【正文】 ，銷售勢頭再好的項(xiàng)目都會(huì)陷入困境。瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)格局和消費(fèi)習(xí)慣決定了商鋪需求偏好以底商和街鋪為主，本來通過部分大型商業(yè)物業(yè)的成功營運(yùn)可以逐漸引導(dǎo)和改變這種最原始的需求偏好，遺憾的是由于象綠地商城、騰王閣等這種有市場影響力的項(xiàng)目紛紛失敗，反而使這種供需雙方的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇。 綜上所述，瀘州市商業(yè)發(fā)展的總體趨勢就是不斷推進(jìn)多層次、全方位滿足消費(fèi)需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，同時(shí)通過商業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步引導(dǎo)和創(chuàng)造消費(fèi)需求，從而推動(dòng)地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)達(dá)到一個(gè)新的高度。三、 消費(fèi)需求演化趨勢 伴隨國內(nèi)零售業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生的深刻變化，市民消費(fèi)逐漸從“靜態(tài)”走向“動(dòng)態(tài)”，“一次購足、休閑購物”、“個(gè)性化消費(fèi)”、“體驗(yàn)式消費(fèi)”是當(dāng)前及以后的主流消費(fèi)模式，也將是瀘州消費(fèi)需求特點(diǎn)的演化趨勢。 商業(yè)的發(fā)展需要商用物業(yè)的發(fā)展來推動(dòng)，本項(xiàng)目的商業(yè)安排應(yīng)體現(xiàn)并滿足商業(yè)發(fā)展和半島商業(yè)業(yè)態(tài)合理化過程中所產(chǎn)生的市場需求。二、 城市化進(jìn)程對(duì)商業(yè)的影響 在城市化的中后期，即郊區(qū)化和逆城市化階段，“城市空心化”現(xiàn)象產(chǎn)生。 區(qū)域商業(yè)功能顯著分化在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，消費(fèi)者需求單一趨同，社會(huì)可提供的商品有限，因此傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的劃分僅以其繁華程度為主要區(qū)別，功能特征并不明顯。從商業(yè)發(fā)展趨勢、零售業(yè)發(fā)展趨勢、消費(fèi)需求演化趨勢及當(dāng)前瀘州城市化所處階段來看，中心半島商業(yè)都面臨功能升級(jí)的要求。 半島商業(yè)中心（白塔商業(yè)區(qū)）零售商業(yè)的發(fā)展將以推進(jìn)業(yè)態(tài)合理化為主要方向。220。商業(yè)組織將通過業(yè)態(tài)變化對(duì)消費(fèi)升級(jí)進(jìn)行主動(dòng)適應(yīng)，品牌專賣店、精品店，個(gè)性化、體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài)有很大的成長空間和擴(kuò)張動(dòng)力。中心商業(yè)區(qū)的競爭優(yōu)勢應(yīng)體現(xiàn)在功能升級(jí)和滿足高品質(zhì)消費(fèi)上?？紤]到商業(yè)功能升級(jí)的要求，本項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)適度高于現(xiàn)有商業(yè)的定位。同時(shí)由于人口的外遷，新的居住區(qū)逐漸形成，又為居住區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了新的契機(jī)，因此，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的中心與重心必將隨之發(fā)生顯著與深刻的變化。 郊區(qū)化階段 工業(yè)化的進(jìn)一步發(fā)展，使城市空間更加擁擠，而交通與通訊的迅速發(fā)展使城市向郊區(qū)擴(kuò)散成為可能，于是城市居民開始逐漸遷移到城市邊緣和郊區(qū)居住，此階段中心地帶人口大量減少，城市邊緣人口卻逐步增加 逆城市化階段 隨著交通與通訊的進(jìn)一步發(fā)展，逐步步入信息社會(huì)。 半島中心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組合不合理，客觀上有業(yè)態(tài)重組的要求。由于百貨業(yè)總量過大，加之無明顯的錯(cuò)位經(jīng)營規(guī)劃，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因而競爭基本集中在百貨業(yè)態(tài)上，而符合現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展趨勢的購物中心、專賣店、專業(yè)賣場則比例偏小甚至沒有。（二） 需求方面二級(jí)市場由于在商業(yè)服務(wù)提供上離多層次、全方位的成熟商業(yè)有一定差距，因此存在部分個(gè)性消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)在當(dāng)?shù)氐貌坏綕M足。江陽北路的街鋪尤其搶手，甚至連背街慈善路上的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)也高達(dá)2萬至7萬元，它基本上反映了目前半島的商業(yè)狀態(tài)和消費(fèi)習(xí)慣。特別是商業(yè)規(guī)劃上對(duì)市場認(rèn)識(shí)不足，草率使用概念進(jìn)行定位，對(duì)后期運(yùn)營缺乏成熟系統(tǒng)戰(zhàn)略考慮和管理安排。 消費(fèi)者投資二層以上的商鋪的意向：▲對(duì)二層以上商鋪的抗性強(qiáng)大，保證投資收益的促銷手段是本項(xiàng)目推動(dòng)二層商鋪的銷售著力點(diǎn)。 消費(fèi)者希望投資的商鋪類型：▲ 商鋪投資偏好以街鋪為主，真實(shí)反映了瀘州街道沿線商業(yè)繁榮的現(xiàn)狀。 消費(fèi)者的自由支配收入主要用于：▲ 日常生活消費(fèi)和娛樂休閑構(gòu)成主要消費(fèi)模式，因?yàn)樽C券市場持續(xù)低迷，余錢以儲(chǔ)蓄為主，對(duì)房產(chǎn)和汽車的投資熱情強(qiáng)于證券市場。248。同時(shí)部分品牌店的消費(fèi)群購物出行方式與普通消費(fèi)者不同，停車方便與否也是決定其消費(fèi)選擇的重要因素。二、 沿線零售商業(yè)布局特點(diǎn)分析（一） 店鋪分布特點(diǎn)——市場定位決定店鋪分布定位接近的店鋪相對(duì)集中經(jīng)營是店鋪分布的最大特點(diǎn)。（三） 肖巷子肖巷子商氣冷熱分明，騰王閣一面冷，而靠水井溝一面氣氛尚可。除了運(yùn)動(dòng)休閑品牌外，服飾類店鋪少有其它好的品牌。 規(guī)模不足尚有發(fā)展空間；171。248。調(diào)查結(jié)果顯示，大量經(jīng)營者表達(dá)了一定的興趣和觀望心態(tài)（感興趣人群中以品牌專賣店主居多）。248。上節(jié)中業(yè)種分析時(shí)提到一些業(yè)種已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的百貨賣場銷售為主向品牌專賣店業(yè)態(tài)發(fā)展，本節(jié)重復(fù)這一結(jié)論，同時(shí)指出，這種零售業(yè)發(fā)展趨勢還將加快并向其它業(yè)種延伸。248。從業(yè)態(tài)規(guī)模對(duì)比上看，百貨規(guī)模明顯偏大。匯通百貨帶有明顯的老百貨公司痕跡，樓層規(guī)劃、業(yè)種安排、裝飾、陳列等中規(guī)中矩，賣場經(jīng)營技術(shù)也比較規(guī)范。珠子街低檔商鋪（服飾生活類）：約78家，營業(yè)面積合計(jì)約2100平方米。業(yè)態(tài)典型店分布百貨摩爾、匯通、人民商場、久盛百貨江陽北路兩側(cè)及迎暉路集中分布超市人人樂江陽北路西側(cè)專業(yè)賣場蘇寧電器江陽北路西側(cè)品牌專賣店耐克、喬頓、利朗、布衣堂、播、鐘表、眼鏡、珠寶首飾沿江陽北路東西兩側(cè)延伸至江城、迎暉路、治平路、肖巷子等呈點(diǎn)狀散型分布其它街鋪該區(qū)域所有街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)購物街低檔百貨服飾店珠子街集中式分布二、 總體商業(yè)特點(diǎn)（一） 商業(yè)設(shè)施現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施大部分沿城市交通主干道呈線型布置，主要是沿瀘州市最主要的過境通道江陽路分布，對(duì)城市交通干擾大而且不利于商業(yè)環(huán)境的營造。 從商業(yè)類型上分，瀘州市主城區(qū)存在兩個(gè)大的集中商業(yè)區(qū)，一個(gè)是以江陽北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個(gè)是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。 171。對(duì)于本項(xiàng)目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來概括。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州對(duì)家庭年收入調(diào)查可以確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力及目前消費(fèi)處于什么樣的狀態(tài)。171。第五次人口普查結(jié)果顯示，瀘州市人口年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏晷停丝谧匀辉鲩L總體趨勢將逐漸放緩。 綜合而言，中心商業(yè)區(qū)將面臨強(qiáng)大的市場競爭壓力，有功能升級(jí)和業(yè)態(tài)整合的內(nèi)在要求，以新的商業(yè)格局鞏固現(xiàn)有的市場地位。 工農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)服務(wù)業(yè)而言可以帶來很好的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)對(duì)不同組團(tuán)和具體行業(yè)并不均等。三、 城市規(guī)劃分析及對(duì)本項(xiàng)目的影響（一） 關(guān)于城市發(fā)展規(guī)劃瀘州市未來發(fā)展目標(biāo)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，輻射能力更強(qiáng)的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。沙灣泰安組團(tuán)：建設(shè)沙灣新區(qū)、合并泰安鎮(zhèn)，新建泰安工業(yè)園區(qū)，依托城市外環(huán)路發(fā)展機(jī)械配套工業(yè)及其它加工工業(yè)，并為搬遷茜草“長三廠”預(yù)留空間。遠(yuǎn)期隨著城北新區(qū)建設(shè)用地基本飽和，同時(shí)城市外環(huán)線全線貫通及長江大橋復(fù)線工程的實(shí)施，改善了城南的交通條件，城市向南跨長江發(fā)展成為必然。結(jié)合瀘州市工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)推進(jìn)計(jì)劃及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將衍生對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求。三、 小結(jié)171。瀘州化工行業(yè)總產(chǎn)值占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%強(qiáng)。在設(shè)計(jì)“瀘州賓館改造項(xiàng)目”的調(diào)查時(shí)，我們力求從宏觀經(jīng)濟(jì)狀況到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與市場情況到微觀層面進(jìn)行綜合的了解，以便對(duì)影響本項(xiàng)目的各種因素有一個(gè)全方位的掌握，同時(shí)重點(diǎn)對(duì)瀘州市商業(yè)、商用物業(yè)、商鋪需求特點(diǎn)進(jìn)行了考察。瀘州東接重慶，南鄰云南、貴州，西與宜賓、自貢相鄰，北通內(nèi)江，為“川、滇、黔、渝”四省市的重要結(jié)合部。瀘州老窯為全國八大名酒之一，郎酒在全國白酒行業(yè)首獲國際質(zhì)量認(rèn)證和綠色食品標(biāo)志，兩者均為中國馳名商標(biāo)。171。規(guī)劃目標(biāo)是： 長江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和港口城市； 山水相依、生態(tài)良好的宜居城市； 區(qū)域性物流、商貿(mào)中心城市； 生態(tài)環(huán)境良好的“綠色”歷史文化名城。城市組團(tuán)職能中心半島組團(tuán)：合并中心半島和城西新區(qū)組成新的中心半島組團(tuán)，半島組團(tuán)主要向西發(fā)展，形成傳統(tǒng)文化、商業(yè)、行政辦公、旅游、對(duì)外交通、物流等職能為主的綜合性城市核心。（二） 工業(yè)一方面鞏固和做強(qiáng)傳統(tǒng)的化工、飲料、機(jī)械支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面大力發(fā)展培育醫(yī)藥制造、電力能源等新興產(chǎn)業(yè)。（三） 對(duì)本項(xiàng)目的影響從對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的分析看，中心半島未來商業(yè)將因?yàn)槊媾R新興商業(yè)區(qū)的競爭而產(chǎn)生功能性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。 目前瀘州市并未出臺(tái)專門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，在城市規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)的發(fā)展側(cè)重于大型專業(yè)市場的培育以提升城市的區(qū)域商貿(mào)輻射能力。重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)分析一、 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析（一） 全市GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析瀘州市GDP發(fā)展?fàn)顩r從總量看保持快速增長，從結(jié)構(gòu)上看三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為24::。 GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本項(xiàng)目的影響分析從全市看，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，但從江陽區(qū)來看，第三產(chǎn)業(yè)的總體比重已經(jīng)到達(dá)一個(gè)比較高的水平。應(yīng)該講瀘州市中心半島的商業(yè)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的初期，這種改變將伴隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展而呈現(xiàn)得越來越清晰和強(qiáng)烈。區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與研究主城區(qū)城市結(jié)構(gòu)與功能研究 中心半島以商業(yè)、行政辦公和居住功能為主，其中沱江大橋南岸沿江陽路至白招牌一線為中心半島也是瀘州的零售商業(yè)中心。立地條件研究一、 本項(xiàng)目交通背景 瀘州境內(nèi)有隆內(nèi)鐵路、隆納高速、321國道、瀘州機(jī)場和多個(gè)內(nèi)河港口，瀘州港是四川省在長江的第一大港，瀘州機(jī)場為四川省第二大航空港，已經(jīng)具備了較完備的水、陸、空立體交通設(shè)施。四、 周圍環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施 從用地四周環(huán)境看，未拆遷部分建筑對(duì)項(xiàng)目有不良影響，表現(xiàn)在對(duì)人流的阻斷（南北方向）和對(duì)項(xiàng)目整體形象產(chǎn)生不和諧。為全面掌握瀘州主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，我們從面、點(diǎn)、線三個(gè)角度進(jìn)行了調(diào)研，重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目用地周邊的商業(yè)研究。沱江商業(yè)區(qū)應(yīng)該是得益于瀘州特殊的經(jīng)濟(jì)地理位置而由市場自發(fā)形成的，因此存在布局分散、規(guī)劃不平衡、形象混亂、管理落后的問題。相應(yīng)的，商鋪檔次定位從白招牌至珠子街由南往北逐漸偏高，整體商業(yè)氣氛以水井溝為界是北重南輕，商業(yè)規(guī)模和人氣以江陽北路為界是東強(qiáng)西弱，這種特點(diǎn)的形成是由于特定的道路交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)分布決定的。（二） 首飾、珠寶類：該業(yè)種四大百貨經(jīng)營面積不大（匯通沒有）無，采用專賣形式的首飾珠寶店比較多（約8家）。摩爾瑪比較靠近現(xiàn)代流行百貨，對(duì)消費(fèi)特點(diǎn)變化的把握是最好的一個(gè)，其時(shí)尚和家庭生活消費(fèi)定位比較符合當(dāng)前瀘州主流消費(fèi)人群的特點(diǎn)。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究——專賣店概念注釋248。 一般街鋪：指經(jīng)營多個(gè)或眾多無市場知名度品牌的獨(dú)立街鋪。248。因此，專賣店主調(diào)查結(jié)果也映證了專賣店市場上品牌專賣店和部分專營店有進(jìn)一步發(fā)展的趨勢。而治平路、慈善路和肖巷子上的店主普遍持積極的態(tài)度，特別是品牌專賣店表現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)烈的興趣，如喬頓、播牌、古古名店、布衣堂、巴布豆、愛浪音響等，喬頓與愛浪音響甚至表達(dá)了購買的意愿。 專賣店主就專賣店與商場消費(fèi)群體的對(duì)比▲ 專賣店同百貨業(yè)態(tài)既存在競爭關(guān)系，又有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，百貨業(yè)的發(fā)展無法覆蓋所有消費(fèi)群，專賣店有自己獨(dú)特的市場份額。 專賣店主的擇鋪意識(shí)日趨成熟，品牌專賣店的選址標(biāo)準(zhǔn)與一般街鋪有明顯差異；171。由于是背街，目前商業(yè)氣氛不理想。（四） 迎暉路迎暉路商業(yè)同樣以底商為主，人流量大，主要是中檔女裝店鋪。而由于接近珠子街，所以迎暉路以