【正文】 這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。 （ 2） 越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。能不能有什么巧辦法來(lái)降低這一部分的造價(jià)？因后面講到地下室還會(huì)涉及到土方工 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 8 程，這個(gè)問(wèn)題留到后面一并解決與回答。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來(lái)講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營(yíng)銷(xiāo)包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐 +鍍鋅鐵皮，平均 米高，每延長(zhǎng)米單價(jià)高達(dá) 1300 元 /m，部分營(yíng)銷(xiāo)宣傳路段是 6 米高，想想是比較奢侈的事情。這是不可取的。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來(lái)的科目沒(méi)有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開(kāi)，這是不科學(xué)的。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為 600－ 800元／ m2。 （ 1） 地基處理：這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢(qián)，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征， 不是每個(gè)城市都可以效仿的。而樁的種類(lèi)在多數(shù)情況下，又是無(wú)法替換的，因而也顯示出剛性，比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著 。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 10 的打樁記錄匯總而來(lái)，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠(chéng)信度差得太遠(yuǎn)。我們部門(mén)曾經(jīng)發(fā)出過(guò)一份通報(bào)，某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過(guò) 400元／ m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。所以，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)！ （ 3） 非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是很經(jīng)濟(jì)的。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4,000 的水平了，非?？膳?！ 影響地下室造價(jià)的因素很多： （ 1） 地下室面積：?jiǎn)蝹€(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟 的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。 （ 2） 地下室的層數(shù)：一般來(lái)說(shuō)，地下室的層數(shù)多一些，比如 2 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 11 － 3 層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比 1 層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)?。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國(guó)東路項(xiàng)目和南京的凱旋門(mén)項(xiàng)目，而在場(chǎng)地開(kāi)闊、無(wú)不 良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。因?yàn)椋阂?、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項(xiàng)目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會(huì)做一層，而不會(huì)設(shè)計(jì)成兩層，相反如果項(xiàng)目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。目前的水平是鋼筋140－ 200kg/m2，甚至更多；砼是 ，影響砼用量的是底板厚度。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷(xiāo)下來(lái)的指標(biāo)就很底。以下列出目前在建的一些項(xiàng)目的指標(biāo)含量，可大概看出一個(gè)區(qū) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 12 間： 項(xiàng)目名稱(chēng) 地下室鋼筋 含量 （ kg／ m2） 地下室砼含量 （ m3／ m2） 華南區(qū) 深圳康城花園 B 區(qū) 廣州 璟 暉華庭二期 佛山金沙灣東區(qū)一期 中山翠林蘭溪園三期 B 區(qū) 華東區(qū)及上海 南京凱旋門(mén)項(xiàng)目 寧波雍城世家一期 星湖國(guó)際項(xiàng)目二期 B 區(qū) 杭州錢(qián)塘山水項(xiàng)目 上海瀛臺(tái)二期 華北區(qū) 北京中海城 R4 地塊 天津御湖翰苑項(xiàng)目 濟(jì)南紫御東郡項(xiàng)目一期 （預(yù)測(cè)） （預(yù)測(cè)） 北方區(qū) 長(zhǎng)春國(guó)際社區(qū)一期 沈陽(yáng)國(guó)際社區(qū)一期 大連中海華庭項(xiàng)目 青島中海熙岸項(xiàng)目 西部 成都翠屏灣 西安國(guó)際社區(qū) 4地 重慶北濱一號(hào)二期 60 （ 4） 頂板覆土：這個(gè)因素，影響很大。覆土 － 是很常見(jiàn)的。因?yàn)榱杭痈?，將?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾，否則將來(lái)我們會(huì)面臨被索賠的問(wèn)題。 （ 6） 土方工程：對(duì)于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，土方管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，也容易被大家忽視，需考慮到開(kāi)挖土方的可利用性。目前各地區(qū)土方開(kāi)挖 +外運(yùn)的單價(jià)一般在 2550 元 /m3之間，而土方開(kāi)挖的承建商之所以能 賺取較多利潤(rùn)，很多時(shí)候也是拉A 地的土去填 B 地，兩邊收錢(qián)。有很多甲級(jí)寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們中海的水平高， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 14 哪怕我們的項(xiàng)目是個(gè)中檔定位的項(xiàng)目。從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過(guò)程中，物業(yè)管理方面就不會(huì)投訴，否則物業(yè)肯定經(jīng)常性找設(shè)計(jì)上的毛病，我們的設(shè)計(jì)人員承擔(dān)不起這些背后的議論和指責(zé)，所以，就一次設(shè)計(jì)到位。地面是不是一定要做一層專(zhuān)用油漆或硬化面層，要視項(xiàng)目檔 次而定，不能連低檔樓盤(pán)都這么做。 （ 8） 人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。 （ 9） 防水工程：一般來(lái)說(shuō)，我們只設(shè)計(jì)外防水。如果地下室設(shè)計(jì)成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。我們強(qiáng)調(diào)，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果你怕漏， 從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上的漏洞。涉及到模板、抹灰等工序。 （ 2） 墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷裕凰⑼苛?，雖然涂料用量可能會(huì)增加，但膩?zhàn)庸ば蚋F。目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是 6－ 8 元／ m2。天花因?yàn)橛写罅康牧海阅ɑ颐娣e一般是建筑面積的 倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒?要加高，天花面積甚至?xí)_(dá)到建筑面積的 倍。 （ 4） 少設(shè)計(jì)幾盞燈。 （ 5） 如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。 （ 7） 地 下室的機(jī)電工程，機(jī)電成本可以說(shuō)是個(gè)無(wú)底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計(jì)上需要注意以下幾點(diǎn)： a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪費(fèi)； b. 對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制； 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 16 c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長(zhǎng)度； d. 合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用 PVC管，從橋架接至末端設(shè) 備之間的管段用鍍鋅電線管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外）；給排水的管材也是， PVCU排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。 項(xiàng)目名稱(chēng) 住宅層 單方成本（元／ m2） 竣工時(shí)間 深圳月朗苑 多層 1, 20xx 年 10 月 小高層 1, 高層 1, 成都格林威治城 （高層） 1, 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 小高層 1, 20xx 年 05 月 高層 1, 西安中海華庭 小高層 1, 20xx 年 06 月 高層 1, 佛山萬(wàn)錦豪園一期 小高層 1, 20xx 年 12 月 高層 1, 從物業(yè)類(lèi)型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高 50元／ m2 （ 1） 建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。這是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)化的重點(diǎn)！影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即所謂“贈(zèng)送面積”。在這種情況下，如果還有“贈(zèng)送面積”的，應(yīng)該說(shuō)明贈(zèng)送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成 本本身的 合理性。目前鋼筋的施工單價(jià)約為 元／ kg，每節(jié)約 5kg 的鋼筋，就可以節(jié)省成本約 30 元／ m2。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是層數(shù) 少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁?。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 18 （ 3） 入戶(hù)門(mén)工程：如果是木質(zhì)入戶(hù)門(mén)，其造價(jià)與木材的種類(lèi)有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價(jià)昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對(duì)便宜。 （ 4） 外立面門(mén)窗工程：這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。這個(gè)指標(biāo)很重要，如果能控制在 ,是比較恰當(dāng)?shù)?。影響門(mén)窗造價(jià)的主要是門(mén)窗的功能。如果門(mén)窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價(jià) 10－15 元。 （ 5） 鋁門(mén)窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門(mén)窗。 （ 6） 保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)?？傮w上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱(chēng)為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1－ ；但少部分項(xiàng)目也有 － 的，這個(gè)比例偏高，對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來(lái)講，墻積比目前大部分在 之間，甚至更高。二是裝飾的檔次，就是用料。如果墻積比提高到 ，則增加建筑面積的造價(jià)是 13 元，與門(mén)的造價(jià)，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價(jià)、或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果用涂料，目前來(lái)說(shuō)， 30元／ m2 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 20 的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品?！断揞~審批意見(jiàn)》一文中明確提出了對(duì)于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價(jià)格范圍比較大，沒(méi)有對(duì)其材料單價(jià)提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問(wèn)題 ，但設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國(guó)產(chǎn)就不用進(jìn)口，一般來(lái)講小業(yè)主是不會(huì)有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來(lái)進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)的，另外對(duì)于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來(lái)，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個(gè)月，最終還沒(méi)有確定是干掛還是濕貼。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄”是 520 元 /m2，當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。 （ 8） 欄桿工程：目前來(lái)說(shuō)，影響造價(jià)水平不大。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價(jià)影響就不大。