【導(dǎo)讀】北京朝陽區(qū)項目，占地4公頃，含大型綜合商業(yè)區(qū)域及住宅區(qū)，其中購物零售的商業(yè)部分逾6萬平方米樓。面面積，是本項目的成敗關(guān)鍵，需要在競爭積激烈的北京商業(yè)中建立地位，才能帶動整個項目，獨領(lǐng)風(fēng)騷。經(jīng)過多番論證，達致的共識，是要創(chuàng)立獨有的風(fēng)格；大前提是要走在社會發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費者，創(chuàng)造并滿足因社會環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新。這種新商業(yè)形態(tài)與目前北京甚至國內(nèi)的購物式商場有截然不同的設(shè)計和定位、管理模式和招商方式。在制定這報告前，分別進行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。調(diào)查的目的是了解目前北京的商業(yè)模式和消費習(xí)慣，但并非跟隨北京、消費者現(xiàn)時在傳統(tǒng)市場中的一般習(xí)慣，我們希望了解他們的潛。·CBD及周邊區(qū)域更是朝陽區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。勿容質(zhì)疑，CBD區(qū)域的未來代表著北京及全國的新商務(wù)，新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和經(jīng)營內(nèi)容均應(yīng)超過現(xiàn)有國內(nèi)的所有可參照的實體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于CBD區(qū)。域也是理所當(dāng)然。

　　

【正文】 藝術(shù)展示：畫展、裝置藝術(shù)展、新書發(fā)布、唱片發(fā)布、攝影展、電影展、街頭藝術(shù)表演 ? 文化交流：影片首映、咖啡文化、瑞士風(fēng)情展、澳大利亞旅游節(jié) ? 潮流新產(chǎn)品的登場：新型手機、電訊產(chǎn)品、體育產(chǎn)品 ? 媒體活動：綜藝節(jié)目現(xiàn)場、名人采訪、新聞發(fā)布會 ? 公司機構(gòu)推廣：各國商會周年慶、會議晚宴、新浪網(wǎng)友聚會 ? 異國風(fēng)情活動：萬圣節(jié)狂歡、花車巡游、法國歌舞、各國食品節(jié) 9．布局基礎(chǔ) 在構(gòu)思商業(yè)布局的時候，除了思維動機，還有考慮到項 目本身存在的許多優(yōu)勝基礎(chǔ)，這些“布局基礎(chǔ)”可歸納為以下的主要元素： ? 項目定位為北京時尚娛樂動感商城 ? 以北京首創(chuàng)內(nèi)外街道，配大型廣場空間和“天幕”為特色硬件 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一選貨、統(tǒng)一管理運作 ? 不單是朝陽商業(yè)主要亮點，更面向北京市，服務(wù)全國，并吸引國際游客 ? 發(fā)展商 /大業(yè)主將在前期投資許多具特色及國際性動感活動，建立形象及凝聚基礎(chǔ)，亦作為生財基礎(chǔ) 10．布局特式及“主動拉動”概念 承接上述的思維、動機及基礎(chǔ)，我們具體要創(chuàng)造的是一個在京城具有開創(chuàng)性的娛樂、動感的商業(yè)及生活主體。 這是一個以北京文化為背景，擁抱 國際元素，混合成為一個時尚的，多元國際色彩，揉和本土元素的大眾時尚中心。對象包括青年、白領(lǐng)、游客、大學(xué)生、市民、外資企業(yè)人員等從 15 歲至 55 歲的群體，集中在 23 至 45 歲。 這是一個活動不停、走在潮流前面的，無論生活方式、衣著、產(chǎn)品、娛樂飲食、休閑、購物，以至體驗藝術(shù)文化的場合。 商業(yè)布局，重要考慮的是吸引人流。一般商場以貨品齊全，“等待顧客”的方式，我們則以“主動拉動”的方式將人流帶入。同時，在這個場所，不是單向購物，而是“互動”、“投入”、“參與”的一個嶄新模式。 10． 1“主動拉動” 為了實現(xiàn)與傳統(tǒng) “等待顧客”的經(jīng)營方式，我們需要創(chuàng)造“主動拉動”的嶄新概念。概念的主題是借著推行持續(xù)不斷，多姿多彩的不同主題活動，迎合不同的目標(biāo)群體，拉動他們對項目的認同，進而達致慣性聚集，建立群性凝聚條件。 推行“主動拉動”的手法，可推出由發(fā)展商及租戶，與企業(yè)、品牌、國內(nèi)及國際性媒體、機構(gòu)、零售商等，實行互動的合辦形式，達致資源效益的有效運用及形象建立?；拥膶ο?，可包括： ? 國際知名服裝、服飾品牌 ? 國際游戲品牌 ? 國際媒體 ? 電子、美容、家用品、汽車等企業(yè)和產(chǎn)品互動 ? 藝術(shù)及文化團體 ? 體育用品公司及品牌 ? 休閑服飾公司及品牌 ? 跨 國企業(yè) ? 體育團體 10． 2 “參與”及“投入” 要取得“主動拉動”的效果，必須在舉辦活動的時候，加入“參與”及“投入”的因素，例如在美國非常受歡迎的民間體育項目 —— 3 人籃球賽，憑借 NBA 的熱潮，姚明的明星帶動效應(yīng)，籃球在北京的熱火程度，必然可以拉動大量群體，尤其是青年的親身參與。再配合宣傳上的推動，因而制造“投入”元素，達到“拉動”的效果。其它可舉辦的活動可包括： ? 配合 2020 奧運會的主流運動項目 ? 配合潮流，另類文化活動 ? 文化藝術(shù)表演 ? 藝術(shù)及流行歌唱表演 ? 品牌商機展覽 ? 各項體育賽事的現(xiàn)場直播 11．場 地環(huán)境因素 11． 1 位置 本項目坐落朝外大街和 CBD 的交匯點，擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢的商業(yè)設(shè)施及人流，交通便利，有利項目的商業(yè)布局。項目的西部鄰近使館區(qū)，亦有助發(fā)展國際時尚休閑的業(yè)務(wù)布局。 11． 2 獨特優(yōu)勢 本地塊面積共有 4 公頃，在設(shè)計中最獨特的是一個露天的內(nèi)街廣場，與室內(nèi)街道互助呼應(yīng)，既可在良好的天氣現(xiàn)象下利用露天條件，內(nèi)街道亦可避免嚴(yán)寒或風(fēng)雨天氣影響運作。 “天幕”的設(shè)計更是國內(nèi)首創(chuàng)。 11． 3 租用及非租用場地互動 從這個場地結(jié)構(gòu)，我們可將之分割為非租用場地和可租用場地的 2 分式的布置考慮。同時利用非租用場 地特殊優(yōu)勢，制造“拉動”人流的效果。同時亦可作為商戶或產(chǎn)品推銷的場地及工具，有利租務(wù)發(fā)展。（銷售部分見） 11． 3． 1 非租用場地亮點 非租用場地亦蘊含著無限的商機和經(jīng)濟效益，包括： 與媒體、公司合作舉行各式潮流活動、現(xiàn)場節(jié)目等 出租給企業(yè)機構(gòu)用為時尚活動的場地 出租給企業(yè)進行產(chǎn)品推廣 贊助企業(yè)、機構(gòu)舉行公眾活動、重要活動等 由企業(yè)贊助舉行各類活動 利用非租用場地特有的戶外廣場的環(huán)境優(yōu)勢，進行組織性、持續(xù)性地“拉動”活動，吸引人流，同時亦爭取商機和利益。這些具組織性的“拉動”項 目如下： ? 天才坊（影視、藝術(shù)、文化） ? 推出藝術(shù)文化表演元素，引進另類格調(diào) ? 引進日本原宿街頭表演方式，顯現(xiàn)北京 Hip Hop 文化，亦可混合國際潮流，配合企業(yè)產(chǎn)品，支持贊助，尋找北京天才 ? 活動性質(zhì)可分為：主要表演、視覺、定期天才表演、競賽、企業(yè)或文化單位主辦表演等 ? 合作方可包括唱片公司、演藝學(xué)院、影視公司、文化團體、院校、廣告制作公司、公關(guān)、廣告公司等 ? 活動內(nèi)容可包括舞蹈比賽、個人表演、團體表演、美少女表演、明星模仿秀、影視劇廣告演員招聘等 ? 展示坊 ? 有組織性最新產(chǎn)品登場的主要場地，由大至汽車，小至手機等，以潮 流、科技、時尚、藝術(shù)、創(chuàng)意（如龐比度中心）等招徠 ? 以表演（如時裝表演），進行互動展示，可以室內(nèi)外方式進行 ? 利用獨有的大廣場空間優(yōu)勢，進行多元化實況表達。如設(shè)置假山進行攀石；推銷運動鞋，可將場地設(shè)置成田徑場；如泳衣展等。其他如時裝表演、新唱片登場、新產(chǎn)品推廣、記者會、電視劇首映等，亦可以現(xiàn)場實況進行促銷。“真實主動”是本項目最大勝利元素 ? 節(jié)日坊 ? 除夕倒數(shù)、婚嫁、慈善活動、公司慶典等 ? 除夕倒數(shù)，目前在北京沒有一處是受到公認的理想場地，本項目具備優(yōu)越條件，有如紐約的時代廣場 ? 將項目變成北京節(jié)日歡樂日子必到的地方 ，及大型活動必去的地方 ? 可設(shè)計標(biāo)志性的對象，例如“星光大道”等 ? 提供一條龍服務(wù)及產(chǎn)品的供應(yīng)，以加強形成為這樣的一個場地 ? 競賽坊 ? 與各體育組織、體育媒體、青少年機構(gòu)、各大院校合作，以發(fā)展青年體育為重心，舉辦各式各樣的青年體育活動，如校園精英賽、校際爭霸賽、夏令營體育賽等，范圍可涉及球類、健美操、溜冰、極限運動等多種類 ? 還可舉行相關(guān)的球迷派對，球星見面會等 ? 媒體互動平臺 ? 與主要傳媒建立互動關(guān)系，設(shè)立平臺，推動現(xiàn)場直播節(jié)目。如聯(lián)同企業(yè)、產(chǎn)品推出大眾文娛文化節(jié)目，電臺電視的大型制作，慈善活動，園游會等。 ? 電視傳媒 包括： Channel V, 時尚頻道、影視資訊、潮流產(chǎn)品 ? 印刷傳媒包括：以休閑刊物為主，例如 that’ s Beijing, Beijing Walker, Metro 等，共同組織活動 ? 文化交流場 ? 與各國商會、旅游促進組織等聯(lián)合舉辦旅游文化交流活動，以不同國家文化為主題，展示各國旅游資源、特色藝術(shù)品、日用食品、并配以富異國風(fēng)情的表演和活動等 ? 以特定主題舉行各式文化活動，如咖啡文化節(jié)可展示不同國家、不同風(fēng)味的咖啡產(chǎn)品和因此衍生的各國特色文化，其它主題還包括如紅酒、茶道等 ? 以潮流文化為主題，吸引年輕人的廣泛參與 ，如動漫節(jié)，可展示優(yōu)秀動漫作品、影視、選拔創(chuàng)作新秀、動漫人物模仿優(yōu)秀等多種內(nèi)容，可由網(wǎng)絡(luò)公司、游戲公司、媒體參與合作，還可以形成動漫界的年度盛世 11． 3． 2 租用場地亮點 將租用場地發(fā)展為多元娛樂集中地，成為北京最多種類、各式各樣的娛樂場所；有活力潮流的，有時尚休閑的，來到這里，就不用四處尋覓了。提供的娛樂項目可包括由音樂酒吧、迪廳、到休閑式的足底按摸、桑拿、健身、香熏浴等（北京雖然大，卻沒有一個這樣的中心）。以類別而言，可分為以下類別： ? 聯(lián)合國式餐飲風(fēng)情（最多風(fēng)情，國際多元化飲食天地） 因與使館區(qū)為鄰， 我們就可以和中國有邦交的百多個國家不同菜式為構(gòu)思，成為全京最多不同種類餐飲特色的地方，吸引各國使館區(qū)人員及各國人士，同時亦讓本地及各地的游客品嘗各國風(fēng)味。 ? 臺、港、東南亞、日韓飲食天地 臺灣、新馬泰、香港、日韓在京的流動人口達數(shù)十萬人，這些駐京群眾層高消費，亦喜愛聚集享受本國情調(diào)。在這里設(shè)立專門店，售賣具當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)品和日用品。 設(shè)立具東南亞各地風(fēng)情的餐飲，例如港式茶餐廳、臺灣蛋在面、星馬沙爹等餐廳。 亦可開設(shè)兼有這些地方本土風(fēng)情的休閑場所。 這些各地本土特色濃厚的商業(yè)店鋪，不單吸引來自這些國家 /地方的人士 ，亦會吸引本地及來人士，是北京現(xiàn)有的大賣場或商場不能提供到的。 ? 主要標(biāo)志店 多元化、百貨類的 Major Store, 是任何商場不能缺少的。因而本項目的租用場地亦必須開設(shè)大型百貨公司；形式、規(guī)模和形象可以臺灣的太平洋、日本的 Uny、歐洲的 Marks amp。 Spencer 等考慮。 百貨公司之外，亦須開設(shè)大型酒樓、電影院等。此外，可考慮有計算機場，音響及影視會場，或潮流產(chǎn)品，如手機，電子產(chǎn)品場等。 11． 4 南、北、中動態(tài)及業(yè)務(wù)區(qū)域 主要的內(nèi)街廣場頗長，因此在布局方面我們隨著設(shè)計與商業(yè)元素的考慮，以內(nèi)街為分 界，將地塊分兩大動態(tài)及業(yè)務(wù)區(qū)域，以地面為主要活動或業(yè)務(wù)場地，南側(cè)商業(yè)樓設(shè)為時尚休閑區(qū)，中心至北側(cè)商業(yè)樓為活力動感區(qū)。 12．布局概述 12． 1 南側(cè) —— 國際時尚休閑區(qū) 因面對臨近的使館區(qū)，而且該處較為清靜，環(huán)境美雅，因此可以休閑、時尚的餐飲、娛樂及雅致的零售為主。 這里以“聯(lián)合國式”多國不同風(fēng)情的餐廳、酒吧、特色零售，及有品位的音樂會所為主。 這區(qū)域亦以時尚休閑氣氛，帶有極濃郁的歐陸風(fēng)味，配以部分冷門但獨特的中東、非洲及東南亞的風(fēng)情，同時揉合北京文化的色彩。這區(qū)域的特色包括： ? 國際休閑社交場地 該區(qū)域?qū)⑹俏v京外交及商貿(mào)人士的交際、社交活動的集中地；同時亦可吸引大量港、臺、日、韓人士，這批人有一定的消費能力。這些人的聚集，將連帶吸引跨國企業(yè)白領(lǐng)，本地愛好時尚文化人士的匯聚。最終成為北京較時尚休閑匯聚的熱點。 ? 取代三里屯酒吧一條街 憑借地理環(huán)境的優(yōu)勢，以及整個項目的布局，同時有系統(tǒng)地提升它的素質(zhì)，以更健全的管理，使它除了提供一個國際休閑餐飲的地點，還可發(fā)展為多姿多彩的夜間娛樂場，利用更完善的管理，更高質(zhì)量的服務(wù)，更豐富的內(nèi)涵，本項目的西區(qū) —— 國際休閑餐飲區(qū)，有非常好的機會“取代三里屯酒吧一條街。除 了三里屯酒吧街可能在不久的將來拆遷發(fā)展，就算以它目前的運作方式及條件，本項目的“國際休閑餐飲區(qū)”有很好的機會取而代之。 “國際休閑餐飲區(qū)”并不只是一條“酒吧街”，它是一個“較高尚”、“較具系統(tǒng)”、“更多元”、“更具內(nèi)涵”的休閑區(qū)，在擁有一定格調(diào)之外，亦是讓大眾化接受的時尚休閑區(qū)，因而有更大的吸引力。 ? 5 大類商業(yè)元素 綜合考慮，在這區(qū)域，我們可設(shè)立 5 大類商業(yè)元素： ? 各國風(fēng)情餐廳 ? 各地風(fēng)情酒吧，包括清吧，有現(xiàn)場演奏的音樂吧等 ? 各國特色的風(fēng)土口味店，如法國的咖啡、巧克力，荷蘭的芝士等 ? 健怡健身用品及服務(wù) ? 高檔 國際精品店，高檔珠寶店 ? 綠化休閑及國際品位 配合環(huán)境，加強休閑及品味格調(diào)，使其日間有悠閑的氣氛，中午有午間音樂會，午間亦可吸引附近方圓 23 公里的大部分企業(yè)高層白領(lǐng)，及商業(yè)人士前來午膳或作一個短暫的咖啡會，在舒閑的氣氛下洽談商務(wù)。亦可在下午時候，讓不用上班的人士（駐京人士、太太、游客、自由職業(yè)者、文化界、演藝人士）來到這里享受一個舒適愜意的下午。 目標(biāo)人群：本區(qū)域的目的是吸引由 20 歲至 55 歲的人群，但以 25 到 45 為主要目標(biāo)群。 12． 2 中心區(qū) —— 娛樂動感區(qū) 中心區(qū)占占據(jù)整個中心廣場及沿街道兩側(cè)。 這 將是全北京最具特色的動感活力區(qū)域，由西向東的一條內(nèi)街，延伸至東部的東三環(huán)。 活力動感區(qū)，是本項目的精髓所在。我們利用獨特的露天廣場，設(shè)計適當(dāng)?shù)沫h(huán)境和設(shè)施，舉行文娛、康體活動，并與商品、消費者、潮流導(dǎo)向等互動而成為一個流行生活中心。 這區(qū)域的商業(yè)布局類別可分為 5 大類： ? 時尚潮流服飾、飾物及美容產(chǎn)品 ? 時尚運動服飾、用品及設(shè)備 ? 計算機、影音、手機、電子新潮流產(chǎn)品的展示 ? 娛樂、影視及表演 ? 動感文化 為了發(fā)揮牽頭吸引的作用，在這 5 大類別之中，各設(shè)有一至幾個旗艦店，如： ? 時尚潮流 ? World of Beton ? Esprit ? Mango ? Kookai ? Red Earth ? God ? 運動 ? Nautica ? Nike ? NBA 專門店 ? 曼聯(lián)專門店 ? 計算機、影音、手機、電子 ? IBM ? Intel ? Samsung ? Apple ? Motorola ? Nokia ? 娛樂、影視、演藝 ? 地庫娛樂區(qū)。以地庫一為集中點，可在人流、入口及音響等控制上較易處理 ? 設(shè) Disco Lounge,日式 Music Hall, Rock amp。 Roll bars 等。和休閑區(qū)的清吧有所分別，在休閑區(qū)亦可通過地庫進行地庫娛樂區(qū) ? 設(shè)電影院。除物色合適伙伴外（如中影、吳 思遠、 UA、 Village 等），亦可在布局設(shè)計加些心思，例如可將電影院和劇場音樂廳等共享，使場地更多元化運用。劇場可將使本項目更具現(xiàn)代文化色彩，可吸引一批前衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)性的演藝文化界人士到來，加強本項目的號召力。劇場亦可隨時改設(shè)為音樂廳、小型或另類音樂會等，增加品位及動感的多元性 目標(biāo)人群：在這個區(qū)域，我們致力吸引由 15 歲至 40 歲的主流人群。這批人士，追求潮流，追求新鮮事物，及有大量精力，在北京，本項目的娛樂動感區(qū)將是唯一能滿足這批極有消費能力及意欲群體的未來需求。