【正文】 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。四、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）44．我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則有哪些？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。45．外商投資企業(yè)用地取得的方式有哪些？（1）通過出讓方式取得土地使用權(quán)。（2）土地使用權(quán)作價(jià)入股。（3）通過租賃廠房和場(chǎng)地的方式。（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營(yíng)方式。（5）與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織合資、合作經(jīng)營(yíng)取得集體土地使用權(quán)。46．商品房買賣中關(guān)于質(zhì)量方面的糾紛如何處理？按照《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其交付的商品房承擔(dān)質(zhì)量保證的責(zé)任。具體責(zé)任是：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照其向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。在保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋功能受到影響，給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。47．簡(jiǎn)述建設(shè)單位違反物業(yè)管理規(guī)定所要承擔(dān)的法律責(zé)任。（1）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下罰款。（2）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，不移交有關(guān)資料，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。五、論述題（本大題8分）48．試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)。發(fā)包方的權(quán)利包括：（1）發(fā)包的權(quán)利；（2）監(jiān)督的權(quán)利；（3）處理的權(quán)利。發(fā)包方的義務(wù)包括：（1）維護(hù)承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（2）尊重承包方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)；（3）為承包方提供必要的服務(wù)；（4）組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；此外，還有法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。六、案例分析題（本題10分），甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場(chǎng)的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬(wàn)元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬(wàn)元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對(duì)該房屋行使抵押權(quán)。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無(wú)錢清償對(duì)丙公司的債務(wù)，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。問題：（1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）（2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進(jìn)行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）（3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務(wù)履行期限屆滿時(shí)將樓房拍賣，以清償自己的債權(quán)?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）（4）丙公司是否有權(quán)向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務(wù)?為什么?（2分）答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對(duì)抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時(shí)生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關(guān)系，承租人的利益不會(huì)受到影響。（4）丙公司無(wú)權(quán)向乙公司收取租金來(lái)充抵自己對(duì)甲公司的債權(quán)。租金請(qǐng)求權(quán)屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請(qǐng)求權(quán)。全國(guó)2010年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題（本大題共33小題，每小題1分，共33分）在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。（ D ）A.《招標(biāo)投標(biāo)法》 B.《建筑法》C.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 D.《行政訴訟法》（ C ） （ D ） （ A ） （ B ） 《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，耕地的承包期限是（ B ） （ D ） ，應(yīng)對(duì)承擔(dān)義務(wù)而支付費(fèi)用和遭受損失的另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。這表明了處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循（ C ） （ B ） ，屬于房地產(chǎn)企業(yè)管理中的（ A ） ，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資金應(yīng)不低于（ B ） ，應(yīng)該（ D ），但不必申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但不必在政府機(jī)關(guān)備案，但不必在政府機(jī)關(guān)備案，并到相關(guān)部門備案（ C ） （ A ），貨幣補(bǔ)償（ B ）（ A ） ，房屋預(yù)售（ D ），但不需要建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但不需要施工許可證，符合房屋租賃條件的是（ C ）“小產(chǎn)權(quán)房”，分期付款的部分要計(jì)收利息，職工所在單位（ B ） （ A ） ，同時(shí)要辦理相應(yīng)的（ D ） ，該比例為（ C ）％ ％％ ％（ A ），可以不告知相關(guān)的居民委員會(huì)（ B ）／3以上通過 ／2以上通過／3以上通過 ／4以上通過（ C ） ，但須報(bào)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該批準(zhǔn)部門為（ D ） （ A ） ，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為（ A ） ，應(yīng)先經(jīng)過行政處理，然后才能提起訴訟的房地產(chǎn)糾紛是（ B ） ，依法應(yīng)當(dāng)是（ C ） 、縣人民政府土地主管部門 ，承擔(dān)行政責(zé)任的方式是（ B ） ，行使行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)是（ D ） ，構(gòu)成犯罪，可對(duì)甲公司判處的刑罰是（ C ） 二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。，堅(jiān)持多重效益的統(tǒng)一，這些效益主要包括（ ABC ） （ ABCD ） “小產(chǎn)權(quán)房”（ BCDE ） 、服務(wù)和管理的規(guī)章制度（ ABC ） （ ABDE ）、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地、公園、名勝古跡自用的土地、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地、廣場(chǎng)、綠化地等公共用地三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）3城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國(guó)有房屋和集體所有的房屋。是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響市規(guī)劃的建筑。4商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。4物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。4個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。四、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）。（1）土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地原則；（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；（6）宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地的所有權(quán)仍屬于國(guó)家。（2）出讓的只是地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有。（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。（4）外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，須遵守我國(guó)法律、法規(guī)。（1）協(xié)商。指糾紛當(dāng)事人在自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)實(shí)際情況自行商議解決爭(zhēng)議。（2）行政處理。指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據(jù)當(dāng)事人的要求而作出的，也可能是房地產(chǎn)行政主管部門主動(dòng)作出的。（3）仲裁。指由專門的仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請(qǐng)，對(duì)他們的爭(zhēng)議作出判斷和裁決。（4）訴訟。由糾紛當(dāng)事人向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)特定程序?qū)徖?。違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政部門責(zé)令限期返修，并交付罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果并構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。五、論述題（本題8分）48．試述我國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)制度的主要內(nèi)容。我國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)制度的主要內(nèi)容包括：（1）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度：①基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)一經(jīng)依法劃定，任何單位和個(gè)人不得改變或者占用；②需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度。占用基本農(nóng)田的單位應(yīng)按照縣級(jí)以上人民政府的要求，將所占用的基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破壞基本農(nóng)田。（4）禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。（5）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度。（6）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度。六、案例分析題（本題10分），某企業(yè)培訓(xùn)中心向中國(guó)工商銀行某支行貸款2000萬(wàn)元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對(duì)利息、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。培訓(xùn)中心將自己的一棟培訓(xùn)樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓(xùn)中心不能按期清償債務(wù)，則該辦公樓及培訓(xùn)樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓(xùn)中心只歸還了500萬(wàn)元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬(wàn)余元。某支行對(duì)該培訓(xùn)中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓(xùn)中心協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將培訓(xùn)中心的培訓(xùn)樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項(xiàng)清償所欠銀行的全部債務(wù)后，剩余歸該培訓(xùn)中心。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。甲公司購(gòu)買該培訓(xùn)樓及辦公樓后，計(jì)劃拆除并進(jìn)行重新開發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進(jìn)行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進(jìn)行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關(guān)手續(xù)，影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓(xùn)中心隸屬于某國(guó)有大型企業(yè)，后來(lái)隨著國(guó)家推行國(guó)有企業(yè)改革政策，該培訓(xùn)中心被剝離出來(lái)，成為一獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，該培訓(xùn)中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。問題：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進(jìn)行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?（2）如果培訓(xùn)中心還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么，除該培訓(xùn)中心的貸款本金之外，對(duì)于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓(xùn)中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對(duì)變賣培訓(xùn)樓及辦公樓的款項(xiàng)優(yōu)先受償?為什么?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?為什么?答：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進(jìn)行抵押不會(huì)影響抵押合同的效力，因?yàn)樵撆嘤?xùn)中心具有營(yíng)利性，其培訓(xùn)樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權(quán)人，對(duì)培訓(xùn)中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對(duì)于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)法律規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不僅及于主債權(quán)，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無(wú)償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，無(wú)償劃撥取得的土地原則上不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)才能進(jìn)入市場(chǎng)交易。45 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