【正文】 能性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。適當(dāng)控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，實(shí)施逐步開(kāi)發(fā)，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。（二） 工業(yè)一方面鞏固和做強(qiáng)傳統(tǒng)的化工、飲料、機(jī)械支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面大力發(fā)展培育醫(yī)藥制造、電力能源等新興產(chǎn)業(yè)。茜草組團(tuán)：形成以文化娛樂(lè)、渡假休閑、機(jī)械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)，長(zhǎng)江二橋建成后茜草組團(tuán)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。城市組團(tuán)職能中心半島組團(tuán)：合并中心半島和城西新區(qū)組成新的中心半島組團(tuán)，半島組團(tuán)主要向西發(fā)展，形成傳統(tǒng)文化、商業(yè)、行政辦公、旅游、對(duì)外交通、物流等職能為主的綜合性城市核心。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利。規(guī)劃目標(biāo)是： 長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和港口城市； 山水相依、生態(tài)良好的宜居城市； 區(qū)域性物流、商貿(mào)中心城市； 生態(tài)環(huán)境良好的“綠色”歷史文化名城?？紤]到總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的初期，未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。171。（四） 其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。瀘州老窯為全國(guó)八大名酒之一，郎酒在全國(guó)白酒行業(yè)首獲國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證和綠色食品標(biāo)志，兩者均為中國(guó)馳名商標(biāo)。（一） 化學(xué)工業(yè) 瀘州是中國(guó)最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國(guó)重要的三大化工城市之一，在全國(guó)16大化工基地和14大精細(xì)化工基地中瀘州均榜上有名。瀘州東接重慶，南鄰云南、貴州，西與宜賓、自貢相鄰，北通內(nèi)江，為“川、滇、黔、渝”四省市的重要結(jié)合部。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。在設(shè)計(jì)“瀘州賓館改造項(xiàng)目”的調(diào)查時(shí)，我們力求從宏觀經(jīng)濟(jì)狀況到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)情況到微觀層面進(jìn)行綜合的了解，以便對(duì)影響本項(xiàng)目的各種因素有一個(gè)全方位的掌握，同時(shí)重點(diǎn)對(duì)瀘州市商業(yè)、商用物業(yè)、商鋪需求特點(diǎn)進(jìn)行了考察。全市由三區(qū)四縣組成，長(zhǎng)江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長(zhǎng)江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。瀘州化工行業(yè)總產(chǎn)值占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%強(qiáng)。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團(tuán)共同投資啤酒開(kāi)發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。三、 小結(jié)171。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市發(fā)展的影響由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不足，導(dǎo)致城市發(fā)展動(dòng)力機(jī)制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實(shí)力的進(jìn)一步發(fā)展。結(jié)合瀘州市工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)推進(jìn)計(jì)劃及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將衍生對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求。（二） 發(fā)展方向?yàn)o州城市發(fā)展的遠(yuǎn)期規(guī)劃是城市整體布局形成有機(jī)疏散、分片集中的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)期隨著城北新區(qū)建設(shè)用地基本飽和，同時(shí)城市外環(huán)線全線貫通及長(zhǎng)江大橋復(fù)線工程的實(shí)施，改善了城南的交通條件，城市向南跨長(zhǎng)江發(fā)展成為必然。城北組團(tuán)：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團(tuán)，組團(tuán)主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。沙灣泰安組團(tuán)：建設(shè)沙灣新區(qū)、合并泰安鎮(zhèn)，新建泰安工業(yè)園區(qū)，依托城市外環(huán)路發(fā)展機(jī)械配套工業(yè)及其它加工工業(yè)，并為搬遷茜草“長(zhǎng)三廠”預(yù)留空間。（三） 服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。三、 城市規(guī)劃分析及對(duì)本項(xiàng)目的影響（一） 關(guān)于城市發(fā)展規(guī)劃瀘州市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，輻射能力更強(qiáng)的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。本項(xiàng)目的商業(yè)定位必須順應(yīng)這種變化趨勢(shì)方能有理想的市場(chǎng)前景，原因在于：171。 工農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)服務(wù)業(yè)而言可以帶來(lái)很好的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)對(duì)不同組團(tuán)和具體行業(yè)并不均等。對(duì)中心半島則側(cè)重于適當(dāng)控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。 綜合而言，中心商業(yè)區(qū)將面臨強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，有功能升級(jí)和業(yè)態(tài)整合的內(nèi)在要求，以新的商業(yè)格局鞏固現(xiàn)有的市場(chǎng)地位。雖然實(shí)現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達(dá)到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國(guó)的平均水平。第五次人口普查結(jié)果顯示，瀘州市人口年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏晷?，人口自然增長(zhǎng)總體趨勢(shì)將逐漸放緩?？紤]到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)性，江陽(yáng)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會(huì)保持較高比例的增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動(dòng)上。171。對(duì)家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。對(duì)家庭年收入調(diào)查可以確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力及目前消費(fèi)處于什么樣的狀態(tài)。江陽(yáng)中路（以龍泉大橋?yàn)榻纾┲链笊狡褐涟雿u西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州本項(xiàng)目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。對(duì)于本項(xiàng)目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來(lái)概括。 用地周圍目前無(wú)良好的商業(yè)設(shè)施同本項(xiàng)目呼應(yīng)，久盛百貨和爛尾樓的未來(lái)商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目有不小的影響。 171。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：248。 從商業(yè)類型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個(gè)大的集中商業(yè)區(qū)，一個(gè)是以江陽(yáng)北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個(gè)是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。作為瀘州市提升外圍商貿(mào)覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有較大發(fā)展，但是急需加強(qiáng)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)整合的雙重力度才能更上一個(gè)臺(tái)階。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場(chǎng)、久盛百貨江陽(yáng)北路兩側(cè)及迎暉路集中分布超市人人樂(lè)江陽(yáng)北路西側(cè)專業(yè)賣場(chǎng)蘇寧電器江陽(yáng)北路西側(cè)品牌專賣店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽(yáng)北路東西兩側(cè)延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點(diǎn)狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布二、 總體商業(yè)特點(diǎn)（一） 商業(yè)設(shè)施現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過(guò)境通道江陽(yáng)路分布，對(duì)城市交通干擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造。三、 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場(chǎng)：四大百貨賣場(chǎng)、人人樂(lè)超市、蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個(gè)街區(qū)，治平路相對(duì)集中 低檔商鋪：主要集中分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個(gè)街區(qū)（二） 業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積合計(jì)近5萬(wàn)方。珠子街低檔商鋪（服飾生活類）：約78家，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約2100平方米。這種特點(diǎn)反映了零售商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)變化和消費(fèi)模式演變的主動(dòng)適應(yīng)，它表明一些業(yè)種已經(jīng)開(kāi)始從傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)范疇向?qū)Ｙu業(yè)態(tài)發(fā)展，這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。匯通百貨帶有明顯的老百貨公司痕跡，樓層規(guī)劃、業(yè)種安排、裝飾、陳列等中規(guī)中矩，賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)技術(shù)也比較規(guī)范。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細(xì)節(jié)上還要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，以形成自己獨(dú)特的風(fēng)格。從業(yè)態(tài)規(guī)模對(duì)比上看，百貨規(guī)模明顯偏大。 專賣店：本小節(jié)研究對(duì)象是除大型零售賣場(chǎng)以外的,在項(xiàng)目周邊獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的街鋪（不含餐飲、食品、工業(yè)零售、維修、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、網(wǎng)吧），為方便統(tǒng)稱為專賣店。248。248。上節(jié)中業(yè)種分析時(shí)提到一些業(yè)種已經(jīng)開(kāi)始從傳統(tǒng)的百貨賣場(chǎng)銷售為主向品牌專賣店業(yè)態(tài)發(fā)展，本節(jié)重復(fù)這一結(jié)論，同時(shí)指出，這種零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還將加快并向其它業(yè)種延伸。 女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋/箱包/皮具、飾品、童裝/家居/床用等業(yè)種我們納入服飾及生活用品類，總數(shù)和比例為最大，我們重點(diǎn)對(duì)它們的開(kāi)店定位結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。248。248。調(diào)查結(jié)果顯示，大量經(jīng)營(yíng)者表達(dá)了一定的興趣和觀望心態(tài)（感興趣人群中以品牌專賣店主居多）。我們認(rèn)為這種現(xiàn)象是符合當(dāng)前市場(chǎng)狀況的，江陽(yáng)北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對(duì)新項(xiàng)目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營(yíng)。248。248。 規(guī)模不足尚有發(fā)展空間；171。 本項(xiàng)目的感興趣程度以品牌專賣店和中檔專營(yíng)店最高，一般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風(fēng)的特點(diǎn)；以上結(jié)論對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及招商銷售策略有重要參考意義。除了運(yùn)動(dòng)休閑品牌外，服飾類店鋪少有其它好的品牌。特別是慈善路自“非典”以來(lái)元?dú)獯髠?，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。（三） 肖巷子肖巷子商氣冷熱分明，騰王閣一面冷，而靠水井溝一面氣氛尚可。迎暉路租金范圍普遍在72100元/m2。二、 沿線零售商業(yè)布局特點(diǎn)分析（一） 店鋪分布特點(diǎn)——市場(chǎng)定位決定店鋪分布定位接近的店鋪相對(duì)集中經(jīng)營(yíng)是店鋪分布的最大特點(diǎn)。這種特點(diǎn)在人流量最大的江陽(yáng)北路除運(yùn)動(dòng)休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因?yàn)樵摋l路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)很小，而需求量太大，因此這種特點(diǎn)體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。同時(shí)部分品牌店的消費(fèi)群購(gòu)物出行方式與普通消費(fèi)者不同，停車方便與否也是決定其消費(fèi)選擇的重要因素。第二章已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)和收入狀況作了調(diào)研，本節(jié)不再重復(fù)。248。 消費(fèi)者對(duì)麥當(dāng)勞和肯德基接受程度：▲ 對(duì)肯德基、麥當(dāng)勞的接受程度可以作為衡量消費(fèi)模式和水準(zhǔn)的標(biāo)尺，半島居民容易接受新的生活方式，價(jià)格接受能力也不算太差。 消費(fèi)者的自由支配收入主要用于：▲ 日常生活消費(fèi)和娛樂(lè)休閑構(gòu)成主要消費(fèi)模式，因?yàn)樽C券市場(chǎng)持續(xù)低迷，余錢以儲(chǔ)蓄為主，對(duì)房產(chǎn)和汽車的投資熱情強(qiáng)于證券市場(chǎng)。 消費(fèi)者最看好的商鋪位置：▲ 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費(fèi)者商鋪投資的首選。 消費(fèi)者希望投資的商鋪類型：▲ 商鋪投資偏好以街鋪為主，真實(shí)反映了瀘州街道沿線商業(yè)繁榮的現(xiàn)狀。 消費(fèi)者投資商鋪的意向面積：▲2050m2為主要需求鋪型，可以作為本項(xiàng)目主力商鋪的參考依據(jù)。 消費(fèi)者投資二層以上的商鋪的意向：▲對(duì)二層以上商鋪的抗性強(qiáng)大，保證投資收益的促銷手段是本項(xiàng)目推動(dòng)二層商鋪的銷售著力點(diǎn)。物業(yè)分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一帶。特別是商業(yè)規(guī)劃上對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，草率使用概念進(jìn)行定位，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)缺乏成熟系統(tǒng)戰(zhàn)略考慮和管理安排。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應(yīng)方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項(xiàng)目上目前沒(méi)有在建的供應(yīng)量，本項(xiàng)目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項(xiàng)目空置的供應(yīng)量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達(dá)商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來(lái)1300 m2合計(jì) 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超