【正文】 41 暖瓶 　 20 個 20 400 　142 一次性水杯 　 30 個 132 　勞保、后勤用品 143 雨衣 　 60 套 30 1800 　144 雨鞋 　 60 雙 50 3000 　145 絕緣鞋 　 6 雙 30 180 146 宿舍用品 　 　 套 500 500 　147 餐具　 1 套 500 500 　148 電視機 　 1 臺 3000 3000 　149 辦公桌椅 　 20 套 350 7000 　150 接待桌椅 　 1 套 3000 3000 　151 鏡框 制度 10 　 20 200 　153 空調 柜式 4 臺 6000 24000 　154 壁掛 9 臺 2000 18000 　155 電暖器 　 6 臺 700 4200 　合計 　 　 　 　 　 　　總經理簽字： 主管副總經理簽字: 項目經理簽字：第五章 檔案的建立與管理第一節(jié) 檔案管理運作一、資料的收集我們在重慶****花園管理中心設立專門的檔案室，并由管業(yè)部的主管負責管理。按照檔案的不同分類，我們將通過三個途徑進行收集。第二是在業(yè)主入住、進行房間調配階段收集業(yè)主資料。二、資料的整理和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。三、料的歸檔管理（1）對于分類整理好的信息資料進行分類保存即為歸檔。同時運用錄象帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存，使抽象的檔案資料具體化、形象化。這些檔案在電腦中按授權級別檢索、對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。業(yè)主檔案資料的分類原則是按業(yè)主購房位置、各辦公機構的設置及辦公性質建檔。同時配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。四、檔案的使用利用計算機網絡技術，并采用先進檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關負責人批準方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。對于已過存檔的檔案經主管領導批準可銷毀，同時建立已銷毀文檔清單備查。（見下表）序號 管理項目 國家優(yōu)秀標準 承諾標準 測定依據 保證措施1 房屋及配套設施完好率 98% 做到房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，公用設施及通道無隨意占用。2 房屋零維修、急修及時率 98% 保證接到急修單5分鐘內趕到現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜。3 保潔率 99% 保證小區(qū)內垃圾日產日清，生活辦公環(huán)境清潔，空氣新鮮，環(huán)境無污染。4 維修工程質量合格率 100% 保證維修工程符合質量標準，無二次返工現(xiàn)象 維修合格次數/維修工程次數100% 分項檢查，對結合部位嚴格把關，按照工序要求逐項點檢。5 照明設施完好率 98% 保證照明設施完好無損，按規(guī)定時間定時開關。6 配套設施、設備運行完好率 做到設備良好，運行正常，無事故隱患，定期做好年檢工作。7 小區(qū)內外治安案件發(fā)生率 1‰以下 做到積極配合公安機關搞好小區(qū)內外的治安管理工作。8 火災發(fā)生率 做到無因物業(yè)公司管理不善而引起的重大火災。9 業(yè)主有效投訴率及處理率 95%以上 保證業(yè)主及小區(qū)內辦公機構人員辦公環(huán)境舒適滿意。10 業(yè)主對物業(yè)管理滿意率 95% 做到業(yè)主滿意；各辦公機構滿意；社會各種團體滿意。11 綠化完好率 95% 保證小區(qū)內綠化地帶布局合理、優(yōu)美、花草樹木與建筑造型配置得當。12 道路、車場完好率 90% 做到道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通，無隨意占道或改變使用功能。 建立計算機資料庫和書面資料庫，對檔案資料進行定期的清理和檢查，并注意檔案室和計算機室的保潔和保護。二、具體測算測算依據說明：首期住宅總建筑面積143059M2，其中：花園洋房808套，面積107727 M2 ；獨立別墅10套，面積3913 M2 ；聯(lián)排別墅122套， M2 ；會所面積1904 M2；幼兒園面積2500 M2 ；車位495個，其中地下車位88個。按百分之百入住及收費率計算，前期物業(yè)管理規(guī)模不大時物業(yè)管理費每月虧損－，年虧損－。明年底三期工程也會交付使用，管理面積再次加大，物業(yè)管理經營效益會出現(xiàn)大幅增長，總之前期接管虧損金額不是很大，該項目的發(fā)展前景十分好，因此，從投資測算來看，具有很高的可行性。第一、 秩序管理重慶重慶****花園服務中心安全管理部門治安工作應該做到：貫徹執(zhí)行政府部門關于安全工作的政策和有關條例，建立和健全各項安全保衛(wèi)制度。嚴格執(zhí)行巡視檢查工作，做好巡視情況記錄工作，在日常管理工作中及時消除安全隱患。維護好小區(qū)內良好的工作環(huán)境，對于妨礙公共秩序的不良行為予以制止，禁止在區(qū)域內攜帶無證槍械；禁止存放易燃易爆、巨毒及放射性物品，制止在小區(qū)區(qū)域內發(fā)生的打架斗毆事件，制止外來因素對小區(qū)的滋擾。記錄相關的國家機關的聯(lián)系方法，并建立良好的工作關系，以便在需要時得到及時的幫助，管理人員應在日常工作中強調自身的工作作風和精神風貌，處理事務要求周密謹慎，以使個別不良分子不敢有窺探之心。安全人員必須熟悉消防工作的有關法規(guī)、火災預防、器材性能合乎火災撲救等基礎常識。徹“預防為主，消防結合”的方針。因為一旦發(fā)生了火災，即使被及時撲滅，仍會造成不同程度的損失，產生不良影響。對發(fā)現(xiàn)的火險隱患和不安全因素，要及時向業(yè)主提出改進意見，提請業(yè)主改善消防安全條件，消除隱患，落實防火措施。管理的基本知識安全人員在上崗前必須進行防火知識教育和滅火技術訓練，作到本職工作范圍內的“四知道”入主業(yè)主的物品存放；存在的火災隱患；防火安全制度的主要內容和安全措施；消防器材的數量及放置的位置。市消防栓（即消防龍頭）管理辦法第二條規(guī)定：消防栓是消防專用設備，在消火栓周圍十公尺寸內嚴禁堆物、堵塞、停車、保證道路暢通。積極貫徹執(zhí)行《消防條例》和業(yè)主制定的有關防火制度，保障責任區(qū)的安全，是我們安全人員的重要責任，特別對要求較高的防火重點單位，更要嚴格制度，如車輛進入防火區(qū)必須要裝阻火器，嚴禁停放裝載汽油，柴油及其它易燃易爆物品的車輛；要經常檢查和消除易燃物，禁區(qū)內嚴禁帶入火種，嚴禁吸煙，無動用明火操作證和嚴密的消防措施嚴禁動用明火，在消防器材附近嚴禁堆物，保證道路暢通，提請業(yè)主注意，在離家、離開辦公室、倉庫和公共場所后必須關閉電源，熄滅火種。對于在消防工作中有突出貢獻或成績顯著的安全人員給予表彰，獎勵。（8）遇違例車輛：如無證停車、堵塞車輛出入等，可通知領班或主管；（9）禁止用消防喉洗車；（10）任何駛入停車場的車輛，必須遵守車場的規(guī)章制度；（11）定時開啟排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)；（12）留意車場高度容納限制，遇有接近限制高度的車輛時，須提醒司機小心駕駛；（13）留意車位界限及編號是否清楚；（14）禁止停車場內洗車抹車，防止弄污地面湖地面打滑；（15）留意各交通標記是否清晰。具體管理內容如下：衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。（1）制定作業(yè)指導書A. 清潔工管理規(guī)定。C. 小區(qū)日常清潔方法及施工程序。E. 主管巡檢制度。根據《清潔工管理規(guī)定》，按照《小區(qū)日常清潔方法及清潔工工作要求》進行日常的清潔工作。發(fā)現(xiàn)問題及時對相關人員予以糾正，并在《清潔衛(wèi)生檢查記錄表》上做好記錄。C. 管業(yè)部根據《小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定》對殺害滅鼠服務實施過程進行控制。D. 健全記錄，如：《小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查記錄表》、《小區(qū)消殺檢查記錄表》、《清潔衛(wèi)生工作平分表》。這種對設備的養(yǎng)護管理制度在我們**物業(yè)體現(xiàn)出了較好的管理效果，體現(xiàn)了平時的養(yǎng)護工作的重要性，就象一個人一樣，“小病不治，大病難治”，平時我們就注重“疾病”的預防工作，把預防工作做在前。（2）每半年對的小區(qū)內水泥路面和停車場地磚做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)缺損和裂縫，及時做好修補。（2）每二年對樓梯的墻面重新刷一次涂料（3）每二年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。（2）每年對屋頂走道和避雷帶做一次保養(yǎng)。電器設備（1）所有配電房每小時巡檢一次，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀況，并做好巡視記錄。（3）每班1小時對用電量及電壓變化進行一次記錄。（5）每年對變配電設備進行耐壓、絕緣及續(xù)電氣實驗。煤氣設備（1）每周用肥皂水對煤氣進戶點的伸縮節(jié)進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣公司修復。照明燈具（1）每班一次對公共區(qū)域、辦公區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進行檢查，發(fā)現(xiàn)壞損及時更換。（3）每二個月統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。（2）每周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承包商的設備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）（3）每周一次檢查電梯井道、底坑、轎箱門檻有無異狀物。（5）每年進行一次限速器測試。避雷裝置（1）每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。每班2次巡視管道、閥件接口有無異常。（4）每周清掃一次機房。（6）每半個月檢查一次水箱浮球裝置、進/出水閥門及放水閥（7）每半年清洗水箱一次。1排水管道、衛(wèi)生設施（1）每班2小時檢查一次給排水主要管道、閥件狀況。（3）每天檢查一次各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。（2）雨季每班1小時，平常每班2小時檢查1次各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈）。（2）每班對機房進行一次清潔工作。（2）每周對機房進行一次清潔工作。（4）每季度對轉動機構換一次潤滑油。（2）每半年進行一次消防聯(lián)動試驗。第四節(jié) 綠化管理綠化的功能是梅花環(huán)境。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。（2）施肥A. 行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥促進生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。C. 施肥次數、數量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據實際情況而定?；镜男螒B(tài)、觀賞效果、生長、開花、結果等方面都要通過整形修剪來解決或調節(jié)。B、 整形修剪的時間即根據樹木生長期分為休眠間修剪及生長期修剪。（5）防治病蟲害病蟲害的防治貫徹“預防為主、綜合防治”的指導思想，充分利用抑制病蟲害的多種因素，從栽培技術、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產卵。風較大的季節(jié)，要立支柱，防止風吹斜、吹倒樹木。臨路的樹木適當加以圍護，防止被撞傷或撞倒。人人愛護樹木。使整個小區(qū)整潔清新，生氣勃勃。第六節(jié) 投訴處理以滿足客戶需求為導向的客訴服務。物業(yè)公司在幾年的實踐中與開發(fā)公司建立了良好的協(xié)作關系，這也是重慶區(qū)別其他“子母”公司的優(yōu)勢所在。物業(yè)公司的客戶服務部負責業(yè)主的服務質量投訴的預防和解決（見：附圖）；在長期的管理和服務中發(fā)現(xiàn)，致使是工程和配套方面產生的客戶投訴，那么在很大程度上也影響了業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。物業(yè)公司售后協(xié)調部負責對接開發(fā)商售后服務部：如果發(fā)生工程、配套方面的投訴，物業(yè)公司方面負責解釋（不屬于物業(yè)管理方面的原因，但我們負責協(xié)調解決，以避免意識上的誤會），隨后售后協(xié)調部負責對接開發(fā)商售后部落實解決。第七節(jié) 貫徹落實《物業(yè)管理條例》2005年9月1日建設部頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)范了物業(yè)公司的行為，也給業(yè)主立了規(guī)矩。既負有業(yè)主私有不動產保值增值的責任，又從宏觀意義上維護著社會財富的保值增值；既保障業(yè)主的人居生活質量的不斷提升，又體現(xiàn)了一個城市的管理水平高低?！　〉诙矫娴囊饬x：這也是政府法制工作在這個領域中進一步貫徹落實好三個代表的一個具體細節(jié)，是在市場經濟發(fā)展、社會全面進步，尤其加入世界貿易組織以后，這種新形式下，建設社會主義政治文明的一個實踐。一是讓廣大業(yè)主了解《條例》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業(yè)主權力，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調共同利益關系。三是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《條例》，促進物業(yè)管理工作，維護社區(qū)良好秩序。正確處理物業(yè)公司和業(yè)主自我管理的關系。引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，配合房地產行政主管部門按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員?！　∪?、建立質價相符的服務收費機制。明確物業(yè)管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成，并定期公布物業(yè)費的收支情況。　　四、大力提高物業(yè)管理服務人員的素質?！　∥?、處理好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，拓展社區(qū)服務范圍。第八節(jié) 便民服務**物業(yè)公司提供的無償服務（共計32項）類別 編號 項目內容家 政 服 務 1 居家特別看護2 代請裝修、裝飾公司3 市區(qū)便捷巴士4 小區(qū)內便捷代步巴士5 代請家教、介紹保姆6 代租售房屋、代租汽車7 發(fā)布氣象信息、國內外新聞信息8 組織各種展銷活動9 無償配備醫(yī)藥急救箱10 代訂中、西餐11 代訂牛奶商 務 活 動 12 代購車船、飛機票13 代訂報刊、雜志14 代辦旅游手續(xù)15 電話留言服務16 代訂酒店、客房禮儀服務 17 代購代送禮品、鮮花18 代辦喜事慶典19 攝影、攝像20 提供圖書閱覽、櫥窗閱覽文 化 娛 樂 服 務 21 提供圖書、音像制品交流22 組織各種郊游、旅游23 開設棋、牌活動場所24 開展各種健康、醫(yī)療培訓25 組織健身舞晨練隊26 邀請有關展覽、小型演出隊來社區(qū)服務27 開展球類、健身培訓28 開展網上游戲攻關競賽交流會29 開展詩歌、古漢語交流會，現(xiàn)代文化沙龍 老年服務 30 建立老年活動組織，開辦老年課堂31 組織老年聯(lián)誼活動32 組織健康義診活動**物業(yè)提供的有償服務（共計62項）類別 編號 項目內容 價格待定1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐