【正文】 w 城市化進(jìn)程規(guī)律要求中心商業(yè)區(qū)功能升級，以滿足高檔次、休閑、娛樂與享受需求為主要功能，以品牌專賣店為代表的業(yè)態(tài)和復(fù)合型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是中心商業(yè)區(qū)功能升級的重要特征。220。★ 本章綜述尊重商業(yè)發(fā)展變化趨勢和城市化進(jìn)程規(guī)律對商業(yè)產(chǎn)生的影響是我們進(jìn)行本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)之一。248。這一階段，不僅人口繼續(xù)從城市遷出，許多工廠也遷出城市，城市人口明顯減少，人口由城市大量向郊區(qū)或更遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村遷移。171。商業(yè)發(fā)展規(guī)律是帶有共性和不可逆轉(zhuǎn)的，瀘州也不例外，掌握瀘州市商業(yè)在發(fā)展進(jìn)步過程中對商業(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)就抓住了市場機(jī)會。有大量的潛在消費(fèi)處于一種市場真空狀態(tài)中，通過對現(xiàn)代商業(yè)的引進(jìn)、培育，結(jié)合合理的消費(fèi)引導(dǎo)，二級市場上消費(fèi)需求的暴發(fā)力往往是驚人的。三、 供求矛盾分析一方面商用物業(yè)大量空置，一方面商鋪需求不能得到有效滿足，這種供需矛盾形成的主要原因是現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)不符合商鋪投資者的需求偏好。商業(yè)地產(chǎn)的考驗(yàn)不在建筑、銷售等中間環(huán)節(jié)上，而在前期戰(zhàn)略策劃和后期運(yùn)營管理對戰(zhàn)略定位的體現(xiàn)上。248。248。248。 消費(fèi)者希望在瀘州增加的消費(fèi)場所：▲ 消費(fèi)者的消費(fèi)偏好多元化，流行百貨、大型購物中心、超級市場、專賣店、娛樂休閑等新的商業(yè)業(yè)態(tài)將越來越多的被消費(fèi)者接受。象江陽北路、迎暉路就不具備泊車條件，這也是大量男裝品牌店和好的女裝品牌開在治平路、慈善路、肖巷子這些所謂背街的原因。江陽北路南段品牌專賣店很少，僅有的運(yùn)動休閑品牌則幾乎是抱團(tuán)開店。肖巷子全是底商，以女性服飾店為主，品牌檔次高過江陽北路，如哥弟、播等。江陽北路租金范圍普遍在90150元/ m2。 中高品牌專賣店所占市場比例偏??；171。 專賣店主在承租商鋪時(shí)優(yōu)先考慮下列哪些因素▲ 對經(jīng)營者承租選擇的影響因素中位置和租金的權(quán)重最高，商業(yè)規(guī)劃、整體管理、物業(yè)條件和周邊環(huán)境等因素也必不可少，說明經(jīng)營者擇鋪行為將更加理性。對專賣店除了規(guī)模、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)研外，還對江陽北路、迎暉路、治平路、慈善路和肖巷子上的品牌專賣店進(jìn)行了針對本項(xiàng)目的重點(diǎn)訪談，我們假設(shè)了本項(xiàng)目品牌專賣店和中檔專營店集合的商業(yè)定位。 專賣店主對瀘州專賣店的總體數(shù)量及品牌檔次評價(jià)：▲ 經(jīng)營者對中低檔品牌的看法趨向一致即偏多。248。 專營店：指經(jīng)營一個或多個市場知名度一般的品牌且賣場形象較好的獨(dú)立街鋪。這說明中心商業(yè)區(qū)百貨營業(yè)面積總量上不但沒有增加的空間，而且有重新整合的要求，任何強(qiáng)勢百貨品牌進(jìn)入瀘州都將加速現(xiàn)有百貨格局的重新洗牌。雖然從部分商品結(jié)構(gòu)上看匯通百貨正在試圖轉(zhuǎn)型，但其市場反應(yīng)能力明顯遜色于摩爾瑪。一般街鋪（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共計(jì)約224家，營業(yè)面積合計(jì)約8200平方米。除六個大型賣場外，幾乎清一色的屬住宅底商，雖然有利于匯聚街道人氣，但城市景觀和商業(yè)形象較差。沱江商業(yè)區(qū)以批發(fā)和專業(yè)市場為主，包括回龍灣附近的榮峰商城（窗簾、百貨）、國和精品窗簾城、公交商城（定位于川南服裝批發(fā)交易中心的回龍灣百貨批發(fā)市場）、小市轉(zhuǎn)運(yùn)站附近的萬豐電器商城（小家電）、藍(lán)天商城（電器、燈飾、毛線批發(fā)市場）、五交化批發(fā)市場、回龍灣汽車客運(yùn)站附近的農(nóng)用生產(chǎn)資料市場、晶藝電器批發(fā)市場、迎賓大道一段的樂源農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、向陽路的摩配機(jī)電市場，匯金路的王氏百貨批發(fā)市場、龍南路的成都荷花池、三九燈飾城，科維裝飾城等批發(fā)和專業(yè)市場。 小結(jié)：通過以上五方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從立地條件看需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（解決南北交通組織、能見度）和獨(dú)特商業(yè)定位（解決周邊商業(yè)氛圍差，產(chǎn)生指向性消費(fèi)）方面有針對性的考慮。三、 顧客到達(dá)難易程度由于本項(xiàng)目為東西方向開口，應(yīng)該講顧客從江陽北路和慈善路這兩個新老商業(yè)干道到達(dá)項(xiàng)目比較容易，東西方向的交通組織比較樂觀。墨香苑等多個高品質(zhì)小區(qū)）是瀘州市目前的高檔居住社區(qū)。家庭收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的相比，他們在選擇消費(fèi)場所時(shí)是完全不同的，前者的選擇以市場為主，后者的選擇以專賣店和百貨商場為主。 收入及家庭結(jié)構(gòu)分析瀘州市民的人均收入水平中等偏低，本項(xiàng)目所在地江陽區(qū)的人均收入水平高于全市。江陽區(qū)在全市最高的人口自然增長率顯示該區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，人口自然增長帶來的消費(fèi)動力依然很強(qiáng)。中心半島的商業(yè)總體上放量的空間已經(jīng)不大，但在中心商業(yè)區(qū)功能升級的過程中存在很大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。首先，工農(nóng)業(yè)發(fā)展對服務(wù)業(yè)的需求更多的來自對現(xiàn)代物流的需求；其次，對零售商業(yè)帶來的需求雖然也很大，但是城市組團(tuán)化均衡發(fā)展思路產(chǎn)生的結(jié)果是這部分增加需求分流到中心半島的比例會伴隨著其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)而逐漸遞減。除了加強(qiáng)各組團(tuán)間的有機(jī)聯(lián)系，還要強(qiáng)化中心半島組團(tuán)外其它組團(tuán)的城市功能，使整個城市均衡發(fā)展，中心半島包括商業(yè)在內(nèi)的城市職能有被適度分擔(dān)的趨勢。納溪組團(tuán)：在原有瀘天化的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展化工業(yè)，并利用碼頭和鐵路資源發(fā)展臨港工業(yè)，形成以化工、物流、對外交通工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。因此瀘州城市發(fā)展方向近期是中心半島向西擴(kuò)展，城北新區(qū)陸續(xù)啟動，中遠(yuǎn)期是南北方向拓展。因此，從行業(yè)角度看，本項(xiàng)目所屬的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)擁有良好的發(fā)展背景。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)化與城市化齊頭并進(jìn)，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)水平逐年提高。瀘州化學(xué)工業(yè)已形成年產(chǎn)值30多億，以瀘天化集團(tuán)、天華股份、北方化學(xué)工業(yè)公司、火炬化工集團(tuán)、鼎力堿業(yè)公司、寶光集團(tuán)、郎中藥業(yè)、西南化工研究院、瀘州天然氣研究所等為代表的工業(yè)門類齊全、產(chǎn)品多、質(zhì)量好的完整化學(xué)工業(yè)平臺。本次市場調(diào)研采用的主要方法有資料查閱、觀察法、訪談法和問卷法，既采用了全地段全面考察，又進(jìn)行了專題調(diào)查和典型代表調(diào)查，以保證產(chǎn)生最適合市場需求的商業(yè)安排。第 一 章 瀘州市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展概述宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況一、 宏觀經(jīng)濟(jì)歷史悠久的“酒城”瀘州地處四川盆地的東南部，轄區(qū)人口約474萬，是國家級歷史文化名城 ，全國十佳衛(wèi)生城市和國家衛(wèi)生城市。（二） 釀酒工業(yè) “酒城”瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，是中國名酒最多的城市。目前瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題表現(xiàn)在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，城市工業(yè)門類較多但主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢還顯不足，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸能力較弱，未形成對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大帶動能力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)循環(huán)。瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述一、 城市發(fā)展規(guī)劃（一） 發(fā)展目標(biāo)瀘州市城市發(fā)展總目標(biāo)是成為長江上游川、滇、黔、渝四地毗鄰地域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城市。（三） 空間結(jié)構(gòu)與城市職能規(guī)劃主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)一心：以中心半島及城北組團(tuán)組成城市中心城區(qū)兩帶：沿長江南北兩岸為城市主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展帶以中心區(qū)空間拓展為導(dǎo)向，形成中心半島和城北新區(qū)雙中心組團(tuán)，以產(chǎn)業(yè)空間布局為導(dǎo)向，形成外圍六大功能組團(tuán)。二、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（一） 農(nóng)業(yè)大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)化、基地化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蛥^(qū)域化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。（二） 關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障，在瀘州市工業(yè)化過程中必將衍生對第三產(chǎn)業(yè)的大量需求，對包括商業(yè)及房地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)而言有很好的行業(yè)發(fā)展背景，這一結(jié)論我們在第一節(jié)小結(jié)中已經(jīng)談到。171。本項(xiàng)目的商業(yè)定位要順應(yīng)這種競爭特性的變化趨勢，向差異化市場定位方向考慮，在現(xiàn)有商業(yè)格局下體現(xiàn)出自己的競爭優(yōu)勢。（二） 家庭結(jié)構(gòu)關(guān)于家庭結(jié)構(gòu)我們在江陽區(qū)的隨機(jī)抽樣調(diào)查結(jié)果如下：（三） 家庭年收入關(guān)于家庭年收入，我們在江陽區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果如下：三、 小結(jié)171。按照國際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過1000美元后，消費(fèi)需求開始出現(xiàn)多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。在第三章第六節(jié)中我們對消費(fèi)行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結(jié)論是中心半島收入較高（）的家庭比例是不低的（%）。 從零售商業(yè)角度來看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對滯后，未來必將對瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構(gòu)成競爭。但南北方向由于周圍建筑的影響，無法同蘇公路及肖巷子進(jìn)行對接，顧客從南北方向到達(dá)項(xiàng)目不如東西方向方便，這對項(xiàng)目是一個不小的遺憾。第 二 章 瀘州商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位的重要依據(jù)。沱江商業(yè)區(qū)的主要特點(diǎn)是市場門類齊全、對外輻射的交通也比較方便。（二） 商業(yè)氣氛與經(jīng)營檔次 以江陽北路為界，道路以東商氣和人氣明顯優(yōu)于道路西側(cè)，以水井溝為界，水井溝往北的商業(yè)氣氛明顯優(yōu)于水井溝以南。業(yè)態(tài)規(guī)模對比：▲ 品牌專賣店、專業(yè)賣場、超級市場等新型業(yè)態(tài)營業(yè)面積明顯偏小四、 業(yè)種分析 白塔商業(yè)區(qū)幾乎涵蓋了所有零售及服務(wù)類的業(yè)種，值得注意的特點(diǎn)是：（一） 化妝品類：四大百貨化妝品所占賣場面積均顯不足，而采用連鎖經(jīng)營（如金甲蟲）和獨(dú)立專銷化妝類商品的街鋪比較多（約15家）。人民商場展示出老牌大公司出色的賣場管理能力，但經(jīng)營定位方面沒有形成突出的優(yōu)勢，同樣表現(xiàn)出老百貨公司對市場反應(yīng)能力差的特點(diǎn)。另一個角度看，新型商業(yè)形態(tài)也會加速同百貨業(yè)態(tài)展開對商業(yè)資源的爭奪。248。 美容、美發(fā)、護(hù)膚、婚紗攝影、書店等業(yè)種專賣店合計(jì)數(shù)量和比例處在第二位，從結(jié)構(gòu)上是正常的，但其中服務(wù)性業(yè)種知名名牌比例較小。關(guān)于總體規(guī)模，認(rèn)為適度和太少的比例合計(jì)過半；對于高檔品牌，則大多數(shù)經(jīng)營者認(rèn)為偏少，高檔品牌通常以品牌專賣店形式經(jīng)營。其中江陽北路、迎暉路上專賣店主對本項(xiàng)目以中性態(tài)度偏多，除部分感興趣外，大量的表示需要觀望，效果好就跟進(jìn)。248。 專賣店與百貨既存在競爭又是互補(bǔ)關(guān)系，品牌專賣店的互補(bǔ)性和差異化表現(xiàn)更強(qiáng)；171。（二） 治平路——慈善路治平路和慈善路是中心半島傳統(tǒng)的老商業(yè)街，商業(yè)物業(yè)同樣以住宅底商為主，業(yè)種幾乎全部是服飾類。肖巷子租金范圍普遍在5070元/m2。治平路——慈善路沿線是男裝品牌專賣相對集中的經(jīng)營，部分較好的女裝品牌分布在肖巷子。（三） 品牌專賣店集中經(jīng)營的意愿強(qiáng)烈 雖然目前項(xiàng)目周邊的沿線商業(yè)具有定位接近的店鋪相對集中的特點(diǎn)，但是這種市場自動調(diào)整的結(jié)果遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營者的需要，特別是品牌專賣店，由于對物業(yè)條件要求更高，相對集中在街鋪經(jīng)營不是他們最理想的結(jié)果，普遍希望于物業(yè)條件好的現(xiàn)代商業(yè)廣場中集中經(jīng)營。隨著收入水平的提高，新的商業(yè)業(yè)態(tài)對瀘州以百貨為主的商業(yè)格局會造成強(qiáng)大的沖擊，有利于中心半島商業(yè)資源的合理配置。 消費(fèi)者平時(shí)休閑娛樂的方式：▲ 休息方式多樣化，更多的人走出家門，體驗(yàn)購物、旅游、健身、娛樂的樂趣，隨著市民經(jīng)濟(jì)能力的提高，休閑與消費(fèi)將越來越多的融合。 消費(fèi)者投資商鋪的目的：▲ 投資目的一般市民以出租居多，專賣店主以自營的居多。 投資商鋪優(yōu)先考慮因素：▲ 在影響投資決策的因素中，位置和價(jià)格權(quán)重最高，有無商業(yè)規(guī)劃、后期管理、開發(fā)商實(shí)力等因素對投資決策的影響也不小，這說明在經(jīng)歷了前幾年多個失敗商業(yè)物業(yè)的影響后，消費(fèi)者投資意識更趨理性，同時(shí)也提示我們項(xiàng)目推廣應(yīng)考慮的訴求點(diǎn)。因此，一旦定位的失誤在后期招商和經(jīng)營環(huán)節(jié)反映出來