【正文】 國的平均水平。因此，從全市經濟來看，包括商業(yè)在內的非農產業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。（二） 本項目所在地GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構分析江陽區(qū)2005年第一季度相關經濟指標如下：總額月比增長占全市比重GDP%%社會消費品零售總額%%居民人均可支配收入2427元%——三次產業(yè)結構2004年統(tǒng)計年鑒—— ：：46由上表可以看出，江陽區(qū)作為瀘州經濟規(guī)模最大的一個區(qū)，三次產業(yè)結構已經達到了“三二一”這樣一個城市化水平比較高的經濟發(fā)達地區(qū)的標準，人均收入也處于全市最高水平。二、 本項目所在地生活結構與其它經濟指標對比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結構： 區(qū)域 類別全市江陽區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總人口(人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）2437200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長率‰城市化水平(2000年度)%從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠低于全國平均水平，江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達到或接近60%，中心城區(qū)已經進入快速城市化階段。第五次人口普查結果顯示，瀘州市人口年齡結構已由成年型轉變?yōu)槔夏晷?，人口自然增長總體趨勢將逐漸放緩。江陽區(qū)在全市最高的人口自然增長率顯示該區(qū)人口年齡結構比較年輕，人口自然增長帶來的消費動力依然很強。（二） 家庭結構關于家庭結構我們在江陽區(qū)的隨機抽樣調查結果如下：（三） 家庭年收入關于家庭年收入，我們在江陽區(qū)的抽樣調查結果如下：三、 小結171。 GDP產業(yè)結構發(fā)展狀況對本項目的影響分析從全市看，第三產業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，但從江陽區(qū)來看，第三產業(yè)的總體比重已經到達一個比較高的水平?？紤]到“中心半島”在瀘州的特殊商貿地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費習慣的延續(xù)性，江陽區(qū)的第三產業(yè)仍會保持較高比例的增長，但是增長方式更多的可能表現在結構調整的帶動上。具體到商業(yè)和商業(yè)地產產品上來說，規(guī)模上現階段已經沒有什么放量空間，競爭和入市的角度應當放在商業(yè)發(fā)展和消費升級所帶來的結構性機會上面。171。 人口結構和城市化水平分析從人口結構和城市化水平看，由于江陽區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過程中對商業(yè)產生的影響力相對有限，而江陽區(qū)人口年齡結構較年輕的現狀特點意味著消費的增長依然會很強，并且對商業(yè)的影響力會主要表現在推動商業(yè)結構的改變而不是總量的增長上。171。 收入及家庭結構分析瀘州市民的人均收入水平中等偏低，本項目所在地江陽區(qū)的人均收入水平高于全市。按照國際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過1000美元后，消費需求開始出現多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。應該講瀘州市中心半島的商業(yè)處于結構性調整的初期，這種改變將伴隨著消費需求的不斷發(fā)展而呈現得越來越清晰和強烈。對家庭結構的調查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。我們對江陽區(qū)的調查結果表明，%，但三口之家和二人世界的合計比例是最大的。根據一般經驗，三口之家和二人世界的家庭結構還會繼續(xù)呈現上升趨勢，這對我們進行本項目定位有重要的參考意義。因為不同的家庭結構具有區(qū)別明顯的消費偏好，三口之家和二人世界型家庭結構代表著更強大的經濟獨立性和更高的收入水平，相應的消費行為帶有更為多樣化和個性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。對家庭年收入調查可以確定消費的可能性，消費能力及目前消費處于什么樣的狀態(tài)。家庭收入在2萬元的消費者和5萬元的相比，他們在選擇消費場所時是完全不同的，前者的選擇以市場為主，后者的選擇以專賣店和百貨商場為主。在第三章第六節(jié)中我們對消費行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結論是中心半島收入較高（）的家庭比例是不低的（%）。區(qū)域城市結構調查與研究主城區(qū)城市結構與功能研究 中心半島以商業(yè)、行政辦公和居住功能為主，其中沱江大橋南岸沿江陽路至白招牌一線為中心半島也是瀘州的零售商業(yè)中心。江陽中路（以龍泉大橋為界）至大山坪至半島西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經過近幾年的建設已初具現代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。中心半島沿沱江南岸至百子圖廣場一線由于良好的自然景觀，具有住宅開發(fā)的優(yōu)越條件，將成為中心半島高尚住宅開發(fā)的理想地塊。沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專業(yè)市場為主，肩負瀘州市提高區(qū)域商貿輻射能力、發(fā)展大商貿的重要功能。該區(qū)域目前市場軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州墨香苑等多個高品質小區(qū)）是瀘州市目前的高檔居住社區(qū)。 從零售商業(yè)角度來看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對滯后，未來必將對瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構成競爭。立地條件研究一、 本項目交通背景 瀘州境內有隆內鐵路、隆納高速、321國道、瀘州機場和多個內河港口，瀘州港是四川省在長江的第一大港，瀘州機場為四川省第二大航空港，已經具備了較完備的水、陸、空立體交通設施。本項目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。二、 道路類別本項目四周道路類別如下： 西臨江陽北路，是瀘州市最主要的過境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽北路間東西貫通要道。對于本項目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來概括。三、 顧客到達難易程度由于本項目為東西方向開口，應該講顧客從江陽北路和慈善路這兩個新老商業(yè)干道到達項目比較容易，東西方向的交通組織比較樂觀。但南北方向由于周圍建筑的影響，無法同蘇公路及肖巷子進行對接，顧客從南北方向到達項目不如東西方向方便，這對項目是一個不小的遺憾。四、 周圍環(huán)境和目前的商業(yè)設施 從用地四周環(huán)境看，未拆遷部分建筑對項目有不良影響，表現在對人流的阻斷（南北方向）和對項目整體形象產生不和諧。 用地周圍目前無良好的商業(yè)設施同本項目呼應，久盛百貨和爛尾樓的未來商業(yè)發(fā)展對本項目有不小的影響。五、 商業(yè)能見度和日照情況 商業(yè)的能見度是商業(yè)建筑能否吸引顧客的非常關鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。本項目東西開口，但在西面這個最重要的商業(yè)干道上，本項目的能見度受爛尾樓影響非常大，東面看本項目能見度較好，但慈善路目前的有效人流太少。南北方向則同時受項目以外的建筑阻擋。 171。 小結：通過以上五方面的分析，我們認為本項目從立地條件看需要在產品設計（解決南北交通組織、能見度）和獨特商業(yè)定位（解決周邊商業(yè)氛圍差，產生指向性消費）方面有針對性的考慮。第 二 章 瀘州商業(yè)現狀調查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展狀況是本項目進行商業(yè)定位的重要依據。為全面掌握瀘州主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展特點，我們從面、點、線三個角度進行了調研，重點是對項目用地周邊的商業(yè)研究。區(qū)域商業(yè)結構的調查與分析商業(yè)布局及特點分析：248。 瀘州市主城區(qū)呈組團化發(fā)展，但現有商業(yè)設施過度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團則明顯缺乏較大型的商業(yè)設施，商業(yè)設施中批發(fā)市場所占比例較高。這即說明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經具備了相當的商貿輻射能力（批發(fā)），又體現出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點（主要指零售）。248。 從商業(yè)類型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個大的集中商業(yè)區(qū)，一個是以江陽北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。沱江商業(yè)區(qū)以批發(fā)和專業(yè)市場為主，包括回龍灣附近的榮峰商城（窗簾、百貨）、國和精品窗簾城、公交商城（定位于川南服裝批發(fā)交易中心的回龍灣百貨批發(fā)市場）、小市轉運站附近的萬豐電器商城（小家電）、藍天商城（電器、燈飾、毛線批發(fā)市場）、五交化批發(fā)市場、回龍灣汽車客運站附近的農用生產資料市場、晶藝電器批發(fā)市場、迎賓大道一段的樂源農貿批發(fā)市場、向陽路的摩配機電市場，匯金路的王氏百貨批發(fā)市場、龍南路的成都荷花池、三九燈飾城，科維裝飾城等批發(fā)和專業(yè)市場。沱江商業(yè)區(qū)的主要特點是市場門類齊全、對外輻射的交通也比較方便。沱江商業(yè)區(qū)應該是得益于瀘州特殊的經濟地理位置而由市場自發(fā)形成的，因此存在布局分散、規(guī)劃不平衡、形象混亂、管理落后的問題。作為瀘州市提升外圍商貿覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來預計會有較大發(fā)展，但是急需加強政府引導和市場整合的雙重力度才能更上一個臺階。中心半島商業(yè)現狀分析一、 商業(yè)現狀概述 中心半島的零售商業(yè)以白塔商業(yè)區(qū)為代表。該區(qū)域以江陽北路為軸線，以白塔為軸心南起白招牌，北到江城，向東延伸至慈善路、治平路，向西延伸至花園路，迎暉路、蘇公路、肖巷子共同構成東西連接的紐帶。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級市場、專業(yè)賣場、品牌專賣店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購物街。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場、久盛百貨江陽北路兩側及迎暉路集中分布超市人人樂江陽北路西側專業(yè)賣場蘇寧電器江陽北路西側品牌專賣店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽北路東西兩側延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布二、 總體商業(yè)特點（一） 商業(yè)設施現有商業(yè)設施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過境通道江陽路分布，對城市交通干擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營造。除六個大型賣場外，幾乎清一色的屬住宅底商，雖然有利于匯聚街道人氣，但城市景觀和商業(yè)形象較差。（二） 商業(yè)氣氛與經營檔次 以江陽北路為界，道路以東商氣和人氣明顯優(yōu)于道路西側，以水井溝為界，水井溝往北的商業(yè)氣氛明顯優(yōu)于水井溝以南。相應的，商鋪檔次定位從白招牌至珠子街由南往北逐漸偏高，整體商業(yè)氣氛以水井溝為界是北重南輕，商業(yè)規(guī)模和人氣以江陽北路為界是東強西弱，這種特點的形成是由于特定的道路交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)分布決定的。三、 業(yè)態(tài)分布特點與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場：四大百貨賣場、人人樂超市、蘇寧電器集中布局 品牌專賣店：總體上散布各個街