【正文】 分類、編號、建檔、整理。序號項 目內(nèi) 容時 間一檔案接管建筑施工竣工全套資料簽訂委托管理合同后一周內(nèi)二設(shè)備接管公共設(shè)備接管公共設(shè)備技術(shù)檔案二、正常期管理工作計劃序號項 目內(nèi) 容時 間一機電設(shè)備的維修養(yǎng)護設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運行管理設(shè)備的維修管理設(shè)備能源和安全管理每日二保安管理治安管理交通、車輛管理消防管理每日三小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理每日四財務(wù)管理費用收取財務(wù)記帳每日五社區(qū)文化活動開展社區(qū)宣傳舉辦社區(qū)活動重大節(jié)假日六便民服務(wù)和完善配套為住戶提供便民服務(wù)每日第三節(jié) 擬采取的物資裝備計劃一、固定資產(chǎn)購置表序號項目計量單位數(shù)量1工程設(shè)備/儀器儀表室外管道疏通機臺1對講主機臺12清潔設(shè)備真空吸塵機臺1吸水機及配套設(shè)備臺2多功能洗地機套2清潔服務(wù)車部13行政辦公設(shè)施設(shè)備電腦含管理軟件臺9打印機臺3數(shù)碼照相機臺1電視機（培訓）臺1圖紙柜個5注：以上物品單價在2000元以上，使用年限超過5年。荔園服務(wù)中心（分公司）經(jīng)理：1人經(jīng)理助理：1人客戶主管：1人工程主管：1人安全主管：1人維修工：2人安管員30人（三班制）客戶員2人財務(wù)：1人以上編制：41人備注：清潔、綠化外包。荔園市物業(yè)管理合同（范本）客戶服務(wù)中心主管19. 國家及碧桂園荔園臨時管理規(guī)約（范本）客戶服務(wù)中心主管1客戶服務(wù)中心主管1（房地產(chǎn)及物業(yè)管理類）客戶服務(wù)中心主管1 培訓科目授課部門課時各自部門規(guī)章制度各自部門1客戶服務(wù)中心1客戶服務(wù)中心1客戶服務(wù)中心1（住戶）戶籍管理客戶服務(wù)中心1保安服務(wù)中心設(shè)施維修保養(yǎng)工程維修中心保養(yǎng)工程維修中心1工程維修中心1客戶服務(wù)中心1各部門1各部門1各部門1第四部分 管理規(guī)章制度和物業(yè)管理檔案管理第一節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度常言道：“沒有規(guī)矩，不成方圓”。長期以來，佛山市順德區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司致力于探求專業(yè)化、規(guī)范化的管理途徑，構(gòu)建出一套完善的、科學化的質(zhì)量保障體系。荔園項目，我們將對該園區(qū)實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。荔園項目注入清新和活力，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。荔園初步介入的基本規(guī)章制度，以便為中標后的管理提供有效的管理保證。荔園的具體情況，為住戶提供引導、服務(wù)、內(nèi)部員工的培訓與考核等；并參照國家考核標準，做到量化、細化，從而使各項制度更具操作性及實用性。針對碧桂園一、碧桂園荔園檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)的具體情況，管理特點略有增減、各有側(cè)重。，從一開始就注重整理住戶全面的原始資料，最大限度的明確物業(yè)狀況和業(yè)主的自然狀況，作為分戶管理的檔案基礎(chǔ)，以方便接管后日常管理。原始資料包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包括：電腦軟、硬盤儲存系統(tǒng)；做到各種檔案資料并重，互相補充，形成小區(qū)管理的無盲點網(wǎng)絡(luò)。二、碧桂園1）產(chǎn)權(quán)資料 項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料2）技術(shù)資料規(guī)劃圖；竣工圖（、結(jié)構(gòu)、（包括質(zhì)量事故處理記錄）、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書n/新材料、衛(wèi)生器具、）1）物業(yè)資料住宅區(qū)基本資料；住宅區(qū)分區(qū)資料；商業(yè)網(wǎng)點資料；娛樂設(shè)施資料2）住戶資料住戶入住資料；入住通知書；入住協(xié)議書；家庭人員檔案；住戶情況登記表3）管理資料①保潔管理記錄：日常巡查記錄；綠化消殺記錄②保安管理記錄：日常巡查記錄；交接班記錄；值班記錄；物資搬運放行記錄；緊急事件處理記錄；車輛管理記錄；夜間查崗記錄③出租屋檔案：承租人員資料④車輛管理檔案：車位使用協(xié)議⑤裝修管理檔案：裝修申請表（附圖紙）；裝修工程隊安全責任書；臨時施工人員登記表；施工單位營業(yè)執(zhí)照⑥工程返修檔案：住戶情況登記表第五部分 各項指標的承諾及采取的措施一、總體目標在物業(yè)管理合同期內(nèi)，把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的示范小區(qū)，在小區(qū)達到硬件指標后，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善，全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內(nèi)，達到“市物業(yè)管理示范小區(qū)標準”，兩年內(nèi)達到“省物業(yè)管理示范小區(qū)標準”。第六部分 社區(qū)文化管理一、社區(qū)活動設(shè)想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征的小區(qū)居住理念及其活動方式的綜合。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少的組成部分，是社會安定團結(jié)的需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實施物業(yè)管理的潤滑劑。荔園五星級的文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。荔園社區(qū)文化的目標創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司已積累了豐厚的文化底蘊。荔園建設(shè)成與特區(qū)文化相融合的親和型社區(qū)文化的典范。荔園社區(qū)文化的重要內(nèi)容環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點，經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。我們將環(huán)境保護工作納入物業(yè)管理日常工作中。擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請居民代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。我們采取的主要措施有：按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制家庭污水進入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司將根據(jù)小區(qū)的綠化規(guī)劃特點，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識，鼓勵引導居民發(fā)揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。荔園成為園林式、花園式“綠色”住宅小區(qū)。荔園的綠化管理擬采取的措施：178。 對所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；178。 對所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護；178。 根據(jù)小區(qū)情況設(shè)計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；178。 重大節(jié)日或活動的綠化美化辦法；178。 小區(qū)開展家居綠化擺花服務(wù)。碧桂園其具體體現(xiàn)方式就是要突出社區(qū)觀賞文化。 全面推廣CIS系統(tǒng)。如人性化的綠化藝術(shù)、即時凈化的環(huán)衛(wèi)意識、隱性管理的安全意識等。 建議開發(fā)公司在適當位置建設(shè)兒童游樂場所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂園；178。 吸取國外先進經(jīng)驗，專門設(shè)計實用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱，使其成為碧桂園178。形體文化是社區(qū)文化最基本、最主要的組成部分，它有強身健體，滿足人們身心的需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。開展各種形式的歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類活動。荔園業(yè)主運動會，以個人或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域為單位開展友誼比賽。動員社區(qū)成員自己動手，自己下廚，各顯神手，互傳技術(shù)，相互交流與溝通。這種文化是形體文化向精神文化過渡的紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。荔園的約束文化，我們擬采取兩個方面的大行動：（1）營造社區(qū)觀念文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎(chǔ)，以文明公約、行為準則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運用群眾意識、小區(qū)社會輿論、共同的習俗等觀念的東西，造成強大的個體行為從眾化的群體心理壓力和動力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為的自我控制。（2）開展社區(qū)制度文化建設(shè)社區(qū)制度文化是由管理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守的規(guī)章制度。制度文化建設(shè)是碧桂園荔園文化居住區(qū)個性化的文化內(nèi)涵。荔園文化居住區(qū)管理規(guī)章制度》，作為該區(qū)制度文化建設(shè)的藍本。荔園的精神文化社區(qū)精神文化是反映社區(qū)成員內(nèi)心和精神的文化，是最高層次的社區(qū)文化，是社區(qū)文化的核心和靈魂，是社區(qū)文化的升華，是社區(qū)文化中最高尚最重要的構(gòu)成因素，是社區(qū)文化最終所要追求的目標。如何升華碧桂園碧桂園（2） 社區(qū)激勵文化是指能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生高昂情緒、進取精神、鼓舞推動的社區(qū)文化。文化本身就具有激勵這一特質(zhì)，營造社區(qū)特有的文化氛圍，就更有這種作用。碧桂園我們擬通過以下工作，建設(shè)碧桂園（2） 開展網(wǎng)上溝通、交流、學習。荔園”網(wǎng)上論壇、網(wǎng)上報告會、網(wǎng)上培訓站、網(wǎng)上書苑、網(wǎng)上交友站等，使社區(qū)成員足不出戶就可以交流、溝通、學習、交友、論事。（4）管理處可以采用網(wǎng)絡(luò)進行工作，通知有關(guān)事項。荔園社區(qū)文化的人員配備為真正做好碧桂園采取專職和兼職相結(jié)合、義務(wù)協(xié)助和專業(yè)顧問相結(jié)合的方式，精心策劃，共同努力，組織好每一項社區(qū)文化活動。專門負責整個居住區(qū)的社區(qū)文化活動，如大型文娛體育活動、編輯小區(qū)報、開辦宣傳欄、對外宣傳等。（56人）。（10人左右）。 （四）碧桂園（五）碧桂園（六）碧桂園荔園社區(qū)文化活動計劃是對社區(qū)文化活動設(shè)想的具體實施安排，是所有社區(qū)文化活動的集中反映，是社區(qū)文化的重點。荔園的社區(qū)文化活動在內(nèi)容上，既考慮全體業(yè)主多層次的需要，又突出老人和小孩的地位與需求，在時間分布上既考慮節(jié)日重大性活動，又考慮平日經(jīng)常性活動，還考慮固定性特別活動；在類型和方式上，既考慮大型集體活動，又考慮小型分散活動。荔園住戶的特點，我們將突出以下幾項固定性社區(qū)文化活動：“夕陽紅”系列活動。城市中的老人在家庭、社會中處于很尷尬的地位，白天子女們、孫子們?nèi)ド习嗌蠈W，晚上又忙于家務(wù)作業(yè)，無睱去老人住處團聚，社會活動也少的可憐，老人們嚴重缺乏心理溝通和情感交流，心里壓抑大，精神無寄托，急需社區(qū)文化活動。我們將采取一系列的有宜于老人身心健康和精神寄托的老人社區(qū)文化活動，如，給老人提供一個能經(jīng)?；顒拥墓潭▓鏊?，開展九九重陽節(jié)茶話會、“夕陽紅”展藝會、金銀婚紀念、全家福慶典、健康老人評比推廣、生活修養(yǎng)經(jīng)驗交流、出國旅游等。兒童雖小，卻是社區(qū)文化的重要需求者，是社區(qū)文化中最活躍的分子，孩子們玩高興了，大人們也就滿意了。另外，我們還在社區(qū)設(shè)置各種兒童游樂場所，如蝴蝶園、小鳥天堂、兒童畫墻、兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等。荔園業(yè)主演講會。4. 碧桂園為了增強體質(zhì)，推動體育，增進了解，加深友誼，我們將兩年舉行一次碧桂園運動會有個人比賽，有家庭比賽，也有以樓宇區(qū)域組成的集體比賽。“業(yè)主活動站”。內(nèi)容豐富多彩，形式各種各樣，如由業(yè)主自己組成的五、六人小樂隊演奏樂曲、讀書猜謎活動、大碗茶演唱會等，目的是使其成為業(yè)主茶余飯后不可缺少的、習慣性社區(qū)文化需要。第七部分 物業(yè)日常管理服務(wù)第一節(jié) 入伙管理一、入伙前準備工作 ，政府有關(guān)部門驗收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防局驗收合格。 、電“二通”，即擰開室內(nèi)水龍頭有水，打開電閘有電，電話、電視到戶。 ，排水暢通無阻。 ，實現(xiàn)封閉式管理。 。 ?！蹲≌|(zhì)量保證書》中的質(zhì)量保修部門必須是承建商。 ，發(fā)展商發(fā)《入伙通知書中》，在《入伙通知書》中附帶物業(yè)公司的入伙流程及客戶必須準備的資料。 ，入伙時請當?shù)匚飿I(yè)管理部門派員監(jiān)督。 。 1）收銀組：具體負責管理費、滅火器費和裝修押金的收繳。組長：管理處主任，組員：2名。組長：維修主任，組員由水電維修班和護衛(wèi)員共同組成。 5）社會工作服務(wù)組：由客服中心主任負責，解答業(yè)主提出的有關(guān)辦理電話安裝、有線電視申請等事宜。： 1)開發(fā)商將提前1星期通知業(yè)主領(lǐng)取入伙通知書等資料，業(yè)主應(yīng)根據(jù)入伙通知書之要求準備資料，以保證順利入伙；如業(yè)主對收樓程序有不明之處，可隨時致電發(fā)展商詢問。荔園入伙會簽單》發(fā)展商收費組位置處蓋公章后，領(lǐng)取《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；第三步：物業(yè)公司審核簽約組——業(yè)主出示房產(chǎn)證明、《入伙通知書》和已蓋過一枚章的《碧桂園簽約組人員將收回《入伙通知書》。由管理處在《碧桂園荔園入伙會簽單》上蓋章；第五步：物業(yè)公司驗房組——業(yè)主在驗房組引導下詳細收樓、查房、查抄水電表底數(shù)。請業(yè)主保存好《樓宇接收記錄》業(yè)主存根聯(lián)。荔園入伙會簽單》上簽字后領(lǐng)取鑰匙。第二節(jié) 裝修管理為加強本小區(qū)房屋裝飾裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護商場環(huán)境整潔、美觀、協(xié)調(diào)及客戶的正常工作秩序，使住戶有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的工作環(huán)境。 一、裝修流程說明 《裝修開工申請表》、《裝修承諾書》、《防火責任書》及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按表中要求逐項詳細填寫。 ： （1）填好裝修申請表、裝修登記表； （2）裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明復印件（加蓋公司公章）； （3）裝修項目明細表； （4）房屋裝修施工圖（包括建筑、給排水、電氣圖等）； （5）裝修人員身份證復印件和1寸照片2張，負責人3張； ，受理裝修申報后，在三個工作日內(nèi)予以審批?！堆b修登記表》、施工人員身份證復印件、1寸照片2張和蓋過財務(wù)章的《房屋裝修繳費通知單》及財務(wù)收款單據(jù)到管理處辦公室辦理裝修進場手續(xù)，包括辦理施工人員《裝修出入證》。高空拋物者從重處罰。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員《裝修出入證》和辦證押金收據(jù)到管理處辦理退證手續(xù)、領(lǐng)取《裝修出入證》押金。 三、裝修規(guī)則 ：0012：00，14：0019：00；如在非工作時間內(nèi)施工，管理處有權(quán)責令停工，扣留或沒收工具，視情節(jié)輕重給予處罰。 工人在進入小區(qū)時必須配帶《裝修出入證》。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。各施工單位將裝修垃圾裝袋后，按管理處指定的方式和時間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。嚴禁高空拋物。 （1） 施工現(xiàn)場必須