【正文】 中航置業(yè)有限公司————分析：區(qū)域內本土與外來開發(fā)商均整合了強大的開發(fā)陣容，整體水平較高。n 在營銷策劃上，基本都邀請了專業(yè)的策劃代理公司，無論是外來發(fā)展商和本土發(fā)展商普遍對于項目營銷策劃比較重視，但整體水平高低不一，存在一定差距。項目規(guī)模項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬平方米）麗江豪庭云星尚江尊品中航本項目是以上主要競爭項目里面規(guī)模最大的一個，占據一定的規(guī)模優(yōu)勢，利用規(guī)模優(yōu)勢可以開發(fā)出多種形式、多種組合的產品線，以最大化地滿足客戶需求。產品形態(tài)項目名稱產品形態(tài)建筑風格園林風格戶型面積麗江豪庭高層西班牙風格歐式園林風格三房 四房 面積136194平米云星尚江尊品高層現代風格現代園林——中航l 麗江豪庭以大面積戶型為主，其戶型有130多平方米的豪華兩房，超大陽臺可盡覽江景。配套設施項目名稱自身配套公共配套麗江豪庭五星級會所中央生態(tài)公園、章貢中學、人民醫(yī)院、贛州銀行、濱江公園云星尚江尊品項目自身商業(yè)街中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院、濱江公園中航 銷售價格項目名稱銷售價格麗江豪庭預計6月推售，價格在8000元/㎡左右云星尚江尊品待定中航但目前所推貨量極少，先期開發(fā)的中央星城一期已售罄，目前贛州其他類似樓盤均價在8000元/㎡左右。公元城由于臨近中央生態(tài)公園，均價預期與江景房相差不大。 大戶型豪華江景房216。云星 贛州新區(qū)地標性景觀建筑群，新區(qū)東大門門戶216。該項目憑借當時拿地產生的地王效應，在營銷上成功詮釋項目價值，一期火爆售罄創(chuàng)造贛州地產神話，其綜合的品質和營銷手段值得贛州同行學習。尚江尊品章江北岸，藏江私人官邸216。 公元城城市榮耀，公元再續(xù)216。分析：形象鮮明，大手筆推廣本區(qū)域作為高端樓盤聚集區(qū)域之一，客戶群體定位類似，各樓盤無論在推廣方式還是在推廣主題上均具有同質化現象。第五部分 項目分析一、項目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 地塊區(qū)位分析：未來高新居住區(qū)贛州城市生態(tài)公園美麗江景本案位置位于章江新區(qū)南端位置，瀕臨章江，江景致源豐富，項目所在地塊是沿章江的生態(tài)景觀環(huán)帶，加之北面已建成的城市中央公園，生態(tài)資源豐富，將成為章江新區(qū)高層次人才聚居之地。地塊內部保護古樹江岸綠色植被章江新區(qū)南部是城市新開發(fā)區(qū)域，自然環(huán)境保護較好，空氣非常清新，章江對面綠色植物眾多，江景資源豐富，周邊尚存較多遺留下來的自然景觀，項目地塊內部存有古老市級保護樹木。（2）道路環(huán)境：主干道路已經開通。（3）交通環(huán)境：公共交通較少，居民出行不便。根據政府未來的交通規(guī)劃，生活基礎設施等配套將逐步完善，這將會大大改善居民的出行環(huán)境。目前本項目周邊生活配套極為不足，周邊均沒有醫(yī)療、餐飲、教育、娛樂等生活配套，生活必需品等設施點也很少，居民的生活購物很不方便，因此目前區(qū)域內的入住率很低。同區(qū)域內競爭樓盤多，距離近，且都為在建或將建項目，本案雖然在規(guī)模上有一定優(yōu)勢，但周邊已有較多樓盤趕在項目之前投入市場，且各項目產品總體組合類型豐富，價格層次較多，這將對項目潛在客戶群有一定的分流效應，增加了項目面臨的市場風險。緊挨著工地，西邊是贛康路（東南望西北）西北方向的經濟適用房（東南望西北）（2）地塊南面：項目南面緊接梅關大道，對面即是章江，江岸已建成沿江風光帶，風光優(yōu)美。登峰大道與紅都大道交叉口（東望西）北面的紅都大道（東望西）（4）地塊東面：緊靠登峰大道，是出入市區(qū)的主要干道。地塊內部保留的古樹和未拆的破房（西望東）地塊內部（東望西）地塊現狀分析：江景資源豐富，自然利用資源較多，項目平整規(guī)則。由于地塊緊接交通要道，沿路一線較嘈雜，可在沿路一線做綠化帶以削弱這種影響。項目指標總占地面積 ㎡（ 2畝）容積率總建筑面積 ㎡建筑密度%綠化率≥35％本案的占地面積約230畝，其體量與周邊的項目相比具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，容積率較高、建筑密度較小，樓間距較大，綠化率相對適宜，在產品線組合及園林規(guī)劃方面上具有較好的發(fā)揮空間，對項目本身的居住舒適度有較好的提升。擁有一線江景。n 處于未來城市發(fā)展主軸中點位置未來贛州總體規(guī)劃以軸狀發(fā)展為主，項目所在位置恰好處于發(fā)展中軸重點位置，往北承接章江新區(qū)核心CBD，往南連接未來城市南擴區(qū)域 。緊鄰項目地塊的章江規(guī)劃大橋也已動工。 n 配套不成熟由于處在章江新區(qū)南部，周邊商業(yè)及配套設施較少，生活配套基本空白。
機會威脅n 城市發(fā)展機會贛州作為贛南區(qū)域性中心城市，未來發(fā)展?jié)摿o限，市域龐大的人口基數和外來人口對于房地產市場發(fā)展有強勁的支撐作用。n 未來持續(xù)擴大的市場需求隨著章江新區(qū)發(fā)展越來越成熟，其對其他板塊的吸引力越發(fā)強烈，更多的人選擇章江新區(qū)作為置業(yè)投資首選之地。n 政策威脅 目前全國房地產市場進入到緊縮時期，國家宏觀調控政策持續(xù)出臺限制房地產市場，市場不穩(wěn)定因素增加，項目對于市場的不確定性加大。結束語通過本次對贛州市房地產市場作專項調研，使得我司對贛州的房地產市場形成了較為客觀完整的認識。目前章江新區(qū)主要以中、高端項目為主。我司相信，在準確把握市場情況與未來趨勢的基礎上，我們完全有信心為本案找準市場定位，從而把項目成功推向市場，打造成片區(qū)內最適宜居住的精品項目。公元城嘉福中央星城麗江豪庭項目基本情況麗江豪庭小區(qū)內規(guī)劃建設4棟住宅，22層到32層可以從不同的高度盡享章江美景，建筑為西班牙風格，僅325套；小區(qū)近千平方米的五星級會所，內設國際領先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級健身房；住宅首層均設有5米挑高的雙入戶大堂，13，更顯居家氣派；小區(qū)將采用全封閉式管理，人車分流，使生活更加安 全、便利。項目情況樓盤地址贛州市梅關大道6號銷售電話07978286888/8286999開發(fā)/投資商江西華森房地產開發(fā)有限公司策劃代理公司深圳智美廣告占地面積18000㎡總建筑面積66000㎡綠化率55%容積率車位數量――/車位租售價格——項目產品類型小高層、高層。具體的價格和優(yōu)惠待定。項目推廣推廣主題上游半島主要賣點l 社區(qū)高綠化率和絕美江景。推廣渠道報紙、雜志、戶外廣告、道旗、圍墻等全方位覆蓋。l 置業(yè)顧問著裝整齊，介紹規(guī)范系統(tǒng)，有較高的職業(yè)素養(yǎng)。交房交房標準未裝修，毛坯交房交房時間2013年年初交房 中央星城 項目基本情況云星隨著章江新城區(qū)的興建成熟，云星項目效果圖項目立面圖項目實景圖項目實景圖項目述評云星項目情況樓盤地址章江新區(qū)贛江源大道與瑞金路交通轉盤東北角臨街銷售電話07978088888/8086666 開發(fā)/投資商廣州云星房地產開發(fā)有限公司策劃代理公司——占地面積83300㎡總建筑面積330000㎡ 綠化率35%容積率車位數量1800車位租售價格不詳項目產品類型高層、小高層建筑風格現代風格園林風格現代園林項目配套豪德小學、外國語學校、贛州中學、市政府、行政服務中心、市體育中心、市圖書館、市人民醫(yī)院、市圖書館、市人民醫(yī)院、公交車總站、商業(yè)步行街萬盛Mall、黃金廣場、中央生態(tài)公園銷售情況銷售概況目前蓄客階段，二期預計6月份開盤。項目推廣推廣主題給城市人居一個新高度主要賣點l 規(guī)模大盤，自身配套完善。l 節(jié)能科技的全面引入，打造健康節(jié)能住宅。推廣渠道報紙、市區(qū)及項目附近的戶外廣告大牌、高炮、道旗，市區(qū)戶外大牌數量較多，規(guī)模較大。l 銷售接待人員形象較好，著裝職業(yè)嚴謹，接待熱情。l 展示中心周邊環(huán)境較欠缺，主要入口衛(wèi)生狀況不好。尚江尊品項目圍墻廣告目前工程地塊已建展示圍欄，已正式進入建筑實際施工階段。 地塊資料： 嘉福 發(fā)展商：香港豪建集團 　　開發(fā)商：贛州嘉福房地產開發(fā)有限公司　　全程代理：合縱聯(lián)恒　　咨詢電話：07978219999中航項目目前已圍擋進行施工，預計2011年年中開盤。公元，靜待萬千景仰項目位置：贛州市登峰大道旁開發(fā)商：贛州中航置業(yè)有限公司二、章江新區(qū)板塊典型項目項目一：中廷整個小區(qū)由8棟10—11層的小高層住宅和4棟疊院別墅以及3棟18—30層的高層住宅和沿街商鋪組成。小區(qū)內配套齊全，設有游泳池、兒童樂園、主題廣場、景觀廣場、幼兒園等。項目總體規(guī)劃圖售樓中心實景圖項目實景圖項目實景圖項目述評項目位于章江新區(qū)核心區(qū)域，區(qū)位得天獨厚，旁邊是中航城大型商業(yè)中心和城市大型廣場——黃金廣場，交通和金融等高度發(fā)達，即將成為贛州新的CBD，將集高端商務和高端人才為一體的現代化新興城區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿o限。銷售情況銷售概況先階段主推二期六棟高層、小高層，總貨量為610戶。特別值得一提的是，每種不同戶型都帶有入戶花園，強調了通風和采光，性價比相當高，充分考慮居家生活的需要項目推廣推廣主題一座城市，一片森林主要賣點l 全市高端樓盤，完善配套（學校、商業(yè)走廊、會所等）l 未來區(qū)域核心地段，前景優(yōu)越。推廣渠道道旗、圍墻、大型戶外廣告牌、報紙、雜志。l 銷售人員著裝統(tǒng)一，但職業(yè)素養(yǎng)較好，接待客戶比比較熱情，人數較少，存在客戶無人接待的情況。交房交房標準精裝修交房時間2012年項目二：八零公社 項目基本情況八零公社項目是由贛州市華大置業(yè)有限公司專為贛州70后、80后青年才俊和成功人士精心打造的專屬生活社區(qū)，項目位于贛州市章江新區(qū)。倡導自由、獨立、青春、不羈、熱情、平等、健康和活力的生活方式，八零公社致力于創(chuàng)造獨特的社區(qū)文化，引領贛州社區(qū)文化風氣之先。項目總體規(guī)劃圖項目鳥瞰圖項目實景圖項目實景圖項目述評銳意創(chuàng)新，締造不凡。小區(qū)特聘一流物業(yè)管理公司專職管理，逾千平米中央園林景輝映高達35%的綠化率，處處洋溢現代、時尚、高雅、健康的生活格調。項目推廣推廣主題MY STYLE MY LIFE！我有我主張主要賣點l 70/80中青年文化社區(qū)。l 首層架空并設置休閑區(qū)，增加社區(qū)住戶交流l 酒店式雙入堂設計，推廣渠道區(qū)域內大型戶外廣告牌、圍墻噴繪、網絡、短信。l 2011年3月22號，期僅剩部分房源在售，兩房面積為113平米，復式樓面積為170平米左右，售價6000—9000元/平米，購房可享受一次性付款95折優(yōu)惠。l 銷售人員接待熱情，介紹詳細，有較好的職業(yè)素養(yǎng)，很注重客戶回訪，且對客戶的把控能力較強。三、水東片區(qū)典型項目項目一：時間公園項目基本情況贛州時間公園樓盤位于贛州市水東鎮(zhèn)，貢江以北、沿東河大橋323國道以南，京九鐵路以西，總占地1000余畝，總建筑面積近100萬平方米，時間公園一期園區(qū)總建筑13萬余平方米，集稀有獨立別墅，珍品聯(lián)排別墅，豪華疊式住宅，精品多層住宅等精致、典雅、高貴、舒適的居住形態(tài)。項目規(guī)劃圖項目效果圖項目實景圖項目實景圖項目述評項目位于水東鎮(zhèn)核心區(qū)域，西接市區(qū)，交通便利。項目情況樓盤地址贛州市章貢區(qū)水東鎮(zhèn)政府對面銷售電話07978390888/8463599開發(fā)/投資商江西時間控股投資有限公司策劃代理公司——占地面積851173㎡總建筑面積720360㎡綠化率38%容積率車位數量6000車位租售價格 ——項目產品類型多層、小高層、聯(lián)排復式、別墅建筑風格歐式建筑風格園林風格法式園林項目配套時間公園商業(yè)街、水東鎮(zhèn)政府、贛州汽車東站、銷售情況銷售概況現階段項目尚剩少量房源在售，后期開盤待定。項目推廣推廣主題大型生態(tài)水景居住園區(qū)主要賣點l 貢江河畔學區(qū)房，優(yōu)雅新品l 濃郁歐式風格建筑，法式園林優(yōu)雅魅力。l 內部挑空設計，空間感十足，但細部表現與功能劃分尚有待提高。l 項目推廣資料較齊全，樓書、折頁、單頁皆有配置，印刷質量較好，但設計水平不高。 四、河套老城區(qū)板塊典型項目項目一：國際時代廣場項目基本情況國際時代廣場項目處于贛州中心城區(qū)西門，屬于贛州商業(yè)繁華地帶，是贛州市政府產業(yè)布局中重點發(fā)展現代商業(yè)的區(qū)域，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬。項目周圍3公里內現有生活居民約256800人；新建樓盤約16036套，約可居住77000人，暫住及流動人口約有1012萬人。項目在紅旗大道、文明大道、西橋路、西郊路交匯點處將建立大型的越秀紅旗休閑廣場，在紅旗大道與章江北大道交接處建立時代財富廣場，兩個休閑廣場貫通整條商業(yè)街道，紅旗大道西延段形式形成大進深景觀大道，平行展開布置的大型多層商業(yè)步行街，通過退讓距離和高度控制的不同，形成錯落有致、變化豐富的城市開放空間。將 “國際時代廣場”打造成“國內知名、江西一流、贛州第一”的知名樓盤。根據目前市場需求及房地產業(yè)發(fā)展的情況分析，國際時代廣場將填補贛州老城區(qū)集購物、餐飲、休閑娛樂及住宅為一體的大型、綜合性商貿建筑的空白，形成完整地并向周邊沿海城市輻射的商業(yè)體系，打造成贛