【正文】 究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟性顯著 。相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征， 不是每個城市都可以效仿的。以建筑物基底計算的樁基礎工程，其造價為 600－ 800元／ m2。這是不可取的。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價？因后面講到地下室還會涉及到土方工 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 8 程，這個問題留到后面一并解決與回答。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。 下面我們按照科目，逐一分析各項成本。而且這些數(shù)字，都還沒有趕上 07 年之后的漲價風潮，我們在鑒別這些數(shù)字時，要留意時間差。這就是我們說的“科目”。比如各地都有一個“定額站”?；氐絼偛诺脑掝}，既然目前市場條件下成本控制尤為重要的話，那么目前我們中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？我們應該從哪些方面入手控制成本？ 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 4 項目發(fā)展過程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問題？這就是我們今天需要介紹給大家的內(nèi)容。當然，我們也可以從圖中看自 08年 9 月底、 10 月初開始，鋼材價格大幅下挫，目前一直維持在 36004000 元 /噸之間，所以實際發(fā)生的沒有達到 5 億。從已采集的全國 19 個地區(qū)公司當?shù)氐牟牧先斯r格數(shù)據(jù)來看，其基本走勢大體與以上四個城市類同。從以上圖表可以看出，從 20xx 年 1 月至 20xx 年 8 月，主要建筑材料與人工價格持續(xù)上揚， 20xx 年中的時候我們作過研究分析， 20xx 年我司實際 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 3 建造面積（進行主體結構施工的項目分期總建筑面積之和）達4,254,，據(jù)此建造規(guī)模， 20xx 年度因材料及人工上漲我司額外支出的總金額達 26, 萬元； 20xx 年度全年我司預計實際建造面積將達 6,185,，據(jù)此建造規(guī)模， 20xx 年度因材料及人工上漲我司預計將額外支出 49, 萬元（與 20xx年 1 月相比）。但我們在慶幸材料價格回落的同時，也不得不面臨一個更加嚴重的問題，這就是全國房地產(chǎn)市場的萎靡，售價降低，成交量也在不斷萎縮，下圖是深圳、北京、上海與成都的價格與成交量示意圖（ 20xx 年 1 月至20xx 年 10 月）。 北京市0 7 0 8 年成交面積與價格走勢0100200300 萬平米050001000015000 元成交面積成交均價成交面積 167 104 142 193 152 206 233 193 216 237 209 174 29 30 80 65 105 98 70 42 58 55 成交均價 8921 9334 10107 11268 11541 12159 12574 13127 13211 13858 13525 13280 12576 12671 12479 12449 12155 11241 13312 10335 101710 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 7 . 1 0 7 . 1 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1深圳市0 7 0 8 年成交面積與價格走勢050100 萬平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價成交面積 80 60 37 53 49 56 49 34 31 15 18 19 20 7 33 26 41 28 25 28 34 34 成交均價 10871 11265 12657 11213 14552 14308 14422 15519 16777 17350 15069 15646 14739 14550 12463 11927 11143 14573 13757 14449 12431 129790 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0成都市0 7 0 8 年成交面積與價格走勢050100150200 萬平米0100020xx30004000500060007000 元成交面積成交均價成交面積 137 84 87 79 111 128 138 153 100 112 74 63 31 58 66 51 45 51 38 33 37 成交均價 4427 4432 4457 4480 4602 4874 4983 5038 5096 5145 5193 6143 5886 5705 5686 5581 5460 6097 5997 5610 0 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 5 二、 工程成本科目介紹 因為建筑產(chǎn)品的單一性特點，它不象其它行業(yè)產(chǎn)品，可以重復生產(chǎn)，所以，其成本也必須是逐一核定。與建筑行業(yè)有一些共同特點的是造船業(yè)，但造船行業(yè)卻沒有造價管理這一專業(yè)。 如下所示： 建安成本 前期工程 基礎工程 單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓） 配套設施（如會所、小學、幼兒園等） 上海市0 7 0 8 年成交面積與價格走勢0100200300 萬平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價成交面積141 81 154 168 234 265 217 208 209 164 140 107 86 35 99 98 104 104 73 65 44 50 成交均價9437 9698 9176 10023 10413 10269 10139 10530 10497 11559 10796 11398 11552 11043 13106 15071 13927 16970 12753 13609 13599 128430 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 6 配套工程 室外工程 具體詳見附表。 項目名稱 總建筑面積 單方成本 （元／ m2） 開工時間 竣工時間 非別墅類（多層、小高層、高層） 深圳月朗苑 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 10 月 深圳怡瑞山居 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 廣州觀園國際 2, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 佛山萬錦豪園一期 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 蘇州半島華府二期 1, 20xx 年 2 月 20xx 年 4 月 南京塞納麗舍一期 2, 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 長春水岸馨都一期 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 11 月 成都格林威治城 1, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 1, 20xx 年 11 月 20xx 年 05 月 西安中海華庭 1, 20xx 年 10 月 20xx 年 06 月 別墅類 北京安德魯斯山莊 2, 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 7 上海翡翠湖岸一二期 4, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 寧波東湖觀邸一期 2, 20xx 年 7 月 20xx 年 10 月 長春萊茵東郡一期 2, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 從上表可以看出，按總建筑面積計算的單方造價，非別墅物業(yè)類型普遍集中在 1,800 元／ m2以上，別墅類型普遍在 2300 元 /m2 以上，但離散度更大一些。 1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計算，單方造價在 2050元／ m2。 （ 1） 比如，如果存在“場地土方工程”這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就 高。 另一個注意點就是圍墻，我們曾經(jīng)有某個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設計對于圍墻的方案遲遲未定，反復修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問 題，所以方案會不斷修正，但對于大多數(shù)項目，至少是同一個地區(qū)公司的項目來講，臨時圍墻的標準化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。 2. 基礎工程：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是 80－ 120元／ m2。 基礎工程的造價水平，顯得較為剛性。 （ 2） 樁基礎：它的造價水平與樁的種類有關。 在樁基礎工程施工中，需注意樁機數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。根據(jù)規(guī)劃設計中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。 3. 地下室：地下室工程的造價，一般是 2,200－ 3,000 元／ m2。但是，也會出現(xiàn)另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風險也將大增。 （ 3） 設計的經(jīng)濟性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標上，這一點極其關鍵！是地下室建造成本控制的核心！。想說明的是，我們在 08 年 8 月底下發(fā)的《限額審批意見》中對于鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導意義，文中提出請各個區(qū)域來進行研究并細化具體指標。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。 （ 5） 基坑支護：涉及到經(jīng)濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優(yōu)化方案，追求最 大的經(jīng)濟性