【正文】 經濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）44．我國房地產法的基本原則有哪些？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。45．外商投資企業(yè)用地取得的方式有哪些？（1）通過出讓方式取得土地使用權。（2）土地使用權作價入股。（3）通過租賃廠房和場地的方式。（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經營方式。（5）與農村經濟組織合資、合作經營取得集體土地使用權。46．商品房買賣中關于質量方面的糾紛如何處理？按照《合同法》和《城市房地產管理法》的有關規(guī)定處理。房地產開發(fā)企業(yè)應當對其交付的商品房承擔質量保證的責任。具體責任是：（1）房地產開發(fā)企業(yè)應當按照其向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，對所售商品房承擔質量保修責任。在保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋功能受到影響，給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（2）商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。47．簡述建設單位違反物業(yè)管理規(guī)定所要承擔的法律責任。（1）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。（2）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，不移交有關資料，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。五、論述題（本大題8分）48．試述農村土地承包經營中發(fā)包方的權利和義務。發(fā)包方的權利包括：（1）發(fā)包的權利；（2）監(jiān)督的權利；（3）處理的權利。發(fā)包方的義務包括：（1）維護承包的土地承包經營權；（2）尊重承包方生產經營自主權；（3）為承包方提供必要的服務；（4）組織農業(yè)基礎設施建設；此外，還有法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利與義務。六、案例分析題（本題10分），甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無錢清償對丙公司的債務，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。問題：（1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）（2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）（3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）（4）丙公司是否有權向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務?為什么?（2分）答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據我國現行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據我國相關法律規(guī)定，當事人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司無權向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權。租金請求權屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。全國2010年1月高等教育自學考試房地產法試題課程代碼：00169一、單項選擇題（本大題共33小題，每小題1分，共33分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。（ D ）A.《招標投標法》 B.《建筑法》C.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 D.《行政訴訟法》（ C ） （ D ） （ A ） （ B ） 《農村土地承包法》規(guī)定，耕地的承包期限是（ B ） （ D ） ，應對承擔義務而支付費用和遭受損失的另一方給予適當補償。這表明了處理相鄰關系應遵循（ C ） （ B ） ，屬于房地產企業(yè)管理中的（ A ） ，房地產開發(fā)資質二級企業(yè)的注冊資金應不低于（ B ） ，應該（ D ），但不必申領營業(yè)執(zhí)照，但不必在政府機關備案，但不必在政府機關備案，并到相關部門備案（ C ） （ A ），貨幣補償（ B ）（ A ） ，房屋預售（ D ），但不需要建設工程規(guī)劃許可證，但不需要施工許可證，符合房屋租賃條件的是（ C ）“小產權房”，分期付款的部分要計收利息，職工所在單位（ B ） （ A ） ，同時要辦理相應的（ D ） ，該比例為（ C ）％ ％％ ％（ A ），可以不告知相關的居民委員會（ B ）／3以上通過 ／2以上通過／3以上通過 ／4以上通過（ C ） ，但須報經相關部門批準，該批準部門為（ D ） （ A ） ，應當認定為（ A ） ，應先經過行政處理，然后才能提起訴訟的房地產糾紛是（ B ） ，依法應當是（ C ） 、縣人民政府土地主管部門 ，承擔行政責任的方式是（ B ） ，行使行政處罰權的行政機關是（ D ） ，構成犯罪，可對甲公司判處的刑罰是（ C ） 二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。，堅持多重效益的統(tǒng)一，這些效益主要包括（ ABC ） （ ABCD ） “小產權房”（ BCDE ） 、服務和管理的規(guī)章制度（ ABC ） （ ABDE ）、人民團體、軍隊自用的土地、公園、名勝古跡自用的土地、林、牧、漁業(yè)的生產用地、廣場、綠化地等公共用地三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）3城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，嚴重影響市規(guī)劃的建筑。4商品房現售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。4物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。4個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）。（1）土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地原則；（4）房地產綜合開發(fā)原則；（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；（6）宏觀調控和市場調節(jié)相結合原則。（1）向外商出讓的只是土地使用權，土地的所有權仍屬于國家。（2）出讓的只是地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權。（4）外商投資開發(fā)土地，設立和開辦生產、服務、商業(yè)等項目和設施及其經營活動，須遵守我國法律、法規(guī)。（1）協商。指糾紛當事人在自愿的基礎上，依據實際情況自行商議解決爭議。（2）行政處理。指由房地產行政主管部門在自己的職權范圍內，對某些特定情況下的房地產糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據當事人的要求而作出的，也可能是房地產行政主管部門主動作出的。（3）仲裁。指由專門的仲裁機構根據房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。（4）訴訟。由糾紛當事人向人民法院提起訴訟，由人民法院依據特定程序審理。違反《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產行政部門責令限期返修，并交付罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果并構成犯罪的，依法追究刑事責任。五、論述題（本題8分）48．試述我國基本農田保護制度的主要內容。我國基本農田保護制度的主要內容包括：（1）實行基本農田保護區(qū)制度：①基本農田保護區(qū)一經依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用；②需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度。占用基本農田的單位應按照縣級以上人民政府的要求，將所占用的基本農田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破壞基本農田。（4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。（5）實行基本農田地力等級評定制度。（6）實行基本農田保護責任制度。六、案例分析題（本題10分），某企業(yè)培訓中心向中國工商銀行某支行貸款2000萬元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對利息、違約責任等相關事項進行了約定。培訓中心將自己的一棟培訓樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓中心不能按期清償債務，則該辦公樓及培訓樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓中心只歸還了500萬元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬余元。某支行對該培訓中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓中心協商行使抵押權，擬將培訓中心的培訓樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項清償所欠銀行的全部債務后，剩余歸該培訓中心。為此，三方共同簽訂了協議。甲公司購買該培訓樓及辦公樓后，計劃拆除并進行重新開發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負責項目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關手續(xù)，影響了房產項目的開發(fā)，雙方由此產生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓中心隸屬于某國有大型企業(yè)，后來隨著國家推行國有企業(yè)改革政策，該培訓中心被剝離出來，成為一獨立經濟實體，該培訓中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。問題：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?（2）如果培訓中心還有其他債權人的到期債權，那么，除該培訓中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓中心未能按期還款產生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償?為什么?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)?為什么?答：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓中心具有營利性，其培訓樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權人，對培訓中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權人的優(yōu)先受償權。因為根據我國法律規(guī)定，抵押權人的優(yōu)先受償權不僅及于主債權，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產生的，根據我國相關法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產市場，只有辦理了土地使用權出讓手續(xù)才能進入市場交易。45 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