【正文】 。我國地域面積廣闊，資源類型豐富，以國內(nèi)不同資源類型的旅游目的地為主體，完全可以構(gòu)建起配套成形的休閑度假網(wǎng)絡(luò)體系。通過建立交換公司或成立度假聯(lián)盟，浙江省可以與國內(nèi)加強(qiáng)經(jīng)營商之間的聯(lián)合，提升產(chǎn)品的價值，充分體現(xiàn)其可交換性的魅力，滿足消費者多樣化的度假需求。3．著力打造浙江省休閑度假產(chǎn)品品牌。分時度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品自進(jìn)入我國后，涉足的商家眾多，競爭激烈，但并未出現(xiàn)真正為消費者熟悉的品牌。由于在旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入初期的不良運作，對此品牌造成一定的負(fù)面影響。旅游房地產(chǎn)經(jīng)營商要加強(qiáng)對這一品牌的建設(shè)和維護(hù)。從國外市場看，實力強(qiáng)大的公司注重品牌經(jīng)營，不但擴(kuò)大了自己的市場份額，而且從整體上也帶動了旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。浙江省有實力的開發(fā)商應(yīng)著力打造品牌，以品牌效應(yīng)促進(jìn)休閑度假理念的推廣，從而帶動省內(nèi)整個旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供一個可借鑒的模式。4．采取面向中高收入人群的市場營銷定位策略。當(dāng)前，旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)成本高居不下，導(dǎo)致分時度假產(chǎn)品成為一種高層次的消費品，無論是分時度假還是其它休閑度假產(chǎn)品形式，產(chǎn)品價格相對一般工薪階層來說都是比較奢侈的。就目前而言，它的目標(biāo)市場應(yīng)主要定位在高收入階層，由高收入階層消費者形成良好口碑來推動市場的進(jìn)一步發(fā)展。隨著旅游房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和市場環(huán)境的成熟，目標(biāo)市場自然逐步拓寬到中低層次的消費者。5．休閑度假旅游產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)化營銷與客戶關(guān)系管理 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動了網(wǎng)絡(luò)營銷的飛速發(fā)展。什幺是網(wǎng)絡(luò)營銷呢？網(wǎng)絡(luò)營銷是連接傳統(tǒng)營銷，又引領(lǐng)和改造傳統(tǒng)營銷的用信息化技術(shù)進(jìn)行的全部營銷活動。 休閑度假旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售建立在一個龐大的相互關(guān)聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)體系中，對休閑度假旅游產(chǎn)品進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷非常必要且切實可行。 一個完整的網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)，一般包括企業(yè)內(nèi)部管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)上商務(wù)運作系統(tǒng)、網(wǎng)上安全系統(tǒng)三部分。旅游經(jīng)營商應(yīng)該從這三個方面進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的建設(shè)[20] [M].。 客戶關(guān)系的管理應(yīng)從以下幾個方面著手：第一，規(guī)范為客戶服務(wù)的業(yè)務(wù)流程；第二，擴(kuò)展客戶資源；第三建立穩(wěn)定的客戶資源；第四，現(xiàn)客戶關(guān)系中的整合共羸。客戶資源是現(xiàn)代企業(yè)的重要的戰(zhàn)略資源，當(dāng)今世界，市場競爭的焦點已經(jīng)從產(chǎn)品的競爭轉(zhuǎn)向品牌、服務(wù)和客戶資源的競爭。誰擁有客戶，并能與客戶建立一種長期、良好的合作關(guān)系，誰就有通過為客戶服務(wù)的最優(yōu)化來實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化[21] [M]. 第302303頁21]。6．規(guī)范經(jīng)營和行業(yè)自律。從產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的思路運作，切忌一哄而上。開發(fā)商不能只看中旅游房地產(chǎn)項目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項目存在需求有待引導(dǎo)、消費觀念有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的業(yè)主口碑吸引大批的跟進(jìn)業(yè)主。（三）整合資源，營造休閑度假旅游環(huán)境針對浙江省目前存在的休閑度假旅游房地產(chǎn)項目數(shù)量多，規(guī)模小，實力弱，精品少的問題，我們認(rèn)為迫切需要將各類資源進(jìn)行整合，按照效益第一的原則，進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源配置和利益關(guān)系的調(diào)整。資源整合主要可以從以下兩方面著手：1．整合旅游資源，打造精品旅游線路。浙江省旅游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時間短，旅游支出少。因此，浙江省要致力于創(chuàng)建旅游城市的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游線路，增加對旅游者的吸引力，延長旅游者逗留時間，從而促使觀光型旅游者向休閑度假型旅游者轉(zhuǎn)變。2．整合旅游業(yè)六要素，創(chuàng)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈，為休閑度假市場提供良好環(huán)境。旅游業(yè)是食、住、行、游、購、娛各要素的聯(lián)合體，整合旅游業(yè)各要素有利于充分挖掘各行業(yè)的潛在資源，為旅游者提供全方位的服務(wù)，從整體上提升旅游業(yè)的規(guī)模和效益。以云南為例，昆明——大理——麗江旅游精品線路，航空、鐵路、公路、旅行社和景區(qū)景點全都是一條龍服務(wù)，形成了旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，市場井然有序。相反，如果旅游企業(yè)分散經(jīng)營，各自為政，既耗費了財力、人力，又難以形成規(guī)模效應(yīng)，更為重要的是各企業(yè)為了生存，不得不打價格戰(zhàn)，搞惡性競爭。因此改變這一局面的唯一出路就是實行資產(chǎn)組合，打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈[22] [J].(6).第4950頁。浙江的開元旅業(yè)集團(tuán)在開拓旅游產(chǎn)業(yè)鏈上也是一個成功的案例。開元集團(tuán)多年以來一直堅持走集團(tuán)化路線，目前已建立了一條包括飯店，度假區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、旅行社、景區(qū)開發(fā)等項目的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，集團(tuán)化經(jīng)營帶來了規(guī)模效應(yīng)是開元集團(tuán)成為“中國房地產(chǎn)500強(qiáng)”。（四）政府產(chǎn)業(yè)政策和市場規(guī)制為休閑度假企業(yè)誠信經(jīng)營提供行業(yè)規(guī)范對市場的研究分析說明，要使旅游房地產(chǎn)成為盤活積壓房產(chǎn)的一種有效手段，必須建立一個比較好的政策環(huán)境、法規(guī)環(huán)境、市場環(huán)境和行業(yè)自律環(huán)境，在一個好的擔(dān)保信用機(jī)制的前提下它才能夠真正健康發(fā)展。浙江省旅游房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要政府、開發(fā)商和業(yè)主三方面的共同努力。1．政府宏觀調(diào)控。政府給予支持并加強(qiáng)行業(yè)管理，是旅游房地產(chǎn)順利發(fā)展的政治前提。政府應(yīng)提供必要的法律保障，在市場環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)加緊對旅游房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理，盡快出臺并完善有關(guān)法律法規(guī)，如對旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的界定，開發(fā)商、銷售商、交換商資格的審定，融資過程的管理，信息明示的規(guī)定，合同規(guī)范化管理，房產(chǎn)開發(fā)、交易、轉(zhuǎn)讓、租賃行為的規(guī)范，營銷方式的管理，會員卡的管理，消費者期權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)的保護(hù)等方面的法律法規(guī)，從而將旅游房地產(chǎn)業(yè)納入法制化的框架，使旅游房地產(chǎn)被更多的消費者接受，特別是在消費者對這一市場的認(rèn)知還有待引導(dǎo)的情況下，同時也有利于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。 2．加大力度整頓國內(nèi)分時度假市場。制止一些投機(jī)者在沒有任何實體保障的基礎(chǔ)上大肆推銷其“分時度假交換體系”。一些投機(jī)者的行為，不僅在消費者心中形成很嚴(yán)重的負(fù)面影響，也將對旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展很不利。 3．給予一定政策支持成長中的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營商。政府要給予適當(dāng)優(yōu)惠政策，尤其在土地，稅收，國外同行業(yè)進(jìn)入等方面要提供適度優(yōu)惠。政府應(yīng)在加強(qiáng)管制的基礎(chǔ)上，給此行業(yè)留出一定的發(fā)展空間，以免過分管制使其在重壓下消亡。15 /