【正文】 全隱患） ┏無購物指示 ┏購物趣味性較差 ┏主入口有音樂，場內無背景音樂及播音系統(tǒng)定位描述在瀘州當地屬中檔偏上，典型的傳統(tǒng)百貨經營概貌描述┏淡季，生意清淡 ┏消費者年齡中青年為主 ┏顧客停留時間較長┏關聯(lián)消費寬度——一般 ┏客單價較高 ┏提袋率低 ┏偶有結伙消費管理水平與競爭趨勢點評┏賣場管理較好（營業(yè)員管理、清潔管理等細節(jié)做得不夠） ┏成熟的百貨賣場，樓層規(guī)劃與業(yè)種分配比較合理 ┏男女裝與摩爾有錯位，以正裝和中青年消費為主，有向時尚、流行靠的趨勢但尚未成型摩 爾 瑪商場名稱摩爾瑪地址江陽北路規(guī)模（面積）物業(yè)配置：┏電扶梯2部 ┏步行梯1部 ┏中央空調——有┏場外設有休息椅經營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口5個 ┏公交線路13條樓層規(guī)劃1F：超市/美食城/小家電/手機/廚用1F：女裝/床用/童玩/運動休閑服飾/雜件/珠寶鐘表/化妝品2F：休閑服飾/男裝/女裝賣場環(huán)境┏空氣佳 ┏采光好 ┏賣場通透性好┏樓層購物指引較規(guī)范 ┏商品陳列水平一般建筑外立面┏整體形象尚可 ┏商業(yè)能見度高，但外立面廣告功能使用水平低路面用材、綠化、小品┏外圍路面陳舊 ┏設有用于休閑的綠化小品但使用率低步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物較舒適 ┏有背景音樂及播音系統(tǒng) ┏購物趣味性較強定位描述中檔兼顧高檔，有時尚百貨的意味經營概貌描述┏淡季，生意較好 ┏客流量不足，收銀臺偶見排隊現(xiàn)象 ┏顧客停留時間長 ┏消費者以青年人和女性偏多 ┏關聯(lián)消費寬度——寬 ┏客單價高 ┏提袋率高 ┏結伙消費人群較多管理水平與競爭趨勢點評┏管理水平一般 ┏賣場推廣不規(guī)范 ┏定位偏重于時尚流行及家庭化消費 ┏業(yè)種安排較豐富，與其它賣場既有部分同質化競爭又有不同程度的錯位與互補成都人民商場商場名稱成都人民商場地址迎暉路下段規(guī)模（面積）物業(yè)配置：┏電動扶梯：1F2F設有3部 / 2F3F設有2部┏中央空調——有 ┏停車場——有 ┏休息設施—無經營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口4個 ┏公交線路6條樓層規(guī)劃1F：超市/煙酒/珠寶/手表/皮具/皮鞋2F：女裝/童玩/雜件3F：男裝/休閑男女服飾賣場環(huán)境┏空氣可 ┏光線昏暗 ┏隔斷不合理┏有購物指引（樓層規(guī)劃），但與實際規(guī)劃陳列不相符建筑外立面┏現(xiàn)代感強 ┏外立面整體形象尚可 ┏商業(yè)能見度好路面用材、綠化、小品外圍環(huán)境較好步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物較舒適 ┏安全度尚可 ┏購物趣味性差┏有背景音樂及播音系統(tǒng)定位描述中檔為主經營概貌描述┏生意清淡 ┏客流量極少，停留時間短 ┏消費者無明顯特征┏關聯(lián)消費寬度——寬 ┏客單價低 ┏提袋率極低 ┏未見結伙消費管理水平與競爭趨勢點評┏賣場管理好，營業(yè)服務規(guī)范在四大百貨中最優(yōu)┏無明顯的錯位經營┏業(yè)種安排不足久盛百貨商場名稱久盛百貨地址水井溝規(guī)模（面積）1萬m2左右物業(yè)配置：┏電動扶梯1部 ┏中央空調——有 ┏場外有少量休息設施經營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口3個 ┏公交線路12條樓層規(guī)劃1F：超市/數碼產品1F：鞋類/皮具/珠寶/運動休閑2F：男裝/女裝/童玩賣場環(huán)境┏空氣差 ┏燈光偏暗（冷色光） ┏隔斷混亂 ┏賣場通透性極差┏陳列、裝飾風格不統(tǒng)一 ┏缺乏有效購物指引建筑外立面┏外立面整體感覺亂 ┏商業(yè)能見度差路面用材、綠化、小品┏路面用花崗石鋪設，整潔安全 ┏場外有綠化植物（市政）步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物舒適度差 ┏無趣味性定位描述┏無明確定位 ┏品牌檔次低，有假貨 ┏品牌銷售不是應季貨經營概貌描述┏淡季，生意清淡┏客流量很少，停留時間短┏消費者無明顯特征┏關聯(lián)消費寬度：寬┏客單價低┏提袋率極低┏少見結伙消費管理水平與競爭趨勢點評┏賣場管理差 ┏花車形象差 ┏價格管理混亂，懷疑未使用后臺管理系統(tǒng)┏推廣差，POP不規(guī)范┏無統(tǒng)一購物袋┏業(yè)種安排少，比例不當，看不出明顯的競爭定位171。業(yè)態(tài)規(guī)模對比：▲ 品牌專賣店、專業(yè)賣場、超級市場等新型業(yè)態(tài)營業(yè)面積明顯偏小四、 業(yè)種分析 白塔商業(yè)區(qū)幾乎涵蓋了所有零售及服務類的業(yè)種，值得注意的特點是：（一） 化妝品類：四大百貨化妝品所占賣場面積均顯不足，而采用連鎖經營（如金甲蟲）和獨立專銷化妝類商品的街鋪比較多（約15家）。品牌專賣店（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共有品牌專賣店109家（含中檔專營店），營業(yè)面積約6800平方米。（二） 商業(yè)氣氛與經營檔次 以江陽北路為界，道路以東商氣和人氣明顯優(yōu)于道路西側，以水井溝為界，水井溝往北的商業(yè)氣氛明顯優(yōu)于水井溝以南。該區(qū)域以江陽北路為軸線，以白塔為軸心南起白招牌，北到江城，向東延伸至慈善路、治平路，向西延伸至花園路，迎暉路、蘇公路、肖巷子共同構成東西連接的紐帶。沱江商業(yè)區(qū)的主要特點是市場門類齊全、對外輻射的交通也比較方便。這即說明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經具備了相當的商貿輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點（主要指零售）。第 二 章 瀘州商業(yè)現(xiàn)狀調查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展狀況是本項目進行商業(yè)定位的重要依據。本項目東西開口，但在西面這個最重要的商業(yè)干道上，本項目的能見度受爛尾樓影響非常大，東面看本項目能見度較好，但慈善路目前的有效人流太少。但南北方向由于周圍建筑的影響，無法同蘇公路及肖巷子進行對接，顧客從南北方向到達項目不如東西方向方便，這對項目是一個不小的遺憾。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。 從零售商業(yè)角度來看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對滯后，未來必將對瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構成競爭。沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專業(yè)市場為主，肩負瀘州市提高區(qū)域商貿輻射能力、發(fā)展大商貿的重要功能。在第三章第六節(jié)中我們對消費行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結論是中心半島收入較高（）的家庭比例是不低的（%）。根據一般經驗，三口之家和二人世界的家庭結構還會繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，這對我們進行本項目定位有重要的參考意義。按照國際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過1000美元后，消費需求開始出現(xiàn)多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。171。（二） 家庭結構關于家庭結構我們在江陽區(qū)的隨機抽樣調查結果如下：（三） 家庭年收入關于家庭年收入，我們在江陽區(qū)的抽樣調查結果如下：三、 小結171。（二） 本項目所在地GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構分析江陽區(qū)2005年第一季度相關經濟指標如下：總額月比增長占全市比重GDP%%社會消費品零售總額%%居民人均可支配收入2427元%——三次產業(yè)結構2004年統(tǒng)計年鑒—— ：：46由上表可以看出，江陽區(qū)作為瀘州經濟規(guī)模最大的一個區(qū)，三次產業(yè)結構已經達到了“三二一”這樣一個城市化水平比較高的經濟發(fā)達地區(qū)的標準，人均收入也處于全市最高水平。本項目的商業(yè)定位要順應這種競爭特性的變化趨勢，向差異化市場定位方向考慮，在現(xiàn)有商業(yè)格局下體現(xiàn)出自己的競爭優(yōu)勢。171。171。未來其它組團商業(yè)職能的增強對中心半島商業(yè)會逐漸構成競爭，這一點目前的重慶已經體現(xiàn)得非常充分，從瀘州與重慶極為相似的城市特征來看完全可以預見瀘州未來商業(yè)格局很可能步重慶發(fā)展之路。（二） 關于產業(yè)發(fā)展規(guī)劃瀘州市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃對實現(xiàn)城市發(fā)展目標提供了強有力的經濟保障，在瀘州市工業(yè)化過程中必將衍生對第三產業(yè)的大量需求，對包括商業(yè)及房地產在內的服務業(yè)而言有很好的行業(yè)發(fā)展背景，這一結論我們在第一節(jié)小結中已經談到。商貿業(yè)主要是積極培育各類大型專業(yè)批發(fā)市場，促進市場相對集聚，增強整體輻射競爭能力。二、 產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（一） 農業(yè)大力推進農業(yè)生產的企業(yè)化、基地化、標準化、規(guī)?；蛥^(qū)域化，同時實現(xiàn)特色農業(yè)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。城東組團：合并魚塘、高壩片區(qū)，形成以化工、釀酒、倉儲、物流、對外交通等工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團。（三） 空間結構與城市職能規(guī)劃主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團”的城市空間結構一心：以中心半島及城北組團組成城市中心城區(qū)兩帶：沿長江南北兩岸為城市主要產業(yè)空間發(fā)展帶以中心區(qū)空間拓展為導向，形成中心半島和城北新區(qū)雙中心組團，以產業(yè)空間布局為導向，形成外圍六大功能組團。近期城市發(fā)展方向主要是疏散中心半島的職能和人口，城北新區(qū)和城西新區(qū)的啟動表明城市中心區(qū)已經出現(xiàn)擴大的趨勢。瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述一、 城市發(fā)展規(guī)劃（一） 發(fā)展目標瀘州市城市發(fā)展總目標是成為長江上游川、滇、黔、渝四地毗鄰地域經濟發(fā)達的現(xiàn)代化中心城市。 宏觀經濟評述瀘州市經濟運行良好，多項指標近年來均高于全國平均增幅。目前瀘州市產業(yè)發(fā)展的主要問題表現(xiàn)在主導產業(yè)優(yōu)勢不足，城市工業(yè)門類較多但主導產業(yè)優(yōu)勢還顯不足，產業(yè)鏈上下游的延伸能力較弱，未形成對整體經濟產生強大帶動能力的主導產業(yè)循環(huán)。瀘州將建成中國中西部壓縮天然氣汽車生產基地。（二） 釀酒工業(yè) “酒城”瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，是中國名酒最多的城市。最近三年瀘州的基本經濟發(fā)展狀況如下：瀘州市城市社會經濟主要指標項目 指標名稱2002年2003年按可比價格計算同比2004年按可比價格計算同比人口人均可支配收入7125元7628元8197元%居民人均消費支出5796元5982元6530元零售物價指數社會消費品零售總額%居民儲蓄余額規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數163個195個229個國內生產總值%地方財政收入二、 主要支柱產業(yè)瀘州是我國西部地區(qū)重要的傳統(tǒng)工業(yè)基地之一，三線建設時期得到國家的大量投入，形成了以化工、食品、機械等行業(yè)為主導的工業(yè)經濟體系，一大批實力雄厚、具備行業(yè)領先地位的大中型企業(yè)構成了瀘州傳統(tǒng)工業(yè)的主體，是瀘州市工業(yè)企業(yè)的中堅力量。第 一 章 瀘州市經濟與城市發(fā)展概述宏觀經濟運行情況一、 宏觀經濟歷史悠久的“酒城”瀘州地處四川盆地的東南部，轄區(qū)人口約474萬，是國家級歷史文化名城