【正文】 蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個(gè)街區(qū)，治平路相對集中 低檔商鋪：主要集中分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個(gè)街區(qū)（二） 業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣場營業(yè)面積合計(jì)近5萬方。這種特點(diǎn)反映了零售商業(yè)業(yè)態(tài)對市場變化和消費(fèi)模式演變的主動適應(yīng)，它表明一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)范疇向?qū)Ｙu業(yè)態(tài)發(fā)展，這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的大趨勢。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細(xì)節(jié)上還要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，以形成自己獨(dú)特的風(fēng)格。 專賣店：本小節(jié)研究對象是除大型零售賣場以外的,在項(xiàng)目周邊獨(dú)立經(jīng)營的街鋪（不含餐飲、食品、工業(yè)零售、維修、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、網(wǎng)吧），為方便統(tǒng)稱為專賣店。248。 女裝、男裝、運(yùn)動休閑、鞋/箱包/皮具、飾品、童裝/家居/床用等業(yè)種我們納入服飾及生活用品類，總數(shù)和比例為最大，我們重點(diǎn)對它們的開店定位結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。248。我們認(rèn)為這種現(xiàn)象是符合當(dāng)前市場狀況的，江陽北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對新項(xiàng)目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營。248。 本項(xiàng)目的感興趣程度以品牌專賣店和中檔專營店最高，一般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風(fēng)的特點(diǎn)；以上結(jié)論對本項(xiàng)目商業(yè)定位及招商銷售策略有重要參考意義。特別是慈善路自“非典”以來元?dú)獯髠?，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。迎暉路租金范圍普遍在72100元/m2。這種特點(diǎn)在人流量最大的江陽北路除運(yùn)動休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因?yàn)樵摋l路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機(jī)會很小，而需求量太大，因此這種特點(diǎn)體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。第二章已經(jīng)對消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)和收入狀況作了調(diào)研，本節(jié)不再重復(fù)。 消費(fèi)者對麥當(dāng)勞和肯德基接受程度：▲ 對肯德基、麥當(dāng)勞的接受程度可以作為衡量消費(fèi)模式和水準(zhǔn)的標(biāo)尺，半島居民容易接受新的生活方式，價(jià)格接受能力也不算太差。 消費(fèi)者最看好的商鋪位置：▲ 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費(fèi)者商鋪投資的首選。 消費(fèi)者投資商鋪的意向面積：▲2050m2為主要需求鋪型，可以作為本項(xiàng)目主力商鋪的參考依據(jù)。物業(yè)分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一帶。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應(yīng)方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項(xiàng)目上目前沒有在建的供應(yīng)量，本項(xiàng)目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項(xiàng)目空置的供應(yīng)量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達(dá)商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來1300 m2合計(jì) 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超過了白塔商業(yè)區(qū)除大型賣場外的所有商鋪營業(yè)面積的總和。 第四章 商業(yè)發(fā)展趨勢及城市化特點(diǎn)對商業(yè)的影響商業(yè)發(fā)展趨勢一、 二級城市商業(yè)發(fā)展趨勢概述 瀘州市相對而言屬二級城市，商業(yè)發(fā)展進(jìn)程相對滯后，正是這種狀況為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展積蓄了巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)會，具體表現(xiàn)在：（一） 供給方面各種形態(tài)的商業(yè)服務(wù)提供商沒有完成在二級城市的戰(zhàn)略布局，中心城市已經(jīng)競爭得非常充分的商業(yè)形態(tài)卻能在二級城市表現(xiàn)出相對的稀缺性和先進(jìn)性。零售業(yè)進(jìn)入壁壘低而風(fēng)險(xiǎn)卻不低，它的競爭不僅體現(xiàn)在市場定位、價(jià)格、服務(wù)、購物環(huán)境等層面上，更主要的是業(yè)態(tài)的競爭、觀念的比拼和贏利模式的創(chuàng)新。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中型城市的核心商業(yè)區(qū)，打造購物中心或商業(yè)廣場這種現(xiàn)代高級商業(yè)地產(chǎn)模式是一個(gè)充滿機(jī)會也是市場呼喚的選擇。 早期城市化階段 城市產(chǎn)生之時(shí)起進(jìn)入早期階段，早期的城市主要是手工業(yè)者與小商業(yè)者在城市空間的聚集與分布，城市人口并不多，人口速度增長也不大。隨著舊城區(qū)的改造，居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷，城市人口分布、以及居民傳統(tǒng)的購買方式、消費(fèi)需求等都由此發(fā)生顯著的變化。二者的功能也隨之發(fā)生了變化，改變以往“大而全”、“小而全”的特征?！?第一篇重要結(jié)論220。220。220。220。248。 購買力由中心商業(yè)區(qū)大量外遷 城市化進(jìn)程當(dāng)中，“城市空心化”帶來的最直接影響是人口分布上的顯著變化，這種變化導(dǎo)致中心商業(yè)區(qū)的大量購買力外遷。工業(yè)發(fā)展需要大量勞動力，同時(shí)由于城市收入高，于是大量的農(nóng)村人口遷移至城市。 當(dāng)前及今后零售業(yè)的增長主要集中在新的商業(yè)形態(tài)上，消費(fèi)升級的發(fā)展趨勢為新型業(yè)態(tài)的成長提供了大量的市場機(jī)會。適應(yīng)消費(fèi)升級發(fā)展趨勢，購物中心、專賣店、量販店、連鎖超市、大型專業(yè)賣場等新型業(yè)態(tài)大量分流百貨業(yè)態(tài)的客源成為零售業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場競爭力。象瀘州這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二級城市是品牌店跨區(qū)域拓展擴(kuò)張的較好選擇。上節(jié)分析了這些項(xiàng)目失敗的原因，這是市場對盲目開發(fā)和模糊定位的懲罰。 然而，出現(xiàn)在半島最主要商業(yè)中心的商業(yè)物業(yè)普遍存在后期經(jīng)營不善甚至形成爛尾樓的局面，如大世界、升琦發(fā)、綠地、鐘鼓樓、水晶廣場、王達(dá)商城等。 消費(fèi)者投資商鋪的價(jià)格承受力（商鋪總價(jià)）：▲ 對比面積需求看，價(jià)格接受能力偏低，證明有部分需求是無效的。 消費(fèi)者投資商鋪意向：▲ 有商鋪投資意向的較多，可能與投資渠道有限有關(guān)，但有效需求的多少難以判斷。 專賣店主對瀘州消費(fèi)者的評價(jià)：▲ 應(yīng)該說瀘州市民品牌意識總體還不錯(cuò)，價(jià)格接受能力也基本符合收入和支出特點(diǎn)，購物習(xí)慣還是以傳統(tǒng)的白天購物為主，晚間經(jīng)濟(jì)有待開發(fā)。 消費(fèi)者每月用于日常消費(fèi)品（服裝、生活用品等）的支出：▲ 總體消費(fèi)水平中等，%，說明中心半島居民的中高端消費(fèi)不低。（二） 店鋪分布特點(diǎn)——消費(fèi)習(xí)慣決定店鋪分布不同層面的消費(fèi)群體的購物行為是截然不同的，普通消費(fèi)者習(xí)慣逛，貨比三家，女性消費(fèi)者喜歡逛街和熱鬧，這是江陽路、迎暉路品牌專賣店少和女裝店鋪多的原因。由于整條街客層定位低，因此集市風(fēng)格較濃。盡管治平路和慈善路人流量遠(yuǎn)不及江陽北路，但是品牌專賣店卻占多數(shù)，而且多為男裝品牌，內(nèi)在原因本節(jié)后面分析。人氣狀況白塔一側(cè)好于摩爾瑪，業(yè)種比較全面，服飾、鐘表、眼鏡、珠寶首飾、通訊、化妝品、美容等業(yè)種應(yīng)有盡有，象一個(gè)開放的百貨商場。248。下面是對專賣店主的其它相關(guān)調(diào)查：248。248。三種定位店鋪結(jié)構(gòu)如下：店鋪分類 項(xiàng)目品牌專賣及專營店一般街鋪低檔街鋪數(shù)值比例數(shù)值比例數(shù)值比例總鋪數(shù)10926．52%22454．50%7818．98%總面積6800 m239．77%8200 m247．95%2100 m212．28%平均單鋪面積62m237 m227m2┏ 定位越高的店鋪單店面積越大；┏ %%；┏ 扣除專營店后，品牌專賣店的數(shù)量和營業(yè)面積在專賣店中不足五分之一。（一） 白塔商業(yè)中心專賣店業(yè)種構(gòu)成如下業(yè)種 項(xiàng)目數(shù)量（家）比例女裝26546．25%男裝549．42%運(yùn)動休閑437．50%鞋/箱包/皮具457．85%首飾/珠寶81．40%鐘表/眼鏡71．22%化妝品152．62%音響61．05%童裝/家居/床用295．06%飾品/精品172．97%通訊122．09%其它（美容/美發(fā)/婚攝/書店等）7212．57%（二） 業(yè)種構(gòu)成特點(diǎn)248。248。綜合而言，整個(gè)百貨業(yè)的經(jīng)營管理水平還需要提高，否則無法應(yīng)對新興業(yè)態(tài)和外地強(qiáng)勢百貨品牌的競爭。其基本狀況如下：匯通百貨商場名稱匯通百貨地址江陽北路規(guī)模（面積）物業(yè)配置：┏ 電動扶梯1部 ┏ 貨梯1部 ┏ 步行梯1部┏ 中央空調(diào)—有 ┏ 停車場—有 ┏ 休息設(shè)施—無經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏ 出入口3個(gè) ┏ 公交線路12條樓層規(guī)劃1F超市1F箱包/皮鞋/化妝品/運(yùn)動服飾/小家電/雜件（眼鏡、傘）2F女裝：少淑女裝偏多3F男裝/男女休閑服飾4F床用/童用/針織/內(nèi)衣賣場環(huán)境┏ 空氣好 ┏ 陳列較整齊 ┏ 裝飾風(fēng)格較統(tǒng)一┏ 隔斷不合理 ┏ 燈光好 ┏ 賣場通透性差建筑外立面┏外立面以廣告招貼畫為主 ┏外立面整體形象差┏大型廣告位用于出租而未用于本商場 ┏商業(yè)能見度——一般路面用材、綠化、小品┏路面為不規(guī)則小地磚，感覺臟 ┏場外種有綠化植物（市政）步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物舒適度較好 ┏安全度尚可（童玩區(qū)貨架設(shè)計(jì)有安全隱患） ┏無購物指示 ┏購物趣味性較差 ┏主入口有音樂，場內(nèi)無背景音樂及播音系統(tǒng)定位描述在瀘州當(dāng)?shù)貙僦袡n偏上，典型的傳統(tǒng)百貨經(jīng)營概貌描述┏淡季，生意清淡 ┏消費(fèi)者年齡中青年為主 ┏顧客停留時(shí)間較長┏關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度——一般 ┏客單價(jià)較高 ┏提袋率低 ┏偶有結(jié)伙消費(fèi)管理水平與競爭趨勢點(diǎn)評┏賣場管理較好（營業(yè)員管理、清潔管理等細(xì)節(jié)做得不夠） ┏成熟的百貨賣場，樓層規(guī)劃與業(yè)種分配比較合理 ┏男女裝與摩爾有錯(cuò)位，以正裝和中青年消費(fèi)為主，有向時(shí)尚、流行靠的趨勢但尚未成型摩 爾 瑪商場名稱摩爾瑪?shù)刂方柋甭芬?guī)模（面積）物業(yè)配置：┏電扶梯2部 ┏步行梯1部 ┏中央空調(diào)——有┏場外設(shè)有休息椅經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口5個(gè) ┏公交線路13條樓層規(guī)劃1F：超市/美食城/小家電/手機(jī)/廚用1F：女裝/床用/童玩/運(yùn)動休閑服飾/雜件/珠寶鐘表/化妝品2F：休閑服飾/男裝/女裝賣場環(huán)境┏空氣佳 ┏采光好 ┏賣場通透性好┏樓層購物指引較規(guī)范 ┏商品陳列水平一般建筑外立面┏整體形象尚可 ┏商業(yè)能見度高，但外立面廣告功能使用水平低路面用材、綠化、小品┏外圍路面陳舊 ┏設(shè)有用于休閑的綠化小品但使用率低步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物較舒適 ┏有背景音樂及播音系統(tǒng) ┏購物趣味性較強(qiáng)定位描述中檔兼顧高檔，有時(shí)尚百貨的意味經(jīng)營概貌描述┏淡季，生意較好 ┏客流量不足，收銀臺偶見排隊(duì)現(xiàn)象 ┏顧客停留時(shí)間長 ┏消費(fèi)者以青年人和女性偏多 ┏關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度——寬 ┏客單價(jià)高 ┏提袋率高 ┏結(jié)伙消費(fèi)人群較多管理水平與競爭趨勢點(diǎn)評┏管理水平一般 ┏賣場推廣不規(guī)范 ┏定位偏重于時(shí)尚流行及家庭化消費(fèi) ┏業(yè)種安排較豐富，與其它賣場既有部分同質(zhì)化競爭又有不同程度的錯(cuò)位與互補(bǔ)成都人民商場商場名稱成都人民商場地址迎暉路下段規(guī)模（面積）