中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段-在線瀏覽
2025-07-18 00:33本頁面
【正文】 本管理 動態(tài)成本管理 全過程目標成本管理（中海） 可研階段 市場定位階段 規(guī)劃設(shè)計階段 施工階段 初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在 15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標。 完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標 。 上 報資 料： 《 項目成本盈利預(yù)測表 》 、 《 建安成本目標控制表 》 、 《 項目現(xiàn)金流量預(yù)測表 》 、 《 項目建安成本預(yù)測明細表 》 。 中海模式：以 ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細化程度對不同 科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和 對超支情況的有效控制。 （ 2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報成本、 盈利測算資料 ,確定為下一階段成本控制的目標值。 動態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責任，并直接參與大額工程物資合同（ 超過500萬以上的合同 ）的招標、定標等工作； 總部通過 ERP系統(tǒng)對工程合同的增補實行審批管理。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路 成本管理總思路：以 統(tǒng)一成本科目 為前提，以 全過程成本管理 為主線，以 建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以 建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫 為支撐，以 統(tǒng)一合約安排模式及 ERP項目管理 為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。 概念 （二）設(shè)計費用管理 設(shè)計費用（約占項目總成本的 1%左右），主 要包括了項目開發(fā)前期各專項的設(shè)計費用，如施工 圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、裝飾設(shè)計費等。 （ 5）對設(shè)計費用進行限額控制。 （三）對設(shè)計費用進行限額控制 一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基 礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為 設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，設(shè)計部門自身 應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計，注重進行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的 設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費。 成本管理最有效是在初步設(shè)計階段，項目成本確定比重 最大的發(fā)生在招標階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大 的發(fā)生在項目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項目最后收 入和成本的階段。 多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較 。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計中心負責總體規(guī)劃，在仔細 研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進行多 方案設(shè)計的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計的專 業(yè)和人員。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議 ，考慮最低造價方案的可行性。 ? 高檔：售價為當?shù)仄骄績r 140%以上的項目。 ? 低檔：售價為當?shù)仄骄績r 80%以下的項目。 （二）開展限額設(shè)計，有效控制造價 設(shè)計管理部門應(yīng)嚴格把控各項結(jié)構(gòu)材料指標含量，在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)列入各主項指標限量。 屋面造型造價影響建安成本較為明顯，在設(shè)計上應(yīng)注意簡潔；對于 16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。 注意控制“窗積比”。 中海材料 \合約管理 \普通住宅窗積比研究 .doc 單方造價控制指標。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計 外立面門窗設(shè)計 （二）開展限額設(shè)計，有效控制造價 設(shè)計部門要注意控制“墻積比”。 中海材料 \紫御東郡效果 .jpg 中海材料 \合約管理 \紫御東郡一期 A區(qū)指標分析表 (正式） .xls 中海材料 \合約管理 \紫御東郡一期 A區(qū)外墻成本指標分析 .xls 除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計 外立面裝飾設(shè)計 （二）開展限額設(shè)計，有效控制造價 中檔及以下項目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在 160元／ m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在 110元／ m2以下。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計 外立面裝飾設(shè)計 （二）開展限額設(shè)計，有效控制造價 帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進口石材。低檔項目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。低檔項目應(yīng)控制在 1,500元 /m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過 10萬元。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計 公共部位裝飾設(shè)計 （二）開展限額設(shè)計，有效控制造價 （ 2）推行限量與限額設(shè)計 公共部位裝飾設(shè)計 電梯廳裝飾：超高檔次項目，地面可以使用進口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。中檔項目，地面不得使用進口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過 20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于 400mm 400mm）。高檔項目電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在 80元／ m2以下。 若項目成本利潤率低于 15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。高檔及以下檔次項目只準選用集中采購品牌電梯。中檔及以下檔次項目，層門只準選用噴漆鋼板材質(zhì)。 在運行速度上，要求實事求是，不得故意選用更高速度等級的梯型。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應(yīng)控制 3,000元／戶以下；中檔項目應(yīng)控制在 1,500元／戶以下。 推行限量與限額設(shè)計 室外工程設(shè)計 應(yīng)重點關(guān)注園林設(shè)計。 ： 當軟硬景和水景比例為 6:3:1時，景觀成本比較合理 物業(yè)類型 檔次 按空地面積 單方造價限額（元／ m2） 按項目總建筑面積 單方造價限額（元／ m2） 別墅 超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅 超高 650 180 高 400 120 中 300－ 400 80－ 120 低 300 80 推行限量與限額設(shè)計 精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。 萬達建造標準 萬達材料 \萬達建造標準 .doc 二、工程成本科目介紹 建安成本 前期工程 基礎(chǔ)工程 單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓
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