【正文】 驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙（竣工圖、設備清單、合格證書、設備調(diào)試運行記錄等），按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家標準在開發(fā)商組織下進行驗收；2實施驗收按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收，對實物的驗收主要驗收設備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。在預驗收過程中，檢驗出未達標及與設計要求不符的設備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。3從以下方面對房屋質(zhì)量與使用功能進行檢驗：A、主體結構； B、屋面與樓地面； C、外墻； D、裝修； E、電、氣； F、水、衛(wèi)、消防； G、附屬工程及其他。4驗收后的處理工作專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項驗收報告，負責人根據(jù)全部單項驗收報告寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈開發(fā)商，對不合格的設備、設施，寫出書面報告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。服務中心主任同物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續(xù)。5驗收不合格的處理工作驗收不合格的，待整改落實實施后，驗收小組進行檢查并在整改報告中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。﹙三﹚工程完善和工程遺留問題的處理1工程完善——交接驗收期間進行的部分公共配套設施的工程完善；A、室外改造完善工程，如綠化、區(qū)間道路、景觀等配套設施。B、室內(nèi)改造完善工程，如樓道燈改造等。2驗收小組對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，作好協(xié)調(diào)工作；并匯報及處理遺留問題。3對已接管的房屋和設施實施保管。按設計施工要求限制施工隊活動范圍。二、物業(yè)驗收程序﹙一﹚目的規(guī)范公司物業(yè)驗收程序,確保物業(yè)驗收工作得到有效控制,以便對物業(yè)進行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進行。﹙二﹚職責,物業(yè)經(jīng)理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業(yè)的技術人員組成驗收小組。、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。,按規(guī)格型號、容量及設計要求、設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖進行驗收。,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)等。﹙三﹚工作程序驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。(1)驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工進行預驗收。(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。(5)設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：①圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。②主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。③設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。(6)對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內(nèi)。(7)移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在物業(yè)資料交接清單中。三、接管驗收應檢索提交資料﹙一﹚產(chǎn)權資料。﹙二﹚技術資料，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。、竣工報告。、決算。（包括質(zhì)量事故處理記錄）。、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。、構配件的鑒定合格證書。、電、采暖、衛(wèi)生器具、等設備的檢驗合格證書。、混凝土試塊、試壓報告。、供暖的試壓報告。四、物業(yè)檔案資料移交在實施物業(yè)管理之前，委托方應向管理公司移交關于物業(yè)的各類資料：﹙一﹚綜合資料、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）。、工程建筑報建表（永久）。、投、定標書（永久）。、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）。、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。、設計鑒定審批文件（永久）。、施工許可證、施工執(zhí)照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）。、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。：地質(zhì)圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料（永久）。、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。、三算表（永久）。（永久）。﹙二﹚土建資料（永久）。 （永久）。 （永久）。、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。 、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。﹙三﹚給排水、消防資料、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。 （永久）。 （永久）。（永久）。 （永久）。 、位置、坡度、測量記錄（永久）。、閉水試壓試驗記錄（永久）。 （永久）。 、通水、消毒記錄（短期）。﹙四﹚電氣資料、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。 （永久）。（永久）。 （永久）。 （永久）。 （永久）。（長期）。 、試驗記錄、試運轉記錄（長期）。 、動力、通訊、有線電視資料。﹙五﹚施工圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。 （竣）工圖（永久）。 （竣）工圖（永久）。、消防施（竣）工圖（永久）。 （竣）工圖（永久）。 （竣）工圖（永久）。 （竣）工圖（永久）。（竣）工圖（永久）。 （煤）氣施（竣）工圖（永久）。﹙六﹚聲像資料、側、立面照片（永久）。 （永久）。 。、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。、錄像。注：上述接管驗收材料以項目的具體情況結合國家相關規(guī)定為準。五、物業(yè)工程驗收流程（略）六、物業(yè)工程驗收移交項目（略）七、物業(yè)設施交接（略）八、園林綠化工程驗收﹙一﹚施工前驗收種植材料、種植土和肥料等，均應在種植前由施工人員按其規(guī)格、質(zhì)量分批進行驗收。﹙二﹚工程中間驗收工序、放線應在挖穴、槽前進行。、槽應在未換種植土和施基肥前進行。，應在挖穴、槽后進行。，應在播種或花苗（含球根）種植前進行。，應分別填寫驗收記錄并簽字。﹙三﹚竣工驗收文件工程竣工驗收前，施工單位應于一周前向綠化質(zhì)檢部門提供下列有關文件：。﹙四﹚竣工驗收時間、灌木、攀緣植物，應在一個年生長周期滿后方可驗收。，應在當年成活后，覆蓋率達到80%以上進行驗收。，應在種植15天后進行驗收。、球根花卉，應在當年發(fā)芽出土后進行驗收。秋季種植的應在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。﹙五﹚綠化工程質(zhì)量驗收規(guī)定、灌木的成活率應達到95%以上。珍貴樹種和孤植樹應保證成活。、強堿性土及干旱地區(qū)，各類樹木成活率不應低于85%。、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應達到95%。、無枯黃，種植覆蓋應達到95%。，表面平整?！督ㄖ惭b工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》GBJ301的有關規(guī)定。﹙六﹚驗收表單竣工驗收后，填報竣工驗收單。第三章 前期物業(yè)管理服務管理方案（入伙后）第一節(jié) 共用部位維修養(yǎng)護計劃房屋本體和公共設施設備的維修養(yǎng)護是”首座”物業(yè)管理的重要內(nèi)容。良好的維修養(yǎng)護和管理是實現(xiàn)小區(qū)各項功能正常、居民生活便利、物業(yè)保值增值的重要保障。我公司在近十年的物業(yè)管理實踐中，十分注重這項工作，積累了豐富的房屋本體和公共設施設備維修養(yǎng)護管理經(jīng)驗，保障了廣大業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽。在本小區(qū)的房屋本體和公共設施設備的維修養(yǎng)護和管理工作中，我們充分發(fā)揮人員、設備專業(yè)化優(yōu)勢，確立了“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護計劃，建立健全科學的管理制度，切實做到為業(yè)主服務，保障房屋及設施設備始終完好如新，讓住戶滿意，讓委托方滿意。共用部分包括房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、共用排煙道、樓內(nèi)機電設備、消防設施、上下水管道、共用智能化防盜監(jiān)控設備等。為更好的維護業(yè)主利益，指導服務中心設施設備的維修工作，我們結合以往的管理經(jīng)驗，對上述房屋共用部位現(xiàn)制定詳細的維修養(yǎng)護計劃。該計劃分日常維修和定期維護兩個方案，每個方案均從維修工程計劃、實施方案、執(zhí)行標準、實施效果四個方面進行科學的闡述。具體內(nèi)容如下：（一） 房屋主體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結構問題日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、維修1）由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程部會同房屋保修單位按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)單位實施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結構問題，應報請甲方責成施工單位處理1）房屋修繕標準；2）有關工程施工技術規(guī)范1）安全、正常使用；2）功能完好2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新（25年周期）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修屬保修范圍的，及時通知責任單位維修；不屬保修范圍，但屬物業(yè)服務小修范圍的，由服務中心工程部及時組織修復，屬大修范圍的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，報甲方審核同意后組織維修1）房屋修繕標準；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水、無違章，整潔統(tǒng)一3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；3）屋面積水每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理屬保修范圍的，及時通知責任單位維修；不屬保修范圍，但屬物業(yè)服務小修范圍的，由服務中心工程部及時組織修復，屬大修范圍的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，報甲方審核同意后組織維修1）房屋修繕標準；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無積水、無滲漏；隔熱層完好無損；避雷網(wǎng)無間斷4樓內(nèi)機電設備1）水泵等機電設備的維修養(yǎng)護；2）機電設備日常零部件易耗品的維修、更換每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理由工程部組織實施各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程無故障停電；保障安全運行5共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更新每日巡查，發(fā)現(xiàn)損壞當日更換；每季度集中檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程部負責實施公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程系統(tǒng)持續(xù)有效使用；燈具正常使用照明完好6共用防盜監(jiān)控設備1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；線路的檢修；防盜門的維修養(yǎng)護每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部組織實施無故障停用；保障安全運行；線路無亂搭接7公共消防設施1）疏散標志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修1）標識制定及維護管理規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程設施有效，標志清楚，完好無損；靈敏，準確報警8公共通道門廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚的維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修相應建筑部分修繕技術規(guī)程；房屋修繕標準整潔、無缺損，無霉跡；扶手完好，墻面無張貼痕跡9公用排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙；2）排煙口封閉不當造成漏煙住戶隨報隨修由工程部負責維修變壓是排煙管道安裝技術規(guī)范排煙通暢；不回煙，不串煙10上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞，破裂；固定碼松脫每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部人員負責維修排水管維護修繕標準；給水管維護修繕標上下水通暢，無滲漏（二） 房屋主體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案項目維修類別劃分日常維修計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結構問題每半年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；及時了解住戶家庭有無白蟻危害由工程部負責實施1）建筑物白蟻防治標準；2）建筑物完好等級標準1）結構安全、正常使用；2）結構性能完好2公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；3）屋面積水每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分，每15年對屋面防水隔熱層翻新一次屬保修范圍的，及時通知責任單位維修；不屬保修范圍，但屬物業(yè)服務小修范圍的，由服務中心工程部及時組織修復，屬大修范圍的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，報甲方審核同意后組織維修1）房屋修繕標準；2）相應修繕作業(yè)規(guī)程無積水、防水層正常，無滲漏；隔熱層完好，有效發(fā)揮功用；避雷系統(tǒng)完好3樓內(nèi)機電設備1）水泵等機電設備的維修養(yǎng)護；2）機電設備日常零部件易耗品的維修、更換月檢控制設備一次；季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況；半年檢電源切換及自動保護裝置由工程部組織實施；風機、水泵每15年更換一次各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程運轉正常，安全；設備完好率100%4共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更新每季度檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程部負責實施；照明器具每15年更換一次公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程線路無老化；燈具正常使用，照明完好5共用防盜監(jiān)控設備1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；線路的檢修；防盜門的維修養(yǎng)護每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）；每年對防盜門油漆一次；每年對防盜門進行一次緊固維護由工程部組織實施；每20年更換一次防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程系統(tǒng)持續(xù)有效使用；系統(tǒng)線路正常；設施美觀、整潔6公共消防設施1）疏散標志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況；每半年進行一次煙感試驗；每年對消