【正文】 營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的房地產(chǎn)。我國(guó)財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，定義投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值模式，而不是單一的歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將計(jì)量方式和資產(chǎn)重分類類別的選擇權(quán)都交予企業(yè)自身。釆用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以比照固定資產(chǎn)的核算辦法，需要計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備。釆用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：首先，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。公允價(jià)值具有交易的公允性、交易市場(chǎng)的兼容性、價(jià)值的公認(rèn)性以及計(jì)量的全面性。我國(guó)目前的公允價(jià)值確定方法主要有三種，一種是專業(yè)評(píng)估法，它適用于處于活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的投資性房地產(chǎn)，并且需要有成熟而獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為估價(jià)的依靠。第二種是參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，這種方法需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)即可。還有一種則釆取第三方報(bào)告的方法，此方法在要求有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)之上，還要求有獨(dú)立成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公司提供公允可靠的第三方報(bào)告。（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的研究文獻(xiàn)投資性房地產(chǎn)是很特殊的業(yè)務(wù)，是在2007年我國(guó)執(zhí)行與國(guó)際趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后出現(xiàn)的。我國(guó)很多學(xué)者對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與發(fā)展做了研究，也提出了一些自己的建議。歐陽(yáng)愛(ài)平，潘天笑在《2007年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)政策執(zhí)行情況評(píng)析》（2009）中通過(guò)研究2007年投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的執(zhí)行情況后發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值計(jì)量模式能提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性與可比性，又能滿足企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的需求，還能改善資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資能力。張芳在《公允價(jià)值計(jì)量下投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)反應(yīng)》(2012)中結(jié)合2007年至2010年的年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及股市數(shù)據(jù)研究市場(chǎng)反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益沒(méi)有對(duì)超額回報(bào)產(chǎn)生正向影響，市場(chǎng)能在一定程度上辨別以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的非經(jīng)常性損益，未被公司以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益所誤導(dǎo)，我國(guó)市場(chǎng)存在一定的有效性。樊麗麗在《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)狀況及股價(jià)影響的研究》(2012)中以上市公司中采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司為樣本，結(jié)合其2008至2010年各年年度財(cái)務(wù)報(bào)告中提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況的四個(gè)方面——盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力以及股票市價(jià)的影響分別進(jìn)行了研究分析，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值采用公允價(jià)值計(jì)量后對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生一定影響。張芳在《公允價(jià)值計(jì)量下投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)反應(yīng)》(2012)中建議建立市場(chǎng)評(píng)估體系、提高會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)、加強(qiáng)信息披露程度及監(jiān)管力度和重點(diǎn)關(guān)注公司盈余結(jié)構(gòu)。郭宇清在《投資性房地產(chǎn)公允許價(jià)值計(jì)價(jià)模式研究》(2012)中認(rèn)為要持續(xù)完善理論框架體系。王琦在《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性研究》(2012)中認(rèn)為要建立公允價(jià)值準(zhǔn)則，對(duì)公允價(jià)值和歷史成本賦予相同的地位。四、總結(jié)綜上所述，公允價(jià)值具有公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性的特征，與歷史成本有著很大的區(qū)別。從公允價(jià)值的定義及應(yīng)用角度來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，此計(jì)量模式的引入，使靜態(tài)模式下的歷史成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)的公允價(jià)值計(jì)量模式。另一方面，從會(huì)計(jì)目標(biāo)的角度來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量觀的引入，突出了對(duì)決策有用觀的強(qiáng)調(diào)，使會(huì)計(jì)信息相關(guān)性得到了很大的提高。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表上反應(yīng)的會(huì)計(jì)信息是投資者決定是否進(jìn)行投資的重要依據(jù)，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量十分重要。公允價(jià)值也有自身的缺點(diǎn)。第一，公允價(jià)值的確認(rèn)是一種虛擬價(jià)格，具有一定程度上的主觀性，因此它所反應(yīng)的會(huì)計(jì)信息的可靠性就不能得到充分的保證。而歷史成本計(jì)量模式是在實(shí)際交易的基礎(chǔ)上得到的，客觀、穩(wěn)定及可驗(yàn)證性是公允價(jià)值模式所不能匹敵的。第二，公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際操作難度比較大。當(dāng)沒(méi)有活躍市場(chǎng)和類似資產(chǎn)的公允價(jià)值作為參考時(shí)，如何確定合適的市場(chǎng)價(jià)格是個(gè)難題。此外，在資產(chǎn)的價(jià)格上下波動(dòng)變化時(shí)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，財(cái)務(wù)報(bào)表上的很多項(xiàng)目也會(huì)隨之變動(dòng)。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)日趨成熟和完善，為公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀下，僅靠我們?cè)瓉?lái)的歷史成本是無(wú)法體現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值的，財(cái)務(wù)報(bào)告的相關(guān)性和可靠性就受到影響，只有釆用公允價(jià)值計(jì)量模式才能真正體現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值和企業(yè)的價(jià)值。除此之外，公允價(jià)值的運(yùn)用還對(duì)企業(yè)的其他方面產(chǎn)生不同程度的影響，如企業(yè)的盈利狀況、凈資產(chǎn)等。筆者認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則運(yùn)用公允價(jià)值，也就是說(shuō)，這不只是國(guó)際會(huì)計(jì)的趨勢(shì)，目前，在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，也是切實(shí)可行的。參考文獻(xiàn)[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政，2006：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006年[2]張奇峰，張鳴，戴佳君，2011：《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例》，《會(huì)計(jì)研究》，第8期[3]財(cái)政部會(huì)計(jì)司，2008：《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》，《會(huì)計(jì)研究》，第6期[4]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)組，2010：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2011)》，北京人民出版社，2010年[5]周施葉，余立攀，2010：《公允價(jià)值計(jì)量的國(guó)際比較與借鑒》，《會(huì)計(jì)研究》，第2期[6]肖勇，李云虹，2008：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)解析》，《時(shí)代金融》，第10期[7]歐陽(yáng)愛(ài)平，潘天笑，2009：《2007年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)政策執(zhí)行情況評(píng)析》，《商業(yè)會(huì)計(jì)》，第6期[8]張芳，2010：《公允價(jià)值計(jì)量下投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)反應(yīng)》，北京交通大學(xué)，2012年[9]樊麗麗，2012：《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)狀況及股價(jià)影響的研究》，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012年[10]郭宇清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Richard Dietrich, Mary S. Harris, Karl A. Muller III, 2000：《The reliability of investment property fair value estimates》，《Journal of Accounting and Economics》, ,2000[24]Barth, M., Beaver, W., 2001：《The Relevance of the Value relevance Literature for Financial Accounting Standard Setting: Another View》，《Journal of Accounting and Economics》，, 2001致謝在本次論文完成之際，我首先要感謝柳玉壽老師在我的論文寫(xiě)作過(guò)程中給予我的幫助和悉心指導(dǎo)。本次論文無(wú)論是題目的選擇還是初稿的修訂，以及終稿的完成無(wú)不傾注了柳老師大量心血。在此，謹(jǐn)向柳玉壽老師表示衷心的感謝！同時(shí)，我還要感謝學(xué)院的老師們以及同學(xué)們?cè)诖髮W(xué)四年學(xué)習(xí)生活中給予我的關(guān)心和幫助。課堂上學(xué)習(xí)的知識(shí)為我的論文寫(xiě)作鋪墊了扎實(shí)的基礎(chǔ)，同學(xué)們給予我的大力支持和老師們給予我的寶貴建議讓我順利完成了本次論文。在此一并致以最誠(chéng)摯的謝意。由于本人所掌握的理論知識(shí)有限，且經(jīng)驗(yàn)不足，本文難免會(huì)出現(xiàn)許多的問(wèn)題與不足之處，敬請(qǐng)各位老師批評(píng)指正。最后，向在百忙之中抽出時(shí)間對(duì)本文進(jìn)行評(píng)審并提出寶貴意見(jiàn)的各位老師表示衷心地感謝