【正文】 中低檔女裝為主。消費行為研究本節(jié)結(jié)合部分問卷調(diào)查結(jié)果對消費者的消費行為、投資行為作簡單的描述。248。二、 投資行為（含專賣店主）248。248。第 三 章 瀘 州 商 業(yè) 物 業(yè) 研 究商業(yè)物業(yè)發(fā)展綜述 瀘州市前幾年商業(yè)物業(yè)有一個集中放量的階段，近年來建成的商業(yè)物業(yè)總量在40萬平方米左右。作為商業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體，商業(yè)經(jīng)營的好壞決定商業(yè)物業(yè)的價值高低，對商業(yè)缺乏充分認識和研究進行商用物業(yè)開發(fā)充滿巨大的風險。商鋪需求偏好的改變決定于商業(yè)經(jīng)營模式和消費習慣的變改，本項目既是對瀘州中心商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)而又落后的商業(yè)經(jīng)營模式進行挑戰(zhàn)，又是對現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式的引導和推進，具有市場領導者地位，成功開發(fā)對瀘州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有里程碑的意義。二、 零售業(yè)發(fā)展趨勢（一） 全國零售業(yè)發(fā)展趨勢在零售業(yè)賣場大型化愈演愈烈而倒閉也越來越快的今天，仍有大量資本進入該行業(yè)的現(xiàn)象生動體現(xiàn)了當前國內(nèi)零售業(yè)的狀況，即成長空間較大但競爭慘烈。這種消費變化特點必將衍生各種新的商業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化及服務等功能于一體的現(xiàn)代購物廣場應運而生是零售主導權從生產(chǎn)者→零售商→消費者轉(zhuǎn)移后的必然選擇。城市化特點對商業(yè)的影響一、 城市發(fā)展進程規(guī)律城市化進程的四個階段及特點城市發(fā)展過程就是城市進化的過程，世界范圍內(nèi)的城市化經(jīng)歷了四個階段，即早期階段、城市化階段、郊區(qū)化階段和逆城市化階段?！俺鞘锌招幕睆纳鲜兰o50年代開始在西方發(fā)展國家最早出現(xiàn)，中國沿海及大城市也開始出現(xiàn)城市空心化現(xiàn)象。而隨著城市化進程的不斷發(fā)展，城市中心的商業(yè)區(qū)已成為純粹的商業(yè)區(qū)，與居住區(qū)的分離日益明顯。作為功能升級的體現(xiàn)就是零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和商業(yè)物業(yè)的復合型產(chǎn)品定位，這個結(jié)論構(gòu)成本項目商業(yè)規(guī)劃的重要依據(jù)。w 大型百貨在規(guī)模上已經(jīng)飽和；w 競爭特點將從四大百貨之間的競爭演化為新型零售業(yè)態(tài)同大型零售賣場間對商業(yè)資源的爭奪；w 中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展應控制總量，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，走內(nèi)涵式 發(fā)展道路；w 市場調(diào)查表明，品牌專賣店規(guī)模不足，且有集中經(jīng)營、店多成市的內(nèi)在沖動；w 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)應提前研究并主動適應消費方式的改變及商業(yè)競爭特點，把握由此產(chǎn)生的市場機會。 瀘州市民有很強的商鋪投資需求和趨同的投資偏好（街鋪、底商），投資理念不夠成熟。 商業(yè)物業(yè)定位要尊重商業(yè)發(fā)展趨勢和城市化進程規(guī)律w 經(jīng)濟發(fā)展必將帶來消費需求及消費方式的深刻改變，中心商業(yè)區(qū)將步入業(yè)態(tài)多元化階段。 在組團化城市發(fā)展的規(guī)劃下，中心半島承擔的城市功能會適度分解，半島商業(yè)將逐步面臨來自其他組團的競爭。 結(jié)合城市化進程的本項目商業(yè)規(guī)劃分析瀘州市的城市化進程應該講已經(jīng)或正在進入郊區(qū)化階段，城市空心化現(xiàn)象在中心半島尚未明顯出現(xiàn)，但是這種城市化過程中規(guī)律性的特點在中心半島將率先出現(xiàn)，而中心半島的商業(yè)格局事實上也存在調(diào)整和升級的要求。由于購買力的最主要部分是本地客流，而“城市空心化”導致的人口外遷，無疑使城市中的商業(yè)區(qū)失去了最大的購買力支持。城市人口空前劇增，出現(xiàn)高度的人口聚集，帶來大量的購買力，城市商業(yè)在此階段得以迅速發(fā)展，特別是中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)得益于高密度的人口群，占據(jù)著城市商業(yè)舉足輕重的地位。171。（二） 瀘州市零售業(yè)特點瀘州市零售業(yè)的現(xiàn)狀前面已作了重點分析，主要特點是商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理。比如專業(yè)賣場蘇寧電器，快餐業(yè)方面肯德基、麥當勞、豪客來等進入瀘州就是一個很好的證明。二、 需求方面 中心半島對商業(yè)物業(yè)的需求相當大，消費者調(diào)查的結(jié)果可看出投資熱情較高，并且需求特點一致傾向于街鋪、底商。我們認為主要原因在于中心半島大型零售賣場的飽和對大體量商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提出了更高的要求，部分開發(fā)商缺乏風險意識，對銷售的看重超過了對商業(yè)狀況的分析，因而在市場定位、選址、體量安排、產(chǎn)品設計及商業(yè)規(guī)劃方面沒有作好充分的準備。248。248。248。結(jié)合家庭收入狀況看，中心半島的消費能力較強（%）。而品牌專賣店的消費群體品牌意識強，他們注重的是品味和購物環(huán)境，更多的是定向購買，因此好的品牌店往往不會開在人最多的地方，象解放碑，沒有一個頂級品牌會選擇在步行街最熱鬧地段的街鋪開店經(jīng)營。珠子街租金范圍普遍在100150元/m2。治平路租金范圍普遍在60100元/m2，慈善路租金范圍普遍在6075元/m2。商品檔次是江城方向強于久盛百貨方向，普遍是中檔。 專賣店主對將專賣店開在步行街的二層或三層的態(tài)度：▲ 專賣店大多數(shù)可以接受有條件的接受在二層開店經(jīng)營結(jié)合以上三節(jié)分析，對瀘州市專賣店的總體結(jié)論是：171。 專賣店主對瀘州市民的品牌消費行為評價▲ 瀘州市民品牌意識不強，側(cè)面說明品牌專賣店規(guī)模不足，對消費的引導力有限。 專賣店主對本項目的態(tài)度▲ 調(diào)查中在對本項目進行介紹時，我們作了假設，即本項目一、二層的商業(yè)定位是品牌專賣店集合和中檔專營店結(jié)合，物業(yè)條件良好并有其它休閑娛樂等業(yè)種配合。從結(jié)構(gòu)角度看，品牌專賣店規(guī)模略顯不足。 首飾/珠寶、鐘表/眼鏡、通訊、音響類專賣店比例最小，但個性化較強的消費特點決定它們幾乎全是品牌專賣店。 品牌專賣店：指經(jīng)營一個或幾個有較高市場知名度品牌的獨立街鋪。 百貨業(yè)態(tài)從營業(yè)面積看（近5萬平方米）已經(jīng)相當龐大，而且布點過于集中。 小結(jié)：百貨業(yè)態(tài)從經(jīng)營狀況和管理水平上看，總體上是各具特色但專業(yè)化程度和市場適應能力較弱。主題專業(yè)賣場：家電、通訊、眼鏡、鐘表、珠寶首飾合計約35家，營業(yè)面積合計約6000平方米。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級市場、專業(yè)賣場、品牌專賣店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購物街。248。南北方向則同時受項目以外的建筑阻擋。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽北路間東西貫通要道。該區(qū)域目前市場軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。因為不同的家庭結(jié)構(gòu)具有區(qū)別明顯的消費偏好，三口之家和二人世界型家庭結(jié)構(gòu)代表著更強大的經(jīng)濟獨立性和更高的收入水平，相應的消費行為帶有更為多樣化和個性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。 人口結(jié)構(gòu)和城市化水平分析從人口結(jié)構(gòu)和城市化水平看，由于江陽區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過程中對商業(yè)產(chǎn)生的影響力相對有限，而江陽區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)較年輕的現(xiàn)狀特點意味著消費的增長依然會很強，并且對商業(yè)的影響力會主要表現(xiàn)在推動商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變而不是總量的增長上。二、 本項目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟指標對比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類別全市江陽區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）2437200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長率‰城市化水平(2000年度)%從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠低于全國平均水平，江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達到或接近60%，中心城區(qū)已經(jīng)進入快速城市化階段。 按商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，城市傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)受到其它組團或周邊區(qū)域的競爭威脅時會通過升級商業(yè)功能、滿足高級別消費需求的方式建立與新興商業(yè)區(qū)的差別競爭優(yōu)勢。171。適當控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進業(yè)態(tài)合理分化，實施逐步開發(fā)，保證商業(yè)設施的充分利用。茜草組團：形成以文化娛樂、渡假休閑、機械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團，長江二橋建成后茜草組團將成為中心半島功能的延伸組團，承擔部分城市中心區(qū)的職能。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利。考慮到總體經(jīng)濟規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟高速發(fā)展的初期，未來經(jīng)濟仍有相當長時期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長。（四） 其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。（一） 化學工業(yè) 瀘州是中國最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國重要的三大化工城市之一，在全國16大化工基地和14大精細化工基地中瀘州均榜上有名。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。全市由三區(qū)四縣組成，長江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團共同投資啤酒開發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市發(fā)展的影響由于主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，導致城市發(fā)展動力機制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實力的進一步發(fā)展。（二） 發(fā)展方向瀘州城市發(fā)展的遠期規(guī)劃是城市整體布局形成有機疏散、分片集中的組團式結(jié)構(gòu)。城北組團：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團，組團主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。（三） 服務業(yè)服務業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎上進一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)。本項目的商業(yè)定位必須順應這種變化趨勢方能有理想的市場前景，原因在于：171。對中心半島則側(cè)重于適當控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設施的充分利用。雖然實現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國的平均水平?？紤]到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費習慣的延續(xù)性，江陽區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會保持較高比例的增長，但是增長方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動上。對家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。江陽中路（以龍泉大橋為界）至大山坪至半島西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過近幾年的建設已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。本項目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。 用地周圍目前無良好的商業(yè)設施同本項目呼應，久盛百貨和爛尾樓的未來商業(yè)發(fā)展對本項目有不小的影響。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點分析：248。作為瀘州市提升外圍商貿(mào)覆蓋力的重要支撐，沱江商業(yè)區(qū)未來預計會有較大發(fā)展，但是急需加強政府引導和市場整合的雙重力度才能更上一個臺階。三、 業(yè)態(tài)分布特點與規(guī)模分析（一） 業(yè)態(tài)分布 大型業(yè)態(tài)賣場：四大百貨賣場、人人樂超市、