【正文】 中海地產(chǎn) :建安成本概況及控制要點(diǎn) 36p. 中海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部 20xx 年 1 月 目 錄 一、 前述 ................................................................................................................... 1 二、 工程成本科目介紹 ........................................................................................... 5 三、 建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn) ............................................................................... 6 四、 相關(guān)部門工作中存在的問(wèn)題 ......................................................................... 25 五、 如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí) ............................................................................. 30 六、 綜述 ................................................................................................................. 32 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 1 建安成本概況及控制要點(diǎn) （總部發(fā)展管理部） 一、 前述 20xx20xx年 度主要城市II級(jí) 鏍紋鋼價(jià)格走勢(shì)圖2,3,3,4,4,5,5,6,6,20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/噸）成都上海北京 20xx20xx年 度主要城市商品混凝土價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份C30價(jià)格（元/m3）成都上海北京 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 2 20xx20xx年 度主要城市水泥價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/m3）成都上海北京 20xx20xx年 度主要城市人工價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/工日）成都上海北京 以上僅列舉了北京、上海、成都及深圳四個(gè)主要城市的主要建筑材料及人工的價(jià)格走勢(shì)。從已采集的全國(guó) 19 個(gè)地區(qū)公司當(dāng)?shù)氐牟牧先斯r(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，其基本走勢(shì)大體與以上四個(gè)城市類同。從以上圖表可以看出，從 20xx 年 1 月至 20xx 年 8 月，主要建筑材料與人工價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)， 20xx 年中的時(shí)候我們作過(guò)研究分析， 20xx 年我司實(shí)際 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 3 建造面積（進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工的項(xiàng)目分期總建筑面積之和）達(dá)4,254,，據(jù)此建造規(guī)模， 20xx 年度因材料及人工上漲我司額外支出的總金額達(dá) 26, 萬(wàn)元； 20xx 年度全年我司預(yù)計(jì)實(shí)際建造面積將達(dá) 6,185,，據(jù)此建造規(guī)模， 20xx 年度因材料及人工上漲我司預(yù)計(jì)將額外支出 49, 萬(wàn)元（與 20xx年 1 月相比）。達(dá)到這一金額的前提是基于 20xx 年 5 月之后結(jié)構(gòu)主體開(kāi)工的項(xiàng)目按20xx 年 4 月的材料與人工價(jià)格去預(yù)估，也就是說(shuō)假如 20xx 年 5 月至12 月的材料與人工價(jià)格繼續(xù)維持在 4 月的水平上，我們?nèi)陮⒁驗(yàn)槿斯づc材料漲價(jià)的因素額外支出近 5 億。今年已經(jīng)陸續(xù)有了幾個(gè)項(xiàng)目正是因此原因造成了建安成本超支 5%以上。當(dāng)然，我們也可以從圖中看自 08年 9 月底、 10 月初開(kāi)始，鋼材價(jià)格大幅下挫，目前一直維持在 36004000 元 /噸之間，所以實(shí)際發(fā)生的沒(méi)有達(dá)到 5 億。但我們?cè)趹c幸材料價(jià)格回落的同時(shí)，也不得不面臨一個(gè)更加嚴(yán)重的問(wèn)題，這就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，售價(jià)降低，成交量也在不斷萎縮，下圖是深圳、北京、上海與成都的價(jià)格與成交量示意圖（ 20xx 年 1 月至20xx 年 10 月）。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們要想保住有限的利潤(rùn)，就必須得重視成本。這里有一個(gè)觀點(diǎn)需要說(shuō)明：不是說(shuō)市場(chǎng)好、售價(jià)高，成本控制就不重要，我們倡導(dǎo)的是無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，都需要堅(jiān)持利潤(rùn)最大化的原則，成本控制任何時(shí)候都重要，只不過(guò)在市場(chǎng)環(huán)境好的狀況下，有些控制措施可以松口，不用過(guò)于嚴(yán)厲。回到剛才的話題，既然目前市場(chǎng)條件下成本控制尤為重要的話，那么目前我們中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？我們應(yīng)該從哪些方面入手控制成本？ 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 4 項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？這就是我們今天需要介紹給大家的內(nèi)容。 北京市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢(shì)0100200300 萬(wàn)平米050001000015000 元成交面積成交均價(jià)成交面積 167 104 142 193 152 206 233 193 216 237 209 174 29 30 80 65 105 98 70 42 58 55 成交均價(jià) 8921 9334 10107 11268 11541 12159 12574 13127 13211 13858 13525 13280 12576 12671 12479 12449 12155 11241 13312 10335 101710 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 7 . 1 0 7 . 1 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1深圳市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢(shì)050100 萬(wàn)平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價(jià)成交面積 80 60 37 53 49 56 49 34 31 15 18 19 20 7 33 26 41 28 25 28 34 34 成交均價(jià) 10871 11265 12657 11213 14552 14308 14422 15519 16777 17350 15069 15646 14739 14550 12463 11927 11143 14573 13757 14449 12431 129790 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0成都市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢(shì)050100150200 萬(wàn)平米0100020xx30004000500060007000 元成交面積成交均價(jià)成交面積 137 84 87 79 111 128 138 153 100 112 74 63 31 58 66 51 45 51 38 33 37 成交均價(jià) 4427 4432 4457 4480 4602 4874 4983 5038 5096 5145 5193 6143 5886 5705 5686 5581 5460 6097 5997 5610 0 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 5 二、 工程成本科目介紹 因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品的單一性特點(diǎn)，它不象其它行業(yè)產(chǎn)品，可以重復(fù)生產(chǎn)，所以，其成本也必須是逐一核定。理論上講，沒(méi)有兩個(gè)建筑物的成本是相同的，既然所有的設(shè)計(jì)圖紙都一樣，也可能因?yàn)榻ㄖ锼谖恢玫牡刭|(zhì)條件不同導(dǎo)致基礎(chǔ)工程在成本上產(chǎn)生差異。這也就產(chǎn)生了“工程成本管理”這一專業(yè)。比如各地都有一個(gè)“定額站”。與建筑行業(yè)有一些共同特點(diǎn)的是造船業(yè)，但造船行業(yè)卻沒(méi)有造價(jià)管理這一專業(yè)。 因?yàn)槊恳粋€(gè)建筑的造價(jià)都不相同，所以，對(duì)于其造價(jià)的分析對(duì)比就有相當(dāng)?shù)碾y度。為了最大限度地 將可比的內(nèi)容羅列出來(lái)，所以就必須建立工程成本分類的統(tǒng)一口徑和標(biāo)準(zhǔn)。這就是我們說(shuō)的“科目”。 如下所示： 建安成本 前期工程 基礎(chǔ)工程 單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓） 配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等） 上海市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢(shì)0100200300 萬(wàn)平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價(jià)成交面積141 81 154 168 234 265 217 208 209 164 140 107 86 35 99 98 104 104 73 65 44 50 成交均價(jià)9437 9698 9176 10023 10413 10269 10139 10530 10497 11559 10796 11398 11552 11043 13106 15071 13927 16970 12753 13609 13599 128430 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）