【文章內容簡介】 土地使用權，由出讓人根據一定的要求擇優(yōu)確定土地使用權受讓人的出讓方式是（ A ）A．招標 B．拍賣C．協(xié)議 D．競爭23．確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥土地使用權的建設用地是（ C ）A．能源項目用地 B．交通項目用地C．公益事業(yè)用地 D．水利設施用地24．拆遷補償的對象有（ B ）A．違章建筑 B．未超過批準期限的臨時建筑C．臨時建筑 D．改建成永久性建筑的臨時建筑25．拆遷房屋的單位實施拆遷必須取得（ D ）A．房屋拆遷證明書 B．房屋拆遷同意書C．房屋拆遷認可資格 D．房屋拆遷許可證26．房屋拆遷管理部門是被拆遷人時，拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，裁決的機關是（ C ）A．同級人民法院 B．上級房屋拆遷管理部門C．同級人民政府 D．同級人民檢察院27．在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同的是（ A ）A．房地產開發(fā)企業(yè) B．房屋管理部門C．房地產中介機構 D．房地產承建企業(yè)28．為滿足物業(yè)產權人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務是（ B ）A．公眾代辦性質的服務 B．特約服務C．商業(yè)服務類服務 D．部分公共設施的管理29．可以向城鎮(zhèn)職工出售的公有住房是（ C ）A．辦公、經營和住房混合在一起的住房B．兩戶或者兩戶以上共用廚房、廁所的單元房C．國有企業(yè)、事業(yè)單位的套間住房D．已列入城市規(guī)劃有待改造拆遷的住房30．經住房公積金管理委員會批準，住房公積金管理中心可以將住房公積金用于（ B ）A．單位職工集體建房 B．購買國債C．購買股票和企業(yè)債券 D．投資公共設施建設31．外商投資成片土地開發(fā)經營時，中國向外商出讓的土地使用權（D ）A．可以是無償的B．期限必須短于國內房地產企業(yè)的同類土地使用期限C．包括地上、地下和空間使用權D．只是一種地上使用權32．可以加收城鎮(zhèn)土地使用稅的情況是（ A ）A．逾期不使用所征土地 B．征用城市中心地段的土地C．用地在批準權限以內 D．前一次征地還未使用，又進行征地33．狹義的涉外房地產是指房地產法律關系的（ B ）A．客體具有涉外因素 B．主體具有涉外因素C．內容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。34．國家建設征收土地行為的法律特征是（ BCD ） A．征地主體的多樣性 B．征地理由的合法性C．征地行為的行政性 D．征地條件的補償性E．征地程序的靈活性35．協(xié)商處理房地產糾紛必須遵循的原則有（ CE ） A．公平 B．平等C．自愿 D．有償E．合法36．按房地產開發(fā)的目的不同，房地產開發(fā)可以分為（ AE ） A．經營性開發(fā) B．單項開發(fā)C．小區(qū)開發(fā) D．成片開發(fā)E．自用性開發(fā)37．土地使用權的特征主要包括（ ABCD ） A．權利的派生性 B．客體的有限性C．取得的法定性 D．使用的期限性E．利益的共享性38．房地產法所涉及的范圍主要包括（ ABCDE ）A．規(guī)劃 B．土地C．房產 D．建筑E．住宅三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）39．房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。40．商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。41．土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序將土地的權屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設置的管理條件等情況登記在專業(yè)的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42．經濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。43．外商投資企業(yè)用地是指中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)和外資企業(yè)進行生產經營和工程建設所需要的用地。四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）44．簡述建筑物區(qū)分所有權的特征。（1）復合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權由三種權利構成，即專有所有權、共用部分持分權和成員權。一體性是指構成建筑物區(qū)分所有權的三項內容必須結為一體，不可分離。（2）專有所有權的主導性。一是取得專有所有權即意味著取得了共用部分持分權及成員權。二是專有所有權的大小，決定了共用部分持分權及成員權的大小。三是在區(qū)分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。（3）權利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權上，由于其由專有所有權、共用部分持分權及成員權構成，因而區(qū)分所有權人的身份亦具多重性。45．簡述業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機構，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。（3）及時了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施。（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。46．違反《城市房地產管理法》應承擔法律責任的情形主要有哪些？（1）違法出讓土地使用權的責任。（2）擅自從事房地產開發(fā)經營、中介服務的責任；（3）違法轉讓房地產的責任；（4）違法預售商品房的責任；（5）違反規(guī)定交付房屋的責任；（6）違法收費的責任47．簡述處理涉外房地產關系應遵循的基本原則。（1）維護國家主權原則。在處理涉外房地產問題時，應當將維護國家的主體和安全放在首位，堅持國家和集體對土地的所有權，任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，無論以何種方式與外商合作進行房地產的開發(fā)和經營活動，都要以維護我國主權為前提。（2）平等互利原則，在涉外房地產關系中，我們必須堅持中外各方當事人之間在法律地位上平等、在經濟上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的要求。（3）統(tǒng)一管理原則。主要表現在：①單位和個人使用土地，都必須經過當地人民政府的審查批準；②任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經確定的建設總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計劃地進行各種建設；③土地使用權統(tǒng)一進行有償出讓。五、論述題（本題8分）48．論述農村土地承包經營權流轉的方式。土地承包經營權采取轉包、出租、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方簽訂書面合同，采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當了發(fā)包方備案。土地承包經營權采取互換，轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記，未經登記，不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同。承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事生產經營的農戶，由該農戶同發(fā)包方確立新的承包關系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關系即行終止。承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經營權入股，從事農業(yè)合作生產。六、案例分析題（本題10分）49．2003年5月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2000萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權證）進行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時間里，煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時存放貨物，但沒有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款，于是銀行要求拍賣其抵押的土地，以抵償貸款。煙草公司在此時卻提出，土地的所有權屬于國家，煙草公司無權將其抵押，認為抵押合同無效。銀行堅持不同意，并提出不僅要將土地進行拍賣，而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是銀行向法院起訴。問題：（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押?為什么?（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效?為什么?（3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權利?為什么?（4）本案應如何處理?答:（1）可以。因為煙草公司擁有土地使用權證書。（2）有效。因為煙草公司有權將已抵押的財產再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒有直接關系。（3）無權。因為合同沒有約定，也沒有法律依據。（4）將土地進行拍賣來清償銀行的貸款。全國2009年1月高等教育自學考試房地產法試題課程代碼：00169一、單項選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是最符合題目要求的。請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。，（ C ）A. 由工商行政部門吊銷營業(yè)執(zhí)照 B. 由縣級以上人民政府處以房屋總造價2%以下罰款C. 由縣級以上人民政府房地產開發(fā)管理部門責令限期補辦驗收手續(xù) D. 由房屋業(yè)主責令限期補辦驗收手續(xù)，管理性的房地產法律關系屬于（ A ）A. 行政法律關系 B. 民事法律關系C. 刑事法律關系 D. 憲法法律關系（ B ）A. 免繳土地增值稅 B. 免繳房屋契稅和土地使用稅C. 免繳個人所得稅 D. 免繳營業(yè)稅（ c ）A. 國家或個人所有 B. 國家或企業(yè)所有C. 國家或農民集體所有 D. 個人或農民集體所有，國家在一定條件下可以無償收回土地使用權，即開發(fā)商未動工超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿（ A ）A. 2年 B. 3年C. 4年 D. 5年6.《農村土地承包法》規(guī)定的耕地承包期為（ B ）A. 20年 B. 30年C. 40年 D. 50年，可以（ C ）A. 延期辦理 B. 委托中國某機關代為辦理C. 委托中國律師代為辦理 D. 不予辦理但承認其產權，農民因結婚離開原居住地，發(fā)包方（ B）A. 可以收回其承包地 B. 在其于新居住地取得承包地后收回C. 不得收回其承包地 D. 應將承包地轉為集體機動地，在同等條件下，本集體經濟組織成員（ A ）A. 享有優(yōu)先權 B. 經過承包人同意享有優(yōu)先權C. 不享有優(yōu)先權 D. 不得承租，征收基本農田或者征收基本農田以外的耕地超過35公頃的，批準的國家機關是（ C ）A. 省級人民政府 B. 縣級人民政府C. 國務院 D. 農業(yè)部（ A ）A. 城市房地產開發(fā)經營關系 B. 農村房地產開發(fā)經營關系C. 房屋倒塌致人傷亡產生的關系 D. 盜竊房地產證產生的關系，其處理原則是（ C ）A. 共同共有 B. 按份共有C. 如果不能證明房屋是按份共有，應認定為共同共有 D. 如果不能證明房屋是共同共有，應認定為按份共有（ A ）A. 職工個人 B. 職工所在單位C. 職工個人和職工所在單位共同共有 D. 職工個人和職工所在單位按份共有，另一方（ D ）A. 有權拒絕 B. 在給予補償后應予許可C. 因煤氣管道有危險而有權拒絕 D. 應當許可，下列屬于變更登記的是（ A ）A. 房屋擴建、改建或部分拆除 B. 房屋買賣、交換、繼承C. 房屋設定抵押權、典權 D. 土地使用年限屆滿，正確的理解是（ A ）A. 開發(fā)商僅取得國有土地使用權 B. 開發(fā)商取得國有土地所有權C. 開發(fā)商可對農民集體所有土地進行房地產開發(fā) D. 開發(fā)商僅取得建設權，沒有土地使用權（ C ）A. 50年 B. 60年C. 70年 D. 80年（ D ）A. 外商投資企業(yè) B. 單位和外商投資企業(yè)C. 個人和外商投資企業(yè) D. 占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人（ D ）A. 立法行為 B. 民事行為C. 抽象行政行為 D. 具體行政行為，房地產開發(fā)企業(yè)具有一級資質的資金條件是（ A ）A. 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元 B. 自有流動資金3000萬元以上，注冊資金不低于3000萬元 C. 自有流動資金4000萬元以上，注冊資金不低于4000萬元 D. 自有流動資金5000萬元以上，注冊資金不低于5000萬元 ，必須為抵押住房價值額的（ D ）A. 1/2 B. 1/3C. 1/4 D. 全部（ B ）A. 10天內 B. 30天內C. 60天內 D. 90天