【正文】 蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個街區(qū)，治平路相對集中 低檔商鋪：主要集中分布在珠子街 其它一般商鋪：大量分布于各個街區(qū)（二） 業(yè)態(tài)規(guī)模百貨：四大賣場營業(yè)面積合計近5萬方。這種特點反映了零售商業(yè)業(yè)態(tài)對市場變化和消費模式演變的主動適應，它表明一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)范疇向?qū)Ｙu業(yè)態(tài)發(fā)展，這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的大趨勢。但摩爾瑪模仿的痕跡比較重，管理細節(jié)上還要加強學習和創(chuàng)新，以形成自己獨特的風格。 專賣店：本小節(jié)研究對象是除大型零售賣場以外的,在項目周邊獨立經(jīng)營的街鋪（不含餐飲、食品、工業(yè)零售、維修、社區(qū)服務、商務服務、網(wǎng)吧），為方便統(tǒng)稱為專賣店。248。 女裝、男裝、運動休閑、鞋/箱包/皮具、飾品、童裝/家居/床用等業(yè)種我們納入服飾及生活用品類，總數(shù)和比例為最大，我們重點對它們的開店定位結(jié)構(gòu)進行分析。248。我們認為這種現(xiàn)象是符合當前市場狀況的，江陽北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對新項目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營。248。 本項目的感興趣程度以品牌專賣店和中檔專營店最高，一般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風的特點；以上結(jié)論對本項目商業(yè)定位及招商銷售策略有重要參考意義。特別是慈善路自“非典”以來元氣大傷，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。迎暉路租金范圍普遍在72100元/m2。這種特點在人流量最大的江陽北路除運動休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因為該條路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機會很小，而需求量太大，因此這種特點體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。第二章已經(jīng)對消費者的家庭結(jié)構(gòu)和收入狀況作了調(diào)研，本節(jié)不再重復。 消費者對麥當勞和肯德基接受程度：▲ 對肯德基、麥當勞的接受程度可以作為衡量消費模式和水準的標尺，半島居民容易接受新的生活方式，價格接受能力也不算太差。 消費者最看好的商鋪位置：▲ 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費者商鋪投資的首選。 消費者投資商鋪的意向面積：▲2050m2為主要需求鋪型，可以作為本項目主力商鋪的參考依據(jù)。物業(yè)分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一帶。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項目上目前沒有在建的供應量，本項目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項目空置的供應量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來1300 m2合計 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超過了白塔商業(yè)區(qū)除大型賣場外的所有商鋪營業(yè)面積的總和。 第四章 商業(yè)發(fā)展趨勢及城市化特點對商業(yè)的影響商業(yè)發(fā)展趨勢一、 二級城市商業(yè)發(fā)展趨勢概述 瀘州市相對而言屬二級城市，商業(yè)發(fā)展進程相對滯后，正是這種狀況為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展積蓄了巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C會，具體表現(xiàn)在：（一） 供給方面各種形態(tài)的商業(yè)服務提供商沒有完成在二級城市的戰(zhàn)略布局，中心城市已經(jīng)競爭得非常充分的商業(yè)形態(tài)卻能在二級城市表現(xiàn)出相對的稀缺性和先進性。零售業(yè)進入壁壘低而風險卻不低，它的競爭不僅體現(xiàn)在市場定位、價格、服務、購物環(huán)境等層面上，更主要的是業(yè)態(tài)的競爭、觀念的比拼和贏利模式的創(chuàng)新。作為一個經(jīng)濟較發(fā)達的中型城市的核心商業(yè)區(qū)，打造購物中心或商業(yè)廣場這種現(xiàn)代高級商業(yè)地產(chǎn)模式是一個充滿機會也是市場呼喚的選擇。 早期城市化階段 城市產(chǎn)生之時起進入早期階段，早期的城市主要是手工業(yè)者與小商業(yè)者在城市空間的聚集與分布，城市人口并不多，人口速度增長也不大。隨著舊城區(qū)的改造，居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷，城市人口分布、以及居民傳統(tǒng)的購買方式、消費需求等都由此發(fā)生顯著的變化。二者的功能也隨之發(fā)生了變化，改變以往“大而全”、“小而全”的特征?！?第一篇重要結(jié)論220。220。220。220。248。 購買力由中心商業(yè)區(qū)大量外遷 城市化進程當中，“城市空心化”帶來的最直接影響是人口分布上的顯著變化，這種變化導致中心商業(yè)區(qū)的大量購買力外遷。工業(yè)發(fā)展需要大量勞動力，同時由于城市收入高，于是大量的農(nóng)村人口遷移至城市。 當前及今后零售業(yè)的增長主要集中在新的商業(yè)形態(tài)上，消費升級的發(fā)展趨勢為新型業(yè)態(tài)的成長提供了大量的市場機會。適應消費升級發(fā)展趨勢，購物中心、專賣店、量販店、連鎖超市、大型專業(yè)賣場等新型業(yè)態(tài)大量分流百貨業(yè)態(tài)的客源成為零售業(yè)發(fā)展的主導力量，表現(xiàn)出強勁的市場競爭力。象瀘州這樣經(jīng)濟發(fā)展較快的二級城市是品牌店跨區(qū)域拓展擴張的較好選擇。上節(jié)分析了這些項目失敗的原因，這是市場對盲目開發(fā)和模糊定位的懲罰。 然而，出現(xiàn)在半島最主要商業(yè)中心的商業(yè)物業(yè)普遍存在后期經(jīng)營不善甚至形成爛尾樓的局面，如大世界、升琦發(fā)、綠地、鐘鼓樓、水晶廣場、王達商城等。 消費者投資商鋪的價格承受力（商鋪總價）：▲ 對比面積需求看，價格接受能力偏低，證明有部分需求是無效的。 消費者投資商鋪意向：▲ 有商鋪投資意向的較多，可能與投資渠道有限有關，但有效需求的多少難以判斷。 專賣店主對瀘州消費者的評價：▲ 應該說瀘州市民品牌意識總體還不錯，價格接受能力也基本符合收入和支出特點，購物習慣還是以傳統(tǒng)的白天購物為主，晚間經(jīng)濟有待開發(fā)。 消費者每月用于日常消費品（服裝、生活用品等）的支出：▲ 總體消費水平中等，%，說明中心半島居民的中高端消費不低。（二） 店鋪分布特點——消費習慣決定店鋪分布不同層面的消費群體的購物行為是截然不同的，普通消費者習慣逛，貨比三家，女性消費者喜歡逛街和熱鬧，這是江陽路、迎暉路品牌專賣店少和女裝店鋪多的原因。由于整條街客層定位低，因此集市風格較濃。盡管治平路和慈善路人流量遠不及江陽北路，但是品牌專賣店卻占多數(shù)，而且多為男裝品牌，內(nèi)在原因本節(jié)后面分析。人氣狀況白塔一側(cè)好于摩爾瑪，業(yè)種比較全面，服飾、鐘表、眼鏡、珠寶首飾、通訊、化妝品、美容等業(yè)種應有盡有，象一個開放的百貨商場。248。下面是對專賣店主的其它相關調(diào)查：248。248。三種定位店鋪結(jié)構(gòu)如下：店鋪分類 項目品牌專賣及專營店一般街鋪低檔街鋪數(shù)值比例數(shù)值比例數(shù)值比例總鋪數(shù)10926．52%22454．50%7818．98%總面積6800 m239．77%8200 m247．95%2100 m212．28%平均單鋪面積62m237 m227m2┏ 定位越高的店鋪單店面積越大；┏ %%；┏ 扣除專營店后，品牌專賣店的數(shù)量和營業(yè)面積在專賣店中不足五分之一。（一） 白塔商業(yè)中心專賣店業(yè)種構(gòu)成如下業(yè)種 項目數(shù)量（家）比例女裝26546．25%男裝549．42%運動休閑437．50%鞋/箱包/皮具457．85%首飾/珠寶81．40%鐘表/眼鏡71．22%化妝品152．62%音響61．05%童裝/家居/床用295．06%飾品/精品172．97%通訊122．09%其它（美容/美發(fā)/婚攝/書店等）7212．57%（二） 業(yè)種構(gòu)成特點248。248。綜合而言，整個百貨業(yè)的經(jīng)營管理水平還需要提高，否則無法應對新興業(yè)態(tài)和外地強勢百貨品牌的競爭。其基本狀況如下：匯通百貨商場名稱匯通百貨地址江陽北路規(guī)模（面積）物業(yè)配置：┏ 電動扶梯1部 ┏ 貨梯1部 ┏ 步行梯1部┏ 中央空調(diào)—有 ┏ 停車場—有 ┏ 休息設施—無經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏ 出入口3個 ┏ 公交線路12條樓層規(guī)劃1F超市1F箱包/皮鞋/化妝品/運動服飾/小家電/雜件（眼鏡、傘）2F女裝：少淑女裝偏多3F男裝/男女休閑服飾4F床用/童用/針織/內(nèi)衣賣場環(huán)境┏ 空氣好 ┏ 陳列較整齊 ┏ 裝飾風格較統(tǒng)一┏ 隔斷不合理 ┏ 燈光好 ┏ 賣場通透性差建筑外立面┏外立面以廣告招貼畫為主 ┏外立面整體形象差┏大型廣告位用于出租而未用于本商場 ┏商業(yè)能見度——一般路面用材、綠化、小品┏路面為不規(guī)則小地磚，感覺臟 ┏場外種有綠化植物（市政）步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物舒適度較好 ┏安全度尚可（童玩區(qū)貨架設計有安全隱患） ┏無購物指示 ┏購物趣味性較差 ┏主入口有音樂，場內(nèi)無背景音樂及播音系統(tǒng)定位描述在瀘州當?shù)貙僦袡n偏上，典型的傳統(tǒng)百貨經(jīng)營概貌描述┏淡季，生意清淡 ┏消費者年齡中青年為主 ┏顧客停留時間較長┏關聯(lián)消費寬度——一般 ┏客單價較高 ┏提袋率低 ┏偶有結(jié)伙消費管理水平與競爭趨勢點評┏賣場管理較好（營業(yè)員管理、清潔管理等細節(jié)做得不夠） ┏成熟的百貨賣場，樓層規(guī)劃與業(yè)種分配比較合理 ┏男女裝與摩爾有錯位，以正裝和中青年消費為主，有向時尚、流行靠的趨勢但尚未成型摩 爾 瑪商場名稱摩爾瑪?shù)刂方柋甭芬?guī)模（面積）物業(yè)配置：┏電扶梯2部 ┏步行梯1部 ┏中央空調(diào)——有┏場外設有休息椅經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨交通干道及出入口┏出入口5個 ┏公交線路13條樓層規(guī)劃1F：超市/美食城/小家電/手機/廚用1F：女裝/床用/童玩/運動休閑服飾/雜件/珠寶鐘表/化妝品2F：休閑服飾/男裝/女裝賣場環(huán)境┏空氣佳 ┏采光好 ┏賣場通透性好┏樓層購物指引較規(guī)范 ┏商品陳列水平一般建筑外立面┏整體形象尚可 ┏商業(yè)能見度高，但外立面廣告功能使用水平低路面用材、綠化、小品┏外圍路面陳舊 ┏設有用于休閑的綠化小品但使用率低步行、購物舒適度、安全度、趣味性┏購物較舒適 ┏有背景音樂及播音系統(tǒng) ┏購物趣味性較強定位描述中檔兼顧高檔，有時尚百貨的意味經(jīng)營概貌描述┏淡季，生意較好 ┏客流量不足，收銀臺偶見排隊現(xiàn)象 ┏顧客停留時間長 ┏消費者以青年人和女性偏多 ┏關聯(lián)消費寬度——寬 ┏客單價高 ┏提袋率高 ┏結(jié)伙消費人群較多管理水平與競爭趨勢點評┏管理水平一般 ┏賣場推廣不規(guī)范 ┏定位偏重于時尚流行及家庭化消費 ┏業(yè)種安排較豐富，與其它賣場既有部分同質(zhì)化競爭又有不同程度的錯位與互補成都人民商場商場名稱成都人民商場地址迎暉路下段規(guī)模（面積）