【正文】 《 中海地 產(chǎn) 房地 產(chǎn) 開 發(fā)項(xiàng) 目成本科目 》 配套用表齊全、清晰和細(xì)致，形成體系，對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)均有標(biāo)準(zhǔn)用表或示例模板。 如上述的 《 合約管理工作程序 》 中，對(duì)合同簽訂后的合同交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理等工作，均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。 對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板，內(nèi)容細(xì)致全面，如上述的 《 中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法 》 中，對(duì)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報(bào)價(jià)方式、定標(biāo)原則、工程量計(jì)量管理、造價(jià)構(gòu)成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板。 總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。統(tǒng)一全公司的成本管理方法。并對(duì)實(shí)施過程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，除以上節(jié)點(diǎn)外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，到達(dá)每個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)必須進(jìn)行成本預(yù)測(cè)或核算，超過成本目標(biāo)必須上報(bào)批準(zhǔn)。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (4) 集團(tuán)總部的投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、營(yíng)銷策劃中心、財(cái)務(wù)資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對(duì)于項(xiàng)目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責(zé)清晰。負(fù)責(zé)下達(dá)、審批目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本監(jiān)控。 (3) 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析(2) 中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。 (1) 《 關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理的通知 》 大額付款管理中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 《 招標(biāo)分判工作程序 》 包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件 《 合約管理工作程序 》 合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù) 算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理 《 中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法 》 包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方 式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件 《 合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé) 》 合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件 《 關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知 》 總部將參與子公司的大額工程合同 的招標(biāo)、定標(biāo)等工作 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析文件類型 文件名稱 文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件 《 中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度 》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析下面是我對(duì)這套中海項(xiàng)目成本管理體系的一些認(rèn)識(shí)。中海地產(chǎn)和萬科的管理水平在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，分析 《 中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度 》 ，可以看出中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒有運(yùn)用多么復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實(shí)到了具體管理制度和實(shí)施中。依據(jù)項(xiàng)目 《 可行性研究報(bào)告 》 、 《 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 》 、 《 年度現(xiàn)金流量預(yù)算 》 ，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。? 財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的 68%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。管理成本人力資源 營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。? 營(yíng)銷成本管理的的具體措施：中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理 ，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。營(yíng)銷成本管理售樓處費(fèi)用廣告費(fèi) 推廣費(fèi)中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的 58%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。這必然會(huì)帶來成本的增加。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。金無赤金、人無完人，我們的造價(jià)管理人員、設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。 ，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。中海地產(chǎn)工程成本管理? 分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理 。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。 ? 分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理（ 項(xiàng)目規(guī)劃階