【導讀】的國家一級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。目前，我公司下轄分公司9家、全資子公司3家。業(yè)管理協(xié)會理事單位、海南省物業(yè)管理協(xié)會付會長單位。有良好口碑的“新海管理模式”，成為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新型企業(yè)。我公司服務的眾多。陸續(xù)成功接管了玉林市華商國際·香港城、悉尼城、玫瑰花園、嶺南都會、南寧卷煙。公大樓、各類大型工業(yè)園區(qū)、學校、醫(yī)院、寫字樓等物業(yè)類型擴展的跨越式發(fā)展。

　　

【正文】 負責施工監(jiān)理，相關部門進行協(xié)調(diào)管理。 八、實施數(shù)據(jù)化管理 物業(yè)管理常規(guī)工作是物業(yè)管理的最基本工作，是一朝一夕累積完成的，因此數(shù)據(jù)管理能真實、準確反映出管理的狀態(tài)和質(zhì)量；自開展管理工作開始，管理處將實行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，規(guī)范管理工作，做到任何數(shù)據(jù)的來源達到有真實依據(jù)；為樹立 億嘉廣場 優(yōu)秀管理品牌累積管理經(jīng)驗。 第五節(jié) 設施設備管理措施 億嘉廣場 配套設施完善，是一個集商業(yè)、居住為一體的綜合居住小區(qū)，設施設備管理的 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 質(zhì)量直接影響著居住秩序。為此， 海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司將嚴格按照 ISO9001:2020質(zhì)量管理體系的標準，對各類機電設施設備進行高質(zhì)高效的定期維護保養(yǎng)，嚴格按照各類應急處理方案處理機電設施設備的突發(fā)事故。運用各種科學手段，最大程度地實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為 億嘉廣場業(yè)主 提供一個安全、舒適的居住空間。 一、設施設備分析 億嘉廣場，當前的重點是對設施設備的維護保養(yǎng)，重點維護的設備包括： 第一、高壓供電系統(tǒng)； 第二、低壓配電系統(tǒng)及供水系統(tǒng)； 第三、公共照明系統(tǒng)； 第四、消防設備設施等； 第五、其他物業(yè)配套設施。 針對 億嘉廣場 的實際情況，我司工程部將采取如下措施應對： 加強工程部專業(yè)技術力量，抽調(diào)專業(yè)技術人員組成維護組； 重視機電設備運行管理，設立 24 小時運行管理值班。 對小區(qū)的所有設備設施建立健全管理制度，做到操作規(guī)程合格、制度上墻、運行記錄詳細、規(guī)范、準確、維修保養(yǎng)及物品消耗等均有詳細、規(guī)范的記錄； 所有設備的重要部件均建立標識標記； 加強管理，建立、制定完善的維修保養(yǎng)計劃，按計劃將所有設施設備進行一次全面的維修保養(yǎng)，提高整個設備管理水平。 所有設備均有完善詳細的運行記錄，均有操作規(guī)程并上墻，維修保養(yǎng)也有詳細的記錄， 整個設備的管理水平按物業(yè)二級的管理水平去管理，達到規(guī)定的要求，提高小區(qū)整個系統(tǒng)的設備使用壽命，并為業(yè)主節(jié)約能源。 二、供配電系統(tǒng)的管理 機電設施是整個建筑的核心部位，而供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性， 新海 物業(yè)管理公司將根據(jù) 億嘉廣場 用電性質(zhì)和特點，配備相應技術人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 三、設施設備分類 根據(jù)各類設施設備的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分 A、 B、 C 類： A 類：配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)。 B 類：排風 設備，水箱（池），滅火器材，排污泵。 C 類：房屋本體照明設施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室外空調(diào)架、道路。 四、設備運行管理 對各類設備，健全操作制度，根據(jù)委托方要求，專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。 設備運行操作人員經(jīng)過培訓，熟悉所管理的設備性能、特點和設備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。 設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程，對設備進行操作和檢查，做到運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。 我公司工程部總工程師根據(jù)運行管理有關制度，每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責履行情況 ，檢查設備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設備問題應詳細填寫報告，物業(yè)公司工程部經(jīng)理監(jiān)督整改情況。 五、設施設備的維護保養(yǎng) 物業(yè)公司負責對小區(qū)設施設備的維修保養(yǎng)，機電主管負責組織協(xié)調(diào)維護保養(yǎng)工作。 設備維護保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和年檢維護保養(yǎng) 3 個層次。 日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護保養(yǎng)主要是對設備進行全面檢修調(diào)整。 日常維護保養(yǎng)通常由設備運行 操作，值班人員負責，定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作，值班人員進行配合，有些設備外聘專業(yè)公司進行。 維護保養(yǎng)工作的項目由各類設備作具體規(guī)定，各設備主管根據(jù)規(guī)程并結合設備具體技術狀況，作出年度、月維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)管理處領導報院方批準后按計劃實施。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 六、設施設備維修 設施設備的維修分計劃和故障維修兩類。 計劃維修是指在設施設備沒有發(fā)生問題前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理。 故障維修是對設施受損設備故障后其失效、損壞的部分進行針對性維修。 設施設備維修采取委托維修和派工維修兩種形式。 ① 委托維修 主要用于故障維修。管理處設值班調(diào)度，實行 24 小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、操作人員的維修申請和故障報告，接報告，迅速通知有關維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復。 ② 派工維修主要用于計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝項目處理。工程維修主管根據(jù)設備定期保養(yǎng)計劃，當前對設備狀況的分析調(diào)查結果，以及住戶的要求填寫派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。 七、設備故障及事故 凡因違反規(guī)程、操作使用不當或設備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)，達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。 損失 及影響不及事故嚴重程度的其他情況稱之為故障。 無論發(fā)生何種設備故障和事故，設備維修組必須立即組織力量迅速處理。遇較重大事件，必須及時報告公司工程部經(jīng)理、主管及管理處主任協(xié)調(diào)處置。 無論發(fā)生何種設備故障和事故，設備維修組人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。 八、設備大修、更新改造 管理處根據(jù)實狀況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。 設備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術改造費用，該費用一般從維修基金中支出。費用的預算和決算是按年度進行的，所以通過物業(yè)公司年度預算后，報委托方審核和批準 ，還須經(jīng)審計部門的審計后方能執(zhí)行。 大修改造的項目由管理處主任會同公司工程部總工程師提出申請，經(jīng)管理處討論形成《年度計劃申請報告》，報物業(yè)委托方通過后方可實施，項目實施按照“誰主管、誰負責” 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 的原則，在物業(yè)公司工程維修主管的領導下進行。 第六節(jié) 保潔衛(wèi)生管理措施 在 億嘉廣場 ，我們將在 ISO9001:2020 質(zhì)量管理的基礎上，進行“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻率”的環(huán)境衛(wèi)生維護。 一、公共清潔管理范圍： 樓梯通道及走道； 路面用綠化帶； 停車場； 電梯 轎箱； 電梯扶手。 二、保潔量化管理標準 檢查項目 標準 作業(yè)頻率 備注 地面 地面目視干凈， 10 平方米范圍內(nèi)紙屑、果皮等雜物不超過 2 個，無積水現(xiàn)象。 每天清掃 2 次， 樓道 目視整潔，無積塵現(xiàn)象。 每天清潔至少 2 次 不銹鋼飾品 光亮、無明顯灰塵、水印 每月清潔 3，上油 1次 公共門窗 窗、門面干凈、無明顯手印，邊框無明顯灰塵 保潔每周 1 次， 垃圾桶 垃圾清運及時，桶內(nèi)垃圾不露出桶外，垃圾存放不超過桶高的 2/3，外殼無明顯灰塵、污跡，周邊無垃圾散落、無積水現(xiàn)象 每天至少清理 1 次，垃圾外運日產(chǎn)日清 綠化帶 保持干凈，無明顯枯葉、白色污染物 每天清理 1 次，每月進行衛(wèi)生大掃除 1 次 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 宣傳欄、開關、滅火器（箱） 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清抹 1 次 休閑小品 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清潔 1 次，不定期進行保潔 工具、藥品擺放 藥劑、物品外表干凈、無污跡，能按指定位置擺放，保持道路通暢，未給為主帶來干攏 儀容儀表 按規(guī)定著裝、衣冠整潔，佩戴整齊，精神飽滿，勤理個人衛(wèi)生，不蓬頭散發(fā) 工作紀律 按時上下班、無遲到早退現(xiàn)象，上班時間不會客，不做與本職工作無關之事 服務態(tài)度 舉止文、熱情、有禮，愛崗敬 業(yè)，人勤手快，按時保量完成任務 三、責任區(qū)及人員定崗定編。 由公司安排區(qū)域項目經(jīng)理負責整個保潔業(yè)務的工作協(xié)調(diào)開展。 安排 5 名保潔員對整個 億嘉廣場公共區(qū)域和商場 的保潔管理項目進行保潔。 四、環(huán)境保潔管理目標 清潔管理 現(xiàn)代環(huán)境清潔不但注重一般的“掃”，更為注重專業(yè)的“保”和“防”，保是保護建材磨損變色、生銹、發(fā)霉，防是衛(wèi)生防疫和防四害等。因此，我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)業(yè)務的含義是“環(huán)境保潔”。 針對 億嘉廣場 的清潔工作，選用適當?shù)那鍧嵱闷?，不但能保持建材的外觀整潔，而且能更進一步減少各種腐蝕；特別 是使用無污染清潔劑保持環(huán)境的清新并采取保護措施，還可以提高建材使用中的抗磨損能力；同時定期進行環(huán)境消殺，加大小區(qū)的公眾防疫力度，確保住宅區(qū)的公眾衛(wèi)生安全。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 小區(qū)內(nèi)的建筑外墻、道路、樓梯及所有區(qū)域?qū)嵭袠藴驶鍜弑崳山?jīng)過嚴格挑選和考核過的管理處清潮負責實施，管理處負責委派房管質(zhì)檢人監(jiān)督，確保按照作業(yè)頻率、標準開展工作，保持高水準的清潔衛(wèi)生服務。 污染控制 物業(yè)公司對可能出現(xiàn)的污染源（化糞池溢出、車輛漏油、大風大雨天氣產(chǎn)生的灰塵及積水、生活垃圾的處理及四害的消殺）采取有效的控制。 五、環(huán)境保潔管理措施 清 潔與保養(yǎng)是指人類為了優(yōu)化生存空間，運用現(xiàn)代科學方法凈化環(huán)境，保護物品正常使用的行為。 （一）、衛(wèi)生消殺工作計劃的制定 管理處應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作計劃。 消殺工作計劃應包括以下內(nèi)容： □ 消殺對象； □ 消殺區(qū)域； □ 消殺方式選擇與藥物計劃； □ 消殺費用預算。 滅蚊、蠅、蟑螂工作 ①、消殺時間：每年的 1— 6— 11— 12 月份中，每周應進行 1 次滅蟲消殺工作。其他月份具體參照標準作業(yè)規(guī)程的要求進行消殺。 ②、消殺區(qū)域 □ 梯口、梯間及樓宇周圍； □ 垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱、等室外區(qū)域； 消殺藥物：一般用菊脂類 、環(huán)保型藥噴灑劑等。 消殺方式：以噴藥觸殺為主。 噴殺操作要點： □ 穿戴好防護衣帽； 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) □ 將噴殺藥品按要求進行稀釋注入噴霧器里； □ 對上述區(qū)域進行噴殺。 噴殺時應注意事項： □ 梯間噴殺時不要將藥液噴在扶手、玻璃或業(yè)主的門面上； □ 不要在業(yè)主出入高峰期噴藥。 □ 噴藥前應先進行公告，以防意外發(fā)生。 （二）滅鼠工作 滅鼠時間：每季應進行 12次。 滅鼠區(qū)域： □ 小區(qū)四周； □ 圍墻及綠化帶； □ 常有老鼠出沒的區(qū)域。 滅鼠方法：主要采取投放攔有鼠藥的鉺料和粘鼠膠。 鉺料制作方法 □ 將米或碾碎的油炸花生米等放一專 用容器內(nèi)； □ 將鼠藥按說明劑量均勻撒在鉺料上； □ 制作鉺料時作業(yè)人員必須戴上口罩、膠手套，禁止裸手作業(yè)。 滅鼠區(qū)域投放鉺料應注意事項： □ 先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片； □ 將鼠藥成堆放在紙片上； □ 盡量放在隱蔽處或角落； □ 禁止成片或隨意撒放。 □ 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。 □ 一周內(nèi)，撤回鉺料，期間注意撿拾死老鼠并妥善處理，并將數(shù)量記錄在《消殺服務記錄表》中。 （三）消殺作業(yè)完畢，應將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （四）消殺工作標準 檢查消殺區(qū)域內(nèi)各角落，目視無明顯蚊蟲在飛。檢查目視無蒼蠅滋 生地。 檢查室內(nèi)和污雨井，每處蟑螂不超過 5 只。 抽檢各樓層無明顯鼠跡，用布粉檢查老鼠密度，不超過 1%，室外鼠洞每 2 千平方米不超過 1 個。 （五）消殺工作的管理與檢查 消殺工作前，保潔主管必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。 保潔主管應每次檢查消殺工作的進行情況并將情況記錄于每天工作日記中。 保潔主管現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。 保潔主管應每月會同有關人員對消殺工作按檢驗方法和標準進行檢查，并填寫《消殺服務質(zhì)量檢驗表》。上述資料由部門歸檔保存 1 年。 （六）、路面及車場的清潔 路面及車場清潔主要以清掃為主，每 天由專職人員按要求進行清掃 23 次，并適時進行巡回保持，主要工具采用適應路面的大掃把進行。按實際要求，每月進行 1 次衛(wèi)生大掃除，清理衛(wèi)生死角。 （七）公共防疫消毒管理