【正文】 類調(diào)查7）用地面積調(diào)查房屋的調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別（1國有2集體3私有4聯(lián)營企業(yè)5股份制企業(yè)6港澳臺投資房產(chǎn)7涉外房產(chǎn)8其它）、層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、和他項權(quán)利基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，同時，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。分幅圖以幅繪制。分幅圖測繪范圍1城市2縣城3建制鎮(zhèn)的建成區(qū)4和建成區(qū)以外的工礦、企事業(yè)單位及與其毗連的居民點。房產(chǎn)分幅圖測繪，應(yīng)與開展城鎮(zhèn)房屋登記的范圍相一致。分幅圖的測圖比例尺：一般1：500。房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)界位置、界址點、房角點；房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)屬狀態(tài)等各項房地產(chǎn)要素。也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。房產(chǎn)分丘平面圖的內(nèi)容除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋的權(quán)界線、界址點、界址點點號、窯洞的使用范圍：挑廊、陽臺、房屋建成年份、丘界長度、房屋邊長、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。適當繪出鄰丘相鄰地物。分丘圖的精度要求：間距不超過50M的界址點間的間距誤差不超過下表。最大的限差是中誤差的2倍界址點等級限差（m）中誤差（m）一177。177。二177。177。三177。177。分層分戶圖的作用又稱房產(chǎn)分戶圖，是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為基本單元，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)屬界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。房產(chǎn)分戶圖按照房屋登記的基本單元繪制。比例尺一般為1：200或1：300，可適當放大與縮小。房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)容包括房屋的權(quán)界線、房屋邊長、墻體歸屬、建筑面積、分攤共用面積、樓梯、走道、地名、門牌號、圖幅號、丘號、幢號、層次、室號等。實量。不規(guī)則房屋邊長丈量應(yīng)加量輔助線，共有部位應(yīng)在范圍內(nèi)加簡注。（三）房地產(chǎn)面積測算（熟悉）房地產(chǎn)面積測算均指水平投影面積的測算，分為房屋面積的測算和用地面積的測算兩種。其中房屋面積的測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。建筑面積有上蓋；有圍護物；結(jié)構(gòu)牢固；有實際使用功能；（）的永久性建筑。使用面積房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所用權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房屋行政主管部門登記確權(quán)認定。（四）共有建筑面積的計算與分攤（掌握）共有建筑面積多個產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。用地面積包括房屋占地面積、其他用途的土地面積。占地面積是指房屋底層外圍水平投影的面積，包括落地陽臺、外走廊等附屬建筑的外圍水平投影面積。不計入用地面積：1無明確權(quán)屬2市政公共用地3公共使用的河、溝4已征用、劃撥或規(guī)劃市政建設(shè)的用地5其他面積測算的一般要求1以幢為基本單位，水平投影面積測算。2．獨立測算兩次，規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)。3．；㎡4．鑒定合格的測距儀或達到相應(yīng)精度的儀器或工具。5．層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。戶是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的基本單元。有固定界限、獨立使用、明確、唯一的編號、基本單元不能小于間，不能大于棟。一戶可以是一套標準戶型，也可以是一間、一層、一個單元、一幢房屋的范圍。預(yù)測面積作用：開發(fā)商成本預(yù)算、商品房預(yù)售、房屋預(yù)登記備案、銀行按揭貸款等需要。委托具有房產(chǎn)測繪資格單位測算。預(yù)測面積房屋邊長數(shù)據(jù)采集的資料來源：1設(shè)計圖紙（平面立面剖面）2房屋銷售方案、公共部位的情況說明3建設(shè)單位提供的其它資料。計算房屋建筑面積：有上蓋有圍護物結(jié)構(gòu)牢固有實際使用功能（）永久性建筑。計算全部建筑面積的范圍1）單層按一層；多層按總和2））通道門廳大廳按一層計算4）樓梯間、電梯井垃圾道管道井按自然層計算5）、水箱間、按其外圍水平投影面積計算6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算7）有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算9）封閉的架空通廊10）地下室、）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的13）永久性有柱車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14））有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍1）有上蓋無柱的走廊2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等永久性建筑3）未封閉的陽臺、挑廊4）無頂蓋的室外樓梯5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊不計算建筑面積的范圍1）。2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件無柱雨蓬等。3）架空通廊。4）房屋的天面、挑臺5）操作平臺、安置箱、罐的平臺6）底層用作道路街巷通行的部分。7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋8）活動臨時簡易9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）不相通的伸縮縫。部分特殊情況的建筑面積計算方法1）各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算2））不規(guī)則圍護物超過其底板外沿的，以底板水平投影4）室內(nèi)能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。5））樓梯下方空間樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。7）公共通道不計算建筑面積成套房屋建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。共有建筑面積分類：能分攤的+不能分攤的能分攤的1）為整幢樓服務(wù)的共有2）功能區(qū)共有3）層共有建筑面積4）其他不能分攤的1）人防2）獨立使用的地下室、車庫3）多幢房屋服務(wù)4）；架空部分；用作公共休憩5）物業(yè)經(jīng)營辦公用房6）其他共有建筑面積處理原則分攤計算應(yīng)以幢為基本單位。異產(chǎn)毗連分割清晰獨立計算；無法分割需分攤計算。合法分割協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無協(xié)議的按相關(guān)比例進行計算分攤。邊長數(shù)據(jù)的測量獨立丈量兩次，取兩次平均值作為邊長值。共有建筑面積的分攤計算整體分攤多級分攤（三級）。一級分攤①整幢房屋的配電室、水泵房、公共門廳、公共過道、設(shè)備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺層樓梯間以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。②為其它功能區(qū)服務(wù)，必須穿過某一功能區(qū)的垂直通道、水平通道及通風(fēng)井、管道井、垃圾道等的建筑面積。（五）房產(chǎn)測繪資料的驗收和歸檔（熟悉）測繪質(zhì)量檢查驗收的目的為了保證測繪成果的質(zhì)量，確保測繪成果的準確性，維護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。檢查驗收依據(jù)有關(guān)的測繪任務(wù)書、合同或委托檢查驗收文件；有關(guān)的法規(guī)和技術(shù)標準；如國家規(guī)范和地方的實施細則等。技術(shù)設(shè)計書和有關(guān)的技術(shù)規(guī)定。測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標準、測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定；房屋、土地面積確權(quán)的法律文件或協(xié)議； 檢查驗收的方法：執(zhí)行二級檢查和一級驗收制度。一般采取抽樣檢查的方式進行。在每一級檢查中檢查人員發(fā)現(xiàn)有不符合技術(shù)規(guī)定的產(chǎn)品時，應(yīng)及時做好記錄，并提出處理意見，退至作業(yè)人員處理，然后再進行檢查。房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量實行優(yōu)等品、良等品和合格品三級評定。產(chǎn)品質(zhì)量由生產(chǎn)單位評定，驗收單位負責(zé)核定。測繪成果提交：須經(jīng)各級檢查，驗收，質(zhì)量達到相應(yīng)的規(guī)定標準后，才能上交。上交的成果必須準確、清晰、齊全。房產(chǎn)測繪檔案作用：是在測繪活動中形成的有保存價值的房產(chǎn)歷史記錄，是房產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實記載和重要依據(jù)。應(yīng)分級存檔。（六）房產(chǎn)變更測繪（了解）房地產(chǎn)變更測繪分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更兩種。房屋現(xiàn)狀變更房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；房屋的損壞和滅失，包括全部拆除或者部分拆除、倒塌和燒毀；圍墻、柵欄、籬笆、等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化；道路、廣場、河流的拓寬、改造、河、湖、渠溝、水塘等邊界的變化；地名、門牌號的更改；房屋及其用地分類面積增減變化。房屋權(quán)屬變更房屋買賣、交換、繼承、贈與、兼并等引起的權(quán)屬轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)界的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地引起的土地權(quán)屬的變化；他項權(quán)利的變化和注銷。新增丘號沿房產(chǎn)分區(qū)或房產(chǎn)分幅圖內(nèi)最大的丘號續(xù)編；變更測繪精度必須滿足相應(yīng)類別的初始測繪的精度。（七）測繪成果利用（掌握）測繪成果利用：房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定為房地產(chǎn)登記基本單元編排代碼（坐標法、分宗法、分幅法）。房地產(chǎn)登記基本單元代碼應(yīng)具有唯一性、確定性、不變性。分幅法：基本單元幢號代碼應(yīng)以房產(chǎn)分幅分丘圖為基礎(chǔ)編制，由分幅圖（6位）、分丘圖號（4位）、幢號（4位）構(gòu)成。利用過程1測繪生產(chǎn)提交測繪成果2成果審核3房屋登記收件4測繪成果數(shù)據(jù)記載于登記簿，并生成房屋權(quán)證附圖房產(chǎn)權(quán)證附圖以房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖為原圖清繪而成。分幅平面圖、分層平面圖一般不能直接作為房產(chǎn)權(quán)證附圖。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)要求：性能要求技術(shù)要求數(shù)據(jù)要求安全保密性要求開放性、集成性要求 五、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)（一）信息系統(tǒng)概論（掌握）房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是以計算機信息技術(shù)為基礎(chǔ)，滿足房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易和登記等業(yè)務(wù)管理需要，并實現(xiàn)以上業(yè)務(wù)的信息采集、管理、統(tǒng)計和發(fā)布的信息系統(tǒng)。一基礎(chǔ)：計算機信息技術(shù)，四業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易、登記，四功能：信息采集、管理、統(tǒng)計、發(fā)布。傳統(tǒng)模式問題：1信息不對稱不透明。2業(yè)務(wù)不規(guī)范統(tǒng)一3數(shù)據(jù)分散無及時更新4政府難掌握影響準確性。信息系統(tǒng)的依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》：信息進程：2005上海啟動，2006北京評審，2008長春任建部聽，2009福州90城市座談會。意義：1規(guī)范標準2交易透明市場監(jiān)管3提高服務(wù)提升服務(wù)能級 4政府科學(xué)決策調(diào)控能力。七系統(tǒng)：測繪及成果、登記、項目管理、從業(yè)主體、存量房、新建房、統(tǒng)計分析與信息發(fā)布五數(shù)據(jù)：基礎(chǔ)、從業(yè)主體、業(yè)務(wù)、統(tǒng)計、發(fā)布。三個層次：基礎(chǔ)服務(wù)層（測繪及成果管理 登記管理）業(yè)務(wù)管理層（新建商品房網(wǎng)上備案 存量房網(wǎng)上備案從業(yè)主體管理 項目管理）決策支持層（統(tǒng)計分析與信息發(fā)布）。物理數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶的自然特征的數(shù)據(jù)，包括物理圖形數(shù)據(jù)和物理屬性數(shù)據(jù)。權(quán)屬數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶的權(quán)利特征的數(shù)據(jù)。樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)等其它相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。銷售表是在樓盤表的基礎(chǔ)上，以邏輯幢為單位、用特定顏色標注每戶的銷售狀態(tài)的二維圖表，是樓盤表在新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)中的一種具體應(yīng)用形式。銷售表的數(shù)據(jù)源于樓盤表，在樓盤表提供相關(guān)物理屬性數(shù)據(jù)以后，通過顏色來區(qū)分銷售狀態(tài)，即得到房產(chǎn)項目的銷售狀態(tài)和銷售情況。子系統(tǒng)與數(shù)據(jù)的關(guān)系： 新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)、存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)、從業(yè)主體管理子系統(tǒng)和項目管理子系統(tǒng)的建立應(yīng)以測繪及成果管理子系統(tǒng)和登記管理子系統(tǒng)為基礎(chǔ)，統(tǒng)計分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)的建立應(yīng)以其它六個子系統(tǒng)為基礎(chǔ)。（二）房地產(chǎn)市場主體管理子系統(tǒng)（了解）房地產(chǎn)市場主體管理系統(tǒng)：管理主體（管理部門）權(quán)屬主體（房屋土地權(quán)利人）從業(yè)主體（企業(yè)和從業(yè)人員）企業(yè)：設(shè)立、變更、合并、注銷、資質(zhì)申請、資質(zhì)變更。人員：注冊、變動、變更、上崗培訓(xùn)考試、誠信紀錄、撤銷。房地產(chǎn)市場主體：管理主體 房地產(chǎn)管理部門，權(quán)屬主體 房屋、土地的權(quán)利人，從業(yè)主體 房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員。從業(yè)主體是指從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員。從業(yè)主體分為房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員。房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、房屋測繪機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。房地產(chǎn)從業(yè)人員：房屋銷售人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師、房屋測繪人員、物業(yè)小區(qū)經(jīng)理、其他專業(yè)人員。通過從業(yè)主體管理子系統(tǒng)，可以將房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員進行統(tǒng)一的信息化管理，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)信息。從業(yè)主體管理子系統(tǒng)作用：采用統(tǒng)一身份認證的方式：如“用戶名/密碼”、USBKEY、CA。提供統(tǒng)一業(yè)務(wù)系統(tǒng)訪問入口：為各從業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員提供統(tǒng)一的訪問入口，避免 多個系統(tǒng)多個訪問入口而帶來的安全隱患。系統(tǒng)監(jiān)控：實時地監(jiān)控系統(tǒng)訪問的情況。及時和準確地獲取和更新從業(yè)主體信息。通過公共通信資源與從業(yè)主體進行信息交流的功能。從業(yè)主體管理子系統(tǒng)的功能：1 房地產(chǎn)企業(yè)管理（基本信息管理、內(nèi)部人員管理、企業(yè)信息申報、誠信行為管理、查詢統(tǒng)計）2 從業(yè)人員管理（人員信息管理、變動管理、資質(zhì)管理、誠信行為管理、查詢統(tǒng)計）房地產(chǎn)企業(yè)管理：設(shè)立、變更、資質(zhì)變更、資質(zhì)申請、合并、注銷。從業(yè)人員管理：注冊、變更、變動、上崗培訓(xùn)考試、誠信記錄、撤銷。業(yè)務(wù)對象及其關(guān)系：開發(fā)企業(yè)、開發(fā)項目、預(yù)售許可證、開盤單元、房屋、權(quán)限、銷售人員。（三）項目管理子系統(tǒng)（熟悉）項目管理子系統(tǒng)主要是對新建商品房銷售項目的市場信息化管理系統(tǒng)，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行市場銷售項目進行備案、監(jiān)督、管理的過程。分預(yù)售許可管理和項目建設(shè)過程管理（建設(shè)用地取得過程、拆遷進度、建設(shè)進度申報）。 項目管理子系統(tǒng)的功能：預(yù)售許可管理：預(yù)售申請、預(yù)售審批、預(yù)售許可證注銷、預(yù)售許可證變更、預(yù)售許可證跟蹤2 項目建設(shè)過程管理、建設(shè)用地取得過程管理、拆遷管理、建設(shè)進度申報。預(yù)售許可證管理：申請、審批、打印、跟蹤、變更、注銷。實現(xiàn)項目建設(shè)過程的管理：建設(shè)用地取得過程：相關(guān)部門出具的報告、意見、批文。對建設(shè)用地的申請人和申請材料進行嚴格的審查。對審核的過程進行有效的監(jiān)督和控制。拆遷進度：對原有建筑的拆除以及對原有建筑中住戶的妥善安置。對拆遷過程中的拆遷企業(yè)、拆遷人、補償辦法以及拆遷的期限范圍進行有效的監(jiān)督和控制。建設(shè)進度申報：及時地掌握建設(shè)用地的實際利用情況，把握項目建設(shè)的具體進展。對掌握城市建設(shè)的總體情況，調(diào)控房地產(chǎn)市場提供必要的依據(jù)。（四）測繪及成果管理子系統(tǒng)（熟悉）測繪及成果管理子系統(tǒng)1負責(zé)房地產(chǎn)基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)的采集、管理和更新維護。2為各應(yīng)用系統(tǒng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)。測管分離的原則：測繪機構(gòu)：權(quán)屬調(diào)查、內(nèi)業(yè)和外業(yè)測繪。成果管理部門：數(shù)據(jù)審核、入庫和變更。成果管理模塊：測繪機構(gòu)管理測繪項目事務(wù)管理成果數(shù)據(jù)