【正文】 名度品牌的獨(dú)立街鋪。 專營店：指經(jīng)營一個(gè)或多個(gè)市場(chǎng)知名度一般的品牌且賣場(chǎng)形象較好的獨(dú)立街鋪。 一般街鋪：指經(jīng)營多個(gè)或眾多無市場(chǎng)知名度品牌的獨(dú)立街鋪。 低檔街鋪：統(tǒng)稱珠子街的商鋪。 首飾/珠寶、鐘表/眼鏡、通訊、音響類專賣店比例最小，但個(gè)性化較強(qiáng)的消費(fèi)特點(diǎn)決定它們幾乎全是品牌專賣店。248。248。（三） 服飾及生活用品類專賣店定位結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)分析按本節(jié)開始所做的定義：┏ 品牌專賣店和專營店在專賣店中為中高檔定位；┏ 一般街鋪在專賣店中為中檔定位；┏ 低檔街鋪在專賣店中為中低檔定位。從結(jié)構(gòu)角度看，品牌專賣店規(guī)模略顯不足。 專賣店主對(duì)瀘州專賣店的總體數(shù)量及品牌檔次評(píng)價(jià)：▲ 經(jīng)營者對(duì)中低檔品牌的看法趨向一致即偏多。因此，專賣店主調(diào)查結(jié)果也映證了專賣店市場(chǎng)上品牌專賣店和部分專營店有進(jìn)一步發(fā)展的趨勢(shì)。 專賣店主選擇專賣的理由▲ 由于百貨的定位及進(jìn)場(chǎng)條件方面的原因而放棄進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營的專賣店比例很大，這個(gè)結(jié)果也印證了前面的結(jié)論，即越來越多的業(yè)種和品牌會(huì)將專賣店形式作為重點(diǎn)經(jīng)營形式。 專賣店主對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度▲ 調(diào)查中在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行介紹時(shí)，我們作了假設(shè)，即本項(xiàng)目一、二層的商業(yè)定位是品牌專賣店集合和中檔專營店結(jié)合，物業(yè)條件良好并有其它休閑娛樂等業(yè)種配合。對(duì)專賣店除了規(guī)模、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)研外，還對(duì)江陽北路、迎暉路、治平路、慈善路和肖巷子上的品牌專賣店進(jìn)行了針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)訪談，我們假設(shè)了本項(xiàng)目品牌專賣店和中檔專營店集合的商業(yè)定位。而治平路、慈善路和肖巷子上的店主普遍持積極的態(tài)度，特別是品牌專賣店表現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)烈的興趣，如喬頓、播牌、古古名店、布衣堂、巴布豆、愛浪音響等，喬頓與愛浪音響甚至表達(dá)了購買的意愿。同時(shí)這種現(xiàn)象也符合我們后面將提到的品牌店與一般街鋪不同的選址標(biāo)準(zhǔn)。 專賣店主對(duì)瀘州市民的品牌消費(fèi)行為評(píng)價(jià)▲ 瀘州市民品牌意識(shí)不強(qiáng)，側(cè)面說明品牌專賣店規(guī)模不足，對(duì)消費(fèi)的引導(dǎo)力有限。 專賣店主在承租商鋪時(shí)優(yōu)先考慮下列哪些因素▲ 對(duì)經(jīng)營者承租選擇的影響因素中位置和租金的權(quán)重最高，商業(yè)規(guī)劃、整體管理、物業(yè)條件和周邊環(huán)境等因素也必不可少，說明經(jīng)營者擇鋪行為將更加理性。 專賣店主就專賣店與商場(chǎng)消費(fèi)群體的對(duì)比▲ 專賣店同百貨業(yè)態(tài)既存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，百貨業(yè)的發(fā)展無法覆蓋所有消費(fèi)群，專賣店有自己獨(dú)特的市場(chǎng)份額。 專賣店主對(duì)將專賣店集中于步行街中經(jīng)營的態(tài)度：▲ 絕大部分專賣店主認(rèn)同同檔店鋪在步行商業(yè)廣場(chǎng)集中經(jīng)營，品牌店尤其強(qiáng)烈。 專賣店主對(duì)將專賣店開在步行街的二層或三層的態(tài)度：▲ 專賣店大多數(shù)可以接受有條件的接受在二層開店經(jīng)營結(jié)合以上三節(jié)分析，對(duì)瀘州市專賣店的總體結(jié)論是：171。 中高品牌專賣店所占市場(chǎng)比例偏??；171。 專賣店主的擇鋪意識(shí)日趨成熟，品牌專賣店的選址標(biāo)準(zhǔn)與一般街鋪有明顯差異；171。本項(xiàng)目周邊沿線商業(yè)環(huán)境研究一、 沿線商業(yè)概況（一） 江陽北路江陽北路商業(yè)氣氛最為濃厚，除了幾個(gè)大的商場(chǎng)，其它商業(yè)物業(yè)幾乎全是住宅的底商。商品檔次是江城方向強(qiáng)于久盛百貨方向，普遍是中檔。江陽北路租金范圍普遍在90150元/ m2。由于是背街，目前商業(yè)氣氛不理想。治平路沿線則集中了目前瀘州市場(chǎng)上品牌檔次最高的專賣店，如喬頓、利朗、與狼共舞、勁霸等。治平路租金范圍普遍在60100元/m2，慈善路租金范圍普遍在6075元/m2。肖巷子全是底商，以女性服飾店為主，品牌檔次高過江陽北路，如哥弟、播等。（四） 迎暉路迎暉路商業(yè)同樣以底商為主，人流量大，主要是中檔女裝店鋪。（五） 珠子街珠子街商業(yè)氣氛很強(qiáng)，主要以低檔服飾店鋪為主，男女裝都有。珠子街租金范圍普遍在100150元/m2。江陽北路南段品牌專賣店很少，僅有的運(yùn)動(dòng)休閑品牌則幾乎是抱團(tuán)開店。而由于接近珠子街，所以迎暉路以中低檔女裝為主。最近幾年江城一帶商業(yè)氣氛趨好，大量江浙一帶客商進(jìn)入該區(qū)域投資店鋪經(jīng)營，這部分人深喑開店之道，因此江城一帶的店鋪普遍是定位相似的中檔店鋪，這也是江陽北路北段好于南段的原因。而品牌專賣店的消費(fèi)群體品牌意識(shí)強(qiáng)，他們注重的是品味和購物環(huán)境，更多的是定向購買，因此好的品牌店往往不會(huì)開在人最多的地方，象解放碑，沒有一個(gè)頂級(jí)品牌會(huì)選擇在步行街最熱鬧地段的街鋪開店經(jīng)營。象江陽北路、迎暉路就不具備泊車條件，這也是大量男裝品牌店和好的女裝品牌開在治平路、慈善路、肖巷子這些所謂背街的原因。消費(fèi)行為研究本節(jié)結(jié)合部分問卷調(diào)查結(jié)果對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為、投資行為作簡(jiǎn)單的描述。一、 關(guān)于消費(fèi)行為248。結(jié)合家庭收入狀況看，中心半島的消費(fèi)能力較強(qiáng)（%）。 消費(fèi)者希望在瀘州增加的消費(fèi)場(chǎng)所：▲ 消費(fèi)者的消費(fèi)偏好多元化，流行百貨、大型購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、專賣店、娛樂休閑等新的商業(yè)業(yè)態(tài)將越來越多的被消費(fèi)者接受。248。248。248。248。二、 投資行為（含專賣店主）248。248。248。248。248。248。248。248。第 三 章 瀘 州 商 業(yè) 物 業(yè) 研 究商業(yè)物業(yè)發(fā)展綜述 瀘州市前幾年商業(yè)物業(yè)有一個(gè)集中放量的階段，近年來建成的商業(yè)物業(yè)總量在40萬平方米左右。大山坪主要是大量新建商住樓的底商，城北以大型專業(yè)市場(chǎng)為主，白塔附近則大多以大型賣場(chǎng)的形式出現(xiàn)。我們認(rèn)為主要原因在于中心半島大型零售賣場(chǎng)的飽和對(duì)大體量商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提出了更高的要求，部分開發(fā)商缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)銷售的看重超過了對(duì)商業(yè)狀況的分析，因而在市場(chǎng)定位、選址、體量安排、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及商業(yè)規(guī)劃方面沒有作好充分的準(zhǔn)備。商業(yè)地產(chǎn)的考驗(yàn)不在建筑、銷售等中間環(huán)節(jié)上，而在前期戰(zhàn)略策劃和后期運(yùn)營管理對(duì)戰(zhàn)略定位的體現(xiàn)上。作為商業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體，商業(yè)經(jīng)營的好壞決定商業(yè)物業(yè)的價(jià)值高低，對(duì)商業(yè)缺乏充分認(rèn)識(shí)和研究進(jìn)行商用物業(yè)開發(fā)充滿巨大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然空置面積很大，但由于這部分供應(yīng)量無法有效滿足現(xiàn)實(shí)商鋪需求，因此基本上是無效的供應(yīng)量。二、 需求方面 中心半島對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求相當(dāng)大，消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果可看出投資熱情較高，并且需求特點(diǎn)一致傾向于街鋪、底商。三、 供求矛盾分析一方面商用物業(yè)大量空置，一方面商鋪需求不能得到有效滿足，這種供需矛盾形成的主要原因是現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)不符合商鋪投資者的需求偏好。商鋪需求偏好的改變決定于商業(yè)經(jīng)營模式和消費(fèi)習(xí)慣的變改，本項(xiàng)目既是對(duì)瀘州中心商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)而又落后的商業(yè)經(jīng)營模式進(jìn)行挑戰(zhàn)，又是對(duì)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式的引導(dǎo)和推進(jìn)，具有市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，成功開發(fā)對(duì)瀘州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有里程碑的意義。特別是知名的品牌商家在考慮區(qū)域性的連鎖發(fā)展戰(zhàn)略和品牌拓展時(shí)，二級(jí)城市在開店成本及消費(fèi)增長方面都具有很強(qiáng)的吸引力。比如專業(yè)賣場(chǎng)蘇寧電器，快餐業(yè)方面肯德基、麥當(dāng)勞、豪客來等進(jìn)入瀘州就是一個(gè)很好的證明。有大量的潛在消費(fèi)處于一種市場(chǎng)真空狀態(tài)中，通過對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的引進(jìn)、培育，結(jié)合合理的消費(fèi)引導(dǎo)，二級(jí)市場(chǎng)上消費(fèi)需求的暴發(fā)力往往是驚人的。二、 零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（一） 全國零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)在零售業(yè)賣場(chǎng)大型化愈演愈烈而倒閉也越來越快的今天，仍有大量資本進(jìn)入該行業(yè)的現(xiàn)象生動(dòng)體現(xiàn)了當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)的狀況，即成長空間較大但競(jìng)爭(zhēng)慘烈。調(diào)查顯示，全國社會(huì)商品零售總額基本保持在兩位數(shù)的年增長率上，大量增量消費(fèi)流向新型商業(yè)業(yè)態(tài)而不是流向傳統(tǒng)百貨。（二） 瀘州市零售業(yè)特點(diǎn)瀘州市零售業(yè)的現(xiàn)狀前面已作了重點(diǎn)分析，主要特點(diǎn)是商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理。商業(yè)發(fā)展規(guī)律是帶有共性和不可逆轉(zhuǎn)的，瀘州也不例外，掌握瀘州市商業(yè)在發(fā)展進(jìn)步過程中對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)就抓住了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這種消費(fèi)變化特點(diǎn)必將衍生各種新的商業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化及服務(wù)等功能于一體的現(xiàn)代購物廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生是零售主導(dǎo)權(quán)從生產(chǎn)者→零售商→消費(fèi)者轉(zhuǎn)移后的必然選擇。綜 述：171。171。171。城市化特點(diǎn)對(duì)商業(yè)的影響一、 城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律城市化進(jìn)程的四個(gè)階段及特點(diǎn)城市發(fā)展過程就是城市進(jìn)化的過程，世界范圍內(nèi)的城市化經(jīng)歷了四個(gè)階段，即早期階段、城市化階段、郊區(qū)化階段和逆城市化階段。 城市化階段 城市的發(fā)展始于產(chǎn)業(yè)革命，城市成為工業(yè)的聚集地。城市人口空前劇增，出現(xiàn)高度的人口聚集，帶來大量的購買力，城市商業(yè)在此階段得以迅速發(fā)展，特別是中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)得益于高密度的人口群，占據(jù)著城市商業(yè)舉足輕重的地位。這一階段，不僅人口繼續(xù)從城市遷出，許多工廠也遷出城市，城市人口明顯減少，人口由城市大量向郊區(qū)或更遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村遷移?！俺鞘锌招幕睆纳鲜兰o(jì)50年代開始在西方發(fā)展國家最早出現(xiàn)，中國沿海及大城市也開始出現(xiàn)城市空心化現(xiàn)象。這種特點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的主要影響表現(xiàn)在：248。由于購買力的最主要部分是本地客流，而“城市空心化”導(dǎo)致的人口外遷，無疑使城市中的商業(yè)區(qū)失去了最大的購買力支持。248。而隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市中心的商業(yè)區(qū)已成為純粹的商業(yè)區(qū)，與居住區(qū)的分離日益明顯。中心商業(yè)區(qū)商業(yè)的主要功能是滿足高檔次、特殊類型商品的需要，而居住區(qū)商業(yè)則主要面對(duì)本地區(qū)消費(fèi)者，滿足日常生活用品及一般消費(fèi)者的需要。 結(jié)合城市化進(jìn)程的本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃分析瀘州市的城市化進(jìn)程應(yīng)該講已經(jīng)或正在進(jìn)入郊區(qū)化階段，城市空心化現(xiàn)象在中心半島尚未明顯出現(xiàn)，但是這種城市化過程中規(guī)律性的特點(diǎn)在中心半島將率先出現(xiàn)，而中心半島的商業(yè)格局事實(shí)上也存在調(diào)整和升級(jí)的要求?！?本章綜述尊重商業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和城市化進(jìn)程規(guī)律對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響是我們進(jìn)行本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)之一。作為功能升級(jí)的體現(xiàn)就是零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和商業(yè)物業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)品定位，這個(gè)結(jié)論構(gòu)成本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的重要依據(jù)。 瀘州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，未來工業(yè)化與城市化過程中會(huì)衍生大量第三產(chǎn)業(yè)需求，商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)有很好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，但各組團(tuán)不會(huì)均衡分享商業(yè)成長機(jī)會(huì)。 在組團(tuán)化城市發(fā)展的規(guī)劃下，中心半島承擔(dān)的城市功能會(huì)適度分解，半島商業(yè)將逐步面臨來自其他組團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。220。w 大型百貨在規(guī)模上已經(jīng)飽和；w 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)將從四大百貨之間的競(jìng)爭(zhēng)演化為新型零售業(yè)態(tài)同大型零售賣場(chǎng)間對(duì)商業(yè)資源的爭(zhēng)奪；w 中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展應(yīng)控制總量，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，走內(nèi)涵式 發(fā)展道路；w 市場(chǎng)調(diào)查表明，品牌專賣店規(guī)模不足，且有集中經(jīng)營、店多成市的內(nèi)在沖動(dòng)；w 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)應(yīng)提前研究并主動(dòng)適應(yīng)消費(fèi)方式的改變及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，把握由此產(chǎn)生的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 白塔商業(yè)區(qū)大型商業(yè)物業(yè)失敗的根源在于對(duì)市場(chǎng)及商業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，盲目規(guī)劃、缺乏科學(xué)合理的戰(zhàn)略定位及系統(tǒng)的商業(yè)安排從而導(dǎo)致后期運(yùn)營難以為繼。 商業(yè)物業(yè)定位要尊重商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和城市化進(jìn)程規(guī)律w 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶來消費(fèi)需求及消費(fèi)方式的深刻改變，中心商業(yè)區(qū)將步入業(yè)態(tài)多元化階段。w 城市化進(jìn)程規(guī)律要求中心商業(yè)區(qū)功能升級(jí)，以滿足高檔次、休閑、娛樂與享受需求為主要功能，以品牌專賣店為代表的業(yè)態(tài)和復(fù)合型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是中心商業(yè)區(qū)功能升級(jí)的重要特征。 瀘州市民有很強(qiáng)的商鋪投資需求和趨同的投資偏好（街鋪、底商），投資理念不夠成