土地一級開發(fā)主要法律問題實務(wù)操作-資料下載頁
2025-06-09 23:56本頁面
【正文】 、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，實現(xiàn)了“同地同 價”。在《物權(quán)法》第42條中對征收集體所有土地的，還增加了社會保障費用補償項目。但是在社會保障費用補償標準上，涉及到選擇保障水平較 高的城鎮(zhèn)職工社會保障或水平較低的農(nóng)村社會保障問題。目前，我國城鄉(xiāng)社會保障差距很大。將被征地農(nóng)民納入現(xiàn)行城鎮(zhèn)職工社會保障體系中，社會保險費將面臨短 期籌資壓力，長期支付壓力。因此，社會保障必須與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，建議先采用廣覆蓋、低水平的社會保障?，F(xiàn)行的法定征地補償標準與實際 的土地市場價格脫節(jié)，農(nóng)村集體組織的土地以“補償金”而非價款的形式被廉價“收購”。征地對普通民事主體所造成的損失包括增值收益補償、連帶損失補償、政 策補貼損失補償?shù)鹊榷疾辉谥袊恼鞯匮a償范圍里。國務(wù)院發(fā)展研究中心的調(diào)查表明，如果成本價為100元，則擁有集體使用權(quán)的農(nóng)民只得5至10元，擁有集體 土地所有權(quán)的村級集體經(jīng)濟組織得25至30元,60至70元為政府及各部門所得。筆者認為，根據(jù)2013年中央1號文件“依法征收農(nóng)民集體所有土地，要提 高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，確保被征地農(nóng)民生活水平有提高、長遠生計有保障”的規(guī)定，應(yīng)該讓被征地農(nóng)民享有部分土地增值的收益。創(chuàng)新土地征收安置 方式，可以建立符合市場經(jīng)濟規(guī)律的土地評估體系，制定區(qū)片綜合地價，實行由具備特定資質(zhì)的行業(yè)組織或社會中介機構(gòu)對土地進行評估的制度，按照土地的市場價 格對失地農(nóng)民進行補償，對于土地被征收后的巨大增值收益，按照一定的比例分配給失地農(nóng)民。采取給予失地農(nóng)民一次性少量補償和長期穩(wěn)定收益相結(jié)合的方式，切 實保障農(nóng)民對土地增值收益的分配權(quán)。以被征土地補償入股方式參與收益分配，是確保失地農(nóng)民長期穩(wěn)定收益的有效形式。（三）土地一級開發(fā)的融資方式問題土地一級開發(fā)需要投入巨額資金，一直以來，融資問題都是土地一級開發(fā)的核心問題之一。政府運作模式下土地一級開發(fā)的融資方式主要有： 土地儲備銀行貸款。政府主要依靠土地儲備貸款來充實土地一級開發(fā)所需的資金。土地儲備機構(gòu)要負擔較大的貸款利息。并且，受經(jīng)濟形勢和國家土地調(diào)控政策的影 響，在城市規(guī)劃發(fā)生變化的情況下，原定的土地出讓計劃可能變得利潤下降甚至沒有利潤，土地儲備機構(gòu)要負擔較大的還貸風(fēng)險。土地一級開發(fā)基金。政府用拍賣儲備土地收回的錢以及收繳的土地出讓金、城市建設(shè)稅等資金建立土地一級開發(fā)基金。由于從總體上通過競標拍賣收回的錢肯定收大于支,開發(fā)基金就會越滾越多,從而形成土地一級開發(fā)資金不斷充實的良性循環(huán)。 地方政府債券、企業(yè)債、私募產(chǎn)業(yè)基金。土地一級開發(fā)屬于一種政府行為，發(fā)行地方政府債券，籌集資金,用于當?shù)亻_發(fā)建設(shè)是適合的。甚至可以由被征用人、被拆 遷人購買地方政府債券,這樣可以讓原土地使用人也享受到土地未來價值增長的收益,使拆遷工作易于進行?！额A(yù)算法》規(guī)定只有國務(wù)院才可決定發(fā)行地方政府債 券。信托融資計劃。由土地一級開發(fā)主體作為融資人,信托公司作為受托人,發(fā)行受托計劃,向委托人取得信托資金后,購買融資人的優(yōu)先收益 權(quán),信托計劃期滿時,融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回有限收益權(quán)。如，重慶市的信托貸款。但是信托貸款仍然是以地方政府的財政擔保發(fā)行的，仍然離不開政府的財 力和政策支持，2012年2月1日后信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。BT或BOT模式融資。采用BT或BOT模式開發(fā)，所需 要的資金全部由獲得特許專營的企業(yè)通過融資、貸款解決。政府不提供擔保資金，但可適當貸款或參股，共同投資。該模式的優(yōu)點在于政府能夠借助于一些資金雄 厚、技術(shù)先進的企業(yè)（或機構(gòu)）來完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。例如，中國鐵建十六局集團投資12億元建設(shè)南昌市國體中心及西客站路網(wǎng)BT項目。 賦予原土地使用者“期權(quán)”。由于土地一級開發(fā)資金主要用于征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等,其中征地拆遷費用占總資金量的一半以上，如 果通過與原土地使用者簽訂協(xié)議,賦予其一定的“期權(quán)”，就可以降低前期開發(fā)資金的總需求量。并且因為賦予了原土地使用者一定比例的土地收益分成權(quán)(期 權(quán))，在最大限度上保障了原土地使用者的權(quán)益,會更有利于推動拆遷工作的順利進行?！≡谌谫Y擔保方面，由于土地儲備機構(gòu)可以獲得一級開發(fā)階 段的土地使用證———土地儲備證，故可采取土地抵押融資。此外，還可以不動產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押擔保融資。參考《國務(wù)院關(guān)于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》 (國發(fā)(2000)33號)“擴大以基礎(chǔ)設(shè)施項目收費權(quán)或收益權(quán)為質(zhì)押發(fā)放貸款的范圍”的規(guī)定。在土地一級開發(fā)的融資擔保方面，可以試行將土地儲備收益權(quán) 質(zhì)押擔保融資或通過固定土地一級開發(fā)收款賬戶的方式，將收款賬戶質(zhì)押擔保融資。
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