【正文】 抓緊制定第二套住房的認定標準。（2） 嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。（3） 對境外機構(gòu)和個人購房，嚴格按有關(guān)政策執(zhí)行。（4） 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。（5） 增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。（6） 調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%，并優(yōu)先保證供應。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結(jié)構(gòu)比例嚴格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應。（7） 確保完成 2022 年建設保障性住房 300 萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的工 29 作任務。抓緊制定 20222022 年保障性住房建設規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設、政策性住房建設），并在 2022 年 7 月底前向全社會公布。（8） 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。（9） 加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設部門要對已發(fā)放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責任。（10） 各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于 2022 年 6 月底之前報國務院。住房城鄉(xiāng)建設部要會同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。【】住建部采取措施完善商品住房預售制度政策提示：4 月 19 日，獲悉住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》 。主要內(nèi)容：（1） 今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在 10 日內(nèi)一次性公開全部準售房源及 30 每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。（2） 對已經(jīng)取得預售許可，但未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。（3） 明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為，包括炒賣房號，在代理過程中賺取差價，通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息，采取內(nèi)部認購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。（4） 各地要健全房地產(chǎn)信息公開機制。政府要及時準確地將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則要在銷售現(xiàn)場明示預售許可情況、商品住房預售方案等信息。另外，各地可結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。（5） 健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制。各地要通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡公開等措施，加大對違法違規(guī)行為的查處力度，尤其對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。（6） 各地要積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，今后要將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。加強對違法違規(guī)企業(yè)的相關(guān)責任人的責任追究，對造成重大工程質(zhì)量事故的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法定代表人、負責人，無論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應責任?！尽慷追抠J認定將以家庭擁有房屋數(shù)量為準政策提示：4 月 21 日，中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才接受媒體采訪時表示，二套房貸認定將以家庭擁有房屋數(shù)量為準。主要內(nèi)容：（1） 二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準確判斷住房套數(shù)主要還是以房管部門的登記信息為準。 31 （2） 銀監(jiān)會對開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確“三不貸、三掛鉤”的原則?！叭毁J”是指國土部門確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)不予發(fā)放新的貸款；建設部門認定的捂盤惜售、囤積房源和哄抬房價的房地產(chǎn)商不予貸款；對挪用銀行的貸款繳納土地出讓金的不予貸款?！叭龗煦^”包括地貸掛鉤、建貸掛鉤和房貸掛鉤。地貸掛鉤是指根據(jù)整治土地的評估結(jié)果放貸；建貸掛鉤是指貸款要跟在建工程掛鉤，開發(fā)商利用銀行貸款建設樓盤之后，銀行要監(jiān)督銷售；房貸掛鉤是指貸款要同房屋銷售掛鉤，銷售款在銀行封閉運行，隨著賣房的進度償還原來的貸款。【】央行 2022 年第三次上調(diào)存款準備金率政策提示：5 月 2 日，中國人民銀行宣布上調(diào)存款準備金率，這是 2022 年以來第三次上調(diào)。主要內(nèi)容：（1） 從 5 月 10 日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點（2） 農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)【】國家鼓勵民資參與政策性住房建設政策提示：5 月 13 日，國務院下發(fā)《關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》 ，鼓勵和引導民間資本進入基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施、市政公用事業(yè)和政策性住房建設、社會事業(yè)、金融服務、商貿(mào)流通、國防科技工業(yè)等領(lǐng)域。主要內(nèi)容：（1） 鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持引導民間資本投資建設經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。 32 【】國稅總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》政策提示：5 月 26 日，國家稅務總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。主要內(nèi)容：（1） 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。（3） 房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題　　(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除?！　?二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。 33 　　(四)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。（4） 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（5） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（6） 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2022]187 號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！　?二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2022]187 號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。　　(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（7） 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題　　《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2022]21 號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。（8） 土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金?！尽繃惪偩帧蛾P(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》政策提示： 34 6 月 3 日，國家稅務總局下發(fā)了 《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 》，明確提出了不同區(qū)域應該執(zhí)行的預征比例下限。主要內(nèi)容：（1） 把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來；把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。（2） 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。（3） 各級稅務機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2022]10 號文件精神，有針對性地選擇 35 個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。（4） 各地要在 6 月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。（5） 核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！尽咳块T聯(lián)合下發(fā)二套房認定標準政策提示：6 日，住房和