【正文】 國(guó)的平均水平。因此，從全市經(jīng)濟(jì)來(lái)看，包括商業(yè)在內(nèi)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。（二） 本項(xiàng)目所在地GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析江陽(yáng)區(qū)2005年第一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總額月比增長(zhǎng)占全市比重GDP%%社會(huì)消費(fèi)品零售總額%%居民人均可支配收入2427元%——三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年統(tǒng)計(jì)年鑒—— ：：46由上表可以看出，江陽(yáng)區(qū)作為瀘州經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的一個(gè)區(qū)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了“三二一”這樣一個(gè)城市化水平比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，人均收入也處于全市最高水平。二、 本項(xiàng)目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類(lèi)別全市江陽(yáng)區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）2437200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長(zhǎng)率‰城市化水平(2000年度)%從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，江陽(yáng)區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達(dá)到或接近60%，中心城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入快速城市化階段。第五次人口普查結(jié)果顯示，瀘州市人口年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏晷?，人口自然增長(zhǎng)總體趨勢(shì)將逐漸放緩。江陽(yáng)區(qū)在全市最高的人口自然增長(zhǎng)率顯示該區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，人口自然增長(zhǎng)帶來(lái)的消費(fèi)動(dòng)力依然很強(qiáng)。（二） 家庭結(jié)構(gòu)關(guān)于家庭結(jié)構(gòu)我們?cè)诮?yáng)區(qū)的隨機(jī)抽樣調(diào)查結(jié)果如下：（三） 家庭年收入關(guān)于家庭年收入，我們?cè)诮?yáng)區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果如下：三、 小結(jié)171。 GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本項(xiàng)目的影響分析從全市看，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，但從江?yáng)區(qū)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的總體比重已經(jīng)到達(dá)一個(gè)比較高的水平。考慮到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)性，江陽(yáng)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會(huì)保持較高比例的增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動(dòng)上。具體到商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，規(guī)模上現(xiàn)階段已經(jīng)沒(méi)有什么放量空間，競(jìng)爭(zhēng)和入市的角度應(yīng)當(dāng)放在商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)上面。171。 人口結(jié)構(gòu)和城市化水平分析從人口結(jié)構(gòu)和城市化水平看，由于江陽(yáng)區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過(guò)程中對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響力相對(duì)有限，而江陽(yáng)區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)較年輕的現(xiàn)狀特點(diǎn)意味著消費(fèi)的增長(zhǎng)依然會(huì)很強(qiáng)，并且對(duì)商業(yè)的影響力會(huì)主要表現(xiàn)在推動(dòng)商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變而不是總量的增長(zhǎng)上。171。 收入及家庭結(jié)構(gòu)分析瀘州市民的人均收入水平中等偏低，本項(xiàng)目所在地江陽(yáng)區(qū)的人均收入水平高于全市。按照國(guó)際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過(guò)1000美元后，消費(fèi)需求開(kāi)始出現(xiàn)多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開(kāi)始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。應(yīng)該講瀘州市中心半島的商業(yè)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的初期，這種改變將伴隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展而呈現(xiàn)得越來(lái)越清晰和強(qiáng)烈。對(duì)家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。我們對(duì)江陽(yáng)區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，%，但三口之家和二人世界的合計(jì)比例是最大的。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，三口之家和二人世界的家庭結(jié)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這對(duì)我們進(jìn)行本項(xiàng)目定位有重要的參考意義。因?yàn)椴煌募彝ソY(jié)構(gòu)具有區(qū)別明顯的消費(fèi)偏好，三口之家和二人世界型家庭結(jié)構(gòu)代表著更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性和更高的收入水平，相應(yīng)的消費(fèi)行為帶有更為多樣化和個(gè)性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。對(duì)家庭年收入調(diào)查可以確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力及目前消費(fèi)處于什么樣的狀態(tài)。家庭收入在2萬(wàn)元的消費(fèi)者和5萬(wàn)元的相比，他們?cè)谶x擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)是完全不同的，前者的選擇以市場(chǎng)為主，后者的選擇以專(zhuān)賣(mài)店和百貨商場(chǎng)為主。在第三章第六節(jié)中我們對(duì)消費(fèi)行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結(jié)論是中心半島收入較高（）的家庭比例是不低的（%）。區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與研究主城區(qū)城市結(jié)構(gòu)與功能研究 中心半島以商業(yè)、行政辦公和居住功能為主，其中沱江大橋南岸沿江陽(yáng)路至白招牌一線為中心半島也是瀘州的零售商業(yè)中心。江陽(yáng)中路（以龍泉大橋?yàn)榻纾┲链笊狡褐涟雿u西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。中心半島沿沱江南岸至百子圖廣場(chǎng)一線由于良好的自然景觀，具有住宅開(kāi)發(fā)的優(yōu)越條件，將成為中心半島高尚住宅開(kāi)發(fā)的理想地塊。沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，肩負(fù)瀘州市提高區(qū)域商貿(mào)輻射能力、發(fā)展大商貿(mào)的重要功能。該區(qū)域目前市場(chǎng)軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州墨香苑等多個(gè)高品質(zhì)小區(qū)）是瀘州市目前的高檔居住社區(qū)。 從零售商業(yè)角度來(lái)看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對(duì)滯后，未來(lái)必將對(duì)瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。立地條件研究一、 本項(xiàng)目交通背景 瀘州境內(nèi)有隆內(nèi)鐵路、隆納高速、321國(guó)道、瀘州機(jī)場(chǎng)和多個(gè)內(nèi)河港口，瀘州港是四川省在長(zhǎng)江的第一大港，瀘州機(jī)場(chǎng)為四川省第二大航空港，已經(jīng)具備了較完備的水、陸、空立體交通設(shè)施。本項(xiàng)目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。二、 道路類(lèi)別本項(xiàng)目四周道路類(lèi)別如下： 西臨江陽(yáng)北路，是瀘州市最主要的過(guò)境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽(yáng)北路間東西貫通要道。對(duì)于本項(xiàng)目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來(lái)概括。三、 顧客到達(dá)難易程度由于本項(xiàng)目為東西方向開(kāi)口，應(yīng)該講顧客從江陽(yáng)北路和慈善路這兩個(gè)新老商業(yè)干道到達(dá)項(xiàng)目比較容易，東西方向的交通組織比較樂(lè)觀。但南北方向由于周?chē)ㄖ挠绊?，無(wú)法同蘇公路及肖巷子進(jìn)行對(duì)接，顧客從南北方向到達(dá)項(xiàng)目不如東西方向方便，這對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)不小的遺憾。四、 周?chē)h(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施 從用地四周環(huán)境看，未拆遷部分建筑對(duì)項(xiàng)目有不良影響，表現(xiàn)在對(duì)人流的阻斷（南北方向）和對(duì)項(xiàng)目整體形象產(chǎn)生不和諧。 用地周?chē)壳盁o(wú)良好的商業(yè)設(shè)施同本項(xiàng)目呼應(yīng)，久盛百貨和爛尾樓的未來(lái)商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目有不小的影響。五、 商業(yè)能見(jiàn)度和日照情況 商業(yè)的能見(jiàn)度是商業(yè)建筑能否吸引顧客的非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。本項(xiàng)目東西開(kāi)口，但在西面這個(gè)最重要的商業(yè)干道上，本項(xiàng)目的能見(jiàn)度受爛尾樓影響非常大，東面看本項(xiàng)目能見(jiàn)度較好，但慈善路目前的有效人流太少。南北方向則同時(shí)受項(xiàng)目以外的建筑阻擋。 171。 小結(jié)：通過(guò)以上五方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從立地條件看需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（解決南北交通組織、能見(jiàn)度）和獨(dú)特商業(yè)定位（解決周邊商業(yè)氛圍差，產(chǎn)生指向性消費(fèi)）方面有針對(duì)性的考慮。第 二 章 瀘州商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位的重要依據(jù)。為全面掌握瀘州主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，我們從面、點(diǎn)、線三個(gè)角度進(jìn)行了調(diào)研，重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目用地周邊的商業(yè)研究。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：248。 瀘州市主城區(qū)呈組團(tuán)化發(fā)展，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施過(guò)度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團(tuán)則明顯缺乏較大型的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施中批發(fā)市場(chǎng)所占比例較高。這即說(shuō)明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點(diǎn)（主要指零售）。248。 從商業(yè)類(lèi)型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個(gè)大的集中商業(yè)區(qū)，一個(gè)是以江陽(yáng)北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個(gè)是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。沱江商業(yè)區(qū)以批發(fā)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，包括回龍灣附近的榮峰商城（窗簾、百貨）、國(guó)和精品窗簾城、公交商城（定位于川南服裝批發(fā)交易中心的回龍灣百貨批發(fā)市場(chǎng)）、小市轉(zhuǎn)運(yùn)站附近的萬(wàn)豐電器商城（小家電）、藍(lán)天商城（電器、燈飾、毛線批發(fā)市場(chǎng)）、五交化批發(fā)市場(chǎng)、回龍灣汽車(chē)客運(yùn)站附近的農(nóng)用生產(chǎn)資料市場(chǎng)、晶藝電器批發(fā)市場(chǎng)、迎賓大道一段的樂(lè)源農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、向陽(yáng)路的摩配機(jī)電市場(chǎng)，匯金路的王氏百貨批發(fā)市場(chǎng)、龍南路的成都荷花池、三九燈飾城，科維裝飾城等批發(fā)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。沱江商業(yè)區(qū)的主要特點(diǎn)是市場(chǎng)門(mén)類(lèi)齊全、對(duì)外輻射的交通也比較方便。沱江商業(yè)區(qū)應(yīng)該是得益于瀘州特殊的經(jīng)濟(jì)地理位置而由市場(chǎng)自發(fā)形成的，因此存在布局分散、規(guī)劃不平衡、形象混亂、管理落后的問(wèn)題。作為瀘州市提升外圍商貿(mào)覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有較大發(fā)展，但是急需加強(qiáng)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)整合的雙重力度才能更上一個(gè)臺(tái)階。中心半島商業(yè)現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)現(xiàn)狀概述 中心半島的零售商業(yè)以白塔商業(yè)區(qū)為代表。該區(qū)域以江陽(yáng)北路為軸線，以白塔為軸心南起白招牌，北到江城，向東延伸至慈善路、治平路，向西延伸至花園路，迎暉路、蘇公路、肖巷子共同構(gòu)成東西連接的紐帶。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級(jí)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、品牌專(zhuān)賣(mài)店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場(chǎng)、久盛百貨江陽(yáng)北路兩側(cè)及迎暉路集中分布超市人人樂(lè)江陽(yáng)北路西側(cè)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)蘇寧電器江陽(yáng)北路西側(cè)品牌專(zhuān)賣(mài)店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽(yáng)北路東西兩側(cè)延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點(diǎn)狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布二、 總體商業(yè)特點(diǎn)（一） 商業(yè)設(shè)施現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過(guò)境通道江陽(yáng)路分布，對(duì)城市交通干擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造。除六個(gè)大型賣(mài)場(chǎng)外，幾乎清一色的屬住宅底商，雖然有利于匯聚街道人氣，但城市景觀和商業(yè)形象較差。（二） 商業(yè)氣氛與經(jīng)營(yíng)檔次 以江陽(yáng)北路為界，道路以東商氣和人氣明顯優(yōu)于道路西側(cè)，以水井溝為界，水井溝往北的商業(yè)氣氛明顯優(yōu)于水井溝以南。相應(yīng)的，商鋪檔次定位從白招牌至珠子街由南往北逐漸偏高，整體商業(yè)氣氛以水井溝為界是北重南輕，商業(yè)規(guī)模和人氣以江陽(yáng)北路為界是東強(qiáng)西弱，這種特點(diǎn)的形成是由于特定的道路交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)分布決定的。三、 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣(mài)場(chǎng)：四大百貨賣(mài)場(chǎng)、人人樂(lè)超市、蘇寧電器集中布局 品牌專(zhuān)賣(mài)店：總體上散布各個(gè)街