【正文】 物業(yè)配置：┏電動(dòng)扶梯：1F2F設(shè)有3部 / 2F3F設(shè)有2部┏中央空調(diào)——有 ┏停車場(chǎng)——有 ┏休息設(shè)施—無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口4個(gè) ┏公交線路6條樓層規(guī)劃1F：超市/煙酒/珠寶/手表/皮具/皮鞋2F：女裝/童玩/雜件3F：男裝/休閑男女服飾賣場(chǎng)環(huán)境┏空氣可 ┏光線昏暗 ┏隔斷不合理┏有購(gòu)物指引（樓層規(guī)劃），但與實(shí)際規(guī)劃陳列不相符建筑外立面┏現(xiàn)代感強(qiáng) ┏外立面整體形象尚可 ┏商業(yè)能見(jiàn)度好路面用材、綠化、小品外圍環(huán)境較好步行、購(gòu)物舒適度、安全度、趣味性┏購(gòu)物較舒適 ┏安全度尚可 ┏購(gòu)物趣味性差┏有背景音樂(lè)及播音系統(tǒng)定位描述中檔為主經(jīng)營(yíng)概貌描述┏生意清淡 ┏客流量極少，停留時(shí)間短 ┏消費(fèi)者無(wú)明顯特征┏關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度——寬 ┏客單價(jià)低 ┏提袋率極低 ┏未見(jiàn)結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)點(diǎn)評(píng)┏賣場(chǎng)管理好，營(yíng)業(yè)服務(wù)規(guī)范在四大百貨中最優(yōu)┏無(wú)明顯的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)┏業(yè)種安排不足久盛百貨商場(chǎng)名稱久盛百貨地址水井溝規(guī)模（面積）1萬(wàn)m2左右物業(yè)配置：┏電動(dòng)扶梯1部 ┏中央空調(diào)——有 ┏場(chǎng)外有少量休息設(shè)施經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口3個(gè) ┏公交線路12條樓層規(guī)劃1F：超市/數(shù)碼產(chǎn)品1F：鞋類/皮具/珠寶/運(yùn)動(dòng)休閑2F：男裝/女裝/童玩賣場(chǎng)環(huán)境┏空氣差 ┏燈光偏暗（冷色光） ┏隔斷混亂 ┏賣場(chǎng)通透性極差┏陳列、裝飾風(fēng)格不統(tǒng)一 ┏缺乏有效購(gòu)物指引建筑外立面┏外立面整體感覺(jué)亂 ┏商業(yè)能見(jiàn)度差路面用材、綠化、小品┏路面用花崗石鋪設(shè)，整潔安全 ┏場(chǎng)外有綠化植物（市政）步行、購(gòu)物舒適度、安全度、趣味性┏購(gòu)物舒適度差 ┏無(wú)趣味性定位描述┏無(wú)明確定位 ┏品牌檔次低，有假貨 ┏品牌銷售不是應(yīng)季貨經(jīng)營(yíng)概貌描述┏淡季，生意清淡┏客流量很少，停留時(shí)間短┏消費(fèi)者無(wú)明顯特征┏關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度：寬┏客單價(jià)低┏提袋率極低┏少見(jiàn)結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)點(diǎn)評(píng)┏賣場(chǎng)管理差 ┏花車形象差 ┏價(jià)格管理混亂，懷疑未使用后臺(tái)管理系統(tǒng)┏推廣差，POP不規(guī)范┏無(wú)統(tǒng)一購(gòu)物袋┏業(yè)種安排少，比例不當(dāng)，看不出明顯的競(jìng)爭(zhēng)定位171。品牌專賣店（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共有品牌專賣店109家（含中檔專營(yíng)店），營(yíng)業(yè)面積約6800平方米。該區(qū)域以江陽(yáng)北路為軸線，以白塔為軸心南起白招牌，北到江城，向東延伸至慈善路、治平路，向西延伸至花園路，迎暉路、蘇公路、肖巷子共同構(gòu)成東西連接的紐帶。這即說(shuō)明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點(diǎn)（主要指零售）。本項(xiàng)目東西開(kāi)口，但在西面這個(gè)最重要的商業(yè)干道上，本項(xiàng)目的能見(jiàn)度受爛尾樓影響非常大，東面看本項(xiàng)目能見(jiàn)度較好，但慈善路目前的有效人流太少。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專業(yè)市場(chǎng)為主，肩負(fù)瀘州市提高區(qū)域商貿(mào)輻射能力、發(fā)展大商貿(mào)的重要功能。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，三口之家和二人世界的家庭結(jié)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這對(duì)我們進(jìn)行本項(xiàng)目定位有重要的參考意義。171。（二） 本項(xiàng)目所在地GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析江陽(yáng)區(qū)2005年第一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總額月比增長(zhǎng)占全市比重GDP%%社會(huì)消費(fèi)品零售總額%%居民人均可支配收入2427元%——三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年統(tǒng)計(jì)年鑒—— ：：46由上表可以看出，江陽(yáng)區(qū)作為瀘州經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的一個(gè)區(qū)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了“三二一”這樣一個(gè)城市化水平比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，人均收入也處于全市最高水平。171。未來(lái)其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)對(duì)中心半島商業(yè)會(huì)逐漸構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，這一點(diǎn)目前的重慶已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分，從瀘州與重慶極為相似的城市特征來(lái)看完全可以預(yù)見(jiàn)瀘州未來(lái)商業(yè)格局很可能步重慶發(fā)展之路。商貿(mào)業(yè)主要是積極培育各類大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)相對(duì)集聚，增強(qiáng)整體輻射競(jìng)爭(zhēng)能力。城東組團(tuán)：合并魚(yú)塘、高壩片區(qū)，形成以化工、釀酒、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、對(duì)外交通等工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。近期城市發(fā)展方向主要是疏散中心半島的職能和人口，城北新區(qū)和城西新區(qū)的啟動(dòng)表明城市中心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)。 宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)述瀘州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，多項(xiàng)指標(biāo)近年來(lái)均高于全國(guó)平均增幅。瀘州將建成中國(guó)中西部壓縮天然氣汽車生產(chǎn)基地。最近三年瀘州的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：瀘州市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)名稱2002年2003年按可比價(jià)格計(jì)算同比2004年按可比價(jià)格計(jì)算同比人口人均可支配收入7125元7628元8197元%居民人均消費(fèi)支出5796元5982元6530元零售物價(jià)指數(shù)社會(huì)消費(fèi)品零售總額%居民儲(chǔ)蓄余額規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)163個(gè)195個(gè)229個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值%地方財(cái)政收入二、 主要支柱產(chǎn)業(yè)瀘州是我國(guó)西部地區(qū)重要的傳統(tǒng)工業(yè)基地之一，三線建設(shè)時(shí)期得到國(guó)家的大量投入，形成了以化工、食品、機(jī)械等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，一大批實(shí)力雄厚、具備行業(yè)領(lǐng)先地位的大中型企業(yè)構(gòu)成了瀘州傳統(tǒng)工業(yè)的主體，是瀘州市工業(yè)企業(yè)的中堅(jiān)力量。瀘洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究作者：日期：瀘洲地塊之市場(chǎng)調(diào)查與研究 作為策劃環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)、回避風(fēng)險(xiǎn)。山水相依的瀘州歷來(lái)就是四川省重要的通商口岸之一，同時(shí)也是一座具有光榮革命歷史傳統(tǒng)的城市。（三） 工程機(jī)械瀘州為全國(guó)主要工程機(jī)械基地之一，擁有四川長(zhǎng)江工程起重機(jī)有限公司、邦立起重機(jī)有限公司、長(zhǎng)江液壓件有限公司、熊貓機(jī)器制造有限公司等眾多國(guó)家級(jí)骨干工程機(jī)械制造企業(yè)。171。瀘州市現(xiàn)有六個(gè)集中組團(tuán)和兩個(gè)帶狀區(qū)，但組團(tuán)過(guò)于分散，組團(tuán)間聯(lián)系不密切，中心半島集中了過(guò)多的城市功能，中心半島已有不堪重負(fù)的跡象。安寧組團(tuán)：依托鐵路站場(chǎng)形成以對(duì)外交通、倉(cāng)儲(chǔ)物流、加工工業(yè)為主要職能的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。 創(chuàng)建現(xiàn)代物流體系是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 基于中心半島城市職能過(guò)于集中的判斷，規(guī)劃中對(duì)中心半島的城市職能要求適度分解，其中當(dāng)然包括商業(yè)職能。這個(gè)規(guī)劃原則印證了我們對(duì)中心半島商業(yè)的判斷，即業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、總體規(guī)模放量空間不大。因此，從全市經(jīng)濟(jì)來(lái)看，包括商業(yè)在內(nèi)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。具體到商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，規(guī)模上現(xiàn)階段已經(jīng)沒(méi)有什么放量空間，競(jìng)爭(zhēng)和入市的角度應(yīng)當(dāng)放在商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)上面。我們對(duì)江陽(yáng)區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，%，但三口之家和二人世界的合計(jì)比例是最大的。中心半島沿沱江南岸至百子圖廣場(chǎng)一線由于良好的自然景觀，具有住宅開(kāi)發(fā)的優(yōu)越條件，將成為中心半島高尚住宅開(kāi)發(fā)的理想地塊。二、 道路類別本項(xiàng)目四周道路類別如下： 西臨江陽(yáng)北路，是瀘州市最主要的過(guò)境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。五、 商業(yè)能見(jiàn)度和日照情況 商業(yè)的能見(jiàn)度是商業(yè)建筑能否吸引顧客的非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。 瀘州市主城區(qū)呈組團(tuán)化發(fā)展，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施過(guò)度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團(tuán)則明顯缺乏較大型的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施中批發(fā)市場(chǎng)所占比例較高。中心半島商業(yè)現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)現(xiàn)狀概述 中心半島的零售商業(yè)以白塔商業(yè)區(qū)為代表。超級(jí)市場(chǎng)：?jiǎn)误w超市除人人樂(lè)外，尚有部分小型超市，加上四大百貨的超市營(yíng)業(yè)面積，超市賣場(chǎng)在1萬(wàn)方左右。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究——百貨白塔商業(yè)中心集中了瀘州市最大的四家百貨商場(chǎng)。久盛百貨由于整個(gè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度低的原因，所以幾乎乏善可陳。研究的范圍包括江陽(yáng)北路（江城至白招牌）、迎暉路、花園路、治平路、慈善路、肖巷子、珠子街、武成路。 低檔街鋪：統(tǒng)稱珠子街的商鋪。（三） 服飾及生活用品類專賣店定位結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)分析按本節(jié)開(kāi)始所做的定義：┏ 品牌專賣店和專營(yíng)店在專賣店中為中高檔定位；┏ 一般街鋪在專賣店中為中檔定位；┏ 低檔街鋪在專賣店中為中低檔定位。 專賣店主選擇專賣的理由▲ 由于百貨的定位及進(jìn)場(chǎng)條件方面的原因而放棄進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專賣店比例很大，這個(gè)結(jié)果也印證了前面的結(jié)論，即越來(lái)越多的業(yè)種和品牌會(huì)將專賣店形式作為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)形式。同時(shí)這種現(xiàn)象也符合我們后面將提到的品牌店與一般街鋪不同的選址標(biāo)準(zhǔn)。 專賣店主對(duì)將專賣店集中于步行街中經(jīng)營(yíng)的態(tài)度：▲ 絕大部分專賣店主認(rèn)同同檔店鋪在步行商業(yè)廣場(chǎng)集中經(jīng)營(yíng)，品牌店尤其強(qiáng)烈。本項(xiàng)目周邊沿線商業(yè)環(huán)境研究一、 沿線商業(yè)概況（一） 江陽(yáng)北路江陽(yáng)北路商業(yè)氣氛最為濃厚，除了幾個(gè)大的商場(chǎng)，其它商業(yè)物業(yè)幾乎全是住宅的底商。治平路沿線則集中了目前瀘州市場(chǎng)上品牌檔次最高的專賣店，如喬頓、利朗、與狼共舞、勁霸等。（五） 珠子街珠子街商業(yè)氣氛很強(qiáng)，主要以低檔服飾店鋪為主，男女裝都有。最近幾年江城一帶商業(yè)氣氛趨好，大量江浙一帶客商進(jìn)入該區(qū)域投資店鋪經(jīng)營(yíng)，這部分人深喑開(kāi)店之道，因此江城一帶的店鋪普遍是定位相似的中檔店鋪，這也是江陽(yáng)北路北段好于南段的原因。一、 關(guān)于消費(fèi)行為248。248。248。248。大山坪主要是大量新建商住樓的底商，城北以大型專業(yè)市場(chǎng)為主，白塔附近則大多以大型賣場(chǎng)的形式出現(xiàn)。雖然空置面積很大，但由于這部分供應(yīng)量無(wú)法有效滿足現(xiàn)實(shí)商鋪需求，因此基本上是無(wú)效的供應(yīng)量。特別是知名的品牌商家在考慮區(qū)域性的連鎖發(fā)展戰(zhàn)略和品牌拓展時(shí)，二級(jí)城市在開(kāi)店成本及消費(fèi)增長(zhǎng)方面都具有很強(qiáng)的吸引力。調(diào)查顯示，全國(guó)社會(huì)商品零售總額基本保持在兩位數(shù)的年增長(zhǎng)率上，大量增量消費(fèi)流向新型商業(yè)業(yè)態(tài)而不是流向傳統(tǒng)百貨。綜 述：171。 城市化階段 城市的發(fā)展始于產(chǎn)業(yè)革命，城市成為工業(yè)的聚集地。這種特點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的主要影響表現(xiàn)在：248。中心商業(yè)區(qū)商業(yè)的主要功能是滿足高檔次、特殊類型商品的需要，而居住區(qū)商業(yè)則主要面對(duì)本地區(qū)消費(fèi)者，滿足日常生活用品及一般消費(fèi)者的需要。 瀘州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，未來(lái)工業(yè)化與城市化過(guò)程中會(huì)衍生大量第三產(chǎn)業(yè)需求，商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)有很好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，但各組團(tuán)不會(huì)均衡分享商業(yè)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。 白塔商業(yè)區(qū)大型商業(yè)物業(yè)失敗的根源在于對(duì)市場(chǎng)及商業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，盲目規(guī)劃、缺乏科學(xué)合理的戰(zhàn)略定位及系統(tǒng)的商業(yè)安排從而導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)難以為