【正文】 為單棟多層商住樓，板塊內(nèi)在售物業(yè)檔次較低，小區(qū)內(nèi)大都缺乏配套和物管，平均價格區(qū)間在 750— 880 元 /平米。營銷企劃：上海紅魚商務咨詢公司 ? 物 業(yè) 管理：上饒鳳凰物業(yè)管理有限公司 ? 現(xiàn) 場 地址：帶湖路光學路口 ? 銷 售 情況 一 期 銷售約 80% ? 對 本 項目的影響 綜上分析，江南人家戶型面積定位適中、價格定位偏上，對本項目的定位 影 響較大。板塊主 力 戶 型為 三 房二廳，其面積較大，區(qū)間為 120— 150 平米 /套。 【綠景家園】 項目概 況 ? 定 位 :超 大規(guī)模低密度園林養(yǎng)生型高尚社區(qū) ? 規(guī) 模：總用地面積 86960 ㎡，總建筑面積 135707 平米，建筑密度 %，容積率 ，綠化率 43%，總戶數(shù) 754 戶（高層 478 戶），總人口 2639 人，一層店面面積 5483 ㎡（車庫 1175 ㎡），二層店面 17 面積 5483 ㎡，多層建筑面積 46829 ㎡，小高層建筑面積 63764㎡ ， 小區(qū)會所面積 600 ㎡，綜合辦公樓面積 13100 ㎡。同時板塊 內(nèi)擁有上饒 市目前最大規(guī)模的小區(qū) —— 現(xiàn)代城，除此之外，其他項目多為占地 1— 2 畝的小 盤，雖然項 目數(shù)量較多 ，但各個項 目規(guī)模體量 很小，小區(qū)的配 套主要依賴 外圍公配， 同時因為大 多小區(qū)體量 很小，導致物 業(yè) 管理水平低下。 ? 銷售價格：住宅 1500— 2021 元 /平米，樓層差價 30 元，店面 18000 元 /平 米 ，寫字樓 3200 元 /平米 ? 物 業(yè) 管理費： 元 /㎡?月 ? 銷 售 率： 40% ? 交 付 時間：今年年底 ? 開 發(fā) 商：江西上饒海德實業(yè)有限公司 ? 營 銷 策劃：三固房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 ? 物 業(yè) 管理：上饒海德物業(yè)有限公司 ? 現(xiàn) 場 地址：信 江中路（市房地產(chǎn)大廈旁） 【康達商住樓】 ? 規(guī) 模 ： 占地 5535 平米，一棟臨街多層住宅 ? 戶 型：共 35 套，二室二廳面積 97/118 平米，占 10套；三室二廳面積 161 平米，占 15 套；四室二廳面積 193 平米，占 10 套。 13 【現(xiàn)代城】 項 目 概況 ? 定 位 ： 信江邊上，健康人家 ? 規(guī) 模：總占地 360 畝，總建筑面積約 38 萬㎡，總戶數(shù) 2740 戶，綠化率 58%，車位 960 個，共分七期開發(fā)，集多層、小高層、花園洋房、時尚 TOWNHOUSE、會所、學校、商業(yè)、休閑運動設施、生活配套、車庫等于一體的大型園林式現(xiàn)代生活社區(qū)，五三大道 貫 穿項目，將現(xiàn)代城分為南北雙城。 個案簡介： 【金谷國際公寓】 項目概 況 ? 定 位：名門特區(qū)酒店式商務小公寓 ? 規(guī) 模：占地 1500㎡，總建筑面積約 11500 ㎡，一棟 12層的單體小高層 ? 外立面： 較為時尚、現(xiàn)代 ? 功能分區(qū)： 1— 3層小區(qū)配套的商業(yè)用房， 4層以上為酒店式公寓 ? 車 位：無 11 ? 戶 型：共 188套，精裝房，均為一房一廚一衛(wèi)式的小戶型，其中 ㎡占 54套；㎡占 116套； 56㎡占 18套 ? 物業(yè)管理費： /㎡?月 ? 銷售價格： 2970— 3400元 /㎡，樓層差價 50元 ? 電 梯：兩梯 20戶 ? 開發(fā)商： 福建華洲集團 — 華洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 營銷商： 廈門沃爾斯賓置業(yè)有限公司 ? 現(xiàn)場地址：火車站廣場南側 ? 銷售情況 銷售率約 70% ? 對本項目的影響 綜上分析，金谷國際公寓有一定特色，乃上饒市首家精裝修酒店式公寓，但對于項目基本上無影響： a、銷售周期上來看，與本項目無沖突； b、小區(qū)缺乏中央空調(diào)和 24小時熱水供應，導致阻卻部分客戶的購買欲望。隨著居住概念 的轉變，對于 購房者來說，具 有自 然環(huán)境優(yōu) 勢、小區(qū)景觀環(huán) 境 優(yōu)勢的樓盤，普遍受到消費者青睞。目前，上饒居民普遍心理 單 價位為 800— 1100 元 /㎡，心理總價位在 6— 15 萬元 /套之間。 ? 樓 層 朝向選擇特征 朝向問題是上饒市居民購房時關注的重要因素，上饒氣候濕潤，夏季較炎熱，居民普遍形成南北朝向的居住習慣。 發(fā) 展商綜合素質(zhì)有待提高 在房地產(chǎn)市場越 來越注重品牌化的今天，一個樓盤的素質(zhì)可以說很大程度上取決于發(fā)展商的綜合實力，高素質(zhì)的房地產(chǎn)商是造就高品位樓盤的重要因 素 ，縱觀上饒樓市，擁有實力雄厚的開發(fā)商并不多見。對于住宅小區(qū)的生活環(huán)境及物業(yè)維護認識不足，消費心態(tài)處于 10— 30元 /戶 /月的水平，造成上饒市物業(yè)管理現(xiàn)狀普遍“臟、亂、差”，直接影響在售物業(yè)的形象與檔次提升；而少數(shù)規(guī)模大、銷售較好的樓盤其物業(yè)管理水平相應較高，物業(yè)收費也較高， 9 約 元 /㎡?月，如現(xiàn)代城。 商 品房市場營銷特征 從上饒市商品房市場的總體發(fā)展情況來看，現(xiàn)階段還處于“千樓一面”的低水平開發(fā)階段。 二居室套型面積大多在 90— 110 平米，三居室套型面積在 120— 150 平米之 間 ，四居室套型面積在 160 平米以上。這一規(guī)劃 藍 圖的制定，為貴司項目在三江板塊的開發(fā)投資帶來利好前景。近期內(nèi)的居住、商業(yè)用地主要向北發(fā)展，位置在現(xiàn)狀 320 公路以南 。2021 年信州區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入 6157 元，同比增長 %，農(nóng)民居民人均純收入 2096 元，增長 %。 信州區(qū)交通便利．浙贛鐵路穿區(qū)而過，橫南鐵路在上饒接軌，上海至南寧的 320 國道及黎溫高速公路橫貫市區(qū)東西，以信州區(qū)為中心的公路四通八達。全區(qū)總面積 338． 8 平方公里，行政區(qū)轄四鄉(xiāng)二鎮(zhèn)三個街道辦事處 。 現(xiàn)有的景點有：國家級景區(qū)三清山、龜峰，南巖佛窟、葛仙山、武夷山自然保護區(qū)、 鵝 湖書院、婺源田園風光、靈巖洞國家森林公園、萬年仙人洞、吊 桶 環(huán)、閩浙贛革命舊址、上饒集中營等等。上饒山川秀美，風景如畫。 上饒 市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達 80%以上。婺源開發(fā)的有機茶，在國際市場享有盛譽， 2021 年度出口 量 占歐盟各國總銷量的 70%以上。 依托豐富的糧油資源發(fā)展起來的食品工業(yè)更是一派興旺。 以生產(chǎn)水泥、水泥制品、建筑陶瓷、石棉制品為主的建 材業(yè)，產(chǎn)品已有 十 大類 50 余種，生產(chǎn)企業(yè) 600 多家。 [2021年上饒市人口統(tǒng)計 ] 全市常住人口 其中：城鎮(zhèn)人口 （占 %） 鄉(xiāng)村人口 （占 %） 全市男性人口 321萬人 全市女性人口 0— 14歲 比重占 % 15— 64歲 比重占 % 65歲及以上老年人口 比重占 % 從上表顯示，上饒市非農(nóng)業(yè)人口比例不高，僅為 17%左右，根據(jù)上饒人口增長趨勢（全年凈增人口 萬人）和城市發(fā)展態(tài)勢 ，未來的城市規(guī)模將突破現(xiàn)有的城市格局，上饒市人口將進一步增大，有利于房地產(chǎn)的深入發(fā)展。未來德興的主導產(chǎn)業(yè)將從采掘業(yè)及粗加工業(yè)逐漸過渡到原材料的深加工及礦產(chǎn)品的再開發(fā)，走以技術為主導的路子 。 [城鎮(zhèn)體系總體構想 ] 規(guī)劃期內(nèi)市域城鎮(zhèn)發(fā)展的總體思路是以上廣玉城鎮(zhèn)群構成市域內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展的核心，依托浙贛鐵路、 320 國道、 311 國道三條平行的交通大動脈，市域內(nèi) 各 板塊根據(jù)本區(qū)條件有重點、有步驟地發(fā)展。 GSM 數(shù)字交換機和 DDN 數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)，電視電話會議、 信令系統(tǒng)、同步定時系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、信息服務系統(tǒng) 、 計算機互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信網(wǎng)等，為社會公眾提供了的服務平臺。百十里內(nèi)有四個機場。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分 優(yōu)越 ；素有 “ 八省通衢 ” 、 “ 豫章第一門戶 ” 的稱謂。 一、 上饒市宏觀環(huán)境調(diào)查分析 上饒市地理位置概況 上饒市位于江西省東北部。 上饒市基礎設施建設 [交通便捷 ] 浙贛鐵路復線、皖贛鐵路、橫南鐵路和 320 國道、 206 國道、 311 高速公路東西橫貫，南北穿行；加上四條省道和數(shù)百條縣鄉(xiāng)干道交織成網(wǎng)。 [郵電通訊暢通 ] 市縣區(qū)鄉(xiāng)全部開通程控電話，實現(xiàn)長途傳輸數(shù)字化；開通了 8100 長途程 2 控交換局， 3400 公里的光纜聯(lián)接城鄉(xiāng)。 上饒市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 [市域人口發(fā)展和城市化水平預測 ] 預測市域總人口 2021 年為 700 萬人， 2020 年達到 780 萬人，全市城鎮(zhèn)人口規(guī)模近期為 175 萬人，城鎮(zhèn)化水平為 25%，遠期城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 312 萬人 ， 城鎮(zhèn)化水平為 40%。 2） 北 部山區(qū)城鎮(zhèn)群 該區(qū)域范圍包括德興市和婺源縣。 上饒市經(jīng)濟發(fā)展狀況 [2021年上饒市主要經(jīng)濟指標及 2021年目標 ] 項 目 2021年實現(xiàn)指標 2021年奮斗目標 國內(nèi)生產(chǎn)值 增長 13% 人均 GDP 增長 13% 財政總收入 增長 13% 全社會固定資產(chǎn)投資 60億元 增長 20% 社會消費品零售總額 增長 8% 引進市外資金 增長 20% 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 各類貸款 據(jù)調(diào)查， 2021 年上饒市 GDP 達 億元，在江西省 11 個地市中排列第五位，加上上饒地處江西