【正文】 .......................................................................49 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中吸取教訓(xùn) ..............................................................................................50 專項(xiàng)設(shè)計(jì)存在的問題及解決辦法 ....................................................................................51 .............................................................................................................................53 ................................................................................................................................ 53 ......................................................................................................................... 53 ........................................................................................................... 55 .................................................................................................................. 56 ....................................................................................................................................57 .................................................................................................... 57 ........................................................................................................... 57 ........................................................................................................ 59 ........................................................................................................... 60 .................................................................................................................. 61 8綜合評估 ............................................................................................................................................61 ......................................................................................................................... 61 ...................................................................................... 62 4 項(xiàng)目位于 工業(yè)園區(qū)金雞湖東側(cè)的金姬墩低密度高尚住宅區(qū)東側(cè)，地理位置較為優(yōu)越。地塊東至星湖街、南至規(guī)劃路、西至河道、北至通往金雞湖的自然河道。項(xiàng)目由中間的市政道路分成南北兩個地塊，地塊面積分別為 。 2020年 11月 24日，公司通過拍賣以 25000萬元的總價(jià)競得本地塊，折合樓面地價(jià) 4319元 /平方米（按照容積率面積計(jì)算）。 2020 年 5 月國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控進(jìn)一步加緊， 市場受影響較大，市場迅速低迷。 為實(shí)現(xiàn)迅速在 市場打開局面的戰(zhàn)略目標(biāo)，在地產(chǎn)集團(tuán)的大力支持下，我們于同年 11月又通過拍賣競得 項(xiàng)目，這也創(chuàng)造了新成立地區(qū)公司當(dāng)年獲取兩個項(xiàng)目且同步運(yùn)作的記錄。另一方面，本項(xiàng)目稍早于湖濱一號開工，且因?yàn)榛緸榧兟?lián)體別墅項(xiàng)目， 5 發(fā)展速度較快，是 在 市場第一個亮相的樓盤。 從拿地到具備開工條件 5個月，從基礎(chǔ)開工到竣工備案 8 個月。在項(xiàng)目開發(fā)期間 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 房地產(chǎn)市場在 2020年產(chǎn)生短期波動， 2020年初市場開始恢復(fù)性增長。 發(fā)展期內(nèi)， 城市競爭力 不斷增強(qiáng)，就業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境得以較大程度的改善，吸引了大量優(yōu)質(zhì)人口的進(jìn)入，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了充足的人力資源。具體見下圖。具體見下圖。三年時(shí)間年 市區(qū)居民人均可支配收入增加了 4081元，人均消費(fèi)支出增加了 4717元。城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出均保持 11%左右的速度增長，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性增強(qiáng)。具體數(shù)據(jù)見下圖。具體數(shù)據(jù)見下圖。 3005004135 7 9 . 46966390521950544691361420030040050060070080090010002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬平米01000202030004000500060007000元/平米批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售面積 預(yù)售均價(jià) 2020年以來 市區(qū)商品住宅預(yù)售情況 展的影響 本項(xiàng)目獲地時(shí)為 房地產(chǎn)市場的低潮期，為吸納該項(xiàng)目用地提供了良好時(shí)機(jī)。 在項(xiàng)目前期市場研究中，我們判斷未來幾年市場將出現(xiàn)一輪上升期，競買價(jià)格可在參考周邊價(jià)格（當(dāng)時(shí)項(xiàng)目旁的東湖大郡一期項(xiàng)目普通住宅售價(jià)約 5000元 /平方米，該小區(qū)內(nèi)混有少量品質(zhì)一般的聯(lián)體別墅二手房價(jià)格約 8000元 /平方米）的基礎(chǔ)上適當(dāng)樂觀提升，為現(xiàn)場競 8 價(jià)提供了相對較大的空間。本項(xiàng)目的成功銷售和以后幾年中高檔別墅項(xiàng)目的熱銷也最終證實(shí)了這一點(diǎn)。 項(xiàng)目用地為凈地公開拍賣出讓，不涉及拆遷等問題，政府交地及時(shí)，土地協(xié)議的執(zhí)行較為順利，執(zhí)行過程中未發(fā)生糾紛。 我們通過努力最后一期土地款延后了 2個月支付，該期土地款均通過預(yù)售回款支付，降低了本項(xiàng)目的資金成本，使得項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大幅提升，動態(tài)回收期則縮短很多。但究竟聯(lián)體別墅和小高層的具體配比關(guān)系如何是當(dāng)時(shí)困擾我們的關(guān)鍵。具體分析見下表： 項(xiàng)目二期規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)分析對比表 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 占地面積（平米） 25,833 25,833 25,833 25,833 25,833 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 南側(cè)三排聯(lián)體別墅；北側(cè)三排 9層小高層 南側(cè)六排聯(lián)體別墅；北側(cè)一排 6層多層 南側(cè)六排聯(lián)體別墅；北側(cè)一排 9層小高層 南側(cè)四排聯(lián)體別墅；北側(cè)兩排 9層小高層 全聯(lián)體別墅，共七排 可售物業(yè)面 積 (平米 ) 聯(lián)體別墅 7,216 15,948 15,948 11,568 16,410 小高層 /多層 21,596 5,700 5,780 14,877 —— 該期容積率 可售物業(yè)售 價(jià) (元 /平米 ) 聯(lián)體別墅 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 小高層 /多層 6,500 7,500 7,500 6,780 —— 二 期 總銷售收入(萬元 ) 24,543 22,502 22,562 24,491 18,051 成本回報(bào)率 % % % % % 總利潤 (萬元 ) 2,865 3,334 3,358 3,230 1,923 9 從營銷角度來看： 方案一（原方案） 方案三 方案四 物業(yè)形態(tài) TH/三排小高層 TH /一排臨水小高層住宅 TH /兩排小高層 物業(yè)形象 形象比較不好，是混合型住宅區(qū) 形象較好，基本很好地延續(xù) 南區(qū)純 TH社區(qū)風(fēng)格 形象居于方案一、二之間 物業(yè)品質(zhì) 密度較小，但容積率較高 容積率比較低 容積率可做高，居于方案一、三之間 銷售壓力及風(fēng)險(xiǎn)性 此方案小高層供應(yīng)量較大，第二排、第三排小高層基本與公寓住宅區(qū)無差別，小區(qū)的品質(zhì)感下降。 總戶數(shù)少，約 100戶，銷售壓力相對較小； TH、小高層在園區(qū)的當(dāng)期供應(yīng)量相對于高層較小，屬稀少產(chǎn)品，市場競爭風(fēng)險(xiǎn)小； TH有南區(qū)的影響效應(yīng)，去化壓力較小，小高層為臨水景觀物業(yè)，對客戶具有較大吸引力。 TH、小高層在園區(qū)的當(dāng)期供應(yīng)量相對于高層較小，市場競爭風(fēng)險(xiǎn)??； TH有南區(qū)的影響效應(yīng)，去化壓力較小，臨水小高層為優(yōu)良景觀物業(yè)，對客戶具有一定吸引力，第二排（非臨水）小高層去化相對困難。 物業(yè)價(jià)格 TH：約 11000元 /㎡ （有壓力） 第 1 排小高層：臨水景觀物業(yè)約 7500元 /㎡ ； 第 2 排小高層：純粹園景物業(yè)，視野南北受阻，價(jià)格約 5700元 /㎡ ； 第 3排小高層：南臨 TH物業(yè)，具部分景觀，視野好于第二排，約 6000元 /㎡ 。 TH： 11000元 /㎡ 第 1排小高層： 臨水景觀物業(yè)約 7500元 /㎡ ； 第 2 排小高層：南臨 TH 物業(yè)，具部分景觀，視野好于第二排，約 6300元 /㎡ 。 項(xiàng)目可研和實(shí)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比表 序號 相關(guān)指標(biāo) 可研階段 實(shí)際情況 實(shí)際與可研差值 一、 建筑指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 72,346 10 項(xiàng)目可研和實(shí)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比表 序號 相關(guān)指標(biāo) 可研階段 實(shí)際情況 實(shí)際與可研差值 2 容積率 3 可售面積（ m2） 56,677 52,250 4427 其中：聯(lián)體別墅（ m2） 49,400 43,706 5694 小高層（ m2） 6,877 8,544 1,667 商業(yè)（ m2） 400 0 400 4 公建配套面積（ m2） 1,200 883 317 其中：會所（ m2） 800 720 80 其他配套公建（ m2） 400 163 237 5 地下車庫面積（ m2） 0 2880 2,880 地下車位（個） 0 61 61 6 聯(lián)體別墅地下室面積（ m2） 8,408 13,635 5,227 7 總建筑面積（ m2） 66,514 69648 3,134 二、 售價(jià) 1 聯(lián)體別墅（元 /平方米） 9,500 11,551 2,051 2 小高層（元 /平方米） 6,000 7,832 1,332 3 地下車位（元 /個） 120,000 120,000 0 合評價(jià) 項(xiàng)目投資成本回報(bào)率為 %，內(nèi)部收益率（全投資不計(jì)息）達(dá) %，并且在 2020年底即實(shí)現(xiàn)了結(jié)利滿足了地產(chǎn)集團(tuán)各項(xiàng)指標(biāo)要求，為 后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的資金、政府關(guān)系和管理基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目建安成本與可研階段預(yù)測有較大提高。隨著公司在 市場多項(xiàng)目的運(yùn)作，我們逐步建立了較為完整的成本數(shù)據(jù)庫，這為今后準(zhǔn)確進(jìn)行投資分析提供了保障。 項(xiàng)目可研和實(shí)際財(cái)務(wù)指標(biāo)對比表 11 序號 相關(guān)指標(biāo) 可研階段 實(shí)際情況 實(shí)際與可研差值 1 銷售總收入（萬元） 51,509 57,907 6,398 2 稅前成本（萬元） 39,744 42,927 3,183 3 建安費(fèi)（萬元） 10,615 13,881 3,266 4 成本回報(bào)率 % % 5 稅后凈利潤（萬元） 6,140 7,690 1,550 6 項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率（全投 資不計(jì)息） % % 7 動態(tài)投資回收期（年） 8 最大資金占用（萬元） 28,