房地產(chǎn)政策研究-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:46本頁(yè)面
【正文】 09年是不是要出臺(tái)新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定，如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。” 我們認(rèn)為或多或少，2009年肯定會(huì)有新的稅政出臺(tái)，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)。一是，交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)稅還有空間減免，針對(duì)普通住宅交易可能免征，同時(shí)針對(duì)非普通住宅也會(huì)給予優(yōu)惠；二是，二手房交易的個(gè)人所得稅可能像增值稅一樣免掉；三是，契稅還可以更低，更有可能的是部分地方政府因地制宜，%；四是，實(shí)行購(gòu)房抵扣個(gè)人所得稅，歷史上部分城市曾執(zhí)行過，比如上海在1998年2003年期間，效果非常好。五是，為了減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，有可能略微減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。 金融政策預(yù)測(cè) 今年元月份，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川稱，有必要制定強(qiáng)有力的政策措施來防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅放緩。與此同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下跌的風(fēng)險(xiǎn)甚至比預(yù)期嚴(yán)重，要達(dá)到GDP增長(zhǎng)8%的目標(biāo)將是非常艱巨的任務(wù)；銀監(jiān)會(huì)將放棄降低不良貸款比率及余額目標(biāo)，轉(zhuǎn)而防止壞賬大規(guī)模出現(xiàn)和快速反彈。在適度寬松的貨幣政策下，2009年流動(dòng)性還將加大，可能降息34次，繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金，M2增幅達(dá)17%左右等；而且還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)穩(wěn)定股市的措施，或?qū)⑼瞥鰟?chuàng)業(yè)板，同時(shí)擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場(chǎng)融資功能可能好于2008年，這些宏觀政策有助于為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。第一，從房地產(chǎn)金融政策分析，信貸會(huì)繼續(xù)放松。個(gè)人貸款方面，繼首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對(duì)于非普通住宅、二次住宅購(gòu)買者，也會(huì)加大優(yōu)惠幅度，“二套房貸政策”將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。開發(fā)貸款方面，在國(guó)務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會(huì)加大放貸力度，但商業(yè)銀行在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，“惜貸”心理依然嚴(yán)重，更傾向于放貸給優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降低，而且為了響應(yīng)中央號(hào)召，有效促進(jìn)住房消費(fèi)，地方政府還會(huì)因地制宜的增加公積金貸款額度。第三，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。2008年12月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》（金九條）提出，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場(chǎng)交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)表示，人民銀行最近幾年來一直會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，報(bào)國(guó)務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)；由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上將注重風(fēng)險(xiǎn)防范，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。由此看來，作為國(guó)際上重要的房地產(chǎn)融資方式的REITs，2009年有望在我國(guó)落地。住房政策預(yù)測(cè)毫無疑問，2009年住房政策將是最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費(fèi)外，主要是落實(shí)2008年第四季度制定的相關(guān)計(jì)劃；2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，將主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時(shí)間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。已經(jīng)明確的新政策，是開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。為了拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定試點(diǎn)方案，2009年將會(huì)展開試點(diǎn)工作。另外值得關(guān)注的是，2009年“70/90”政策可能會(huì)放松。這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于“一刀切”，與目前鼓勵(lì)因地制宜的國(guó)家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國(guó)住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場(chǎng)化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間做決策，符合市場(chǎng)規(guī)則。還有，搞活住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。這可能是2009年住房政策的突破點(diǎn)之一。尤其是我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)，一直沒有法規(guī)加以規(guī)范，市場(chǎng)自我運(yùn)行，體系相當(dāng)?shù)牟煌晟疲嬖谧饪屠鏌o法得到較好保障的現(xiàn)象，由此導(dǎo)致部分年輕人、中低收入群體被迫超前購(gòu)房，從而成為社會(huì)問題。其它政策預(yù)測(cè)2009年，在國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能難以見底，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，中央和地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對(duì)住房消費(fèi)在擴(kuò)內(nèi)需方面的拉動(dòng)作用抱有較大期許。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會(huì)有其它政策出臺(tái)，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場(chǎng)的力度。大致推測(cè)，以下政策可能會(huì)出臺(tái)，而且多數(shù)將是地方政府根據(jù)自己的需求制定的地方措施。一是適度放松土地政策，允許開發(fā)商緩繳土地出讓金，分期繳款分批發(fā)證，查處閑置土地力度也會(huì)減弱，實(shí)際上部分地方政府幾個(gè)月前已經(jīng)開始放松；另外在十七屆三中全會(huì)會(huì)議全文方針指導(dǎo)下，可能會(huì)在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面出臺(tái)細(xì)化規(guī)定。二是購(gòu)房入戶政策擴(kuò)大化，少數(shù)地方政府已降低了購(gòu)房入戶的門檻，在國(guó)家戶籍制度改革著力推進(jìn)的情況下，2009年可能有更多城市實(shí)行購(gòu)房入戶政策，尤其是在上海、廣州、北京等戶口控制嚴(yán)格的城市，這一政策效果會(huì)非常顯著。三是，限制外資的政策可能放松，在樓市低迷和外資流出的背景下，2006年出臺(tái)的限外政策已經(jīng)沒有必要那么嚴(yán)格，可以適度放松，比如在個(gè)人購(gòu)房方面。作者：易居中國(guó)?克而瑞?貴陽(yáng)機(jī)構(gòu)窗體底端12 / 1
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