【正文】 項目在紅旗大道、文明大道、西橋路、西郊路交匯點處將建立大型的越秀紅旗休閑廣場，在紅旗大道與章江北大道交接處建立時代財富廣場，兩個休閑廣場貫通整條商業(yè)街道，紅旗大道西延段形式形成大進深景觀大道，平行展開布置的大型多層商業(yè)步行街，通過退讓距離和高度控制的不同，形成錯落有致、變化豐富的城市開放空間。l 內(nèi)部挑空設(shè)計，空間感十足，但細部表現(xiàn)與功能劃分尚有待提高。三、水東片區(qū)典型項目項目一：時間公園項目基本情況贛州時間公園樓盤位于贛州市水東鎮(zhèn)，貢江以北、沿東河大橋323國道以南，京九鐵路以西，總占地1000余畝，總建筑面積近100萬平方米，時間公園一期園區(qū)總建筑13萬余平方米，集稀有獨立別墅，珍品聯(lián)排別墅，豪華疊式住宅，精品多層住宅等精致、典雅、高貴、舒適的居住形態(tài)。項目推廣推廣主題MY STYLE MY LIFE！我有我主張主要賣點l 70/80中青年文化社區(qū)。交房交房標準精裝修交房時間2012年項目二：八零公社 項目基本情況八零公社項目是由贛州市華大置業(yè)有限公司專為贛州70后、80后青年才俊和成功人士精心打造的專屬生活社區(qū)，項目位于贛州市章江新區(qū)。銷售情況銷售概況先階段主推二期六棟高層、小高層，總貨量為610戶。公元，靜待萬千景仰項目位置：贛州市登峰大道旁開發(fā)商：贛州中航置業(yè)有限公司二、章江新區(qū)板塊典型項目項目一：中廷尚江尊品項目圍墻廣告目前工程地塊已建展示圍欄，已正式進入建筑實際施工階段。l 節(jié)能科技的全面引入，打造健康節(jié)能住宅。隨著章江新城區(qū)的興建成熟，云星半島主要賣點l 社區(qū)高綠化率和絕美江景。中央星城麗江豪庭項目基本情況麗江豪庭小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)4棟住宅，22層到32層可以從不同的高度盡享章江美景，建筑為西班牙風格，僅325套；小區(qū)近千平方米的五星級會所，內(nèi)設(shè)國際領(lǐng)先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級健身房；住宅首層均設(shè)有5米挑高的雙入戶大堂，13，更顯居家氣派；小區(qū)將采用全封閉式管理，人車分流，使生活更加安 全、便利。結(jié)束語通過本次對贛州市房地產(chǎn)市場作專項調(diào)研，使得我司對贛州的房地產(chǎn)市場形成了較為客觀完整的認識。 n 配套不成熟由于處在章江新區(qū)南部，周邊商業(yè)及配套設(shè)施較少，生活配套基本空白。項目指標總占地面積 ㎡（ 2畝）容積率總建筑面積 ㎡建筑密度%綠化率≥35％本案的占地面積約230畝，其體量與周邊的項目相比具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，容積率較高、建筑密度較小，樓間距較大，綠化率相對適宜，在產(chǎn)品線組合及園林規(guī)劃方面上具有較好的發(fā)揮空間，對項目本身的居住舒適度有較好的提升。緊挨著工地，西邊是贛康路（東南望西北）西北方向的經(jīng)濟適用房（東南望西北）（2）地塊南面：項目南面緊接梅關(guān)大道，對面即是章江，江岸已建成沿江風光帶，風光優(yōu)美。（3）交通環(huán)境：公共交通較少，居民出行不便。分析：形象鮮明，大手筆推廣本區(qū)域作為高端樓盤聚集區(qū)域之一，客戶群體定位類似，各樓盤無論在推廣方式還是在推廣主題上均具有同質(zhì)化現(xiàn)象。 贛州新區(qū)地標性景觀建筑群，新區(qū)東大門門戶216。但目前所推貨量極少，先期開發(fā)的中央星城一期已售罄，目前贛州其他類似樓盤均價在8000元/㎡左右。配套設(shè)施項目名稱自身配套公共配套麗江豪庭五星級會所中央生態(tài)公園、章貢中學、人民醫(yī)院、贛州銀行、濱江公園云星本項目是以上主要競爭項目里面規(guī)模最大的一個，占據(jù)一定的規(guī)模優(yōu)勢，利用規(guī)模優(yōu)勢可以開發(fā)出多種形式、多種組合的產(chǎn)品線，以最大化地滿足客戶需求。 公元城贛州中航置業(yè)有限公司————分析：區(qū)域內(nèi)本土與外來開發(fā)商均整合了強大的開發(fā)陣容，整體水平較高。隨著各項目的建設(shè)和入住人口的增多，各種市政及生活配套設(shè)施將越來越完善，這些將為區(qū)域居民日常生活和出行提供極大的方便。新區(qū)以行政、文化和商業(yè)為中心主體，集合章江新區(qū)豐富江景資源和內(nèi)部生態(tài)公園組成立體城市水景景觀，加上以圍繞生態(tài)公園的文化教育和醫(yī)療休閑等基礎(chǔ)配套，一個多元化、立體化的現(xiàn)代化新城區(qū)已初具雛形，城市發(fā)展高度和發(fā)展?jié)摿邆淞己玫奈镔|(zhì)基礎(chǔ)和發(fā)展后勁。 （3）建筑規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積約1960萬平方米。（3）南部生活配套不足目前章江新區(qū)東北方向開發(fā)比較成熟，已初具城市中心規(guī)模。防止一些開發(fā)商利用非正當手段進行惡性競爭，采用夸大式廣告宣傳和各種手段操控消費者，侵犯消費者權(quán)益。 m房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇禁止制造房源緊張的虛假氛圍贛州市所有商品房項目不得在樓盤銷售期間對購房人采取集中式銷售，不得制作虛假現(xiàn)象以欺騙購房者，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤積房源，嚴禁發(fā)布商品房預(銷)售虛假信息、虛假廣告和未經(jīng)核實的信息。20110126“新國十條”執(zhí)行更嚴格的差別化住房信貸政策，并要求各地采取限購措施以抑制投機性購房一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責二、堅決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建設(shè)五、加強市場監(jiān)管20110127房產(chǎn)稅試點對持有住房者和購買高檔住宅消費者征收房產(chǎn)稅上海、重慶宣布開始試點房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，%%。消費群體（1）消費群體構(gòu)成贛州房地產(chǎn)市場主要消費群體集中于贛州市區(qū)以及周邊縣市的置業(yè)者，也有少部分大型外地投資客入駐。近年來較多外來地產(chǎn)品牌陸續(xù)進入贛州地產(chǎn)市場，深圳中航地產(chǎn)、福建嘉福地產(chǎn)及廣州云星地產(chǎn)等等，既給贛州房地產(chǎn)市場注入了新鮮的血液，又加劇了贛州地產(chǎn)市場的競爭。而2010年商品房均價達到了4214元/㎡，在2010年房價瘋漲的一年后，贛州房地產(chǎn)市場瘋狂的局面終于在國家及地方政府嚴厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場價格上漲得到了喘息的機會。將形成較完善的功能區(qū)域。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價在65008000元/平方米之間。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套發(fā)展，總體開發(fā)強度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀對比來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點、重點地區(qū)，而且其地位是唯一的。峰山組團目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動旅游地產(chǎn)的興旺。嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基兩江圍合區(qū)域江景資源豐富，是歷來開發(fā)的熱點區(qū)域，區(qū)內(nèi)住宅多以小型項目為主，但隨著城市的發(fā)展與擴容，舊城區(qū)規(guī)劃落后，設(shè)施老舊等現(xiàn)象日益突出，且后備土地供應不足，新開發(fā)銷售項目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。分析：從目前贛州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資額總體上呈現(xiàn)健康的增長態(tài)勢，市場建設(shè)供應量由于2008年經(jīng)濟形勢的影響和累積慣性效應，起伏較大，各年情況相差較大，銷售情況也呈現(xiàn)同步現(xiàn)象。n 城市“一脊兩帶、三心六片”總體城市架構(gòu)的規(guī)劃，使得城市各區(qū)功能與定位既相互獨立又相互聯(lián)系，章江新區(qū)是位于發(fā)展主軸“金脊”之上的城市三大中心之一，發(fā)展?jié)摿薮?。?chuàng)新區(qū)（1）以大學園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)，（2）城市新的商業(yè)商務(wù)中心。其中環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)與成廈產(chǎn)業(yè)帶復合，是中心城市主要的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和物流集散區(qū)，折向創(chuàng)新區(qū)后，主要承載研發(fā)、孵化功能，在空間上形成半環(huán)狀集聚在城市外圍，在功能上形成“產(chǎn)學研流通”一體化的產(chǎn)業(yè)鏈。n 項目所在的章江新城板塊處于未來城市發(fā)展的核心位置，政府行政機構(gòu)遷入和城市核心商務(wù)中心興起，未來區(qū)域前景不可估量。由于距周邊同等級同規(guī)模城市距離較遠，區(qū)域內(nèi)人口向其他地區(qū)擴散性較少，另一方面贛州作為區(qū)域性中心城市對周邊城市和地區(qū)的吸引力也進一步得到加強。城市（章貢區(qū)）居民人均可支配收入14203元，%。 服務(wù)業(yè)：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟（20062010年贛州市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況）贛州市統(tǒng)計公報固定資產(chǎn)投資投資增長迅速，持續(xù)高位運行2010年度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資781億元，%。 n 贛州自然資源豐富，三支江水蜿蜒穿城而過，豐富的江景等為城市發(fā)展奠定了發(fā)展后勁和宜居生活氛圍，城市良好的發(fā)展也帶來了諸多的城市榮譽，對于城市形象和地位的提升有很大的促進作用。資源狀況贛州是我國商品林基地和重點開發(fā)的林區(qū)之一。交通狀況贛州交通便利，是溝通中國內(nèi)地與沿海發(fā)達地區(qū)的重要通道。目前。同時，為更全面和更深入了解贛州的城市發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展狀況，我們還對市場同行、報社記者等進行深入的訪談與交流。調(diào)查結(jié)束后，項目的調(diào)查組與策劃組對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料進行了搜集整理，并開展了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報告。2030年中心城區(qū)規(guī)劃人口200300萬，建成區(qū)面積200300平方公里。贛州與福建、廣東山水相連，是珠三角、閩東南三角區(qū)的直接腹地，也是溝通長江經(jīng)濟區(qū)與華南經(jīng)濟區(qū)的紐帶，是中部地區(qū)距離閩、粵地區(qū)最近的設(shè)區(qū)市。有森林活立木蓄積7900萬立方米,疏林地蓄積3萬立方米,散生木蓄積130萬立方米,四旁樹蓄積64萬立方米,%。二、贛州市經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟總量經(jīng)濟穩(wěn)步增長，競爭力持續(xù)增強贛州是江西省經(jīng)濟發(fā)展第二大城市，僅次于省會南昌。%的平均增長率，這得益于國家經(jīng)濟刺激及大力推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的政策支持，在此期間，贛州大力完善城鎮(zhèn)及交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總投資規(guī)模及增速居于全省前列。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資23166元，%。三、贛州城市發(fā)展規(guī)劃要點解析中心城區(qū)總體規(guī)劃圖贛州市規(guī)劃發(fā)展（1）城市性質(zhì)：江西省省域副中心城市，贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，國家歷史文化名城，山水生態(tài)宜居城市。城市總體規(guī)劃按照贛州市城市總體概念發(fā)展規(guī)劃和中心城區(qū)總體規(guī)劃（綱要）的定位，中心城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“一脊兩帶”之勢。京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團、沙河片區(qū)、沙石組團，主要依托京九鐵路軸線發(fā)展，連接幾個各具特色的產(chǎn)業(yè)集群。（3）區(qū)域物流中心、出口加工區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展、全面提升城市核心競爭力的保障區(qū)域。第二部分 房地產(chǎn)市場宏觀分析一、贛州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開發(fā)投資投資快速穩(wěn)定增長，市場前景廣闊近年來贛州房地產(chǎn)投資總額保持較快的增長速度，“十一五”%，保持一個高位運行態(tài)勢。2010年對于贛州房地產(chǎn)市場來說是一個瘋狂之年，市場起伏動態(tài)劇烈，這對于后續(xù)市場會產(chǎn)生一定影響。章江新區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：區(qū)域東向、南向和西向均北章江環(huán)繞，西北方向以G105國道為界。塞納春天等。（三）板塊對比分析各板塊現(xiàn)狀對比分析區(qū)域地段自然資源配套開發(fā)強度河套老城區(qū)章貢區(qū)，城市中北部東西北三面均臨江，北部三角洲大型公園各種市政、生活配套齊全，擁有大量商業(yè)網(wǎng)點。未來政府各職能部門也將陸續(xù)遷入章江新區(qū)，將加速推動章江新區(qū)發(fā)展成為城市核心區(qū)。分析：n 整體而言，目前章江新區(qū)總體價格在所有板塊中是最高的，這得益于其板塊未來強勁的發(fā)展?jié)摿?，再加上其江景資源豐富，市政府周邊高檔住宅均價更是在萬元之上。站北區(qū)本區(qū)作為火車站物流等配套規(guī)劃，區(qū)內(nèi)規(guī)劃較好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)，隨著配套的完善，人氣逐步聚集，發(fā)展前景將看好。2011年年初至今保持了穩(wěn)定的價格走勢。住宅品質(zhì)和社區(qū)和諧性將會不斷提升，尤其是在物業(yè)管理、綠化景觀、建筑細節(jié)等方面，贛州房地產(chǎn)將在贛州當?shù)匚幕幕A(chǔ)上，不可避免地融入許多先進理念，這必然使得贛州房地產(chǎn)的品質(zhì)得到進一步的提升?？傮w是有這三部分構(gòu)成，其中周邊縣市消費群體所占比重較大，顯示了贛州作為江西南部區(qū)域性中心城市強大的吸引力和輻射能力。政策分析：經(jīng)過了去年調(diào)控之年的密集型政策調(diào)控之后，2011年房地產(chǎn)調(diào)控措施依然維持從緊局面，在“限購、限貸、限外”三限之下，一線城市三月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌局面，廣大二三線城市也受制于“新國十條”的制約，一些城市成交量下跌，市場萎縮。u 嚴格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認購和購房實名制 ^/ G } c7 Q。但這一規(guī)定的實施增加了開發(fā)商項目的宣傳難度，對市場發(fā)展有一定的阻礙性。但項目所在的南部周邊多為拆遷用地及待開發(fā)地塊，居民較少，人口密度較小，各種生活配套欠缺嚴重，但隨著南部各樓盤相繼建設(shè)和交通等關(guān)鍵性基建配套的逐步完善，生活等配套設(shè)施將逐步跟進。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系 本案章江新區(qū)景觀節(jié)點與軸線規(guī)劃圖（1）一軸：重點發(fā)展連接贛州老城與未來城區(qū)的發(fā)展主軸線，形成中央金脊式城市歷史發(fā)展延續(xù)景觀帶規(guī)劃沿客家大道向南過贛江源大道后折西向南，在兩條城市主干道之間呈帶狀發(fā)展軸，軸線上串聯(lián)城市的主要公共設(shè)施，形成贛州市新的市級中心。第四部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀多為中高檔項目中航城中央星城由于處在城市未來核心發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮?，對于中高層次人才有較強吸引力，目前章江新區(qū)板塊各樓盤大多以社會中高檔收入階層為目標客戶，多數(shù)為高層、小高層，樓盤開發(fā)模式成熟，但同質(zhì)化較嚴重。市場需求趨勢章江新區(qū)定位于未來城市發(fā)展核心區(qū)域，對于高素質(zhì)人才的需求特別強烈，這些高素質(zhì)人才帶來的也是住房等需求，未來隨著西邊開發(fā)區(qū)和章江新區(qū)的發(fā)展成熟，高素質(zhì)