【正文】 和方法 能夠理解：房地產(chǎn)市場預(yù)測的含義、原理 和作用房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序（ 1）確定預(yù)測目標(biāo)? 確定預(yù)測目標(biāo)，就是明確為什么要進(jìn)行市場預(yù)測，要解決什么問題。（ 2）收集分析資料? 預(yù)測目標(biāo)確定后，預(yù)測者就要通過市場調(diào)查廣泛、系統(tǒng)地收集資料。收集的資料按時(shí)間可以分為歷史資料和現(xiàn)實(shí)資料；按空間可以分為企業(yè)內(nèi)部資料和企業(yè)外部資料。? 市場預(yù)測模型大致有三類：一是表示預(yù)測對象與時(shí)間之間相互關(guān)系的時(shí)間關(guān)系模型；二是表示預(yù)測對象與其影響因素之間相互關(guān)系的相關(guān)關(guān)系模型；三是表示預(yù)測對象與其他預(yù)測對象之間相互關(guān)系的結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。? 分析預(yù)測誤差產(chǎn)生的原因，修改預(yù)測模型，在分析評價(jià)的基礎(chǔ)上，修正初步預(yù)測值；得到最終的預(yù)測結(jié)果。要做到數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、論證充分可靠、建議切實(shí)可行。? 預(yù)測報(bào)告是對預(yù)測工作的總結(jié)，用以向預(yù)測信息的使用者匯報(bào)預(yù)測結(jié)果。房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容（ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測? 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能擴(kuò)大對房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術(shù)上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，會(huì)限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。? 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣投放狀況、國民收入狀況、物價(jià)變化、市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨勢等。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要了解國家和地方政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針政策，還要預(yù)測其發(fā)展變化給房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，使房地產(chǎn)投資符合國家有關(guān)方針政策的要求，盡量將資金投到國家政策扶持的方向。（ 3）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測? 預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求量 ☆ 市場需求量又叫市場容量，是指一定時(shí)期內(nèi)，一定地區(qū)的購買者，在市場上具有貨幣支付能力的房地產(chǎn)需求。? 預(yù)測房地產(chǎn)市場需求的變化 ☆ 一方面，消費(fèi)需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對此要做出正確的預(yù)測，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對路的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)生命周期包括投入期、成長期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)通過對產(chǎn)品生命周期的預(yù)測，可以及時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品、淘汰老產(chǎn)品，進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 本企業(yè)某產(chǎn)品的銷售量（銷售額） 市場占有率 = 100％ 市場上同類產(chǎn)品的總銷售量（或銷售總量）（ 6）房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測? 房地產(chǎn)價(jià)格的高低，影響到市場需求和企業(yè)利潤的多少，涉及到國家、企業(yè)、消費(fèi)者等各方面的利益，它反映全社會(huì)再生產(chǎn)中各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，對市場有著重要的影響，是市場預(yù)測的重要內(nèi)容。在對各種影響因素進(jìn)行預(yù)測的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價(jià)格的未來水平及變動(dòng)趨勢進(jìn)行預(yù)測。（ 7）技術(shù)發(fā)展預(yù)測? 技術(shù)發(fā)展對房地產(chǎn)的發(fā)展有著決定性的影響。? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預(yù)測技術(shù)發(fā)展的趨勢，及時(shí)利用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料，適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，跟上技術(shù)進(jìn)步的步伐，把握技術(shù)進(jìn)步提供給企業(yè)的機(jī)遇。 （ 8）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測? 市場供給預(yù)測是對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)商品總量及其構(gòu)成和各種具體房地產(chǎn)商品市場可供量的變化趨勢進(jìn)行的預(yù)測。? 供給預(yù)測，首先要預(yù)測整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預(yù)測本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、運(yùn)輸、人才和資金來源等方面的發(fā)展趨勢；再次，要預(yù)測宏觀決策對未來的供給會(huì)發(fā)生什么影響。? 優(yōu)點(diǎn)是有利于發(fā)揮預(yù)測者的主觀能動(dòng)性，有利于對房地產(chǎn)市場的未來做出深入、細(xì)致、具體、符合客觀實(shí)際的預(yù)測。 缺點(diǎn)是缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測受預(yù)測者知識經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力的局限，帶有一定的主觀片面性?！?集合意見法根據(jù)參與預(yù)測的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見法和銷售人員集合意見法?！?程序： ① 確定預(yù)測目標(biāo) ； ② 設(shè)計(jì)調(diào)查表 ； ③ 選聘專家（ “三三制 ”原則）； ④ 反復(fù)征詢專家意見 ； ⑤ 得出預(yù)測結(jié)論 ☆ 特點(diǎn) ： ① 匿名性 即專家們以 “背靠背 ”的方式接受調(diào)查，在整個(gè)預(yù)測過程中，專家們互不見面，每位專家只是和預(yù)測的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個(gè)人意見。 ③ 收斂性 采用德爾菲法進(jìn)行預(yù)測，一般經(jīng)過幾輪反饋后，專家們的意見會(huì)趨于一致，論據(jù)充分的意見會(huì)得到大多數(shù)專家的接受，呈現(xiàn)出收斂的趨勢。顧客意見法：☆ 顧客意見法就是調(diào)查顧客的意見，分析顧客的需求，參照房地產(chǎn)市場的變化趨勢，預(yù)測房地產(chǎn)在某一時(shí)期的銷售量。這種方法雖然比較理想，但實(shí)行起來比較困難，可以采用抽樣調(diào)查方式?！?顧客意見法的優(yōu)點(diǎn)是邊銷售邊預(yù)測，節(jié)省調(diào)查費(fèi)用，調(diào)查結(jié)果也比較切合實(shí)際。（ 2）定量預(yù)測法? 定量預(yù)測法是預(yù)測者在掌握充足的統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用數(shù)學(xué)方法，建立數(shù)學(xué)模型，對預(yù)測對象的發(fā)展變化趨勢進(jìn)行預(yù)測的方法。在預(yù)測對象的發(fā)展變化比較穩(wěn)定、偶發(fā)性因素影響較小的情況下，可以得到較為準(zhǔn)確的預(yù)測結(jié)果。? 定量預(yù)測法種類時(shí)間序列預(yù)測法： ☆ 時(shí)間序列預(yù)測法就是將歷史資料和數(shù)據(jù)，按照時(shí)間順序排成一個(gè)系列，根據(jù)時(shí)間序列所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過程和發(fā)展趨勢，將時(shí)間序列外推或延伸，以預(yù)測經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。☆ 事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對時(shí)間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以找出某些經(jīng)濟(jì)變量或市場需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進(jìn)行預(yù)測，即時(shí)間序列預(yù)測法。② 移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種預(yù)測方法。 移動(dòng)平均法分為一次移動(dòng)平均法和二次移動(dòng)平均法。它是通過對預(yù)測結(jié)果有重要影響的因素進(jìn)行分析，找到預(yù)測量和影響因素之間的因果關(guān)系，從而推測預(yù)測對象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。☆ 在回歸分析中，引起預(yù)測對象變化的原因叫自變量，預(yù)測對象為因變量?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個(gè)因變量對一個(gè)或多個(gè)自變量的關(guān)系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。 其預(yù)測模型是： y = a + b xi 式中： y —— 因變量 a， b —— 回歸系數(shù) xi —— 自變量 第三節(jié) 商務(wù)環(huán)境分析學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場社會(huì)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場政策與法律環(huán)境分析學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場社會(huì) 與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場社會(huì)環(huán)境狀況分析和 經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境 的內(nèi)容房地產(chǎn)市場社會(huì)環(huán)境的內(nèi)容 （ 1）人口要素 ? 地理分布 人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。? 家庭數(shù)量與結(jié)構(gòu) 家庭數(shù)量的多少直接影響對住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)，將從住宅的套型與結(jié)構(gòu)等方面影響對房地產(chǎn)的需求?！?社會(huì)組織制度 社會(huì)組織制度是指各種社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等?！?語言 語言歷來被稱為 “文化的鏡子 ”，它可以用來交流人類的思想。 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的內(nèi)容（ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)的增長速度，是衡量一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。? 一方面，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長速度。? 另一方面，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r既從對房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價(jià)等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實(shí)際消費(fèi)能力。房地產(chǎn)商品的價(jià)格往往在物價(jià)快速上漲時(shí)期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。? 通貨膨脹對社會(huì)財(cái)富的重新分配也會(huì)產(chǎn)生影響。 ? 物價(jià)的高速上漲對消費(fèi)者的收人心理預(yù)期、社會(huì)安定的心理預(yù)期也有不良影響，這也會(huì)影響房地產(chǎn)市場的營銷。居民收入越高，說明其對房地產(chǎn)商品的支付能力越強(qiáng)。? 恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費(fèi)支出在家庭總支出中的比重。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購買食物或居住支出的比例將會(huì)下降。無論是居民家庭的當(dāng)前收入，還是居民家庭的預(yù)期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國際收支的主要因素。國際收支對房地產(chǎn)市場的影響在國際收支的不同狀態(tài)下也有差別。因此，對于住宅來說，對房地產(chǎn)市場環(huán)境中人口因素的分析，主要是對家庭這一要素的研究。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢。 ② 按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。 ? 人口因素的動(dòng)態(tài)分析☆ 家庭生命歷程的變化 任何一個(gè)家庭，都會(huì)經(jīng)歷從產(chǎn)生到結(jié)束這樣一個(gè)時(shí)間跨度。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費(fèi)特征，對居住環(huán)境的要求也各不相同。 在孩子出生以后的家庭擴(kuò)展和繼續(xù)撫育階段，在購、租房時(shí)，對房型和面積的要求較高?！?城市人口老齡化的發(fā)展 隨著醫(yī)療科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。 從養(yǎng)老模式上來說，社會(huì)養(yǎng)老是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。 ☆ 城市化進(jìn)程的加快 城市化進(jìn)程的加快對房地產(chǎn)市場供求的影響，主要通過兩個(gè)方面進(jìn)行： ① 城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴(kuò)展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。 1952年，城鎮(zhèn)總?cè)丝谒嫉谋壤秊?12． 4