【正文】 能性和結構性的調整。適當控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進業(yè)態(tài)合理分化，實施逐步開發(fā)，保證商業(yè)設施的充分利用。（二） 工業(yè)一方面鞏固和做強傳統(tǒng)的化工、飲料、機械支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面大力發(fā)展培育醫(yī)藥制造、電力能源等新興產(chǎn)業(yè)。茜草組團：形成以文化娛樂、渡假休閑、機械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團，長江二橋建成后茜草組團將成為中心半島功能的延伸組團，承擔部分城市中心區(qū)的職能。城市組團職能中心半島組團：合并中心半島和城西新區(qū)組成新的中心半島組團，半島組團主要向西發(fā)展，形成傳統(tǒng)文化、商業(yè)、行政辦公、旅游、對外交通、物流等職能為主的綜合性城市核心。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利。規(guī)劃目標是： 長江上游經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代化工業(yè)城市和港口城市； 山水相依、生態(tài)良好的宜居城市； 區(qū)域性物流、商貿中心城市； 生態(tài)環(huán)境良好的“綠色”歷史文化名城?？紤]到總體經(jīng)濟規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟高速發(fā)展的初期，未來經(jīng)濟仍有相當長時期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長。171。（四） 其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。瀘州老窯為全國八大名酒之一，郎酒在全國白酒行業(yè)首獲國際質量認證和綠色食品標志，兩者均為中國馳名商標。（一） 化學工業(yè) 瀘州是中國最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國重要的三大化工城市之一，在全國16大化工基地和14大精細化工基地中瀘州均榜上有名。瀘州東接重慶，南鄰云南、貴州，西與宜賓、自貢相鄰，北通內江，為“川、滇、黔、渝”四省市的重要結合部。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調查和研究。在設計“瀘州賓館改造項目”的調查時，我們力求從宏觀經(jīng)濟狀況到區(qū)域城市結構與市場情況到微觀層面進行綜合的了解，以便對影響本項目的各種因素有一個全方位的掌握，同時重點對瀘州市商業(yè)、商用物業(yè)、商鋪需求特點進行了考察。全市由三區(qū)四縣組成，長江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。瀘州化工行業(yè)總產(chǎn)值占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%強。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團共同投資啤酒開發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。三、 小結171。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市發(fā)展的影響由于主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，導致城市發(fā)展動力機制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實力的進一步發(fā)展。結合瀘州市工業(yè)發(fā)展重點推進計劃及主導產(chǎn)業(yè)的做大做強，工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展必將衍生對第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求。（二） 發(fā)展方向瀘州城市發(fā)展的遠期規(guī)劃是城市整體布局形成有機疏散、分片集中的組團式結構。遠期隨著城北新區(qū)建設用地基本飽和，同時城市外環(huán)線全線貫通及長江大橋復線工程的實施，改善了城南的交通條件，城市向南跨長江發(fā)展成為必然。城北組團：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團，組團主要向北發(fā)展，形成以金融商貿、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。沙灣泰安組團：建設沙灣新區(qū)、合并泰安鎮(zhèn)，新建泰安工業(yè)園區(qū)，依托城市外環(huán)路發(fā)展機械配套工業(yè)及其它加工工業(yè)，并為搬遷茜草“長三廠”預留空間。（三） 服務業(yè)服務業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎上進一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點發(fā)展商貿、物流、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)。三、 城市規(guī)劃分析及對本項目的影響（一） 關于城市發(fā)展規(guī)劃瀘州市未來發(fā)展目標是一個經(jīng)濟實力強大，輻射能力更強的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。本項目的商業(yè)定位必須順應這種變化趨勢方能有理想的市場前景，原因在于：171。 工農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對服務業(yè)而言可以帶來很好的行業(yè)發(fā)展機會，但機會對不同組團和具體行業(yè)并不均等。對中心半島則側重于適當控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設施的充分利用。 綜合而言，中心商業(yè)區(qū)將面臨強大的市場競爭壓力，有功能升級和業(yè)態(tài)整合的內在要求，以新的商業(yè)格局鞏固現(xiàn)有的市場地位。雖然實現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國的平均水平。第五次人口普查結果顯示，瀘州市人口年齡結構已由成年型轉變?yōu)槔夏晷停丝谧匀辉鲩L總體趨勢將逐漸放緩?？紤]到“中心半島”在瀘州的特殊商貿地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費習慣的延續(xù)性，江陽區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會保持較高比例的增長，但是增長方式更多的可能表現(xiàn)在結構調整的帶動上。171。對家庭結構的調查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。對家庭年收入調查可以確定消費的可能性，消費能力及目前消費處于什么樣的狀態(tài)。江陽中路（以龍泉大橋為界）至大山坪至半島西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過近幾年的建設已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州本項目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。對于本項目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來概括。 用地周圍目前無良好的商業(yè)設施同本項目呼應，久盛百貨和爛尾樓的未來商業(yè)發(fā)展對本項目有不小的影響。 171。區(qū)域商業(yè)結構的調查與分析商業(yè)布局及特點分析：248。 從商業(yè)類型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個大的集中商業(yè)區(qū)，一個是以江陽北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。作為瀘州市提升外圍商貿覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來預計會有較大發(fā)展，但是急需加強政府引導和市場整合的雙重力度才能更上一個臺階。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場、久盛百貨江陽北路兩側及迎暉路集中分布超市人人樂江陽北路西側專業(yè)賣場蘇寧電器江陽北路西側品牌專賣店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽北路東西兩側延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布二、 總體商業(yè)特點（一） 商業(yè)設施現(xiàn)有商業(yè)設施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過境通道江陽路分布，對城市交通干擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營造。三、 業(yè)態(tài)分布特點與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場：四大百貨賣場、人人樂超市、蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個街區(qū)，治平路相對集中 低檔商鋪：主要集中分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個街區(qū)（二） 業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣場營業(yè)面積合計近5萬方。珠子街低檔商鋪（服飾生活類）：約78家，營業(yè)面積合計約2100平方米。這種特點反映了零售商業(yè)業(yè)態(tài)對市場變化和消費模式演變的主動適應，它表明一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)范疇向專賣業(yè)態(tài)發(fā)展，這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的大趨勢。匯通百貨帶有明顯的老百貨公司痕跡，樓層規(guī)劃、業(yè)種安排、裝飾、陳列等中規(guī)中矩，賣場經(jīng)營技術也比較規(guī)范。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細節(jié)上還要加強學習和創(chuàng)新，以形成自己獨特的風格。從業(yè)態(tài)規(guī)模對比上看，百貨規(guī)模明顯偏大。 專賣店：本小節(jié)研究對象是除大型零售賣場以外的,在項目周邊獨立經(jīng)營的街鋪（不含餐飲、食品、工業(yè)零售、維修、社區(qū)服務、商務服務、網(wǎng)吧），為方便統(tǒng)稱為專賣店。248。248。上節(jié)中業(yè)種分析時提到一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨賣場銷售為主向品牌專賣店業(yè)態(tài)發(fā)展，本節(jié)重復這一結論，同時指出，這種零售業(yè)發(fā)展趨勢還將加快并向其它業(yè)種延伸。 女裝、男裝、運動休閑、鞋/箱包/皮具、飾品、童裝/家居/床用等業(yè)種我們納入服飾及生活用品類，總數(shù)和比例為最大，我們重點對它們的開店定位結構進行分析。248。248。調查結果顯示，大量經(jīng)營者表達了一定的興趣和觀望心態(tài)（感興趣人群中以品牌專賣店主居多）。我們認為這種現(xiàn)象是符合當前市場狀況的，江陽北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對新項目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營。248。248。 規(guī)模不足尚有發(fā)展空間；171。 本項目的感興趣程度以品牌專賣店和中檔專營店最高，一般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風的特點；以上結論對本項目商業(yè)定位及招商銷售策略有重要參考意義。除了運動休閑品牌外，服飾類店鋪少有其它好的品牌。特別是慈善路自“非典”以來元氣大傷，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。（三） 肖巷子肖巷子商氣冷熱分明，騰王閣一面冷，而靠水井溝一面氣氛尚可。迎暉路租金范圍普遍在72100元/m2。二、 沿線零售商業(yè)布局特點分析（一） 店鋪分布特點——市場定位決定店鋪分布定位接近的店鋪相對集中經(jīng)營是店鋪分布的最大特點。這種特點在人流量最大的江陽北路除運動休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因為該條路商氣太好，店鋪的轉讓的機會很小，而需求量太大，因此這種特點體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。同時部分品牌店的消費群購物出行方式與普通消費者不同，停車方便與否也是決定其消費選擇的重要因素。第二章已經(jīng)對消費者的家庭結構和收入狀況作了調研，本節(jié)不再重復。248。 消費者對麥當勞和肯德基接受程度：▲ 對肯德基、麥當勞的接受程度可以作為衡量消費模式和水準的標尺，半島居民容易接受新的生活方式，價格接受能力也不算太差。 消費者的自由支配收入主要用于：▲ 日常生活消費和娛樂休閑構成主要消費模式，因為證券市場持續(xù)低迷，余錢以儲蓄為主，對房產(chǎn)和汽車的投資熱情強于證券市場。 消費者最看好的商鋪位置：▲ 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費者商鋪投資的首選。 消費者希望投資的商鋪類型：▲ 商鋪投資偏好以街鋪為主，真實反映了瀘州街道沿線商業(yè)繁榮的現(xiàn)狀。 消費者投資商鋪的意向面積：▲2050m2為主要需求鋪型，可以作為本項目主力商鋪的參考依據(jù)。 消費者投資二層以上的商鋪的意向：▲對二層以上商鋪的抗性強大，保證投資收益的促銷手段是本項目推動二層商鋪的銷售著力點。物業(yè)分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一帶。特別是商業(yè)規(guī)劃上對市場認識不足，草率使用概念進行定位，對后期運營缺乏成熟系統(tǒng)戰(zhàn)略考慮和管理安排。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項目上目前沒有在建的供應量，本項目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項目空置的供應量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來1300 m2合計 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超