【正文】 有作好充分的準備。特別是商業(yè)規(guī)劃上對市場認識不足，草率使用概念進行定位，對后期運營缺乏成熟系統(tǒng)戰(zhàn)略考慮和管理安排。商業(yè)地產(chǎn)的考驗不在建筑、銷售等中間環(huán)節(jié)上，而在前期戰(zhàn)略策劃和后期運營管理對戰(zhàn)略定位的體現(xiàn)上。因此，一旦定位的失誤在后期招商和經(jīng)營環(huán)節(jié)反映出來，銷售勢頭再好的項目都會陷入困境。作為商業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體，商業(yè)經(jīng)營的好壞決定商業(yè)物業(yè)的價值高低，對商業(yè)缺乏充分認識和研究進行商用物業(yè)開發(fā)充滿巨大的風險。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項目上目前沒有在建的供應量，本項目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項目空置的供應量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來1300 m2合計 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超過了白塔商業(yè)區(qū)除大型賣場外的所有商鋪營業(yè)面積的總和。雖然空置面積很大，但由于這部分供應量無法有效滿足現(xiàn)實商鋪需求，因此基本上是無效的供應量。上節(jié)分析了這些項目失敗的原因，這是市場對盲目開發(fā)和模糊定位的懲罰。二、 需求方面 中心半島對商業(yè)物業(yè)的需求相當大，消費者調(diào)查的結果可看出投資熱情較高，并且需求特點一致傾向于街鋪、底商。江陽北路的街鋪尤其搶手，甚至連背街慈善路上的商鋪轉讓費也高達2萬至7萬元，它基本上反映了目前半島的商業(yè)狀態(tài)和消費習慣。三、 供求矛盾分析一方面商用物業(yè)大量空置，一方面商鋪需求不能得到有效滿足，這種供需矛盾形成的主要原因是現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)不符合商鋪投資者的需求偏好。瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)格局和消費習慣決定了商鋪需求偏好以底商和街鋪為主，本來通過部分大型商業(yè)物業(yè)的成功營運可以逐漸引導和改變這種最原始的需求偏好，遺憾的是由于象綠地商城、騰王閣等這種有市場影響力的項目紛紛失敗，反而使這種供需雙方的結構性矛盾加劇。商鋪需求偏好的改變決定于商業(yè)經(jīng)營模式和消費習慣的變改，本項目既是對瀘州中心商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)而又落后的商業(yè)經(jīng)營模式進行挑戰(zhàn)，又是對現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式的引導和推進，具有市場領導者地位，成功開發(fā)對瀘州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有里程碑的意義。 第四章 商業(yè)發(fā)展趨勢及城市化特點對商業(yè)的影響商業(yè)發(fā)展趨勢一、 二級城市商業(yè)發(fā)展趨勢概述 瀘州市相對而言屬二級城市，商業(yè)發(fā)展進程相對滯后，正是這種狀況為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展積蓄了巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C會，具體表現(xiàn)在：（一） 供給方面各種形態(tài)的商業(yè)服務提供商沒有完成在二級城市的戰(zhàn)略布局，中心城市已經(jīng)競爭得非常充分的商業(yè)形態(tài)卻能在二級城市表現(xiàn)出相對的稀缺性和先進性。特別是知名的品牌商家在考慮區(qū)域性的連鎖發(fā)展戰(zhàn)略和品牌拓展時，二級城市在開店成本及消費增長方面都具有很強的吸引力。象瀘州這樣經(jīng)濟發(fā)展較快的二級城市是品牌店跨區(qū)域拓展擴張的較好選擇。比如專業(yè)賣場蘇寧電器，快餐業(yè)方面肯德基、麥當勞、豪客來等進入瀘州就是一個很好的證明。（二） 需求方面二級市場由于在商業(yè)服務提供上離多層次、全方位的成熟商業(yè)有一定差距，因此存在部分個性消費、體驗式消費在當?shù)氐貌坏綕M足。有大量的潛在消費處于一種市場真空狀態(tài)中，通過對現(xiàn)代商業(yè)的引進、培育，結合合理的消費引導，二級市場上消費需求的暴發(fā)力往往是驚人的。 綜上所述，瀘州市商業(yè)發(fā)展的總體趨勢就是不斷推進多層次、全方位滿足消費需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，同時通過商業(yè)的發(fā)展進一步引導和創(chuàng)造消費需求，從而推動地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟達到一個新的高度。二、 零售業(yè)發(fā)展趨勢（一） 全國零售業(yè)發(fā)展趨勢在零售業(yè)賣場大型化愈演愈烈而倒閉也越來越快的今天，仍有大量資本進入該行業(yè)的現(xiàn)象生動體現(xiàn)了當前國內(nèi)零售業(yè)的狀況，即成長空間較大但競爭慘烈。零售業(yè)進入壁壘低而風險卻不低，它的競爭不僅體現(xiàn)在市場定位、價格、服務、購物環(huán)境等層面上，更主要的是業(yè)態(tài)的競爭、觀念的比拼和贏利模式的創(chuàng)新。調(diào)查顯示，全國社會商品零售總額基本保持在兩位數(shù)的年增長率上，大量增量消費流向新型商業(yè)業(yè)態(tài)而不是流向傳統(tǒng)百貨。適應消費升級發(fā)展趨勢，購物中心、專賣店、量販店、連鎖超市、大型專業(yè)賣場等新型業(yè)態(tài)大量分流百貨業(yè)態(tài)的客源成為零售業(yè)發(fā)展的主導力量，表現(xiàn)出強勁的市場競爭力。（二） 瀘州市零售業(yè)特點瀘州市零售業(yè)的現(xiàn)狀前面已作了重點分析，主要特點是商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理。由于百貨業(yè)總量過大，加之無明顯的錯位經(jīng)營規(guī)劃，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，因而競爭基本集中在百貨業(yè)態(tài)上，而符合現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展趨勢的購物中心、專賣店、專業(yè)賣場則比例偏小甚至沒有。商業(yè)發(fā)展規(guī)律是帶有共性和不可逆轉的，瀘州也不例外，掌握瀘州市商業(yè)在發(fā)展進步過程中對商業(yè)物業(yè)的需求特點就抓住了市場機會。三、 消費需求演化趨勢 伴隨國內(nèi)零售業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生的深刻變化，市民消費逐漸從“靜態(tài)”走向“動態(tài)”，“一次購足、休閑購物”、“個性化消費”、“體驗式消費”是當前及以后的主流消費模式，也將是瀘州消費需求特點的演化趨勢。這種消費變化特點必將衍生各種新的商業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化及服務等功能于一體的現(xiàn)代購物廣場應運而生是零售主導權從生產(chǎn)者→零售商→消費者轉移后的必然選擇。作為一個經(jīng)濟較發(fā)達的中型城市的核心商業(yè)區(qū)，打造購物中心或商業(yè)廣場這種現(xiàn)代高級商業(yè)地產(chǎn)模式是一個充滿機會也是市場呼喚的選擇。綜 述：171。 當前及今后零售業(yè)的增長主要集中在新的商業(yè)形態(tài)上，消費升級的發(fā)展趨勢為新型業(yè)態(tài)的成長提供了大量的市場機會。171。 半島中心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組合不合理，客觀上有業(yè)態(tài)重組的要求。171。 商業(yè)的發(fā)展需要商用物業(yè)的發(fā)展來推動，本項目的商業(yè)安排應體現(xiàn)并滿足商業(yè)發(fā)展和半島商業(yè)業(yè)態(tài)合理化過程中所產(chǎn)生的市場需求。城市化特點對商業(yè)的影響一、 城市發(fā)展進程規(guī)律城市化進程的四個階段及特點城市發(fā)展過程就是城市進化的過程，世界范圍內(nèi)的城市化經(jīng)歷了四個階段，即早期階段、城市化階段、郊區(qū)化階段和逆城市化階段。 早期城市化階段 城市產(chǎn)生之時起進入早期階段，早期的城市主要是手工業(yè)者與小商業(yè)者在城市空間的聚集與分布，城市人口并不多，人口速度增長也不大。 城市化階段 城市的發(fā)展始于產(chǎn)業(yè)革命，城市成為工業(yè)的聚集地。工業(yè)發(fā)展需要大量勞動力，同時由于城市收入高，于是大量的農(nóng)村人口遷移至城市。城市人口空前劇增，出現(xiàn)高度的人口聚集，帶來大量的購買力，城市商業(yè)在此階段得以迅速發(fā)展，特別是中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)得益于高密度的人口群，占據(jù)著城市商業(yè)舉足輕重的地位。 郊區(qū)化階段 工業(yè)化的進一步發(fā)展，使城市空間更加擁擠，而交通與通訊的迅速發(fā)展使城市向郊區(qū)擴散成為可能，于是城市居民開始逐漸遷移到城市邊緣和郊區(qū)居住，此階段中心地帶人口大量減少，城市邊緣人口卻逐步增加 逆城市化階段 隨著交通與通訊的進一步發(fā)展，逐步步入信息社會。這一階段，不僅人口繼續(xù)從城市遷出，許多工廠也遷出城市，城市人口明顯減少，人口由城市大量向郊區(qū)或更遠的鄉(xiāng)村遷移。二、 城市化進程對商業(yè)的影響 在城市化的中后期，即郊區(qū)化和逆城市化階段，“城市空心化”現(xiàn)象產(chǎn)生?！俺鞘锌招幕睆纳鲜兰o50年代開始在西方發(fā)展國家最早出現(xiàn)，中國沿海及大城市也開始出現(xiàn)城市空心化現(xiàn)象。隨著舊城區(qū)的改造，居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷，城市人口分布、以及居民傳統(tǒng)的購買方式、消費需求等都由此發(fā)生顯著的變化。這種特點對商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃的主要影響表現(xiàn)在：248。 購買力由中心商業(yè)區(qū)大量外遷 城市化進程當中，“城市空心化”帶來的最直接影響是人口分布上的顯著變化，這種變化導致中心商業(yè)區(qū)的大量購買力外遷。由于購買力的最主要部分是本地客流，而“城市空心化”導致的人口外遷，無疑使城市中的商業(yè)區(qū)失去了最大的購買力支持。同時由于人口的外遷，新的居住區(qū)逐漸形成，又為居住區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了新的契機，因此，商業(yè)項目規(guī)劃的中心與重心必將隨之發(fā)生顯著與深刻的變化。248。 區(qū)域商業(yè)功能顯著分化在傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，消費者需求單一趨同，社會可提供的商品有限，因此傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的劃分僅以其繁華程度為主要區(qū)別，功能特征并不明顯。而隨著城市化進程的不斷發(fā)展，城市中心的商業(yè)區(qū)已成為純粹的商業(yè)區(qū)，與居住區(qū)的分離日益明顯。二者的功能也隨之發(fā)生了變化，改變以往“大而全”、“小而全”的特征。中心商業(yè)區(qū)商業(yè)的主要功能是滿足高檔次、特殊類型商品的需要，而居住區(qū)商業(yè)則主要面對本地區(qū)消費者，滿足日常生活用品及一般消費者的需要。248。 結合城市化進程的本項目商業(yè)規(guī)劃分析瀘州市的城市化進程應該講已經(jīng)或正在進入郊區(qū)化階段，城市空心化現(xiàn)象在中心半島尚未明顯出現(xiàn)，但是這種城市化過程中規(guī)律性的特點在中心半島將率先出現(xiàn)，而中心半島的商業(yè)格局事實上也存在調(diào)整和升級的要求?？紤]到商業(yè)功能升級的要求，本項目商業(yè)定位應適度高于現(xiàn)有商業(yè)的定位?！?本章綜述尊重商業(yè)發(fā)展變化趨勢和城市化進程規(guī)律對商業(yè)產(chǎn)生的影響是我們進行本項目商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點之一。從商業(yè)發(fā)展趨勢、零售業(yè)發(fā)展趨勢、消費需求演化趨勢及當前瀘州城市化所處階段來看，中心半島商業(yè)都面臨功能升級的要求。作為功能升級的體現(xiàn)就是零售業(yè)態(tài)的結構性調(diào)整和商業(yè)物業(yè)的復合型產(chǎn)品定位，這個結論構成本項目商業(yè)規(guī)劃的重要依據(jù)?！?第一篇重要結論220。 瀘州社會經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，未來工業(yè)化與城市化過程中會衍生大量第三產(chǎn)業(yè)需求，商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)有很好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，但各組團不會均衡分享商業(yè)成長機會。220。 在組團化城市發(fā)展的規(guī)劃下，中心半島承擔的城市功能會適度分解，半島商業(yè)將逐步面臨來自其他組團的競爭。中心商業(yè)區(qū)的競爭優(yōu)勢應體現(xiàn)在功能升級和滿足高品質(zhì)消費上。220。 半島商業(yè)中心（白塔商業(yè)區(qū)）零售商業(yè)的發(fā)展將以推進業(yè)態(tài)合理化為主要方向。w 大型百貨在規(guī)模上已經(jīng)飽和；w 競爭特點將從四大百貨之間的競爭演化為新型零售業(yè)態(tài)同大型零售賣場間對商業(yè)資源的爭奪；w 中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展應控制總量，以結構調(diào)整為主，走內(nèi)涵式 發(fā)展道路；w 市場調(diào)查表明，品牌專賣店規(guī)模不足，且有集中經(jīng)營、店多成市的內(nèi)在沖動；w 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)應提前研究并主動適應消費方式的改變及商業(yè)競爭特點，把握由此產(chǎn)生的市場機會。220。 白塔商業(yè)區(qū)大型商業(yè)物業(yè)失敗的根源在于對市場及商業(yè)發(fā)展的認識不足，盲目規(guī)劃、缺乏科學合理的戰(zhàn)略定位及系統(tǒng)的商業(yè)安排從而導致后期運營難以為繼。220。 商業(yè)物業(yè)定位要尊重商業(yè)發(fā)展趨勢和城市化進程規(guī)律w 經(jīng)濟發(fā)展必將帶來消費需求及消費方式的深刻改變，中心商業(yè)區(qū)將步入業(yè)態(tài)多元化階段。商業(yè)組織將通過業(yè)態(tài)變化對消費升級進行主動適應，品牌專賣店、精品店，個性化、體驗性消費業(yè)態(tài)有很大的成長空間和擴張動力。w 城市化進程規(guī)律要求中心商業(yè)區(qū)功能升級，以滿足高檔次、休閑、娛樂與享受需求為主要功能，以品牌專賣店為代表的業(yè)態(tài)和復合型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是中心商業(yè)區(qū)功能升級的重要特征。220。 瀘州市民有很強的商鋪投資需求和趨同的投資偏好（街鋪、底商），投資理念不夠成熟。