【正文】 白塔商業(yè)區(qū)大型商業(yè)物業(yè)失敗的根源在于對市場及商業(yè)發(fā)展的認(rèn)識不足，盲目規(guī)劃、缺乏科學(xué)合理的戰(zhàn)略定位及系統(tǒng)的商業(yè)安排從而導(dǎo)致后期運(yùn)營難以為繼。中心商業(yè)區(qū)商業(yè)的主要功能是滿足高檔次、特殊類型商品的需要，而居住區(qū)商業(yè)則主要面對本地區(qū)消費(fèi)者，滿足日常生活用品及一般消費(fèi)者的需要。 城市化階段 城市的發(fā)展始于產(chǎn)業(yè)革命，城市成為工業(yè)的聚集地。調(diào)查顯示，全國社會商品零售總額基本保持在兩位數(shù)的年增長率上，大量增量消費(fèi)流向新型商業(yè)業(yè)態(tài)而不是流向傳統(tǒng)百貨。雖然空置面積很大，但由于這部分供應(yīng)量無法有效滿足現(xiàn)實商鋪需求，因此基本上是無效的供應(yīng)量。248。248。最近幾年江城一帶商業(yè)氣氛趨好，大量江浙一帶客商進(jìn)入該區(qū)域投資店鋪經(jīng)營，這部分人深喑開店之道，因此江城一帶的店鋪普遍是定位相似的中檔店鋪，這也是江陽北路北段好于南段的原因。治平路沿線則集中了目前瀘州市場上品牌檔次最高的專賣店，如喬頓、利朗、與狼共舞、勁霸等。 專賣店主對將專賣店集中于步行街中經(jīng)營的態(tài)度：▲ 絕大部分專賣店主認(rèn)同同檔店鋪在步行商業(yè)廣場集中經(jīng)營，品牌店尤其強(qiáng)烈。 專賣店主選擇專賣的理由▲ 由于百貨的定位及進(jìn)場條件方面的原因而放棄進(jìn)商場經(jīng)營的專賣店比例很大，這個結(jié)果也印證了前面的結(jié)論，即越來越多的業(yè)種和品牌會將專賣店形式作為重點(diǎn)經(jīng)營形式。 低檔街鋪：統(tǒng)稱珠子街的商鋪。久盛百貨由于整個團(tuán)隊專業(yè)化程度低的原因，所以幾乎乏善可陳。超級市場：單體超市除人人樂外，尚有部分小型超市，加上四大百貨的超市營業(yè)面積，超市賣場在1萬方左右。 瀘州市主城區(qū)呈組團(tuán)化發(fā)展，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施過度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團(tuán)則明顯缺乏較大型的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施中批發(fā)市場所占比例較高。二、 道路類別本項目四周道路類別如下： 西臨江陽北路，是瀘州市最主要的過境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。我們對江陽區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，%，但三口之家和二人世界的合計比例是最大的。因此，從全市經(jīng)濟(jì)來看，包括商業(yè)在內(nèi)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。 基于中心半島城市職能過于集中的判斷，規(guī)劃中對中心半島的城市職能要求適度分解，其中當(dāng)然包括商業(yè)職能。安寧組團(tuán)：依托鐵路站場形成以對外交通、倉儲物流、加工工業(yè)為主要職能的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。171。山水相依的瀘州歷來就是四川省重要的通商口岸之一，同時也是一座具有光榮革命歷史傳統(tǒng)的城市。最近三年瀘州的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：瀘州市城市社會經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)項目 指標(biāo)名稱2002年2003年按可比價格計算同比2004年按可比價格計算同比人口人均可支配收入7125元7628元8197元%居民人均消費(fèi)支出5796元5982元6530元零售物價指數(shù)社會消費(fèi)品零售總額%居民儲蓄余額規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)163個195個229個國內(nèi)生產(chǎn)總值%地方財政收入二、 主要支柱產(chǎn)業(yè)瀘州是我國西部地區(qū)重要的傳統(tǒng)工業(yè)基地之一，三線建設(shè)時期得到國家的大量投入，形成了以化工、食品、機(jī)械等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，一大批實力雄厚、具備行業(yè)領(lǐng)先地位的大中型企業(yè)構(gòu)成了瀘州傳統(tǒng)工業(yè)的主體，是瀘州市工業(yè)企業(yè)的中堅力量。 宏觀經(jīng)濟(jì)評述瀘州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，多項指標(biāo)近年來均高于全國平均增幅。城東組團(tuán)：合并魚塘、高壩片區(qū)，形成以化工、釀酒、倉儲、物流、對外交通等工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。未來其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)對中心半島商業(yè)會逐漸構(gòu)成競爭，這一點(diǎn)目前的重慶已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分，從瀘州與重慶極為相似的城市特征來看完全可以預(yù)見瀘州未來商業(yè)格局很可能步重慶發(fā)展之路。（二） 本項目所在地GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析江陽區(qū)2005年第一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總額月比增長占全市比重GDP%%社會消費(fèi)品零售總額%%居民人均可支配收入2427元%——三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年統(tǒng)計年鑒—— ：：46由上表可以看出，江陽區(qū)作為瀘州經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的一個區(qū)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了“三二一”這樣一個城市化水平比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，人均收入也處于全市最高水平。根據(jù)一般經(jīng)驗，三口之家和二人世界的家庭結(jié)構(gòu)還會繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，這對我們進(jìn)行本項目定位有重要的參考意義。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。這即說明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點(diǎn)（主要指零售）。品牌專賣店（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共有品牌專賣店109家（含中檔專營店），營業(yè)面積約6800平方米。綜合而言，整個百貨業(yè)的經(jīng)營管理水平還需要提高，否則無法應(yīng)對新興業(yè)態(tài)和外地強(qiáng)勢百貨品牌的競爭。（一） 白塔商業(yè)中心專賣店業(yè)種構(gòu)成如下業(yè)種 項目數(shù)量（家）比例女裝26546．25%男裝549．42%運(yùn)動休閑437．50%鞋/箱包/皮具457．85%首飾/珠寶81．40%鐘表/眼鏡71．22%化妝品152．62%音響61．05%童裝/家居/床用295．06%飾品/精品172．97%通訊122．09%其它（美容/美發(fā)/婚攝/書店等）7212．57%（二） 業(yè)種構(gòu)成特點(diǎn)248。248。248。盡管治平路和慈善路人流量遠(yuǎn)不及江陽北路，但是品牌專賣店卻占多數(shù)，而且多為男裝品牌，內(nèi)在原因本節(jié)后面分析。（二） 店鋪分布特點(diǎn)——消費(fèi)習(xí)慣決定店鋪分布不同層面的消費(fèi)群體的購物行為是截然不同的，普通消費(fèi)者習(xí)慣逛，貨比三家，女性消費(fèi)者喜歡逛街和熱鬧，這是江陽路、迎暉路品牌專賣店少和女裝店鋪多的原因。 專賣店主對瀘州消費(fèi)者的評價：▲ 應(yīng)該說瀘州市民品牌意識總體還不錯，價格接受能力也基本符合收入和支出特點(diǎn)，購物習(xí)慣還是以傳統(tǒng)的白天購物為主，晚間經(jīng)濟(jì)有待開發(fā)。 消費(fèi)者投資商鋪的價格承受力（商鋪總價）：▲ 對比面積需求看，價格接受能力偏低，證明有部分需求是無效的。上節(jié)分析了這些項目失敗的原因，這是市場對盲目開發(fā)和模糊定位的懲罰。適應(yīng)消費(fèi)升級發(fā)展趨勢，購物中心、專賣店、量販店、連鎖超市、大型專業(yè)賣場等新型業(yè)態(tài)大量分流百貨業(yè)態(tài)的客源成為零售業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場競爭力。工業(yè)發(fā)展需要大量勞動力，同時由于城市收入高，于是大量的農(nóng)村人口遷移至城市。248。220。220。二者的功能也隨之發(fā)生了變化，改變以往“大而全”、“小而全”的特征。 早期城市化階段 城市產(chǎn)生之時起進(jìn)入早期階段，早期的城市主要是手工業(yè)者與小商業(yè)者在城市空間的聚集與分布，城市人口并不多，人口速度增長也不大。零售業(yè)進(jìn)入壁壘低而風(fēng)險卻不低，它的競爭不僅體現(xiàn)在市場定位、價格、服務(wù)、購物環(huán)境等層面上，更主要的是業(yè)態(tài)的競爭、觀念的比拼和贏利模式的創(chuàng)新。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應(yīng)方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項目上目前沒有在建的供應(yīng)量，本項目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項目空置的供應(yīng)量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達(dá)商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來1300 m2合計 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超過了白塔商業(yè)區(qū)除大型賣場外的所有商鋪營業(yè)面積的總和。 消費(fèi)者投資商鋪的意向面積：▲2050m2為主要需求鋪型，可以作為本項目主力商鋪的參考依據(jù)。 消費(fèi)者對麥當(dāng)勞和肯德基接受程度：▲ 對肯德基、麥當(dāng)勞的接受程度可以作為衡量消費(fèi)模式和水準(zhǔn)的標(biāo)尺，半島居民容易接受新的生活方式，價格接受能力也不算太差。這種特點(diǎn)在人流量最大的江陽北路除運(yùn)動休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因為該條路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機(jī)會很小，而需求量太大，因此這種特點(diǎn)體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。特別是慈善路自“非典”以來元?dú)獯髠?，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。248。248。248。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細(xì)節(jié)上還要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，以形成自己獨(dú)特的風(fēng)格。三、 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場：四大百貨賣場、人人樂超市、蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個街區(qū)，治平路相對集中 低檔商鋪：主要集中分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個街區(qū)（二） 業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣場營業(yè)面積合計近5萬方。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：248。本項目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。對家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。雖然實現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達(dá)到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國的平均水平。本項目的商業(yè)定位必須順應(yīng)這種變化趨勢方能有理想的市場前景，原因在于：171。城北組團(tuán)：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團(tuán)，組團(tuán)主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市發(fā)展的影響由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，導(dǎo)致城市發(fā)展動力機(jī)制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實力的進(jìn)一步發(fā)展。全市由三區(qū)四縣組成，長江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。（一） 化學(xué)工業(yè) 瀘州是中國最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國重要的三大化工城市之一，在全國16大化工基地和14大精細(xì)化工基地中瀘州均榜上有名。考慮到總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的初期，未來經(jīng)濟(jì)仍有相當(dāng)長時期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長。茜草組團(tuán)：形成以文化娛樂、渡假休閑、機(jī)械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)，長江二橋建成后茜草組團(tuán)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。171。二、 本項目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類別全市江陽區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）768300228940847351114368510010393693602