房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:58本頁(yè)面
【正文】 我國(guó)實(shí)行 城鄉(xiāng)分割的二元體制 ，快速城市化的同時(shí)，使得農(nóng)村被城市包圍，由于 體制的制約，法制的缺失，又由于政府對(duì)民生的漠視 ，“城中村”應(yīng)運(yùn)而生，農(nóng)民難以真正融入城市，形成了 “城不像城、村不像村” 的“城中村”。 天河城 冼村 楊箕村 高房?jī)r(jià)的成因 一、土地供應(yīng)不足 房屋是建立在土地之上的。我國(guó)房屋的產(chǎn)權(quán)也 是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)供 給市場(chǎng)一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土 地是政府 嚴(yán)格管控的 ，房屋卻是自由市場(chǎng)可以 自由 買(mǎi)賣(mài) 。如果土地供應(yīng)不足，勢(shì)必造成處于自由市場(chǎng) 的房屋被視為稀缺之物加以搶購(gòu)。土地供不應(yīng)求直 接導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求。 2. 捂地惜盤(pán) 一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲(chǔ)備，多達(dá) 5000萬(wàn)平方 米。土地儲(chǔ)備量可供 開(kāi)發(fā) 7年 。在房?jī)r(jià)較快上漲的情況下，一些開(kāi)發(fā)商 閑置土地不建設(shè) 、 建而不售，捂盤(pán)惜售 現(xiàn)象嚴(yán)重。分批銷(xiāo)售、推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、大幅提價(jià)等方式拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，通過(guò)控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。 3. 土地“招拍掛”市場(chǎng)規(guī)范化、透明化！ 由于土地市場(chǎng)不規(guī)范、不透明，造成開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后“搶地”，進(jìn)而“囤地”。 二、 住房保障體系落后 1. 1998年“城鎮(zhèn)住房制度改革”第一次提出住房保障體系建設(shè)，到目前 保障性住房有：廉住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房 。 2. 目前“保障性”住房數(shù)量少。今年計(jì)劃建設(shè) 1000萬(wàn)套保障房，未來(lái)五年共計(jì)劃建設(shè)3600萬(wàn)套。 3. 加強(qiáng)管理和監(jiān)督，嚴(yán)把入口關(guān)、交易關(guān)，阻斷灰色空間 。 三、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理 1．稅費(fèi)種類(lèi)繁多， 稅、費(fèi)、租混雜現(xiàn)象嚴(yán)重 。 重開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié) ， 輕“持有”環(huán)節(jié) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)租最重，交易環(huán)節(jié)稅收較重，而“持有”環(huán)節(jié)幾近為零。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制政策是 不賣(mài)不稅、不租不稅，一旦租售則數(shù)稅并課 。 四、有錢(qián)“炒房人” 樓市炒樓之風(fēng)猖獗，房?jī)r(jià)的飆升使開(kāi)發(fā)商獲得巨額財(cái)富。 那些收入高、買(mǎi)房早、買(mǎi)得多的群體財(cái)富增長(zhǎng)加速。 其他一些群體則 被擠出住房市場(chǎng) ，高房?jī)r(jià)直接造成普通群眾買(mǎi)房難。 貧富差距拉大！ 加大商品 +保障投入 土地制度 +市場(chǎng)機(jī)制 住房是公共政策 路徑評(píng)析： 中期 平衡 供需 長(zhǎng)期 完善制度 短期 政府管制 揚(yáng)湯止沸 贏得時(shí)間 釜底抽薪 城鄉(xiāng)一體化 總結(jié)： 目前的中央調(diào)控是正確的，必要的！ 但這是暫時(shí)的！不可持久！探尋、建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，應(yīng)該成為下一步樓市調(diào)控工作的重點(diǎn)。中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)的亂象 歸根結(jié)底是由于現(xiàn)有的房地產(chǎn)制度造成的，只有改變現(xiàn)有的土地和稅制制度，才有中國(guó)房地產(chǎn)的將來(lái)！ 演講完畢，謝謝觀看！
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