【導(dǎo)讀】中海地產(chǎn):建安成本概況及控制要點(diǎn)36p.材料及人工的價格走勢。從已采集的全國19個地區(qū)公司當(dāng)?shù)氐牟牧?。人工價格數(shù)據(jù)來看，其基本走勢大體與以上四個城市類同。人工上漲我司預(yù)計(jì)將額外支出49,萬元。人工與材料漲價的因素額外支出近5億。今年已經(jīng)陸續(xù)有了幾個項(xiàng)目。正是因此原因造成了建安成本超支5%以上。當(dāng)然，我們也可以從圖。持在3600-4000元/噸之間，所以實(shí)際發(fā)生的沒有達(dá)到5億。在這樣的市場環(huán)境下，我們要想保住有限的利潤，就必須得重視成本。這里有一個觀點(diǎn)需要說明：不是說市場好、售價。好的狀況下，有些控制措施可以松口，不用過于嚴(yán)厲。我們應(yīng)該從哪些方面入手控制成本？項(xiàng)目發(fā)展過程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問題？介紹給大家的內(nèi)容。

　　

【正文】 司規(guī)定合約部應(yīng)該格外重視，提醒相關(guān)部門，否則就是執(zhí)行不力； 2. 投標(biāo)單位少，競標(biāo)力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會說我們這些工程太小，吸引不了別人，二級城市會說我們這里建筑市場不成熟，沒什么大單位，都是矛盾，恨不得“ 跪求”施工單位投標(biāo)，說到這里我們需要培養(yǎng)一個觀念就是：善于引導(dǎo)和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應(yīng)我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場管理等等；再者就是要抱著開放的姿態(tài)，跳出當(dāng)?shù)?，站在一個區(qū)域甚至全國的高度來尋找合作單位，老是那幾家單位中標(biāo)，每次都和上一次的中標(biāo)水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要 50 多元 /m2，但到了北方就要 80120 元 /m2，難以置信，多在與別人的對比中發(fā)現(xiàn)自身的問題，這樣才能找到癥結(jié)所在； 3. 招標(biāo)分判范圍，各標(biāo)段、分期之間，前后工序搭接上對于范圍的描述不清，或劃分的范圍不利于現(xiàn)場管理， 土建工程還比較容易描述范圍，一般會以后澆帶為界，但對于機(jī)電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問題的工程，合同中描述不清、圖紙上標(biāo)注不清將會引起后期現(xiàn)場管理的混亂； 4. 策略性不夠，一個工程分判幾個標(biāo)段一開始就告知給投標(biāo)人，容易引起投標(biāo)單位的挑肥揀瘦； 5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換一頻繁，就把合同圖紙是 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 28 哪套忘得一干二凈，要求合約部在定標(biāo)后立即將合同圖紙逐一蓋章，三套蓋章后的圖紙分別交項(xiàng)目部、施工單位與自己存檔； 6. 對于設(shè)計(jì)或施工現(xiàn)場易出現(xiàn)的問題預(yù)見性不夠，合約部是成本管理的主控部門，對某些影響項(xiàng)目成本、增加 工程造價的問題要能提前防患，過程中及時發(fā)現(xiàn)后也應(yīng)立即提出來，加強(qiáng)與公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門之間的溝通，引導(dǎo)大家解決問題。 （三） 施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié) 1. 項(xiàng)目部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認(rèn)識不清，任由施工單位做主施行，或是對施工單位可疑的行為沒有警惕性，即不糾正，也不報告。經(jīng)常性地出現(xiàn)施工單位提出修改材料或工藝，而我們工程管理人員對這種更改涉及的造價增減和施工單位責(zé)任減免沒有意識，既不研究這種工程更改有無必要，也不研究施工單位提出工程更改的動機(jī)，只是一味地“同意”，結(jié)果是讓對方給鉆了空子。 2. 對于施工機(jī)械（如人貨梯 、塔吊或樁機(jī)）數(shù)量、場地平面布置、擬建的公共設(shè)施、和對文明施工的要求，在確定施工單位以前提不出具體要求，導(dǎo)致施工單位不能準(zhǔn)確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報價；或者是在招標(biāo)時提出了過高的、不切實(shí)際的要求，而在工程施工過程中，經(jīng)常會在定標(biāo)時發(fā)現(xiàn)制定的工期不合理這樣的現(xiàn)象，這些要求事實(shí)上未能或無法執(zhí)行下去。 3. 為搶工期，人為地改變施工順序，尤其當(dāng)兩個工藝分別由兩個施工單位施工時，改變順序往往會導(dǎo)致其中一個施工單位利益受損，從而引發(fā)索賠事件。 4. 不具備施工條件時，強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場，以致于施工單位無工可開，一等再等，或無法 大規(guī)模地作業(yè)。如此反復(fù)，使得施工單 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 29 位增加額外支出，直接刺激施工單位的索賠熱情。 5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時不作出關(guān)于造價方面的說明，給對方以索賠的機(jī)會。 6. 擅自更改合同范圍，比如原定由土建施工單位完成的抹灰、貼面磚項(xiàng)目，地盤認(rèn)為裝飾工程施工單位做得更好，就單方面口頭決定讓裝飾單位完成，完成后給予簽證。對于土方工程來說，原定場內(nèi)棄土的，地盤口頭就通知施工單位全部外運(yùn)了。 7. 不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施工單位修復(fù)質(zhì)量缺陷，而不將費(fèi)用支出及時告知責(zé)任單位，引起合約 糾紛。 8. 現(xiàn)場簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場簽證的數(shù)量，只要是可以“實(shí)證”的（依靠圖紙計(jì)算，或現(xiàn)場驗(yàn)證），在結(jié)算時都被合約部推翻了，在這一點(diǎn)上施工單位沒有占到便宜，但那些無法“實(shí)證”的變更項(xiàng)目呢？另外，在涉及相互索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。再者，想通過簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽話”，不聽話的施工單位我們就拖住對方的簽證不給及時審核，而等到自己愿意審核時卻發(fā)現(xiàn)錯過了時機(jī)，無法判定對方的工作量到底做了多少。 9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。 10. 對我方本可以向施工單位索賠的事實(shí)沒有意識，如工工期延誤、質(zhì)量缺陷等等，不向相關(guān)部門通報情況，不作積極的資料準(zhǔn)備，而一旦施工單位向我方索賠時，手中卻沒有工具用于防御，導(dǎo)致我方 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 30 在造價控制上陷入被動。 五、 如何增強(qiáng)合約和成本意識 相關(guān)部門在實(shí)際工作中存在的上述問題，有客觀因素，有主觀因素。對于設(shè)計(jì)部門來說，客觀因素有兩點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工作時間偏短，這是中海的經(jīng)營文化決定的，我們的每一個項(xiàng)目都要求在最短的時間內(nèi)完成，那么分配到項(xiàng)目發(fā)展各個環(huán)節(jié)上的工作時間就可能不夠，沒有充足的時間，設(shè)計(jì)工作就不可能做到完善、細(xì)致；二是評審過程復(fù)雜，即要預(yù)約時間，又容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案反復(fù)，顯得時間更不夠用。對于項(xiàng)目管理部門來說，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問題，只求能夠按時完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無法做到嚴(yán)格要求。 這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營風(fēng)格，不是一兩個部門就可以改變的。 而對于產(chǎn)生上述問題的主觀因素，則完全可以依靠通過改進(jìn)相關(guān)部門的工作方法、加強(qiáng)部門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個人素質(zhì)、推動不同部門員工之間的工作交流、提高員工對于公司的責(zé)任感等途徑來克服。 1. 遵重合約。任何人、任何部門都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件，合約條件和范圍的修改，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行。個人和部門都不得越權(quán)行事。 2. 一旦合同確立，對于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對抗，而是盡一切可能幫助對方來按時按質(zhì)地完 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 31 成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。 3. 項(xiàng)目部管理人員在工程管理過程中不 要越權(quán)，該設(shè)計(jì)部門決定的事項(xiàng)項(xiàng)目部就不要自己決定，屬合約部門處理的事項(xiàng)，就不要單方面地向施工單位許諾。各方面的工作人員一定要認(rèn)識到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。 4. 對與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和表面，對于任何事情要將它折算成金錢來對待，再將折算的金額與自己的薪水作比較，使我們在“金錢”這個問題上時時處于敏感狀態(tài)。 5. 時時把握住設(shè)計(jì)這一關(guān)。設(shè)計(jì)要求不能含糊不清，任由施工單位發(fā)揮，不同檔次、不同造價水平的材料、工藝不能混在一起而由施工單位任選；設(shè)計(jì)圖紙尤其是裝飾工程類以及室外工程類的圖紙一定要與現(xiàn)場的實(shí)物對 照檢查，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)錯誤和漏項(xiàng)，不能只在紙上“談兵”；建筑構(gòu)造做法與工藝要與當(dāng)前的施工技術(shù)發(fā)展水平和工程施工習(xí)慣做法相適應(yīng)，因?yàn)槁浜蟮脑O(shè)計(jì)要求在施工過程中往往需要更改，而過于先進(jìn)的做法則是往往達(dá)不到應(yīng)有的效果；對施工過程中發(fā)生的更改和增加項(xiàng)目要有預(yù)見性、及時性，避免實(shí)施這些項(xiàng)目時發(fā)生額外的措施性費(fèi)用支出。 6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實(shí)往往不是合約部第一個先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實(shí)，就要及時向合約部通報。我們向施工單位索賠的主要目的不是想借機(jī)克扣應(yīng)付施工單位的款額，而是希望 籍此能夠消除施工單位利用我們的工程管理疏忽向我們索賠的熱情，讓施工單位能夠“容忍”我們的一些管理失誤。 7. 相關(guān)部門和員工應(yīng)保持與合約部門的密切的工作聯(lián)系，反映情況、征詢意見、共同商討，在合約管理工作上樹立整體意識、大 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 32 局意識，加強(qiáng)協(xié)作，一致對外。 六、 綜述 在成本管理上，每個部門都是從自己的部門出發(fā)，來對待成本問題。我們現(xiàn)在的考核方式，是以銷售額掛帥，而非利潤額。也就是說大家更多的是在考慮如何把樓盤賣出去，對于能賺多少錢、應(yīng)該賺多少錢，很少關(guān)注。 基于對上述成本管理的認(rèn)識，我們引入一個概念，一門課程： 價值工程 ，這是 美國通用電氣的一名工程師發(fā)明的。說它是價值工程，太過于書面化，通俗一點(diǎn)說，就是大家經(jīng)常說的“性價比”。 價值工程的基本公式是： V＝ F／ C V＝ Value F＝ Function C＝ Cost 用一句話解釋：價值等于功能除以成本。 如果我們能以價值工程的觀點(diǎn)來看待成本管理，那么，我們每一個部門都可以為提升產(chǎn)品的價值來做出成績。 提升價值的方法有這樣邏輯的幾種： 1. F 大幅提升，而 C 則下降。這是最高境界，沒有幾項(xiàng)專利技術(shù)，很難實(shí)現(xiàn)的。 2. F 大幅提升，而 C 則小幅提升或者不變。這是常見的一種方式，所謂畫龍點(diǎn)晴的作用就在這里 ，花費(fèi)不多，但效果卻很好。點(diǎn)晴的費(fèi)用不貴，但龍卻很逼真。比如，我們發(fā)現(xiàn)萬科的門鉸用得很好，全不銹鋼，很厚實(shí)，對于入戶門來說，只需要 3 副，相對于總建筑面 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 33 積單方造價來說，每平方米至多增加 2 塊錢，但給人的感覺卻是門扇也跟著沾光，高檔起來。 3. F 基本保持不變，但 C 下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。比如蘇州的湖濱一號，它的裙樓的真石漆，幾乎以假亂真，需要提醒的是，他們用的真石漆是用來替代石材的，所以能起到減少造價的目的，而不是用真石漆替代面磚，因?yàn)槟菢又粫m得其反。 4. F 略有犧牲，但 C 卻降幅很大。 順便說一下，萬科目前推 行的住宅工廠化，是在提升一定功能的前提下，支付了相當(dāng)高的成本，在現(xiàn)階段，其價值 V 是降低的，是不可取的。 在價值工程的三個概念里，設(shè)計(jì)部門控制的是 F，合約部門和施工管理部門控制的是 C。營銷部門對外忽悠 V，將 V 經(jīng)過包裝之后，再人為地放大一些。 運(yùn)用價值工程的觀點(diǎn)來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目地提升 F，以致于賦予一個產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r值。 在有中國特色的房地產(chǎn)行業(yè)市場，前兩年“全國山河一片紅”，形勢大好，大家都在賺錢，只不過賺多賺少而已，比如我們經(jīng)常會聽說 某某私人老板拿到一塊地自己建個單體樓，都可以賺得盆滿缽滿。而在市場行情急轉(zhuǎn)直下的時候，“物競天擇，適者生存”的自然法則將會得以驗(yàn)證。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“?！睘椤皺C(jī)”。要想達(dá)到這個目標(biāo)，需要我們比同行具備更強(qiáng)的成本控制意識，并采 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 34 取更為行之有效的管理和控制措施。這個意識不說是只需要總部有就可以，或者說作為成本的主控部門的人具備就可以，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都需要認(rèn)清現(xiàn)狀，強(qiáng)化意識，并對于公司采取的成本管控措施 執(zhí)行到位，盡一切可能保證盈利。