【正文】 滅火種。對于違反防火制度的行為，應根據(jù)情節(jié)輕重，報請政府執(zhí)法部門給予必要的處罰。對于在消防工作中有突出貢獻或成績顯著的安全人員給予表彰，獎勵。第三、車場管理停車場管理規(guī)定（1）出入口之控制閘桿必須處于正常狀態(tài)；（2）停車場內不準進行任何車輛修理，如屬緊急維修，可通知當值主管，做好登記，情況屬實方可實施，以防借口修理車輛而進行偷車活動；（3）如有車輛拖走，須查明證件及車主，并通知管理中心，取得同意后，方可放行；（4）遇有其他特殊情況，立即通知主管；（5）正確指揮交通，勿讓出入口堵塞；（6）發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關好或出現(xiàn)響警號，須立即通知領班或主管，然后再通知車主；（7）對所停車輛核實停車證并進行資料登記。（8）遇違例車輛：如無證停車、堵塞車輛出入等，可通知領班或主管；（9）禁止用消防喉洗車；（10）任何駛入停車場的車輛，必須遵守車場的規(guī)章制度；（11）定時開啟排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)；（12）留意車場高度容納限制，遇有接近限制高度的車輛時，須提醒司機小心駕駛；（13）留意車位界限及編號是否清楚；（14）禁止停車場內洗車抹車，防止弄污地面湖地面打滑；（15）留意各交通標記是否清晰。第二節(jié) 環(huán)境管理我們在分配保潔工作的過程中，按項目各使用功能的重點和頻密度制定了我們的工作周期計劃。具體管理內容如下：衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。（1）制定作業(yè)指導書A. 清潔工管理規(guī)定。B. 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。C. 小區(qū)日常清潔方法及施工程序。D. 小區(qū)清潔服務細則及清潔工作要求。E. 主管巡檢制度。（2）衛(wèi)生管理方法A. 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工管理規(guī)定》，按照《小區(qū)日常清潔方法及清潔工工作要求》進行日常的清潔工作。B. 管業(yè)部主管按照《巡檢制度》的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時對相關人員予以糾正，并在《清潔衛(wèi)生檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據(jù)。C. 管業(yè)部根據(jù)《小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定》對殺害滅鼠服務實施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《消殺檢查記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。D. 健全記錄，如：《小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查記錄表》、《小區(qū)消殺檢查記錄表》、《清潔衛(wèi)生工作平分表》。第三節(jié) 設施設備管理**物業(yè)公司在組織項目設備、設施維修方面，實施專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結合，完善設備管理和定期維修制度，修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經濟效益。這種對設備的養(yǎng)護管理制度在我們**物業(yè)體現(xiàn)出了較好的管理效果，體現(xiàn)了平時的養(yǎng)護工作的重要性，就象一個人一樣，“小病不治，大病難治”，平時我們就注重“疾病”的預防工作，把預防工作做在前。小區(qū)內道路（1）每年度小區(qū)內道路上的各種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。（2）每半年對的小區(qū)內水泥路面和停車場地磚做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)缺損和裂縫，及時做好修補。道及樓梯（1）每年對樓內部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)地面石材和墻的損壞，應及時提出修復方案。（2）每二年對樓梯的墻面重新刷一次涂料（3）每二年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。樓頂屋面（1）每半年在屋面的防水層和保溫層做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的地方，及時修復。（2）每年對屋頂走道和避雷帶做一次保養(yǎng)。（3）每年對屋頂?shù)乃袘敉獗毓艿篮退渥鲆淮螜z查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。電器設備（1）所有配電房每小時巡檢一次，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀況，并做好巡視記錄。（2）每周清掃配電房及配電柜表面灰塵。（3）每班1小時對用電量及電壓變化進行一次記錄。（4）每半年對配電設備進行一次停電清掃和栓頭緊固等保養(yǎng)工作。（5）每年對變配電設備進行耐壓、絕緣及續(xù)電氣實驗。（6）每周對每層電箱進行外觀巡查及清潔。煤氣設備（1）每周用肥皂水對煤氣進戶點的伸縮節(jié)進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣公司修復。（2）每月檢查所有煤氣管道和表具接口，檢查是否漏氣。照明燈具（1）每班一次對公共區(qū)域、辦公區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進行檢查，發(fā)現(xiàn)壞損及時更換。（2）每月檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。（3）每二個月統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。電梯（1）每周清掃一次電梯機房，檢查機房附屬設施及環(huán)境溫度。（2）每周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承包商的設備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）（3）每周一次檢查電梯井道、底坑、轎箱門檻有無異狀物。（4）每年安排報請勞動局進行一次年檢工作。（5）每年進行一次限速器測試。每年進行一次負荷調整試驗（委托承包商進行）。避雷裝置（1）每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。（2）每年進行一次避雷裝置安裝安全試驗（委托避雷裝置檢測所） 水泵、上下水道及水箱（1）每班人員每2小時巡視一次各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時停泵檢修。每班2次巡視管道、閥件接口有無異常。（3）每班2小時巡視一次機房附屬設施狀況。（4）每周清掃一次機房。（5）每月對消防泵進行試機一次，時間不低于10分鐘。（6）每半個月檢查一次水箱浮球裝置、進/出水閥門及放水閥（7）每半年清洗水箱一次。（8）每年對水泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電機絕緣等。1排水管道、衛(wèi)生設施（1）每班2小時檢查一次給排水主要管道、閥件狀況。（2）每班2小時檢查一次辦公室及各公共衛(wèi)生間、開水間。（3）每天檢查一次各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。1污水處理及集水井/泵（1）每班2小時檢查一次污水處理設備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。（2）雨季每班1小時，平常每班2小時檢查1次各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈）。1電視監(jiān)控（1）每班檢查一次電視監(jiān)控設備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄像、傳輸信號、接收圖像的清晰和調校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)公司修理。（2）每班對機房進行一次清潔工作。1衛(wèi)星天線（1）每周檢查一次天線立架基座安裝可靠性，大風前后須各檢查一次。（2）每周對機房進行一次清潔工作。（3）每年一次天線立架基座油漆。（4）每季度對轉動機構換一次潤滑油。1消防設備（1）每班檢查一次消火栓狀況。（2）每半年進行一次消防聯(lián)動試驗。（3）每半年檢查一次所有滅火器并按要求更換液體。第四節(jié) 綠化管理綠化的功能是梅花環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭，花果滿園的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。花木的養(yǎng)護（1）澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分浸潤根系分布層和保持土壤浸潤為宜。（2）施肥A. 行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥促進生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進樹葉生長的同時，還可粗機花芽形成。C. 施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據(jù)實際情況而定。（3）整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護措施?；镜男螒B(tài)、觀賞效果、生長、開花、結果等方面都要通過整形修剪來解決或調節(jié)。A、 整形修剪方式各種樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需要。B、 整形修剪的時間即根據(jù)樹木生長期分為休眠間修剪及生長期修剪。（4）除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土達到保水透氣增濕的目的。（5）防治病蟲害病蟲害的防治貫徹“預防為主、綜合防治”的指導思想，充分利用抑制病蟲害的多種因素，從栽培技術、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。（6）其它養(yǎng)護措施A、 涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產卵。B、 立支柱。風較大的季節(jié)，要立支柱，防止風吹斜、吹倒樹木。C、 圍護。臨路的樹木適當加以圍護，防止被撞傷或撞倒。D、 加以宣傳。人人愛護樹木。（7）草坪的養(yǎng)護草坪是區(qū)內園林綠地的組成部分，通過管理維護，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。使整個小區(qū)整潔清新，生氣勃勃。草坪養(yǎng)護主要內容是：澆水、施肥、軋剪，除雜草等。第六節(jié) 投訴處理以滿足客戶需求為導向的客訴服務。在整個項目的管理中，我們要求每位管理人員在處理客戶投訴時必須做到100％業(yè)主滿意。物業(yè)公司在幾年的實踐中與開發(fā)公司建立了良好的協(xié)作關系，這也是重慶區(qū)別其他“子母”公司的優(yōu)勢所在。在解決、預防業(yè)主投訴，我們建立了一整套嚴格、周密的預防、解決的措施。物業(yè)公司的客戶服務部負責業(yè)主的服務質量投訴的預防和解決（見：附圖）；在長期的管理和服務中發(fā)現(xiàn)，致使是工程和配套方面產生的客戶投訴，那么在很大程度上也影響了業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。所以，我們建立了良好的協(xié)調、預防、解決的流程。物業(yè)公司售后協(xié)調部負責對接開發(fā)商售后服務部：如果發(fā)生工程、配套方面的投訴，物業(yè)公司方面負責解釋（不屬于物業(yè)管理方面的原因，但我們負責協(xié)調解決，以避免意識上的誤會），隨后售后協(xié)調部負責對接開發(fā)商售后部落實解決。并將出現(xiàn)的客訴舉一反三，在其他項目進行預防，避免同樣的問題再重復出現(xiàn)，達到業(yè)主的“零”投訴。第七節(jié) 貫徹落實《物業(yè)管理條例》2005年9月1日建設部頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)范了物業(yè)公司的行為，也給業(yè)主立了規(guī)矩。更深刻的說，中國《物業(yè)管理條例》的頒布，有著十分重大和十分深遠的意義：一方面標志著國家以立法的形式確定了物業(yè)管理行業(yè)的社會地位，同時保障了物業(yè)管理行業(yè)在法制化軌道上的健康發(fā)展。既負有業(yè)主私有不動產保值增值的責任，又從宏觀意義上維護著社會財富的保值增值；既保障業(yè)主的人居生活質量的不斷提升，又體現(xiàn)了一個城市的管理水平高低。《條例》規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的同時，也起到了推動城市化發(fā)展的積極作用。　　第二方面的意義：這也是政府法制工作在這個領域中進一步貫徹落實好三個代表的一個具體細節(jié)，是在市場經濟發(fā)展、社會全面進步，尤其加入世界貿易組織以后，這種新形式下，建設社會主義政治文明的一個實踐。認真貫徹《物業(yè)管理條例》并嚴格遵照執(zhí)行：　 一、加強對《條例》的宣傳。一是讓廣大業(yè)主了解《條例》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業(yè)主權力，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調共同利益關系。二是使物業(yè)管理企業(yè)認真執(zhí)行法律制度，切實履行好服務職能，以優(yōu)質服務、誠信服務取信業(yè)主。三是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《條例》，促進物業(yè)管理工作，維護社區(qū)良好秩序?！　《?、加強對業(yè)主大會工作的組織、引導。正確處理物業(yè)公司和業(yè)主自我管理的關系。按照《條例》規(guī)定，切實履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建責任，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成。引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，配合房地產行政主管部門按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權益?！　∪?、建立質價相符的服務收費機制。從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，提高服務質量。明確物業(yè)管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成，并定期公布物業(yè)費的收支情況。同時，通過深入細致的宣傳，使廣大居民樹立物業(yè)管理服務的消費意識。　　四、大力提高物業(yè)管理服務人員的素質。加強員工隊伍的管理，建立職業(yè)資格制度和嚴格的上崗制度，繼續(xù)抓好多層次的人才培訓，加強企業(yè)關鍵崗位和一線職工的技能培訓，提高從業(yè)人員素質，造就一支懂經營、善管理、精業(yè)務、守道德的專業(yè)人員隊伍。　　五、處理好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。物業(yè)管理在社區(qū)建設中發(fā)揮著重要的作用。努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，拓展社區(qū)服務范圍。引導業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合社區(qū)建設，履行自治管理的職責，接受居民委員會的指導和監(jiān)督；并配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護社會治安等相關工作。第八節(jié) 便民服務**物業(yè)公司提供的無償服務（共計32項）類別 編號 項目內容家 政 服 務 1 居家特別看護2 代請裝修、裝飾公司3 市區(qū)便捷巴士4 小區(qū)內便捷代步巴士5 代請家教、介紹保姆6 代租售房屋、代租汽車7 發(fā)布氣象信息、國內外新聞信息8 組織各種展銷活動9 無償配備醫(yī)藥急救箱10 代訂中、西餐11 代訂牛奶商 務 活 動 12 代購車船、飛機票13 代訂報刊、雜志14 代辦旅游手續(xù)15 電話留言服務16 代訂酒店、客房禮儀服務 17 代購代送禮品、鮮花18 代辦喜事慶典19 攝影、攝像20 提供圖書閱覽、櫥窗閱覽文 化 娛 樂 服 務 21 提供圖書、音像制品交流22 組織各種郊游、旅游23 開設棋、牌活動場所24 開展各種健康、醫(yī)療培訓25 組織健身舞晨練隊26 邀請有關展覽、小型演出隊來社區(qū)服務27 開展球類、健身培訓28 開展網上游戲攻關競賽交流會29 開展詩歌、古漢語交流會，現(xiàn)代文化沙龍 老年服務 30 建立老年活動組織，開辦老年課堂31 組織老年聯(lián)誼活動32 組織健康義診活動**物業(yè)提供的有償服務（共計62項）類別 編號 項目內容 價格待定1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器