【正文】 9．用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，計(jì)算投資利息時(shí)，計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期。（ ）10．供需原則是房地產(chǎn)評(píng)估中市場法的理論基礎(chǔ)。 （ ）11．貢獻(xiàn)原則是房地產(chǎn)評(píng)估中收益法和剩余法的基礎(chǔ)。（）四、計(jì)算與分析題1．有一宗“七通一平”待開發(fā)建筑用地，面積為1 000m2，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3 500元/ m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為每日2元/ m2，管理費(fèi)用為年租金的2%，%，%，%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）之和的20%，試評(píng)估該宗地地價(jià)。答案：（1）年總收益：236510005=3650000（元）（2）年總費(fèi)用：36500002%＋35005000（%＋%）＋3650000% =1009250（元）（3）年純收益：3650000－1009250=2640750（元）（4）房地產(chǎn)總價(jià)：2640750/7%[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）（5）測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)：3500（1＋10%）5000=19250000（元）（6）利息：地價(jià)[ (1＋6%)2－1]＋19250000[ (1＋6%)－1]= 地價(jià)＋1155000（7）開發(fā)商利潤：（地價(jià)＋19250000）20%=地價(jià)＋3850000（8）地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)用－利息－利潤 =36258750－19250000－ 地價(jià)－1155000－地價(jià)－3850000地價(jià)=9069016（元）2．有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如表510所示。表510 宗地交易修正表宗地成交價(jià)（元/ m2）交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6802005年+1%0+1%B6102005年001%C7002004年+5%02%D6802006年01%1%E7502007年1%0+2%F7002008年0+1%0G2008年000該城市地價(jià)指數(shù)表見表511。 表511 城市地價(jià)指數(shù)表時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年指數(shù)100103107110108107112據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1～，%；，%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地2008年的價(jià)值。答案：A： B：C：D：E：F：評(píng)估結(jié)果：案例D的值為異常值，給予剔除。其他的較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。所以G得評(píng)估結(jié)果為：（620＋627＋623＋638＋633）／5=628（元/m2）第五章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1．對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，功能性貶值一般應(yīng)(A )。 A. 無需考慮 B．必需考慮 C．考慮一部分2．某企業(yè)有一張為期一年的票據(jù)，票據(jù)面值為650 000元，%，截止評(píng)估基準(zhǔn)日離收款期尚差兩個(gè)半月的時(shí)間，該應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為（ B ）元。 A. 659 750 B. 687 050C. 640 250 D. 678 0503．某企業(yè)于2007年10月購進(jìn)1 000噸鋼材，每噸價(jià)格為3 800元，2008年9月購進(jìn)鋼材500噸，每噸價(jià)格為4 000元，2008年10月有庫存鋼材700噸，該批庫存鋼材2008年10月的評(píng)估價(jià)值為（ A ）萬元。 A. 280 B. 266C. 273 D. 2764．某被評(píng)估企業(yè)截至評(píng)估基準(zhǔn)日止，經(jīng)核實(shí)后的應(yīng)收賬款余額為146萬元，該企業(yè)前五年的有關(guān)資料如表5－3：表5—3 某企業(yè)前五年應(yīng)收項(xiàng)目壞賬情況 單位：元年 份　處理壞賬額應(yīng)收項(xiàng)目余額備 注 第一年1800001200000處理壞賬額中不包括體制變動(dòng)形成的壞賬額第二年500001480000第三年1000001400000第四年800001600000第五年200001520000合　計(jì)6100007200000 根據(jù)上述資料，確定該企業(yè)應(yīng)收賬款的評(píng)估值為( A )。 A．1236620元 B．7200000元 C．36000元5．某企業(yè)向甲企業(yè)郵寄材料，價(jià)款500萬元，商定6個(gè)月后收款，采取商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)于4月10日開出匯票，甲企業(yè)已經(jīng)承兌，匯票到期日為10月10日?，F(xiàn)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，基準(zhǔn)日定為6月10日，由此確定貼現(xiàn)日期為120天，貼現(xiàn)率按月息6‰計(jì)算，因此該應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估值為（ C ）萬元。 A. 12 B. 500 C. 488 D. 4506．某項(xiàng)在用低值易耗品，原價(jià)900元，按五五攤銷法，賬面余額為450元，預(yù)計(jì)可使用一年，現(xiàn)已使用9個(gè)月，該低值易耗品的現(xiàn)行市價(jià)為1 200元，由此確定該在用低值易耗品價(jià)值為（ D ）元。 B. 1 200 C. 450 D. 3007．某企業(yè)3月初預(yù)付6個(gè)月的房屋租金90萬元，當(dāng)年5月1日對(duì)該企業(yè)評(píng)估時(shí)，該預(yù)付費(fèi)用評(píng)估值為（ B ）萬元。 A. 35 B. 60 C. 45 D. 308．采用成本法對(duì)在用低值易耗品評(píng)估時(shí)，成新率的確定應(yīng)依據(jù)（ C ）。 A. 已使用月數(shù) B. 已攤銷數(shù)額C. 實(shí)際損耗程度 D. 尚未攤銷數(shù)額二、多項(xiàng)選擇題1．產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估，一般可采用（ BC ）。 A. 年金法 B. 成本法C. 市場法 D. 分段法2．評(píng)估應(yīng)收賬款時(shí)，其壞賬的確定方法是（ AB ）。 A. 壞賬比例法 B. 賬齡分析法C. 財(cái)務(wù)制度規(guī)定的3‰～5‰ D. 賬面分析法 E. 合法原則3．產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估，一般可以采用( BC )。A．收益法 B．成本法 C．市場法4．流動(dòng)資產(chǎn)具有（ ABC ）特點(diǎn)。 A. 周轉(zhuǎn)速度快 B. 變現(xiàn)能力強(qiáng)C. 形態(tài)多樣化 D. 占用數(shù)量的固定性5．適用于按債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的具體內(nèi)容包括（ AE ）。 A. 應(yīng)收賬款 B. 預(yù)收賬款C. 各項(xiàng)存款 D. 短期投資 E. 待攤費(fèi)用6．對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估無需考慮功能性貶值是因?yàn)? AB )。A．周轉(zhuǎn)速度快 B．變現(xiàn)能力強(qiáng) C．形態(tài)多樣化 D．庫存數(shù)量少 E．獲利能力強(qiáng)三、判斷題1．流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，必須在一年內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。（）2．對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估要考慮其綜合獲利能力進(jìn)行綜合性價(jià)值評(píng)估。（）3．對(duì)近期購進(jìn)的庫存材料進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以采用成本法，也可以采用市場法。（√）4．評(píng)估時(shí)采用的市場法主要是適用于價(jià)格基本保持不變的某類存貨。（）5．評(píng)估時(shí)采用的成本法主要是適用于價(jià)格基本保持不變的某類存貨。（√ ）6．評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)一般不需考慮資產(chǎn)的功能性貶值因素。 （√）四、計(jì)算與分析題1．某評(píng)估公司對(duì)甲公司進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日，甲公司應(yīng)收賬款余額合計(jì)金額為256萬元。應(yīng)收賬款總金額中包括未到期的應(yīng)收賬款60萬元，1年以上的應(yīng)收賬款75萬元，2年以上的應(yīng)收賬款80萬元，預(yù)計(jì)未到期的應(yīng)收賬款的壞賬損失率為2%，1年以上的壞賬損失率為13%，2年以上的壞賬損失率為18%，3年以上的壞賬損失率為51%。要求：該應(yīng)收賬款的評(píng)估值是多少萬元？答案：（1）預(yù)計(jì)未到期應(yīng)收賬款的壞賬損失為：602%=（萬元）（2）預(yù)計(jì)一年以上應(yīng)收賬款的壞賬損失為：7513%=（萬元）（3）預(yù)計(jì)兩年以上應(yīng)收賬款的壞賬損失為：8018%=（萬元）（4）預(yù)計(jì)三年以上應(yīng)收賬款的壞賬損失為：4151%=（萬元）（5）預(yù)計(jì)P公司應(yīng)收賬款的壞賬損失總額為：＋＋＋=（萬元）（6）因?yàn)閼?yīng)收賬款評(píng)估值不必考慮壞賬準(zhǔn)備數(shù)額，所以應(yīng)收賬款的評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面余額－已確定的壞賬損失－預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失=256－=（萬元）2．A公司因銷售貨物，于2004年2月5日收到甲公司開出的一張帶息商業(yè)匯票，面值為120萬元，期限為6個(gè)月，票面利率為8%，貼現(xiàn)率為9%，2004年5月10日，某評(píng)估公司接受委托對(duì)A公司進(jìn)行評(píng)估（每月按30天算）。試估算該商業(yè)匯票的評(píng)估值為多少萬元？答案：（1）票據(jù)到期值=120＋1208%6247。12=（萬元）（2）貼現(xiàn)期為180－95=85（天） 貼現(xiàn)息=9%247。36085=（萬元）（3）該商業(yè)匯票的評(píng)估值=－=（萬元）