輛進入 臨時車位)，保障消防通道暢通。216。 發(fā)現(xiàn)異常情況還應及時向服務部報告，由服務部協(xié)調處理。保安員每次巡視時，檢查設備、設施作外觀是否完好，填寫檢查記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時通知負責人。二、常規(guī)期管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務的重要階段，針對的實際情況與特點，我們的物業(yè)管理工作主要是常規(guī)期的物業(yè)管理。（一）治安管理治安管理以“人防、物防、技防相結合，全面防范”的整體治安思路。智能化系統(tǒng)要經(jīng)過入住磨合期的調試與養(yǎng)護，多數(shù)業(yè)主基本能熟練使用，該系統(tǒng)必將進入一個誤報率低，運行相對穩(wěn)定的狀態(tài)。根據(jù)治安形式的變化，我們的治安管理將由磨合期的“人防為主、技防物防為輔”的思路向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉化，充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的優(yōu)勢。（1）保安工作內容： 保安控制室負責園區(qū)弱電系統(tǒng)（包括消防報警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）的值班檢查、檢測工作。 每天按時巡視園區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或上報，并在值班記錄上登記。 24小時值班，按時巡視檢查，保證物業(yè)設施完好。 管理和引導園區(qū)的進出車輛按規(guī)定路線行駛，避免交通事故。 執(zhí)行消防制度，消除火災隱患，保證消防設施完好。 主動盤查園區(qū)內的可疑人員，保證園區(qū)和業(yè)主的安全。（1） 保安工作標準 對外來人員要嚴格驗證，登記，杜絕閑雜人員進入園區(qū) 園區(qū)內環(huán)境秩序良好，道路暢通，車輛停放有序，機動車、自行車停車場秩序井然，機動車地下車庫照明通風良好。 保證消防自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)設備的正常運行 各種消防設施、器材配備合理，更新及時、使用有效 能及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保園區(qū)不發(fā)生安全問題，迅速有效處置突發(fā)事件 建立突發(fā)事件應給預案（3） 保安執(zhí)行方案: 保安隊伍的挑選，創(chuàng)新物業(yè)保安隊伍的來源于北京市警衛(wèi)一師。 保安預警方案 應急方案：u 意外事故的發(fā)生，任何物業(yè)項目都有可能出現(xiàn)，在客觀上這是無法杜絕的。而處理意外事故的速度、方法及如何將事故損失降到最低，則能夠充分顯示物業(yè)管理公司的管理水平、人員素質和協(xié)調能力?！皠?chuàng)新物業(yè)”早已針對此類問題制定了一整套各類事故的處理程序和各級應急預案，并通過培訓落實到每一位員工，以應付突然出現(xiàn)的停電、停水、空調故障、電梯故障和跑水事故，以及可能出現(xiàn)的各類自然災害及火警、火災、爆炸事件等等。(二)車輛管理 合理規(guī)劃交通，實現(xiàn)規(guī)范化管理根據(jù)博大大廈的實際情況，合理規(guī)劃大樓進出口和行駛路線，實現(xiàn)人車分流，對交通車輛實行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等方面。 實施車輛環(huán)保管理車輛鳴喇叭將會給業(yè)主的辦公帶來嚴重的噪音污染,因此我們建議業(yè)主能夠增加噪音監(jiān)測系統(tǒng)等智能化硬件設施,對此嚴格管制,以維護大樓良好的辦公環(huán)境. 機動車停放管理方案：園區(qū)的道路交通、停車管制是管理運作的動脈及聯(lián)絡各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設計與設施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。規(guī)格設計上，要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通車，縮減車流進入車庫的最短路徑，使車庫內的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問題。配套方面，設計要加設必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設立各類交通標志(路標、路障)或輔設顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植綠灌植物，減少司機眼睛疲勞。建筑平面的設計要預留低位的排風、照明、CTV安裝部位及排污口，設立車道、人行道在車庫內的劃隔等。日常的管理主要包括進出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交