【正文】 +...+3 12949 1 公共設(shè)備用電 10000 100002 地下停車場照明用電 預(yù)計燈30盞，每盞燈40瓦，24小時分區(qū)照明 3024303 公共用水 包括清潔、綠化用水、員工生活用水，每天約15噸 3030六 清潔綠化支出 1+...+5 16700 1 保潔用品、工具費用 每月約2000元 2000 20002 衛(wèi)生防疫消殺費 每月二次，每月約700元 700 7003 化糞池清運費 每季一次，每次約3000元 10004 垃圾清運費 每天2車，每車200元 220030 120005 綠化費 每月約1000元 1000 1000七 固定資產(chǎn)折舊費 按50萬元，三年折舊計算 13889 13889 八 稅費 % 九 管理者酬金 總收入的8% 十 支出合計 測算結(jié)果說明： 1；；；會所4元/M月；幼兒園4元/M2/月；停車場管理費100元/個/月，最終收費標準以物價局批復(fù)為準。第八章 日常管理第一節(jié) 安防管理 　 安全管理部的任務(wù)是全面負責重慶重慶****花園服務(wù)中心管轄范圍內(nèi)安全保衛(wèi)工作的管理，維護物業(yè)管理活動的正常秩序，防止火災(zāi)；防止盜竊，防止一切可能危及小區(qū)人員安全及損害小區(qū)公共財物的事件發(fā)生，并與公安機關(guān)密切配合，保證小區(qū)內(nèi)外有良好的秩序。按照規(guī)定做好人員、車輛檢查工作，嚴格控制外來人員、車輛進出小區(qū)，接待好業(yè)主之訪客，保證轄區(qū)內(nèi)良好的生活環(huán)境。第二、消防管理防火工作是安全工作的重要任務(wù)之一。預(yù)防為主，就是要把防火工作放在首位。在做好預(yù)防的同時，又要做好滅火的準備工作，只有作到消防結(jié)合，才能有備無患，在同火災(zāi)斗爭中立于不敗之地。貫徹執(zhí)行防火制度，保障責任區(qū)安全。第三、車場管理停車場管理規(guī)定（1）出入口之控制閘桿必須處于正常狀態(tài)；（2）停車場內(nèi)不準進行任何車輛修理，如屬緊急維修，可通知當值主管，做好登記，情況屬實方可實施，以防借口修理車輛而進行偷車活動；（3）如有車輛拖走，須查明證件及車主，并通知管理中心，取得同意后，方可放行；（4）遇有其他特殊情況，立即通知主管；（5）正確指揮交通，勿讓出入口堵塞；（6）發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好或出現(xiàn)響警號，須立即通知領(lǐng)班或主管，然后再通知車主；（7）對所停車輛核實停車證并進行資料登記。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。D. 小區(qū)清潔服務(wù)細則及清潔工作要求。B. 管業(yè)部主管按照《巡檢制度》的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《消殺檢查記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。小區(qū)內(nèi)道路（1）每年度小區(qū)內(nèi)道路上的各種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。樓頂屋面（1）每半年在屋面的防水層和保溫層做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的地方，及時修復(fù)。（2）每周清掃配電房及配電柜表面灰塵。（6）每周對每層電箱進行外觀巡查及清潔。（2）每月檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。（4）每年安排報請勞動局進行一次年檢工作。（2）每年進行一次避雷裝置安裝安全試驗（委托避雷裝置檢測所） 水泵、上下水道及水箱（1）每班人員每2小時巡視一次各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時停泵檢修。（5）每月對消防泵進行試機一次，時間不低于10分鐘。（2）每班2小時檢查一次辦公室及各公共衛(wèi)生間、開水間。1電視監(jiān)控（1）每班檢查一次電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄像、傳輸信號、接收圖像的清晰和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)公司修理。（3）每年一次天線立架基座油漆。（3）每半年檢查一次所有滅火器并按要求更換液體?；镜酿B(yǎng)護（1）澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分浸潤根系分布層和保持土壤浸潤為宜。（3）整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護措施。（4）除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土達到保水透氣增濕的目的。B、 立支柱。D、 加以宣傳。草坪養(yǎng)護主要內(nèi)容是：澆水、施肥、軋剪，除雜草等。在解決、預(yù)防業(yè)主投訴，我們建立了一整套嚴格、周密的預(yù)防、解決的措施。并將出現(xiàn)的客訴舉一反三，在其他項目進行預(yù)防，避免同樣的問題再重復(fù)出現(xiàn)，達到業(yè)主的“零”投訴?！稐l例》規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的同時，也起到了推動城市化發(fā)展的積極作用。二是使物業(yè)管理企業(yè)認真執(zhí)行法律制度，切實履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信業(yè)主。按照《條例》規(guī)定，切實履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建責任，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成。從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，提高服務(wù)質(zhì)量。加強員工隊伍的管理，建立職業(yè)資格制度和嚴格的上崗制度，繼續(xù)抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線職工的技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍。引導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合社區(qū)建設(shè)，履行自治管理的職責，接受居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督；并配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護社會治安等相關(guān)工作。物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。同時，通過深入細致的宣傳，使廣大居民樹立物業(yè)管理服務(wù)的消費意識。通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益?！　《?、加強對業(yè)主大會工作的組織、引導(dǎo)。認真貫徹《物業(yè)管理條例》并嚴格遵照執(zhí)行：　 一、加強對《條例》的宣傳。更深刻的說，中國《物業(yè)管理條例》的頒布，有著十分重大和十分深遠的意義：一方面標志著國家以立法的形式確定了物業(yè)管理行業(yè)的社會地位，同時保障了物業(yè)管理行業(yè)在法制化軌道上的健康發(fā)展。所以，我們建立了良好的協(xié)調(diào)、預(yù)防、解決的流程。在整個項目的管理中，我們要求每位管理人員在處理客戶投訴時必須做到100％業(yè)主滿意。（7）草坪的養(yǎng)護草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地的組成部分，通過管理維護，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。C、 圍護。（6）其它養(yǎng)護措施A、 涂白。A、 整形修剪方式各種樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需要。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進樹葉生長的同時，還可粗機花芽形成。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭，花果滿園的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。1消防設(shè)備（1）每班檢查一次消火栓狀況。1衛(wèi)星天線（1）每周檢查一次天線立架基座安裝可靠性，大風前后須各檢查一次。1污水處理及集水井/泵（1）每班2小時檢查一次污水處理設(shè)備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。（8）每年對水泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電機絕緣等。（3）每班2小時巡視一次機房附屬設(shè)施狀況。每年進行一次負荷調(diào)整試驗（委托承包商進行）。電梯（1）每周清掃一次電梯機房，檢查機房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。（2）每月檢查所有煤氣管道和表具接口，檢查是否漏氣。（4）每半年對配電設(shè)備進行一次停電清掃和栓頭緊固等保養(yǎng)工作。（3）每年對屋頂?shù)乃袘敉獗毓艿篮退渥鲆淮螜z查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。道及樓梯（1）每年對樓內(nèi)部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)地面石材和墻的損壞，應(yīng)及時提出修復(fù)方案。第三節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理**物業(yè)公司在組織項目設(shè)備、設(shè)施維修方面，實施專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結(jié)合，完善設(shè)備管理和定期維修制度，修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費用，提高經(jīng)濟效益。作為對清潔工的工作結(jié)果評定依據(jù)。（2）衛(wèi)生管理方法A. 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。B. 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。第二節(jié) 環(huán)境管理我們在分配保潔工作的過程中，按項目各使用功能的重點和頻密度制定了我們的工作周期計劃。對于違反防火制度的行為，應(yīng)根據(jù)情節(jié)輕重，報請政府執(zhí)法部門給予必要的處罰。按國家規(guī)定，滅火器材布局分為三類：有易燃易爆物資場所，每二十平方米放置一只滅火器；重點部位每五十平方米放置一只，一般場所，倉庫每一百平方米放置一只。因此我們在安全檢查，夜間巡邏時，對儲存易燃易爆物品倉庫，場地要做重點檢查，嚴禁在禁火區(qū)吸煙和動用明火。這對于完成安全任務(wù)，加強防火滅火工作，保障業(yè)主安全，有著十分重要的意義。勸阻安裝某些可能誤傷他人的設(shè)備，或改裝、破壞正常的公共設(shè)施的情況。熟悉與掌握小區(qū)內(nèi)安全措施的操作及性能，熟悉小區(qū)的情況，并與業(yè)主保持密切的聯(lián)系，以便就安全問題經(jīng)常交換意見和信息，不斷完善治安管理體制。隨著二期工程的啟動，2005年管理面積會快速增長，這樣公司的設(shè)備及人員可以充分利用，隨之管理成本即可降低，實現(xiàn)經(jīng)營上的盈利。第七章 物業(yè)管理費用測算重慶****花園物業(yè)管理費測算一、 《重慶市商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》物業(yè)管理費包括以下幾個方面： 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行，維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；稅金；利潤。 完好綠地/總綠化面積100% 進行高品位的綠化園林設(shè)計、策劃；在小區(qū)內(nèi)每年進行一次“我最喜愛的景點”評選活動。 有效投訴/投訴總計100%處理的有效投訴/有效投訴100% 作好各項細致工作，加強對管理、服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高素質(zhì)，對業(yè)主及辦公人員的疑慮有問必答，有難必解。 以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除業(yè)主或辦公機構(gòu)內(nèi)部原因造成外） 加強小區(qū)外來人員的檢查，實行24小時巡邏，加強對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的法制宣傳工作。 完好照明燈、緊急疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量100% 堅持按制度巡視檢查，維護保養(yǎng)和保持潔凈，及時更換壞損燈具。 以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù) 嚴格按照公司制定標準執(zhí)行，每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即解決，提倡“全員保潔，人過地凈”。 完好、基本完好房面積/建筑物面積100% 加強巡檢和隨時整頓，堅持每日填寫巡檢表并反饋到服務(wù)中心。五、檔案銷毀根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類順序進行組卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保存。在重慶****花園項目的檔案管理中我們將實行原始資料和電腦檔案雙軌制，確保儲存方式的多元化，盡可能將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲存以便于查找。第三是在日常管理中建立房屋維修檔案、設(shè)備運行檔案、投訴回訪記錄等以及其它相關(guān)資料，并將檔案的收集形成制度化。在資料收集時應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。同時我們亦全面推行競爭上崗及雙向選擇制度。四、獎懲嚴明，優(yōu)勝劣汰對員工實施準確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段，我們將以公司的《員工獎懲條例》為依據(jù)，對管理人員進行相應(yīng)的激勵和約束。三、定期考核，績效為本績效考核是我們管理員工的重要手段之一，其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氛圍。不片面強調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。培訓(xùn)對象 陪訓(xùn)內(nèi)容 考核方式崗前培訓(xùn) 新招員工 (1)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 口試、筆試、實際操作(2)職業(yè)道德教育 (3)人事、禮節(jié)教育 在職培訓(xùn) 在崗員工 （1）專業(yè)技能 筆試、實際操作（2）操作規(guī)程 （3）管理技巧 （4）管理藝術(shù) 脫產(chǎn)培訓(xùn) 新員工、在崗員工 （1）新知識 獲取相關(guān)部門頒發(fā)的合格證書（2）新技術(shù) 再培訓(xùn) 在崗員工 （1）新技術(shù) 口試、筆試、實際操作（2）新理論 結(jié)合本項目的具體情況，擬進行三種培訓(xùn)： 新員工培訓(xùn)；接管前員工培訓(xùn)；正常管理期員工培訓(xùn)。第二節(jié) 物業(yè)管理中心人員培訓(xùn)高標準的服務(wù)，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質(zhì)人來貫徹執(zhí)行，我公司建立了較好的人員機培訓(xùn)機制。大廈由：高檔寫字間、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鮮酒樓）、桑拿、好萊塢夜總會、中安國際健美城、各類大型經(jīng)融機構(gòu)、臺灣自然美國際事業(yè)公司（西南地區(qū)總部）、大型停車場等構(gòu)成的一個綜合性商業(yè)大廈。學(xué)歷：碩士；專業(yè)：經(jīng)濟與現(xiàn)代管理工作經(jīng)歷： 1998年在重慶龍湖花園物業(yè)管理分公司工作，任綜合管理部管理員，小區(qū)占地面積達1320畝，規(guī)劃建設(shè)面積達60萬方，第一期工程管理面積達22萬方。工程維修部 熟練使用計算機工程制圖及相關(guān)軟件有較強的識圖、制圖能力工程師 男 40歲以下 大學(xué)本科 工民建、機電或相關(guān)專業(yè)中級以上職稱，三年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗有較強的協(xié)調(diào)組織能力和語言表達能力。二、人員配備方案根據(jù)我公司以往管理大型高檔住宅小區(qū)的經(jīng)驗，并結(jié)合服務(wù)中心的實際情況，擬在本項目配備各類管理服務(wù)人員78人。（4）執(zhí)行人員：是目標實現(xiàn)者，是工作的完成者。第二節(jié) 運作機制（管理運作機制圖）運行機制圖的說明整個運作機制圖采取閉路式的設(shè)計，在圖中可以看出，項目的管理由管理中心經(jīng)理全權(quán)負責制，由項目經(jīng)理助理負責日常工作的分配、考核工作，這樣使各項工作能夠?qū)蛹壒芾?，有效地把控各項工作操作的結(jié)果。（3） 環(huán)境管理部：負責項目的清潔、保潔、綠化操作和監(jiān)督工作。（2）整個機構(gòu)運作為閉路式設(shè)計，使各種管理服務(wù)的行為具有信息型。所以重慶****花園項目的維修基金專項用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機電設(shè)備、屋面、外墻、湖體等共用部位、公用設(shè)施的大修、更新和改造。我們將傳承“都市文化”在此基礎(chǔ)上，進一步挖掘現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式，我們將以社區(qū)成員為中心，尊重住戶、依靠住戶、相信住戶，通過寓教于樂、