【正文】 液壓件有限公司、熊貓機(jī)器制造有限公司等眾多國家級骨干工程機(jī)械制造企業(yè)。（四） 其他瀘州還是四川省糧、油、豬、林、果、煙和精致煤炭的主要生產(chǎn)基地。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)化與城市化齊頭并進(jìn)，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)水平逐年提高。171。171。考慮到總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模不高的因素，瀘州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的初期，未來經(jīng)濟(jì)仍有相當(dāng)長時(shí)期的持續(xù)穩(wěn)定快速增長。因此，從行業(yè)角度看，本項(xiàng)目所屬的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)擁有良好的發(fā)展背景。規(guī)劃目標(biāo)是： 長江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和港口城市； 山水相依、生態(tài)良好的宜居城市； 區(qū)域性物流、商貿(mào)中心城市； 生態(tài)環(huán)境良好的“綠色”歷史文化名城。瀘州市現(xiàn)有六個(gè)集中組團(tuán)和兩個(gè)帶狀區(qū)，但組團(tuán)過于分散，組團(tuán)間聯(lián)系不密切，中心半島集中了過多的城市功能，中心半島已有不堪重負(fù)的跡象。另一方面由于目前城市向北為主，北部用地與交通條件良好，中心區(qū)向北發(fā)展更為有利。因此瀘州城市發(fā)展方向近期是中心半島向西擴(kuò)展，城北新區(qū)陸續(xù)啟動，中遠(yuǎn)期是南北方向拓展。城市組團(tuán)職能中心半島組團(tuán)：合并中心半島和城西新區(qū)組成新的中心半島組團(tuán)，半島組團(tuán)主要向西發(fā)展，形成傳統(tǒng)文化、商業(yè)、行政辦公、旅游、對外交通、物流等職能為主的綜合性城市核心。安寧組團(tuán)：依托鐵路站場形成以對外交通、倉儲物流、加工工業(yè)為主要職能的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。茜草組團(tuán)：形成以文化娛樂、渡假休閑、機(jī)械制造等職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)，長江二橋建成后茜草組團(tuán)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。納溪組團(tuán)：在原有瀘天化的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展化工業(yè)，并利用碼頭和鐵路資源發(fā)展臨港工業(yè)，形成以化工、物流、對外交通工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。（二） 工業(yè)一方面鞏固和做強(qiáng)傳統(tǒng)的化工、飲料、機(jī)械支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面大力發(fā)展培育醫(yī)藥制造、電力能源等新興產(chǎn)業(yè)。 創(chuàng)建現(xiàn)代物流體系是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。適當(dāng)控制中心半島零售商業(yè)的整體規(guī)模、促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，實(shí)施逐步開發(fā)，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。除了加強(qiáng)各組團(tuán)間的有機(jī)聯(lián)系，還要強(qiáng)化中心半島組團(tuán)外其它組團(tuán)的城市功能，使整個(gè)城市均衡發(fā)展，中心半島包括商業(yè)在內(nèi)的城市職能有被適度分擔(dān)的趨勢。（三） 對本項(xiàng)目的影響從對城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的分析看，中心半島未來商業(yè)將因?yàn)槊媾R新興商業(yè)區(qū)的競爭而產(chǎn)生功能性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。 基于中心半島城市職能過于集中的判斷，規(guī)劃中對中心半島的城市職能要求適度分解，其中當(dāng)然包括商業(yè)職能。171。首先，工農(nóng)業(yè)發(fā)展對服務(wù)業(yè)的需求更多的來自對現(xiàn)代物流的需求；其次，對零售商業(yè)帶來的需求雖然也很大，但是城市組團(tuán)化均衡發(fā)展思路產(chǎn)生的結(jié)果是這部分增加需求分流到中心半島的比例會伴隨著其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)而逐漸遞減。 目前瀘州市并未出臺專門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，在城市規(guī)劃中對商貿(mào)的發(fā)展側(cè)重于大型專業(yè)市場的培育以提升城市的區(qū)域商貿(mào)輻射能力。這個(gè)規(guī)劃原則印證了我們對中心半島商業(yè)的判斷，即業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、總體規(guī)模放量空間不大。 按商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，城市傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)受到其它組團(tuán)或周邊區(qū)域的競爭威脅時(shí)會通過升級商業(yè)功能、滿足高級別消費(fèi)需求的方式建立與新興商業(yè)區(qū)的差別競爭優(yōu)勢。中心半島的商業(yè)總體上放量的空間已經(jīng)不大，但在中心商業(yè)區(qū)功能升級的過程中存在很大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)分析一、 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析（一） 全市GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析瀘州市GDP發(fā)展?fàn)顩r從總量看保持快速增長，從結(jié)構(gòu)上看三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為24::。因此，從全市經(jīng)濟(jì)來看，包括商業(yè)在內(nèi)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。二、 本項(xiàng)目所在地生活結(jié)構(gòu)與其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比研究(一) 人口和城市化水平市域人口及地區(qū)人口結(jié)構(gòu)： 區(qū)域 類別全市江陽區(qū)納溪區(qū)龍馬潭區(qū)瀘縣合江縣敘永縣古藺縣總?cè)丝?人)46806006053474701703196131035641840002661631748245非農(nóng)人口（人）76830022894084735111436851001039369360260540男性（人）2437200308509246062161436536493442277348966393474女性（人）2243400296838224108158177499148397725312665354471自然增長率‰城市化水平(2000年度)%從城市化水平看，全市城市化水平低于全省更遠(yuǎn)低于全國平均水平，江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)的城鎮(zhèn)化水平2003年底已達(dá)到或接近60%，中心城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入快速城市化階段。江陽區(qū)在全市最高的人口自然增長率顯示該區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，人口自然增長帶來的消費(fèi)動力依然很強(qiáng)。 GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r對本項(xiàng)目的影響分析從全市看，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿Γ珡慕枀^(qū)來看，第三產(chǎn)業(yè)的總體比重已經(jīng)到達(dá)一個(gè)比較高的水平。具體到商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來說，規(guī)模上現(xiàn)階段已經(jīng)沒有什么放量空間，競爭和入市的角度應(yīng)當(dāng)放在商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)升級所帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會上面。 人口結(jié)構(gòu)和城市化水平分析從人口結(jié)構(gòu)和城市化水平看，由于江陽區(qū)已具較高的城市化水平，該區(qū)域城市化過程中對商業(yè)產(chǎn)生的影響力相對有限，而江陽區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)較年輕的現(xiàn)狀特點(diǎn)意味著消費(fèi)的增長依然會很強(qiáng)，并且對商業(yè)的影響力會主要表現(xiàn)在推動商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變而不是總量的增長上。 收入及家庭結(jié)構(gòu)分析瀘州市民的人均收入水平中等偏低，本項(xiàng)目所在地江陽區(qū)的人均收入水平高于全市。應(yīng)該講瀘州市中心半島的商業(yè)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的初期，這種改變將伴隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展而呈現(xiàn)得越來越清晰和強(qiáng)烈。我們對江陽區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，%，但三口之家和二人世界的合計(jì)比例是最大的。因?yàn)椴煌募彝ソY(jié)構(gòu)具有區(qū)別明顯的消費(fèi)偏好，三口之家和二人世界型家庭結(jié)構(gòu)代表著更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性和更高的收入水平，相應(yīng)的消費(fèi)行為帶有更為多樣化和個(gè)性化特征，需要多元化的商業(yè)組織。家庭收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的相比，他們在選擇消費(fèi)場所時(shí)是完全不同的，前者的選擇以市場為主，后者的選擇以專賣店和百貨商場為主。區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與研究主城區(qū)城市結(jié)構(gòu)與功能研究 中心半島以商業(yè)、行政辦公和居住功能為主，其中沱江大橋南岸沿江陽路至白招牌一線為中心半島也是瀘州的零售商業(yè)中心。中心半島沿沱江南岸至百子圖廣場一線由于良好的自然景觀，具有住宅開發(fā)的優(yōu)越條件，將成為中心半島高尚住宅開發(fā)的理想地塊。該區(qū)域目前市場軟硬件水平都不高，還需要加大整合力度。墨香苑等多個(gè)高品質(zhì)小區(qū)）是瀘州市目前的高檔居住社區(qū)。立地條件研究一、 本項(xiàng)目交通背景 瀘州境內(nèi)有隆內(nèi)鐵路、隆納高速、321國道、瀘州機(jī)場和多個(gè)內(nèi)河港口，瀘州港是四川省在長江的第一大港，瀘州機(jī)場為四川省第二大航空港，已經(jīng)具備了較完備的水、陸、空立體交通設(shè)施。二、 道路類別本項(xiàng)目四周道路類別如下： 西臨江陽北路，是瀘州市最主要的過境交通干線，也是瀘州最著名的商業(yè)干道。北靠蘇公路，是治平路、慈善路與江陽北路間東西貫通要道。三、 顧客到達(dá)難易程度由于本項(xiàng)目為東西方向開口，應(yīng)該講顧客從江陽北路和慈善路這兩個(gè)新老商業(yè)干道到達(dá)項(xiàng)目比較容易，東西方向的交通組織比較樂觀。四、 周圍環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施 從用地四周環(huán)境看，未拆遷部分建筑對項(xiàng)目有不良影響，表現(xiàn)在對人流的阻斷（南北方向）和對項(xiàng)目整體形象產(chǎn)生不和諧。五、 商業(yè)能見度和日照情況 商業(yè)的能見度是商業(yè)建筑能否吸引顧客的非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。南北方向則同時(shí)受項(xiàng)目以外的建筑阻擋。 小結(jié)：通過以上五方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從立地條件看需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（解決南北交通組織、能見度）和獨(dú)特商業(yè)定位（解決周邊商業(yè)氛圍差，產(chǎn)生指向性消費(fèi)）方面有針對性的考慮。為全面掌握瀘州主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，我們從面、點(diǎn)、線三個(gè)角度進(jìn)行了調(diào)研，重點(diǎn)是對項(xiàng)目用地周邊的商業(yè)研究。 瀘州市主城區(qū)呈組團(tuán)化發(fā)展，但現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施過度集中在中心半島，形成全市單一的零售商業(yè)中心，其余各組團(tuán)則明顯缺乏較大型的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施中批發(fā)市場所占比例較高。248。沱江商業(yè)區(qū)以批發(fā)和專業(yè)市場為主，包括回龍灣附近的榮峰商城（窗簾、百貨）、國和精品窗簾城、公交商城（定位于川南服裝批發(fā)交易中心的回龍灣百貨批發(fā)市場）、小市轉(zhuǎn)運(yùn)站附近的萬豐電器商城（小家電）、藍(lán)天商城（電器、燈飾、毛線批發(fā)市場）、五交化批發(fā)市場、回龍灣汽車客運(yùn)站附近的農(nóng)用生產(chǎn)資料市場、晶藝電器批發(fā)市場、迎賓大道一段的樂源農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、向陽路的摩配機(jī)電市場，匯金路的王氏百貨批發(fā)市場、龍南路的成都荷花池、三九燈飾城，科維裝飾城等批發(fā)和專業(yè)市場。沱江商業(yè)區(qū)應(yīng)該是得益于瀘州特殊的經(jīng)濟(jì)地理位置而由市場自發(fā)形成的，因此存在布局分散、規(guī)劃不平衡、形象混亂、管理落后的問題。中心半島商業(yè)現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)現(xiàn)狀概述 中心半島的零售商業(yè)以白塔商業(yè)區(qū)為代表。 從商業(yè)形態(tài)分，白塔商業(yè)區(qū)包括了百貨、超級市場、專業(yè)賣場、品牌專賣店、其它街鋪及一條傳統(tǒng)商業(yè)購物街。除六個(gè)大型賣場外，幾乎清一色的屬住宅底商，雖然有利于匯聚街道人氣，但城市景觀和商業(yè)形象較差。相應(yīng)的，商鋪檔次定位從白招牌至珠子街由南往北逐漸偏高，整體商業(yè)氣氛以水井溝為界是北重南輕，商業(yè)規(guī)模和人氣以江陽北路為界是東強(qiáng)西弱，這種特點(diǎn)的形成是由于特定的道路交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)分布決定的。超級市場：單體超市除人人樂外，尚有部分小型超市，加上四大百貨的超市營業(yè)面積，超市賣場在1萬方左右。主題專業(yè)賣場：家電、通訊、眼鏡、鐘表、珠寶首飾合計(jì)約35家，營業(yè)面積合計(jì)約6000平方米。一般街鋪（服飾生活類）：該區(qū)域各街區(qū)共計(jì)約224家，營業(yè)面積合計(jì)約8200平方米。（二） 首飾、珠寶類：該業(yè)種四大百貨經(jīng)營面積不大（匯通沒有）無，采用專賣形式的首飾珠寶店比較多（約8家）。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究——百貨白塔商業(yè)中心集中了瀘州市最大的四家百貨商場。 小結(jié)：百貨業(yè)態(tài)從經(jīng)營狀況和管理水平上看，總體上是各具特色但專業(yè)化程度和市場適應(yīng)能力較弱。雖然從部分商品結(jié)構(gòu)上看匯通百貨正在試圖轉(zhuǎn)型，但其市場反應(yīng)能力明顯遜色于摩爾瑪。摩爾瑪比較靠近現(xiàn)代流行百貨，對消費(fèi)特點(diǎn)變化的把握是最好的一個(gè)，其時(shí)尚和家庭生活消費(fèi)定位比較符合當(dāng)前瀘州主流消費(fèi)人群的特點(diǎn)。久盛百貨由于整個(gè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度低的原因，所以幾乎乏善可陳。 百貨業(yè)態(tài)從營業(yè)面積看（近5萬平方米）已經(jīng)相當(dāng)龐大，而且布點(diǎn)過于集中。這說明中心商業(yè)區(qū)百貨營業(yè)面積總量上不但沒有增加的空間，而且有重新整合的要求，任何強(qiáng)勢百貨品牌進(jìn)入瀘州都將加速現(xiàn)有百貨格局的重新洗牌。重點(diǎn)零售業(yè)態(tài)研究——專賣店概念注釋248。研究的范圍包括江陽北路（江城至白招牌）、迎暉路、花園路、治平路、慈善路、肖巷子、珠子街、武成路。 品牌專賣店：指經(jīng)營一個(gè)或幾個(gè)有較高市場知