【正文】 ━━ ━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。公司制項目管理，多從事單一項目的運(yùn)作。 8．解散項目組。 本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項目的銷售等。 2．取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性。 規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均 GDP、增長率，這 4 個參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這 4個值的分析是必備的。面積 =單 位面積的商業(yè)消費(fèi)量。 宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的（在某個階段）。 劃撥 土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。 單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。新發(fā)展 5000 平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000 米。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。 每百戶汽車擁有量是在 GDP 過 3000 美元 /年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結(jié)構(gòu)有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運(yùn)動的發(fā)展，如北京 2020 年，汽車達(dá) 200 多萬量，百戶擁有量為 18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費(fèi)，以及沿 4 環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎 outlas 就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。 2020 年全區(qū)在崗職工平均工資 22842 元。 2020 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級城市。從作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)來看，國際上通常把一國的發(fā)展水平按人均 GDP 分為幾個階段： 300— 400美元以下是貧困階段； 400— 500 美元是擺脫貧困的階段； 800— 1000美元是開始走向富裕階段，我國稱小康階段； 3000— 6000 美元是比較富裕階段，我國稱全面 小康階段。主要用于反映一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實力；國際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。每單位人口量為 萬 /m2。一般商業(yè)的租 金水平蘭州 2 元／ m2/天，烏市為 5 元／ m2 天，這就是輻射人口造成的差別。 在三級城市中，如地級市中，如山西的運(yùn)城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用） 中國各省人口面積一覽表（ 1） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系； 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 七、加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理 各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［ 2020） 247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。四、加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。 二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放 各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。 商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國外 shoppingmall的書，而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài)，其運(yùn)行規(guī)律 在許多從業(yè)者中比較陌生。 一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。 一、定量分析 二、定性分 析 三、典型性商業(yè)分析 四、定價方法及換算 五、市場各階段風(fēng)格介紹 六、圖形設(shè)計 第四章各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀 服裝、鞋、百貨類市場 食品類市場 家居類市場 機(jī)電類市場 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場 電子類市場 其他各類市場 第五章運(yùn)作手法 一、租賃模式 二、銷售模式 三、組合模式 四、炒鋪 概念介紹 1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用 2）炒鋪操作程序 3）艾略特波浪理論介紹 4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用 五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹 第六章節(jié)點控制 一、營銷節(jié)點 蓄水期 開業(yè)期： 養(yǎng)市期 經(jīng)營期 二、推廣節(jié)點 各推廣工具的應(yīng)用 蓄水期 （二）開盤期 （三）開業(yè)期 （四）養(yǎng)市期 （五）日常運(yùn)營期 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款 人及其配偶的身份證號碼。 諸如 121 號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。 例如： （ 1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。屬于地廣人稀。 如烏魯木齊市；市區(qū)人口 200 多萬，新疆全省人口 1680 萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口 200 萬，全省人口 2500 萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市，而實際李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。 三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系 一、 GDP 概述及劃分標(biāo)準(zhǔn) GDP（ Gross Domestic Product），就一個國家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。它是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控目標(biāo)。 區(qū)域城市 GDP 收入表： 2020 年中國各省市自治區(qū) GDP 排名 （香港澳門臺灣除外） 名次 名稱 GDP 總量（ RMB） 比上年增長 1 廣東 16040 億元 % 2 山東 億元 % 3 江蘇 超過 15000 億元 14%以上 4 浙江 11243 億元 % 5 河北 億元 % 6 河南 億元 % 7 上海 億元 % 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 通過對 GDP 城市人均表中可見，人均過了 3000 美元 /年 GDP 收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均 3000 美元，進(jìn)行了大肆報道，就是指 GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展 到一定值后，就對商業(yè)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響，具體如： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長 %。 人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下 恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標(biāo)。 各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同，其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決 定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有 50%位于這一地帶。 三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 —— 大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān) 村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； 三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有 50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。 發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。 行業(yè)特性及發(fā)展： 除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店， 到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到 3G 的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場以及水貨、翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。核心區(qū)域人口與人均 GDP 值是驗證 GDP 總量的指標(biāo)。 從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量 從以上幾點的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費(fèi)量和單位消費(fèi)量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。一般情況下，可以劃 分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。 當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。 3．確定項目組主要成員。 4．通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。 3．配合物業(yè)公 司交房。 當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項目群進(jìn)行管理。專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。在預(yù)售公開時預(yù)計為 60%—— 70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時再全部售出。若銷售率未達(dá) 30%—— 60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施 工融資的額度也可能無法利用，因為它是按照工程進(jìn)度撥款，一旦銷售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。此項成本則大多隨著時間而發(fā)生，約為銷售額的 3%—— 5%之間。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 1對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場？ 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進(jìn)入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場地價。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。 報價以報價單為準(zhǔn)。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額 20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。 已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 3什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或