【正文】 商家管理 在對各個商家的管理中，力求做到公平、公正、公開的原則。在人性化服務(wù)的基礎(chǔ)上為各個商家營造公平的競爭環(huán)境，不能厚此薄彼。對于惡性競爭或嚴(yán)重不服從管理的商家和個人要進行眼里的出發(fā)直至清除出場。外部協(xié)調(diào) 在正常經(jīng)營中，商家將會碰到各種各樣的難題，比如工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法、環(huán)保衛(wèi)生、質(zhì)量監(jiān)督等各個部門的手續(xù)、收費和檢查罰款等問題。管理公司應(yīng)該利用自身的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)進行協(xié)調(diào)，發(fā)揮自身優(yōu)勢為經(jīng)營商家減輕負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定經(jīng)營。比如可以統(tǒng)一代辦各種證照、統(tǒng)一協(xié)調(diào)降低稅費、延長免稅期、協(xié)調(diào)減免罰款等等。在經(jīng)營戶當(dāng)中樹立“努力作為、心系商家”的良好形象，將會很大程度的決定商家的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。第十部分 開業(yè)策略營業(yè)策略 一般情況下根據(jù)裝修進度、業(yè)主要求、開發(fā)商要求等為了早日計算租金，擇日進行試營業(yè)，以便商家和運營公司進行調(diào)整，用于人氣的初步聚焦，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。對待整個汗液真正合適的時機，進行充分的準(zhǔn)備，再另行正式開業(yè)。出租控制 開業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達到85%，一二類口岸要達到100%。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達到75%。 對于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門面，在門上張貼“正在裝修，敬請期待”等告示。現(xiàn)場布置 包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、pop、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等相對長期的內(nèi)場景觀布置。人員安排 演藝活動的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場布置人員、促銷活動組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到港、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。演藝活動 有專業(yè)的演藝公司進行操作，節(jié)目內(nèi)容由雙方共同協(xié)商確定，主要包含當(dāng)?shù)靥厣囆g(shù)、歌舞表演、雜技、益智游戲、活動抽獎等內(nèi)容。演藝活動的過程中要不停的穿插有關(guān)本項目的介紹和宣傳、商家。促銷活動 主要有兩部分組成：商家促銷活動、公司總體促銷活動。兩者統(tǒng)一由管理公司進行宣傳。根據(jù)各個業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同，各個商家的促銷內(nèi)容和力度會大相徑庭，主要目的是提升營業(yè)額和擴大知名度。管理公司的促銷要考慮整體商家情況和各產(chǎn)品的特性設(shè)置不同的促銷條件，主要目的是為了集客。 促銷活動的參與條件設(shè)置要非常清楚明白，并且在現(xiàn)場公示。參與條件要設(shè)置多個等級門檻。一般的規(guī)律是“來就送、買就送、滿就送”，送的東西可以是紀(jì)念品、現(xiàn)金、抵扣券或其他證券、經(jīng)營產(chǎn)品、各種服務(wù)等。 各種促銷活動的內(nèi)容和具體細(xì)則，要在開業(yè)前一周進行完全確定。宣傳推廣 開業(yè)前后的媒體及促銷費用開支應(yīng)該占到全年廣告費用預(yù)算的15%以上。 根據(jù)本項目的實際情況建議以當(dāng)?shù)氐摹洞蠛訄蟆贰毒┚磐韴蟆泛彤?dāng)?shù)氐氖〖夒娨暸_、廣播電臺為主要投放媒體，配合儲備商家、企事業(yè)單位和商家原有客戶DM直郵，主要街道小區(qū)的DM宣傳資料派發(fā)等等方式進行開業(yè)宣傳推廣。商家管理 開業(yè)前的商家管理主要是針對未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費用的相關(guān)事宜。開業(yè)期間主要針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等突發(fā)情況。第十一部分 營銷推廣策略的建議營銷推廣的方式商品促銷推廣媒體廣告推廣公關(guān)活動推廣現(xiàn)場形象推廣顧客口碑推廣營銷推廣對象廣大的消費群體同業(yè)經(jīng)營的商家全是市民及社區(qū)業(yè)主營銷推廣的目的提升賣場形象，進行品牌塑造提升入場經(jīng)營商家的營業(yè)額為招商補位選擇商家營銷推廣主題社區(qū)文化活動營銷推廣會員制、俱樂部等團體組織營銷推廣社會關(guān)注的突發(fā)事件營銷推廣報紙、電視、DM等廣告營銷推廣商品促銷活動營銷推廣公關(guān)策劃活動營銷推廣商品促銷主題 試營業(yè) 、正式開業(yè)、百日慶、周年慶等紀(jì)念日促銷 元旦、春節(jié)、端午、中秋、國慶、建軍節(jié)等節(jié)日促銷 新品上市、換季、流行趨勢發(fā)布等潮流促銷 新店入住、總部巡展、老總簽名等商家事件促銷 幫助女童、擁軍、關(guān)愛老人等公益活動促銷 降價、折扣、甩賣、清倉等價格促銷 抽獎、返現(xiàn)、送券、搭贈等活動促銷媒體組合策略媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點現(xiàn)場廣告外立面廣告、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項目出入口噴繪廣告、展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場參觀的客戶、當(dāng)?shù)鼐用瘛⒙愤^的市民戶外廣告在市中心先住位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費用較高報紙雜志大河報、京九晚報形象廣告和軟文資料，根據(jù)促銷主題分階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜電視廣告河南衛(wèi)視，商丘電視臺專題片、形象廣告階段發(fā)布受眾廣泛、廣告效果明顯電臺廣告黃金時段投放邊遠地區(qū)的顧客和市內(nèi)出租車乘客直郵資料印刷品和信函定期的華商世貿(mào)內(nèi)部刊物目標(biāo)明確宣傳畫冊招商手冊、宣傳單頁接待中心、商家店內(nèi)及專人定點發(fā)送來訪客戶、重點客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、商丘信息網(wǎng)項目介紹和運營網(wǎng)頁手中廣泛、價格優(yōu)惠其他宣傳公司車輛重點客戶市場引導(dǎo)系列報道 市場引導(dǎo)系列報道以商丘市目前的商場經(jīng)營及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作為基點，通過對商丘市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢、產(chǎn)品特性、消費模式、經(jīng)營管理模式等對市場進行整體的引導(dǎo)。 題目及主要內(nèi)容綱要如下： 搶占商丘商業(yè)盈利的制高點 暢談國內(nèi)外商業(yè)物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，介紹先進的國內(nèi)外商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式和先進經(jīng)營管理，并以專家角度分析商丘商業(yè)市場發(fā)展趨勢。 解讀商丘的商業(yè)發(fā)展軌跡 通過對廣州、福建、上海、北京等前沿城市的商業(yè)分析，突出成功商場作為城市的商業(yè)窗口與名片及其商業(yè)價值；通過前沿城市商業(yè)發(fā)展的軌跡，指出并說明商丘缺少一個極具代表性的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 引領(lǐng)商丘商業(yè)中心革命先鋒 針對商丘目前商業(yè)的保守形態(tài)，分析目前商丘的商業(yè)物業(yè)所存在的缺陷，并與前沿城市做出比較，指出商丘商業(yè)物業(yè)將會需要一個怎么樣的產(chǎn)品、商丘商業(yè)物業(yè)發(fā)展向何處。 開創(chuàng)商丘商業(yè)消費模式先河 對目前商丘的購物環(huán)境、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)等產(chǎn)品特性的解讀，與經(jīng)濟發(fā)達城市的發(fā)展相比較，透析商丘的傳統(tǒng)消費模式，指出商丘即將出現(xiàn)的集購物、娛樂、休閑、餐飲、商務(wù)、社區(qū)配套、酒店于一體的先進消費模式。 超前的規(guī)劃設(shè)計是商場制勝的籌碼 引進主力品牌商戶是商場持續(xù)旺盛的武器 挖掘商丘商圈的未來利潤焦點公關(guān)推廣策略 組建俱樂部，對所有消費者實現(xiàn)會員制。定期推出各種交流活動和優(yōu)惠活動。 創(chuàng)建和編輯內(nèi)部刊物《華商報》，定期郵寄、散發(fā)各個類客戶、維系、傳播公司的經(jīng)營理念和品牌形象。 組織社區(qū)業(yè)主、經(jīng)營戶和消費者代表經(jīng)常進行各類聯(lián)絡(luò)溝通座談會。 對經(jīng)營戶不定期進行商業(yè)經(jīng)營培訓(xùn)，提升經(jīng)營水平。 策劃各類主題的社會新聞，引起媒體報道，宣傳項目。 與關(guān)聯(lián)行業(yè)共同進行促銷和公關(guān)活動。招商部工作計劃一、 統(tǒng)籌計劃內(nèi)容統(tǒng)籌計劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序，合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業(yè)。 招商階段劃分 整個招商推廣的過程可以氛圍四個階段，在這四個階段中圍繞不同的側(cè)重點開展招商推廣工作分別為： 招商籌備階段 （ 08年3月10日—— 08年6月10日） 品牌店招商階段 （ 08年5月1日—— 08年9月1日） 全面招商階段 （ 08年9月2日—— 09年8月1日） 運營調(diào)整階段 （ 開業(yè)后 ） 招商目標(biāo) 按各招商階段工作要求，未明確工作方向，特制訂目標(biāo)如下：●力爭在2008年3月底之前完成項目功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與平面規(guī)劃的設(shè)計調(diào)整；●力爭在2008年4月底之前確定商業(yè)管理公司，然后著手組建招商團隊，明確團隊中各崗位職責(zé)及任務(wù)?！窳幵?008年7月之前完成大面積客戶認(rèn)租達50%?！窳幵?008年12月之前完成項目招商率85%?！窳幵?009年8月之前完成裝修，并在2009年9月進行試營業(yè)，10月1日開始正式營業(yè)。 招商計劃 階段一、招商籌備 （一）策略及方案準(zhǔn)備 完成項目功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與平面規(guī)劃設(shè)計調(diào)整。 商鋪租賃價格及優(yōu)惠政策的擬定。 商鋪租賃付款方式的確定。 室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定。 完成項目VI系統(tǒng)的設(shè)計。 完成商鋪的招商策略方案調(diào)整。（二）招商廣告推廣準(zhǔn)備完成項目的營銷賣點和廣告推廣方案。項目圍擋及租售中心包裝廣告的設(shè)計制作。完成掛幅、道旗、導(dǎo)識牌、展板的設(shè)計制作。招商樓書、折頁、單張、禮品袋的設(shè)計及制作。戶外廣告牌的選址、設(shè)計、制作和安裝。車體廣告的落實、設(shè)計和制作。報紙、電視廣告的撰寫、設(shè)計、定稿。按計劃展開各項廣告推廣。（三）招商物料準(zhǔn)備完成并制作招商手冊(品牌店版本)完成項目各層平面圖的制作。完成商鋪租賃價格表的印制。完成并印制客戶登記表等系列表格。完成并印制商鋪租賃意向書、合同等。（四）機構(gòu)籌備物業(yè)管理公司商業(yè)經(jīng)營管理公司階段二、品牌店招商 項目亮相于各類廣告全面發(fā)布。媒體宣傳集中攻勢展開。 主力品牌目標(biāo)客戶資料的收集。 構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺。 主力目標(biāo)客戶的聯(lián)系洽談（簽約之前）。 舉行招商新聞發(fā)布會，即主力品牌店簽約儀式。階段三、全面招商啟動 主力目標(biāo)客戶招商完成50%。 完成項目招商面積的85%。 協(xié)同經(jīng)營管理公司，配合商戶進駐，策劃籌備開業(yè)慶典。階段四、運營階段 對業(yè)態(tài)不好，經(jīng)營業(yè)績差，不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進行調(diào)整。 繼續(xù)進行宣傳，打造品牌商業(yè)中心，促進整體運營和后續(xù)招商。以上時間根據(jù)項目工程進度，隨時進行調(diào)整。 鈞城公司商丘項目 招商部：劉輝 2008年3月9日32 / 3