【正文】 預(yù)測(cè)眾多公司會(huì)傾向于選用公允價(jià)值模式。美國(guó)最早的會(huì)計(jì)公告為1970年頒布的APB Opinion4號(hào)，對(duì)于公允價(jià)值的定義是：“在包含貨幣價(jià)格的交易中是收到資產(chǎn)支付的貨幣金額，在不包含貨幣或貨幣要求權(quán)的轉(zhuǎn)讓中是交換價(jià)格的近似值。（二）公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)于1990年把公允價(jià)值定義為“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。2014年，我國(guó)財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，完善了公允價(jià)值計(jì)量，進(jìn)一步與國(guó)際趨同接軌。釆用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以比照固定資產(chǎn)的核算辦法，需要計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備。我國(guó)很多學(xué)者對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與發(fā)展做了研究，也提出了一些自己的建議。從公允價(jià)值的定義及應(yīng)用角度來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面。當(dāng)沒(méi)有活躍市場(chǎng)和類似資產(chǎn)的公允價(jià)值作為參考時(shí)，如何確定合適的市場(chǎng)價(jià)格是個(gè)難題。在此，謹(jǐn)向柳玉壽老師表示衷心的感謝！同時(shí)，我還要感謝學(xué)院的老師們以及同學(xué)們?cè)诖髮W(xué)四年學(xué)習(xí)生活中給予我的關(guān)心和幫助。在此一并致以最誠(chéng)摯的謝意。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)日趨成熟和完善，為公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。另一方面，從會(huì)計(jì)目標(biāo)的角度來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量觀的引入，突出了對(duì)決策有用觀的強(qiáng)調(diào)，使會(huì)計(jì)信息相關(guān)性得到了很大的提高。張芳在《公允價(jià)值計(jì)量下投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)反應(yīng)》(2012)中結(jié)合2007年至2010年的年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及股市數(shù)據(jù)研究市場(chǎng)反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益沒(méi)有對(duì)超額回報(bào)產(chǎn)生正向影響，市場(chǎng)能在一定程度上辨別以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的非經(jīng)常性損益，未被公司以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益所誤導(dǎo)，我國(guó)市場(chǎng)存在一定的有效性。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。周施業(yè)、余立攀在《公允價(jià)值計(jì)量的國(guó)際比較與借鑒》（2010）中認(rèn)為，公允價(jià)值是一個(gè)抽象概念的觀念，在實(shí)務(wù)操作中，只要沒(méi)有相反的證據(jù)，在初始確認(rèn)時(shí)支付和收到的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的數(shù)額即歷史成本或收入，一般都可近似為公允價(jià)值；現(xiàn)行成本和現(xiàn)行市價(jià)來(lái)自市場(chǎng)，是可觀察的交易價(jià)格，也可認(rèn)定為公允價(jià)值；可變現(xiàn)凈值雖然未通過(guò)貼現(xiàn)，但只要時(shí)間不長(zhǎng)，物價(jià)穩(wěn)定，一些短期的應(yīng)收應(yīng)付項(xiàng)目也可視為公允價(jià)值。物價(jià)變動(dòng)時(shí)，除國(guó)家另有規(guī)定者外，不得調(diào)整其賬面價(jià)值”。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）在2006 年發(fā)布的FAS157《公允價(jià)值計(jì)量》中的定義是: 公允價(jià)值是指在計(jì)量日當(dāng)天，市場(chǎng)參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到的價(jià)格或轉(zhuǎn)移負(fù)債所愿意支付的價(jià)格。對(duì)于選擇公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)背后的諸多考慮因素，就成為了我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界共同探索的問(wèn)題。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，公允價(jià)值計(jì)量模式在國(guó)外各行業(yè)中已經(jīng)廣泛應(yīng)用，并開始在能夠得到公平的交易價(jià)值的投資性房地產(chǎn)中逐步推廣。文獻(xiàn)綜述摘要：投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式中，因?yàn)闅v史成本擁有高度的可靠性，所以很久以來(lái)一直是計(jì)量領(lǐng)域的主導(dǎo)者。與此同時(shí)它也能讓企業(yè)有不錯(cuò)的獲利情況，吸引住更多的投資者。因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量會(huì)加劇實(shí)際收益與現(xiàn)金流的背離，那么只有如此，才有利于企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量以后，會(huì)計(jì)信息的使用者能更準(zhǔn)確地了解企業(yè)價(jià)值，獲得更真實(shí)可靠的相關(guān)信息。因?yàn)閷?duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值的取得，多是基于企業(yè)相關(guān)專業(yè)人士的職業(yè)判斷。竇家春，葛家澍，陳朝琳，2010年：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)量模式的必然選擇：雙重計(jì)量，會(huì)計(jì)研究，第2期（二）加強(qiáng)監(jiān)督首先，強(qiáng)化相關(guān)信息披露。同時(shí)，也可選擇在報(bào)表中對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行分項(xiàng)披露，以使企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況更加真實(shí)全面的得以反映，向相關(guān)者傳遞更多有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。這就要求其需要對(duì)自身估值技術(shù)水平不斷地提升。（2）世茂股份變更計(jì)量模式后，企業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)損益從2008年追溯調(diào)整后的85萬(wàn)元升至09年的16135萬(wàn)元，2010年再升至25262萬(wàn)元，2011年又降至17365萬(wàn)元，2012年變?yōu)?9120萬(wàn)元。而在2010年，%，%，2012年，%。變更之后，2008年經(jīng)追溯調(diào)整得公允價(jià)值變動(dòng)損益85萬(wàn)元，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)31030萬(wàn)元，%。2008年調(diào)整后的營(yíng)業(yè)總收入為61792萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為8215萬(wàn)元。做中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊，做國(guó)際一流綜合地產(chǎn)公司的一份子，是該公司一直以來(lái)的發(fā)展愿景。但是很多情況下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)并不都是在一個(gè)城市，若是其中有一處所在地不存在活躍的市場(chǎng)的話，那么該計(jì)量模式的使用都會(huì)存在許多困難。（2）提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。（三）投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的利弊公允價(jià)值計(jì)量模式有著嚴(yán)苛的應(yīng)用條件限制。（二）公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響公允價(jià)值計(jì)量模式被采用后，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表中的投資性房地產(chǎn)科目的金額被相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)不會(huì)大幅貶值的情況下，這就使得總資產(chǎn)值被增加。三、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用分析（一）我國(guó)投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀新準(zhǔn)則施行以來(lái)，其應(yīng)用最先是在我國(guó)的上市公司中開始的。因此，估值技術(shù)也就應(yīng)運(yùn)而生。時(shí)效動(dòng)態(tài)性公允價(jià)值與歷史成本所面對(duì)的事物的時(shí)態(tài)有所不同。而這部準(zhǔn)則的頒布也標(biāo)志著我們國(guó)家在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同化的道路上踏出了極其重要的一大步。并基于此為公允價(jià)值計(jì)量能在實(shí)務(wù)中得到更好的運(yùn)用提出改進(jìn)建議。三、 任務(wù)完成的階段、內(nèi)容及時(shí)間安排2015年11月25日前：完成開題報(bào)告 2015年12月24日前：完成文獻(xiàn)綜述 2016年01月20日前：完成論文粗綱 2016年03月15日前：完成論文終稿，并且打印成冊(cè)，上交論文準(zhǔn)備答辯。二、 設(shè)計(jì)的目的、要求、思路與預(yù)期成果 設(shè)計(jì)目的投資性房地產(chǎn)有兩種不同的計(jì)量模式即成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量，選擇不同的計(jì)量模式會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果。對(duì)本論文（設(shè)計(jì)）的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。 設(shè)計(jì)思路與預(yù)期成果首先對(duì)公允價(jià)值相關(guān)理論進(jìn)行闡釋，包括公允價(jià)值計(jì)量模式的特點(diǎn)以及估值技術(shù)，說(shuō)明引入公允價(jià)值模式的必要性。但是，因?yàn)闅v史成本所面對(duì)的事物都是過(guò)去的，缺乏時(shí)效性， 已無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要。而在此時(shí)，國(guó)際上關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量的相關(guān)準(zhǔn)則已比較發(fā)達(dá)，也比較完善。其中對(duì)公允價(jià)值的取得應(yīng)當(dāng)遵循的原則作了明確規(guī)定：交易應(yīng)當(dāng)有序。結(jié)果估計(jì)性公允價(jià)值一般都不是真實(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格，因?yàn)檎鎸?shí)的交易并沒(méi)有發(fā)生。（2）收益法該方法是建立在以利求本的假設(shè)上的，將與被計(jì)量對(duì)象相關(guān)的未來(lái)金額轉(zhuǎn)化成單一現(xiàn)值的一種估值技術(shù)。表格中的占比為采用公允價(jià)值計(jì)量的公司數(shù)量與擁有投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量之比。而變更為公允價(jià)值模式后，根本不存在折舊攤銷，之前計(jì)提的金額也將被一并轉(zhuǎn)銷。在今后的發(fā)展中，公允價(jià)值計(jì)量模式定會(huì)漸漸占據(jù)主導(dǎo)地位。與歷史成本模式相比，其顯得更合理，更及時(shí)，更能幫助決策者做出最科學(xué)的判斷。這還將影響企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生異常變化，甚至?xí)沟脹Q策者因此做下不正確的決策。（三）世茂股份采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)的影響根據(jù)世茂集團(tuán)的各年度財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)追溯調(diào)整以后，2008年世茂股份的部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)生變化，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益被確認(rèn)為85萬(wàn)元。%，為568948萬(wàn)元，凈利潤(rùn)123592萬(wàn)元。而在之后盡管有所下降，但貢獻(xiàn)程度依然較好。因此，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力大，行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變得不繁榮，那么公允價(jià)值變動(dòng)損益也許會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)影響，并且呈現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中。（3）經(jīng)過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)于利潤(rùn)的影響程度是很大的?；ヂ?lián)網(wǎng)的力量越來(lái)越強(qiáng)大，我國(guó)可以通過(guò)這個(gè)技術(shù)建立完備的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)。其次，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)。（三）企業(yè)自身加強(qiáng)完善措施第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重市場(chǎng)相關(guān)信息的及時(shí)以及準(zhǔn)確的收集，同時(shí)建立相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。這就需要企業(yè)盡力去完善自己公司的內(nèi)部控制制度，以及完善計(jì)量管理辦法。首先，對(duì)于大環(huán)境來(lái)說(shuō)，需要加強(qiáng)我國(guó)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)和制度規(guī)范，讓該計(jì)量模式有的放矢。選擇不同的計(jì)量模式，會(huì)產(chǎn)生不同的后果。投資性房地產(chǎn)成為了我國(guó)率先采取公允價(jià)值模式計(jì)量的非金融資產(chǎn)。人類發(fā)展的歷史證明，只有順應(yīng)公允的社會(huì)需求，才能形成促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的科學(xué)理論。在公允價(jià)值計(jì)量的發(fā)展歷史中，計(jì)量對(duì)象由資產(chǎn)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體由交易雙方轉(zhuǎn)為市場(chǎng)參與者，交易時(shí)點(diǎn)由當(dāng)前交易變?yōu)橛?jì)量日，市場(chǎng)則由公平交易市場(chǎng)到參考市場(chǎng)，逐步發(fā)展為最有利市場(chǎng)，最后確定為主市場(chǎng)。從2001年到2005年，我國(guó)處于對(duì)公允價(jià)值的回避試用階段。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指的是為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)。第二種是參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，這種方法需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)即可。郭宇清在《投資性房地產(chǎn)公允許價(jià)值計(jì)價(jià)模式研究》(2012)中認(rèn)為要持續(xù)完善理論框架體系。第一，公允價(jià)值的確認(rèn)是一種虛擬價(jià)格，具有一定程度上的主觀性，因此它所反應(yīng)的會(huì)計(jì)信息的可靠性就不能得到充分的保證。筆者認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則運(yùn)用公允價(jià)值，也就是說(shuō)，這不只是國(guó)際會(huì)計(jì)的趨勢(shì)，目前，在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，也是切