【正文】 中低檔女裝為主。消費(fèi)行為研究本節(jié)結(jié)合部分問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為、投資行為作簡(jiǎn)單的描述。248。二、 投資行為（含專賣店主）248。248。第 三 章 瀘 州 商 業(yè) 物 業(yè) 研 究商業(yè)物業(yè)發(fā)展綜述 瀘州市前幾年商業(yè)物業(yè)有一個(gè)集中放量的階段，近年來(lái)建成的商業(yè)物業(yè)總量在40萬(wàn)平方米左右。作為商業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞決定商業(yè)物業(yè)的價(jià)值高低，對(duì)商業(yè)缺乏充分認(rèn)識(shí)和研究進(jìn)行商用物業(yè)開(kāi)發(fā)充滿巨大的風(fēng)險(xiǎn)。商鋪需求偏好的改變決定于商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和消費(fèi)習(xí)慣的變改，本項(xiàng)目既是對(duì)瀘州中心商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)而又落后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行挑戰(zhàn)，又是對(duì)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的引導(dǎo)和推進(jìn)，具有市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，成功開(kāi)發(fā)對(duì)瀘州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有里程碑的意義。二、 零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（一） 全國(guó)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)在零售業(yè)賣場(chǎng)大型化愈演愈烈而倒閉也越來(lái)越快的今天，仍有大量資本進(jìn)入該行業(yè)的現(xiàn)象生動(dòng)體現(xiàn)了當(dāng)前國(guó)內(nèi)零售業(yè)的狀況，即成長(zhǎng)空間較大但競(jìng)爭(zhēng)慘烈。這種消費(fèi)變化特點(diǎn)必將衍生各種新的商業(yè)形態(tài)，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化及服務(wù)等功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生是零售主導(dǎo)權(quán)從生產(chǎn)者→零售商→消費(fèi)者轉(zhuǎn)移后的必然選擇。城市化特點(diǎn)對(duì)商業(yè)的影響一、 城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律城市化進(jìn)程的四個(gè)階段及特點(diǎn)城市發(fā)展過(guò)程就是城市進(jìn)化的過(guò)程，世界范圍內(nèi)的城市化經(jīng)歷了四個(gè)階段，即早期階段、城市化階段、郊區(qū)化階段和逆城市化階段?！俺鞘锌招幕睆纳鲜兰o(jì)50年代開(kāi)始在西方發(fā)展國(guó)家最早出現(xiàn)，中國(guó)沿海及大城市也開(kāi)始出現(xiàn)城市空心化現(xiàn)象。而隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市中心的商業(yè)區(qū)已成為純粹的商業(yè)區(qū)，與居住區(qū)的分離日益明顯。作為功能升級(jí)的體現(xiàn)就是零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和商業(yè)物業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)品定位，這個(gè)結(jié)論構(gòu)成本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的重要依據(jù)。w 大型百貨在規(guī)模上已經(jīng)飽和；w 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)將從四大百貨之間的競(jìng)爭(zhēng)演化為新型零售業(yè)態(tài)同大型零售賣場(chǎng)間對(duì)商業(yè)資源的爭(zhēng)奪；w 中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展應(yīng)控制總量，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，走內(nèi)涵式 發(fā)展道路；w 市場(chǎng)調(diào)查表明，品牌專賣店規(guī)模不足，且有集中經(jīng)營(yíng)、店多成市的內(nèi)在沖動(dòng)；w 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)提前研究并主動(dòng)適應(yīng)消費(fèi)方式的改變及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，把握由此產(chǎn)生的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 瀘州市民有很強(qiáng)的商鋪投資需求和趨同的投資偏好（街鋪、底商），投資理念不夠成熟。 商業(yè)物業(yè)定位要尊重商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和城市化進(jìn)程規(guī)律w 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶來(lái)消費(fèi)需求及消費(fèi)方式的深刻改變，中心商業(yè)區(qū)將步入業(yè)態(tài)多元化階段。 在組團(tuán)化城市發(fā)展的規(guī)劃下，中心半島承擔(dān)的城市功能會(huì)適度分解，半島商業(yè)將逐步面臨來(lái)自其他組團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。 結(jié)合城市化進(jìn)程的本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃分析瀘州市的城市化進(jìn)程應(yīng)該講已經(jīng)或正在進(jìn)入郊區(qū)化階段，城市空心化現(xiàn)象在中心半島尚未明顯出現(xiàn)，但是這種城市化過(guò)程中規(guī)律性的特點(diǎn)在中心半島將率先出現(xiàn)，而中心半島的商業(yè)格局事實(shí)上也存在調(diào)整和升級(jí)的要求。由于購(gòu)買力的最主要部分是本地客流，而“城市空心化”導(dǎo)致的人口外遷，無(wú)疑使城市中的商業(yè)區(qū)失去了最大的購(gòu)買力支持。城市人口空前劇增，出現(xiàn)高度的人口聚集，帶來(lái)大量的購(gòu)買力，城市商業(yè)在此階段得以迅速發(fā)展，特別是中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)得益于高密度的人口群，占據(jù)著城市商業(yè)舉足輕重的地位。171。（二） 瀘州市零售業(yè)特點(diǎn)瀘州市零售業(yè)的現(xiàn)狀前面已作了重點(diǎn)分析，主要特點(diǎn)是商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理。比如專業(yè)賣場(chǎng)蘇寧電器，快餐業(yè)方面肯德基、麥當(dāng)勞、豪客來(lái)等進(jìn)入瀘州就是一個(gè)很好的證明。二、 需求方面 中心半島對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求相當(dāng)大，消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果可看出投資熱情較高，并且需求特點(diǎn)一致傾向于街鋪、底商。我們認(rèn)為主要原因在于中心半島大型零售賣場(chǎng)的飽和對(duì)大體量商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求，部分開(kāi)發(fā)商缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)銷售的看重超過(guò)了對(duì)商業(yè)狀況的分析，因而在市場(chǎng)定位、選址、體量安排、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及商業(yè)規(guī)劃方面沒(méi)有作好充分的準(zhǔn)備。248。248。248。結(jié)合家庭收入狀況看，中心半島的消費(fèi)能力較強(qiáng)（%）。而品牌專賣店的消費(fèi)群體品牌意識(shí)強(qiáng)，他們注重的是品味和購(gòu)物環(huán)境，更多的是定向購(gòu)買，因此好的品牌店往往不會(huì)開(kāi)在人最多的地方，象解放碑，沒(méi)有一個(gè)頂級(jí)品牌會(huì)選擇在步行街最熱鬧地段的街鋪開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。珠子街租金范圍普遍在100150元/m2。治平路租金范圍普遍在60100元/m2，慈善路租金范圍普遍在6075元/m2。商品檔次是江城方向強(qiáng)于久盛百貨方向，普遍是中檔。 專賣店主對(duì)將專賣店開(kāi)在步行街的二層或三層的態(tài)度：▲ 專賣店大多數(shù)可以接受有條件的接受在二層開(kāi)店經(jīng)營(yíng)結(jié)合以上三節(jié)分析，對(duì)瀘州市專賣店的總體結(jié)論是：171。 專賣店主對(duì)瀘州市民的品牌消費(fèi)行為評(píng)價(jià)▲ 瀘州市民品牌意識(shí)不強(qiáng)，側(cè)面說(shuō)明品牌專賣店規(guī)模不足，對(duì)消費(fèi)的引導(dǎo)力有限。 專賣店主對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度▲ 調(diào)查中在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行介紹時(shí)，我們作了假設(shè)，即本項(xiàng)目一、二層的商業(yè)定位是品牌專賣店集合和中檔專營(yíng)店結(jié)合，物業(yè)條件良好并有其它休閑娛樂(lè)等業(yè)種配合。從結(jié)構(gòu)角度看，品牌專賣店規(guī)模略顯不足。 首飾/珠寶、鐘表/眼鏡、通訊、音響類專賣店比例最小，但個(gè)性化較強(qiáng)的消費(fèi)特點(diǎn)決定它們幾乎全是品牌專賣店。 品牌專賣店：指經(jīng)營(yíng)一個(gè)或幾個(gè)有較高市場(chǎng)知名度品牌的獨(dú)立街鋪。 百貨業(yè)態(tài)從營(yíng)業(yè)面積看（近5萬(wàn)平方米）已經(jīng)相當(dāng)龐大，而且布點(diǎn)過(guò)于集中。 小結(jié)：百貨業(yè)態(tài)從經(jīng)營(yíng)狀況和管理水平上看，總體上是各具特色但專業(yè)化程度和市場(chǎng)適應(yīng)能力較弱。主題專業(yè)賣場(chǎng)：家電、通訊、眼鏡、鐘表、珠寶首飾合計(jì)約35家，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約6000平方米。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng)、品牌專賣店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街。248。南北方向則同時(shí)受項(xiàng)目以外的建筑阻擋。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽(yáng)北路間東西貫通要道。該區(qū)域目前市場(chǎng)軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。因?yàn)椴煌募彝ソY(jié)構(gòu)具有區(qū)別明顯的消費(fèi)偏好，三口之家和二人世界型家庭結(jié)構(gòu)代表著更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性和更高的收入水平，相應(yīng)的消費(fèi)行為帶有更為多樣化和個(gè)性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。 人口結(jié)構(gòu)和城市化水平分析從人口結(jié)構(gòu)和城市化水平看，由于江陽(yáng)區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過(guò)程中對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響力相對(duì)有限，而江陽(yáng)區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)較年輕的現(xiàn)狀特點(diǎn)意味著消費(fèi)的增長(zhǎng)依然會(huì)很強(qiáng)，并且對(duì)商業(yè)的影響力會(huì)主要表現(xiàn)在推動(dòng)商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變而不是總量的增長(zhǎng)上。二、 本項(xiàng)目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類別全市江陽(yáng)區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）2437200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長(zhǎng)率‰城市化水平(2000年度)%從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，江陽(yáng)區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達(dá)到或接近60%，中心城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入快速城市化階段。 按商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，城市傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)受到其它組團(tuán)或周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)威脅時(shí)會(huì)通過(guò)升級(jí)商業(yè)功能、滿足高級(jí)別消費(fèi)需求的方式建立與新興商業(yè)區(qū)的差別競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。171。適當(dāng)控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，實(shí)施逐步開(kāi)發(fā)，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。茜草組團(tuán)：形成以文化娛樂(lè)、渡假休閑、機(jī)械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)，長(zhǎng)江二橋建成后茜草組團(tuán)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利?？紤]到總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的初期，未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。（四） 其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。（一） 化學(xué)工業(yè) 瀘州是中國(guó)最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國(guó)重要的三大化工城市之一，在全國(guó)16大化工基地和14大精細(xì)化工基地中瀘州均榜上有名。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。全市由三區(qū)四縣組成，長(zhǎng)江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長(zhǎng)江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團(tuán)共同投資啤酒開(kāi)發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市發(fā)展的影響由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不足，導(dǎo)致城市發(fā)展動(dòng)力機(jī)制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實(shí)力的進(jìn)一步發(fā)展。（二） 發(fā)展方向?yàn)o州城市發(fā)展的遠(yuǎn)期規(guī)劃是城市整體布局形成有機(jī)疏散、分片集中的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。城北組團(tuán)：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團(tuán)，組團(tuán)主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。（三） 服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本項(xiàng)目的商業(yè)定位必須順應(yīng)這種變化趨勢(shì)方能有理想的市場(chǎng)前景，原因在于：171。對(duì)中心半島則側(cè)重于適當(dāng)控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。雖然實(shí)現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達(dá)到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國(guó)的平均水平?？紤]到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)性，江陽(yáng)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會(huì)保持較高比例的增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動(dòng)上。對(duì)家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。江陽(yáng)中路（以龍泉大橋?yàn)榻纾┲链笊狡褐涟雿u西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。本項(xiàng)目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。 用地周圍目前無(wú)良好的商業(yè)設(shè)施同本項(xiàng)目呼應(yīng)，久盛百貨和爛尾樓的未來(lái)商業(yè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目有不小的影響。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：248。作為瀘州市提升外圍商貿(mào)覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有較大發(fā)展，但是急需加強(qiáng)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)整合的雙重力度才能更上一個(gè)臺(tái)階。三、 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場(chǎng)：四大百貨賣場(chǎng)、人人樂(lè)超市、