省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)研究(編輯修改稿)
2025-07-19 17:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 善后與國外交換體系進(jìn)行并軌，行業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，此時(shí)旅游房地產(chǎn)與分時(shí)度假將逐步成為中國旅游業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)同仁的呼吁和參與下各項(xiàng)法律相繼頒布實(shí)施，政府的監(jiān)督職能進(jìn)一步體現(xiàn)。通過休閑度假、分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店、旅游房地產(chǎn)的結(jié)合，達(dá)到供求雙方的雙贏。張俐俐在《分時(shí)度假旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理》一文中指出分時(shí)度假作為旅游房地產(chǎn)的一種經(jīng)營模式，從誕生到現(xiàn)在，經(jīng)過三十多年的不斷完善和發(fā)展，已成為當(dāng)今世界旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長最快的部分，成為全球旅游業(yè)的一大支柱。目前在全世界90多個(gè)國家和地區(qū)已有4145家左右的分時(shí)度假區(qū)，已有來自世界191個(gè)國家和地區(qū)超過450萬個(gè)家庭擁有分時(shí)度假權(quán)，1999年全球分時(shí)度假營業(yè)收入已超過67億美元，據(jù)專家預(yù)測，1995年——2009年，全球分時(shí)度假營業(yè)收入將達(dá)到2000億美元，它吸引著越來越多的投資開發(fā)商投身其中，同時(shí)也吸引著越來越多的購買者。這種蓬勃發(fā)展的動力主要來自于分時(shí)度假產(chǎn)品本身的價(jià)值和使用價(jià)值以及它所開發(fā)和培育的不受國界、地域、年齡及社會階層限制的消費(fèi)市場[13] [J]. 13]。在國外，休閑旅游度假房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從量的增長階段發(fā)展到了質(zhì)的提高階段。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb在《沉睡的巨人——分時(shí)度假的演化》一文中提到：目前在美國，不僅產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房產(chǎn)的數(shù)量增加很快，而且產(chǎn)品和服務(wù)的廣泛性也在不斷的加強(qiáng)?，F(xiàn)今，如果你在一些分時(shí)度假網(wǎng)站上搜尋一些產(chǎn)品和服務(wù)的信息，你會發(fā)現(xiàn)適合不同細(xì)分市場的休閑和娛樂需求的廣泛信息[14] Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. hospitality Management 21 (2002) 211–22514]。二、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀和存在問題（一） 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀1． 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭旺盛浙江省位于東部沿海，在全國范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，2003年全省GDP達(dá)到7670億元，位居全國第四位，人均GDP更是位居全國各省首位。經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及隨之而來的居民可支配收入和閑暇時(shí)間的增多和為休閑度假旅游房地產(chǎn)提供了良好的外部環(huán)境。浙江省旅游資源豐富，全省有1個(gè)國家級旅游度假區(qū)和10個(gè)省級旅游度假區(qū)，14處國家級自然保護(hù)區(qū)和4處省級自然保護(hù)區(qū)，57處國家級及省級森林公園，14個(gè)國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)以及42個(gè)省級風(fēng)景名勝區(qū)。全省風(fēng)景名勝區(qū)總面積達(dá)到3500平方千米，％，其中國家級風(fēng)景名勝區(qū)數(shù)量居全國各省第一。近年來各級政府把大力發(fā)展旅游業(yè)提到了十分突出的位置，杭州市2006年世界休閑博覽會的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進(jìn)了浙江省旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)成為浙江省國民經(jīng)濟(jì)中增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢和良性發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)為休閑度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。浙江省有著優(yōu)越的旅游地產(chǎn)開發(fā)資源，隨著2006年世界休閑大會的臨近，許多國內(nèi)外專家正逐漸將目光聚集在此。在中國首屆旅游房地產(chǎn)影響力項(xiàng)目的推選中，浙江省的產(chǎn)權(quán)式酒店在全國可謂首屈一指，影響力大而且發(fā)展早，其中4家榜上有名：位于西子湖畔的“陽明谷”、建德“月亮灣國際會展中心”、淳安千島湖的“天清島”和“秀水山莊”。2． 消費(fèi)市場日趨成熟浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年左右的發(fā)展，消費(fèi)市場已日趨成熟，主要表現(xiàn)在：第一，開發(fā)商誠信意識日益加強(qiáng)。盡管目前信譽(yù)問題仍然是制約浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，但較產(chǎn)業(yè)初興時(shí)已有了較大的改善。休閑度假旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)越來越認(rèn)識到誠信經(jīng)營的重要性，更加注重產(chǎn)品形象、企業(yè)信譽(yù)和培養(yǎng)穩(wěn)定的消費(fèi)群體。第二，經(jīng)營者管理更加合理化。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)的一些經(jīng)營者在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中積累了一定經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒國外模式，重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)，其經(jīng)營管理水平較前幾年已有明顯的提高。第三，消費(fèi)者購買決策日益理性化，維權(quán)意識加強(qiáng)。隨著分時(shí)度假和旅游房產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，消費(fèi)者在購買產(chǎn)品時(shí)已不再一味追求低價(jià)，而是對產(chǎn)品的定價(jià)，房產(chǎn)的可交換性、開發(fā)商的信用、服務(wù)的質(zhì)量等進(jìn)行綜合考慮。（二） 存在的問題1．供給和需求矛盾目前浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營中存在的最大矛盾是供給和需求的矛盾。主要表現(xiàn)在價(jià)格供求不一致、產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)不一致和旅游產(chǎn)業(yè)六要素不配套三個(gè)方面。價(jià)格供求不一致主要是指投資者預(yù)期的休閑度假旅游房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)者所能承受的價(jià)格之間的矛盾。目前浙江省產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20萬到40萬元之間，如果按照國際市場分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計(jì)算，目前浙江產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬多元[15] 產(chǎn)權(quán)酒店四大軟肋.15]。目前浙江省居民平均收入約為8000元左右，就收入水平而言，產(chǎn)權(quán)酒店仍然是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。產(chǎn)品功能不一致是指休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供給消費(fèi)者的功能與消費(fèi)者預(yù)期需求的休閑度假產(chǎn)品功能不一致。休閑度假旅游房地產(chǎn)主要包含者兩重功能，一是休閑度假，二是可交換性。其中消費(fèi)者對休閑度假這一功能的要求有硬件和軟件兩方面。硬件要求主要包括房產(chǎn)所在地的自然和人文旅游資源，房產(chǎn)的布局結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)施。軟件要求主要指的是經(jīng)營者所提供的服務(wù)水平。但是目前浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在缺乏市場調(diào)研的基礎(chǔ)上盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時(shí)間的維護(hù)、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時(shí)承諾的回報(bào)年限到期后怎幺計(jì)算等問題，開發(fā)商不能給出讓人滿意的答復(fù)[16] 產(chǎn)權(quán)酒店四大軟肋.16]。可交換性一直是被旅游房地產(chǎn)業(yè)所廣泛關(guān)注的問題。目前，浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的僅僅是如何解決自己手中積壓的房產(chǎn)，而忽視了與其它開發(fā)商之間的聯(lián)合，因此，目前浙江省的產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量雖可觀，但缺乏一個(gè)健全的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。旅游業(yè)是一個(gè)綜合性
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