資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)答案-資料下載頁(yè)
2025-06-10 02:05本頁(yè)面
【正文】 環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面有相同或相似。 (3)交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。 (4)交易應(yīng)縣有具有透明性、公平性和有效性。 (5)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出仕年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。 由于市場(chǎng)法評(píng)估受評(píng)估人員的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)約束較大，主觀因素對(duì)價(jià)格影響較大，因此，此法更適用于房地產(chǎn)出售、購(gòu)置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。（1）新的、更為先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)的無(wú)形資產(chǎn)出現(xiàn)，使采用原無(wú)形資產(chǎn)無(wú)利可圖時(shí)，造成原無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值喪失。（2）傳播面擴(kuò)大，其他企業(yè)普遍掌握，原擁有這種無(wú)形資產(chǎn)的企業(yè)不再具有獲取超額收益的能力，從而造成其價(jià)值喪失。（3）由無(wú)形資產(chǎn)所決定的產(chǎn)品銷(xiāo)售量驟減，市場(chǎng)需求大幅下降。五、計(jì)算題，占地面積12000平方米，建筑面積為52000平方米，鋼混結(jié)構(gòu)。1999年10月取得土地使用權(quán)，年限50年。假定空置率為10％，月租金為35元／平方米，月費(fèi)用(含建筑物折舊費(fèi))為100000元；建筑物壽命60年。辦公家具和設(shè)備原價(jià)為5000000元，使用年限10年，無(wú)殘值；房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)租金收入的12％，其他稅費(fèi)為租金收入的6％，土地還原利率為9％，建筑物的還原利率為10％，用成本法求得在評(píng)估基準(zhǔn)日建筑物的價(jià)值為5500萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年10月。要求：(1)計(jì)算房地合一的房地產(chǎn)總年收入；(2)計(jì)算年總費(fèi)用；(3)計(jì)算房地合一的房地產(chǎn)的年純收益；(4)計(jì)算建筑物的年純收益；(5)計(jì)算土地的年純收益；(6)計(jì)算土地的還原收益價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整數(shù)).（1）年房租收入=52000*（110%）*35*12=(萬(wàn)元) （2）年總費(fèi)用=10*12+500/10+*18%=(萬(wàn)元) （3）房地合一年純收益==（萬(wàn)元）（4）建筑物的年收益=5500*10%=550（萬(wàn)元）（5）土地的年收益==（萬(wàn)元）（6）土地還原收益值=*p/A*9%*40=10234,65(萬(wàn)元)2．待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬(wàn)元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對(duì)該建筑物進(jìn)行評(píng)估。假定2000年的價(jià)格指數(shù)為100%，%、%、%、%、%、%，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，、。要求：（1）估算該建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%；（3）估算該建筑物2006年底的價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)） （1）綜合價(jià)值指數(shù)=（1＋%）（1＋%）（1－%）（1＋%）（%）（1＋%）=重置成本=500=（2） 年限法成新率=（60－6）247。60100%=90% 折分法成新率=（90＋80＋80）247。100100%=88% 成新率=（90%＋88%）247。2=89%（3）評(píng)估值=89%=
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