【文章內(nèi)容簡介】 土地使用權(quán)，由出讓人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式是（ A ）A．招標(biāo) B．拍賣C．協(xié)議 D．競爭23．確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)的建設(shè)用地是（ C ）A．能源項(xiàng)目用地 B．交通項(xiàng)目用地C．公益事業(yè)用地 D．水利設(shè)施用地24．拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笥校? B ）A．違章建筑 B．未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑C．臨時(shí)建筑 D．改建成永久性建筑的臨時(shí)建筑25．拆遷房屋的單位實(shí)施拆遷必須取得（ D ）A．房屋拆遷證明書 B．房屋拆遷同意書C．房屋拆遷認(rèn)可資格 D．房屋拆遷許可證26．房屋拆遷管理部門是被拆遷人時(shí)，拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，裁決的機(jī)關(guān)是（ C ）A．同級人民法院 B．上級房屋拆遷管理部門C．同級人民政府 D．同級人民檢察院27．在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同的是（ A ）A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B．房屋管理部門C．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) D．房地產(chǎn)承建企業(yè)28．為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)是（ B ）A．公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) B．特約服務(wù)C．商業(yè)服務(wù)類服務(wù) D．部分公共設(shè)施的管理29．可以向城鎮(zhèn)職工出售的公有住房是（ C ）A．辦公、經(jīng)營和住房混合在一起的住房B．兩戶或者兩戶以上共用廚房、廁所的單元房C．國有企業(yè)、事業(yè)單位的套間住房D．已列入城市規(guī)劃有待改造拆遷的住房30．經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可以將住房公積金用于（ B ）A．單位職工集體建房 B．購買國債C．購買股票和企業(yè)債券 D．投資公共設(shè)施建設(shè)31．外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營時(shí)，中國向外商出讓的土地使用權(quán)（D ）A．可以是無償?shù)腂．期限必須短于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的同類土地使用期限C．包括地上、地下和空間使用權(quán)D．只是一種地上使用權(quán)32．可以加收城鎮(zhèn)土地使用稅的情況是（ A ）A．逾期不使用所征土地 B．征用城市中心地段的土地C．用地在批準(zhǔn)權(quán)限以內(nèi) D．前一次征地還未使用，又進(jìn)行征地33．狹義的涉外房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的（ B ）A．客體具有涉外因素 B．主體具有涉外因素C．內(nèi)容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。34．國家建設(shè)征收土地行為的法律特征是（ BCD ） A．征地主體的多樣性 B．征地理由的合法性C．征地行為的行政性 D．征地條件的補(bǔ)償性E．征地程序的靈活性35．協(xié)商處理房地產(chǎn)糾紛必須遵循的原則有（ CE ） A．公平 B．平等C．自愿 D．有償E．合法36．按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為（ AE ） A．經(jīng)營性開發(fā) B．單項(xiàng)開發(fā)C．小區(qū)開發(fā) D．成片開發(fā)E．自用性開發(fā)37．土地使用權(quán)的特征主要包括（ ABCD ） A．權(quán)利的派生性 B．客體的有限性C．取得的法定性 D．使用的期限性E．利益的共享性38．房地產(chǎn)法所涉及的范圍主要包括（ ABCDE ）A．規(guī)劃 B．土地C．房產(chǎn) D．建筑E．住宅三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）39．房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。40．商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。41．土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管理?xiàng)l件等情況登記在專業(yè)的簿冊上，同時(shí)向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42．經(jīng)濟(jì)適用住房是指已列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。43．外商投資企業(yè)用地是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）44．簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。（1）復(fù)合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性是指構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容必須結(jié)為一體，不可分離。（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。一是取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。（3）權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具多重性。45．簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（3）及時(shí)了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。46．違反《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的情形主要有哪些？（1）違法出讓土地使用權(quán)的責(zé)任。（2）擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)的責(zé)任；（3）違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的責(zé)任；（4）違法預(yù)售商品房的責(zé)任；（5）違反規(guī)定交付房屋的責(zé)任；（6）違法收費(fèi)的責(zé)任47．簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)遵循的基本原則。（1）維護(hù)國家主權(quán)原則。在處理涉外房地產(chǎn)問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)將維護(hù)國家的主體和安全放在首位，堅(jiān)持國家和集體對土地的所有權(quán)，任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，無論以何種方式與外商合作進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營活動，都要以維護(hù)我國主權(quán)為前提。（2）平等互利原則，在涉外房地產(chǎn)關(guān)系中，我們必須堅(jiān)持中外各方當(dāng)事人之間在法律地位上平等、在經(jīng)濟(jì)上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的要求。（3）統(tǒng)一管理原則。主要表現(xiàn)在：①單位和個(gè)人使用土地，都必須經(jīng)過當(dāng)?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?zhǔn)；②任何單位和個(gè)人使用土地，都必須遵守已經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計(jì)劃地進(jìn)行各種建設(shè)；③土地使用權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行有償出讓。五、論述題（本題8分）48．論述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書面合同，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)了發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換，轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同。承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。六、案例分析題（本題10分）49．2003年5月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2000萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權(quán)證）進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時(shí)間里，煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時(shí)存放貨物，但沒有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款，于是銀行要求拍賣其抵押的土地，以抵償貸款。煙草公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國家，煙草公司無權(quán)將其抵押，認(rèn)為抵押合同無效。銀行堅(jiān)持不同意，并提出不僅要將土地進(jìn)行拍賣，而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是銀行向法院起訴。問題：（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進(jìn)行抵押?為什么?（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效?為什么?（3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權(quán)利?為什么?（4）本案應(yīng)如何處理?答:（1）可以。因?yàn)闊煵莨緭碛型恋厥褂脵?quán)證書。（2）有效。因?yàn)闊煵莨居袡?quán)將已抵押的財(cái)產(chǎn)再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒有直接關(guān)系。（3）無權(quán)。因?yàn)楹贤瑳]有約定，也沒有法律依據(jù)。（4）將土地進(jìn)行拍賣來清償銀行的貸款。全國2009年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是最符合題目要求的。請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。，（ C ）A. 由工商行政部門吊銷營業(yè)執(zhí)照 B. 由縣級以上人民政府處以房屋總造價(jià)2%以下罰款C. 由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù) D. 由房屋業(yè)主責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，管理性的房地產(chǎn)法律關(guān)系屬于（ A ）A. 行政法律關(guān)系 B. 民事法律關(guān)系C. 刑事法律關(guān)系 D. 憲法法律關(guān)系（ B ）A. 免繳土地增值稅 B. 免繳房屋契稅和土地使用稅C. 免繳個(gè)人所得稅 D. 免繳營業(yè)稅（ c ）A. 國家或個(gè)人所有 B. 國家或企業(yè)所有C. 國家或農(nóng)民集體所有 D. 個(gè)人或農(nóng)民集體所有，國家在一定條件下可以無償收回土地使用權(quán)，即開發(fā)商未動工超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿（ A ）A. 2年 B. 3年C. 4年 D. 5年6.《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的耕地承包期為（ B ）A. 20年 B. 30年C. 40年 D. 50年，可以（ C ）A. 延期辦理 B. 委托中國某機(jī)關(guān)代為辦理C. 委托中國律師代為辦理 D. 不予辦理但承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民因結(jié)婚離開原居住地，發(fā)包方（ B）A. 可以收回其承包地 B. 在其于新居住地取得承包地后收回C. 不得收回其承包地 D. 應(yīng)將承包地轉(zhuǎn)為集體機(jī)動地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（ A ）A. 享有優(yōu)先權(quán) B. 經(jīng)過承包人同意享有優(yōu)先權(quán)C. 不享有優(yōu)先權(quán) D. 不得承租，征收基本農(nóng)田或者征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，批準(zhǔn)的國家機(jī)關(guān)是（ C ）A. 省級人民政府 B. 縣級人民政府C. 國務(wù)院 D. 農(nóng)業(yè)部（ A ）A. 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 B. 農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系C. 房屋倒塌致人傷亡產(chǎn)生的關(guān)系 D. 盜竊房地產(chǎn)證產(chǎn)生的關(guān)系，其處理原則是（ C ）A. 共同共有 B. 按份共有C. 如果不能證明房屋是按份共有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有 D. 如果不能證明房屋是共同共有，應(yīng)認(rèn)定為按份共有（ A ）A. 職工個(gè)人 B. 職工所在單位C. 職工個(gè)人和職工所在單位共同共有 D. 職工個(gè)人和職工所在單位按份共有，另一方（ D ）A. 有權(quán)拒絕 B. 在給予補(bǔ)償后應(yīng)予許可C. 因煤氣管道有危險(xiǎn)而有權(quán)拒絕 D. 應(yīng)當(dāng)許可，下列屬于變更登記的是（ A ）A. 房屋擴(kuò)建、改建或部分拆除 B. 房屋買賣、交換、繼承C. 房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán) D. 土地使用年限屆滿，正確的理解是（ A ）A. 開發(fā)商僅取得國有土地使用權(quán) B. 開發(fā)商取得國有土地所有權(quán)C. 開發(fā)商可對農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) D. 開發(fā)商僅取得建設(shè)權(quán)，沒有土地使用權(quán)（ C ）A. 50年 B. 60年C. 70年 D. 80年（ D ）A. 外商投資企業(yè) B. 單位和外商投資企業(yè)C. 個(gè)人和外商投資企業(yè) D. 占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人（ D ）A. 立法行為 B. 民事行為C. 抽象行政行為 D. 具體行政行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一級資質(zhì)的資金條件是（ A ）A. 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元 B. 自有流動資金3000萬元以上，注冊資金不低于3000萬元 C. 自有流動資金4000萬元以上，注冊資金不低于4000萬元 D. 自有流動資金5000萬元以上，注冊資金不低于5000萬元 ，必須為抵押住房價(jià)值額的（ D ）A. 1/2 B. 1/3C. 1/4 D. 全部（ B ）A. 10天內(nèi) B. 30天內(nèi)C. 60天內(nèi) D. 90天