【正文】 方造價(jià)是 元／ m2。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過(guò)多，將會(huì)大大地降低墻積比。 （ 7） 外立面裝 飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。目前以 50mm110mm 苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來(lái)講，每平方米建筑面積的造價(jià)在 80－ 100 元／ m2。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂， LOWE 玻璃，對(duì)于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開(kāi) 內(nèi)倒形式的門窗，這樣的窗的造價(jià) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 19 是普通的 3 倍（以 350 元 /m2 為基數(shù)）！若以 的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加 210 元 /m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！目前各地區(qū)公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項(xiàng)目定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價(jià)是 350 元／ m2；斷橋隔熱大約是 500 元／ m2 左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在 350400 元 /m2左右。比如隔熱、 雙玻、較好的五金件、玻璃的種類（凈白玻？或是專門顏色？）。門窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無(wú)法再修改圖紙了。目前，外立面的門窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱之為“窗積比”，約為 （北方一般在 左右）。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶一樘，目前來(lái)講一般均價(jià)在 20xx3000 元 /樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門的一套鎖都需要 1500 元 /樘，整樘門可能在5000 元 /樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的 3 萬(wàn) /樘。墻體滲漏的情況，少見(jiàn)。 （ 2） 防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為 2030 元 /m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少 40 元／ m2。 C30 砼的價(jià)格約為350元／ m3，每節(jié)約 ，也可以省 35 元／ m2。 目前的水 平，鋼筋 45－ 60kg/m2，砼／ m2。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所 使用的建筑面積，是按照全國(guó)統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門房屋測(cè)繪所掌握的面積計(jì)算口徑來(lái)計(jì)算。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層 數(shù)無(wú)關(guān)，所以 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 17 在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對(duì)于別墅這類低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！。 4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,650－ 1,850 元／ m2（不含戶內(nèi)裝飾），比 20xx 年平均水平高出300400 元 /m2。 （ 6） 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。燈火通明是浪費(fèi)。每平方米的抹灰造價(jià)按 12 元／ m2 計(jì)算，對(duì)于10,000m2 的地下室，如果天花抹灰面積是 15,000m2，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省 18 萬(wàn)，夠發(fā)兩個(gè)骨干員工的一年工資。 （ 3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。當(dāng)然，地下室地涂料， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 15 也不必用好的，一般檔次的就行。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省 10 元，甚至 15元。 地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化？ （ 1） 方柱比圓柱便宜。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。建設(shè)只有高檔樓盤(pán)才考慮面層處理。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。這也是中?！疤珜?shí)在”的一種表現(xiàn)。 （ 7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。對(duì)于開(kāi)挖出來(lái)的土方，能否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，若能聯(lián)系到某些項(xiàng)目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。 （ 5） 基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最 大的經(jīng)濟(jì)性。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒(méi)有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒(méi)有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。因?yàn)橛懈餐?，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。不少?xiàng)目，因?yàn)榈叵率? 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 13 占據(jù)了大部分的地面面積，所以要解決 小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。想說(shuō)明的是，我們?cè)?08 年 8 月底下發(fā)的《限額審批意見(jiàn)》中對(duì)于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒(méi)有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國(guó)各個(gè)地區(qū)的抗震等級(jí)、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來(lái)說(shuō)在同一個(gè)區(qū)域相對(duì)有一定的規(guī)律，或者說(shuō)研究起來(lái)更有指導(dǎo)意義，文中提出請(qǐng)各個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行研究并細(xì)化具體指標(biāo)。有 500mm 厚的，也有 1000mm 厚的。 （ 3） 設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。一般來(lái)說(shuō)，我們還很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒(méi)有可變的余地。但是，也會(huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨?，基坑費(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門在評(píng)審方案時(shí)多加注意。 3. 地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是 2,200－ 3,000 元／ m2。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，那筏板就可惜了。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見(jiàn)，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來(lái)作上部柱子的支撐體。 樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做專門的優(yōu)化處理。 在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長(zhǎng)記錄，尤其是樁長(zhǎng)記錄。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說(shuō)，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長(zhǎng)一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。 （ 2） 樁基礎(chǔ)：它的造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。 基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，顯得較為剛性。 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 9 基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而 與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上）關(guān)聯(lián)性較小。 2. 基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是 80－ 120元／ m2。 還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政 交通道路，為了展示和銷售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。 另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻，我們?cè)?jīng)有某個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽(tīng)上去大家可能覺(jué)得比較難以理解，問(wèn)其原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問(wèn) 題，所以方案會(huì)不斷修正，但對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的項(xiàng)目來(lái)講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無(wú)謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。 前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。 （ 1） 比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就 高。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。 1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在 2050元／ m2。目前我部最近批復(fù)的指標(biāo)，以鋼筋材料價(jià)格4200元 /噸為基數(shù)，整個(gè)項(xiàng)目的建安單方造價(jià)控制在 22002400元 /m2（非別墅，以總建筑面積為計(jì)算依據(jù)），但能否達(dá)到公司領(lǐng)導(dǎo)要求的以可售計(jì) 2500 元 /m2，還取決于地下室面積及所謂的贈(zèng)送面積大小。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 單方成本 （元／ m2） 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 非別墅類（多層、小高層、高層） 深圳月朗苑 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 10 月 深圳怡瑞山居 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 廣州觀園國(guó)際 2, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 佛山萬(wàn)錦豪園一期 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 蘇州半島華府二期 1, 20xx 年 2 月 20xx 年 4 月 南京塞納麗舍一期 2, 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 長(zhǎng)春水岸馨都一期 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 11 月 成都格林威治城 1, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 1, 20xx 年 11 月 20xx 年 05 月 西安中海華庭 1, 20xx 年 10 月 20xx 年 06 月 別墅類 北京安德魯斯山莊 2, 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 7 上海翡翠湖岸一二期 4, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 寧波東湖觀邸一期 2, 20xx 年 7 月 20xx 年 10 月 長(zhǎng)春萊茵東郡一期 2, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 從上表可以看出，按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類型普遍集中在 1,800 元／ m2以上，別墅類型普遍在 2300 元 /m2 以上，但離散度更大一些。在此基礎(chǔ)上，我們收集到的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)還是有限的，因?yàn)槲覀兘⑦@些數(shù)據(jù)庫(kù)，都是在工程成本已經(jīng)結(jié)算的前提下進(jìn)行的，加之以往地區(qū)公司的工作習(xí)慣不同，按這套成本來(lái)分類，很多數(shù)字要想拆開(kāi)，需要花費(fèi)較長(zhǎng) 的時(shí)間和較多的精力。 如下所示： 建安成本 前期工程 基礎(chǔ)工程 單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓） 配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等） 上海市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢(shì)0100200300 萬(wàn)平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價(jià)成交面積141 81 154 168 234 265 217 20